Mnoho ruských podnikov má skúsenosti s uzatváraním zmlúv o podnájme nehnuteľností. Aké sú vlastnosti príslušného typu transakcií? Aké pramene práva upravujú postupy ich uzatvárania? Ako sa vlastníci nehnuteľností podieľajú na takýchto dohodách?
Čo je podnájom?
Podnájom je typ právneho vzťahu ustanoveného v Občianskom zákonníku Ruskej federácie, v ktorom protistrana vlastníka nehnuteľnosti, ktorá s ním uzavrela zmluvu o prenájme priestorov, podpíše novú nájomnú zmluvu s treťou stranou. Zákon navyše výslovne nezakazuje napríklad zvýšenie nájomného podľa novej zmluvy. Preto je podnájom kancelárie, dielne, skladu, garáže a ďalších priestorov bežným fenoménom v podnikaní.
Podnájom v podnikaní: legislatívny aspekt
Koncept podnájmu, ako sme už uviedli, je zakotvený v Občianskom zákonníku Ruskej federácie. Niekoľko článkov kódexu upravuje podobný druh právneho vzťahu. Sú preto osobitne dôležité pre prax vzťahov medzi podnikateľskými subjektmi: podniky, ktoré uzatvárajú „primárne“ nájomné zmluvy na priestory, ich prenajímajú svojim protistranám drahšie. Predmetom transakcií v tomto prípade sú často komerčné nehnuteľnosti. To znamená, že podnájom nebytových priestorov je jav, ktorý je charakteristický najmä pre oblasť podnikania.
Všetky potrebné ustanovenia sú stanovené v právnych predpisoch Ruskej federácie, podľa ktorých podniky, ktoré nadobudli nehnuteľnosť v podnájme, môžu samy konať ako následní prenajímatelia. A ich protistrany, ktoré majú majetok k dispozícii, majú tiež právo ho odovzdať - reťaz právnych vzťahov, ako niektorí právnici veria, môže byť teoreticky veľmi dlhá.
Podnájomné podmienky
Mnohí právnici zároveň venujú pozornosť ustanoveniam článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Konkrétne sa v ňom uvádza, že na podnájom nehnuteľností je potrebný súhlas pôvodného vlastníka. Čo to znamená v praxi? Ak preto spoločnosť uzavrela podnájomnú zmluvu so zmluvnou stranou bez súhlasu vlastníka nehnuteľnosti, potom by sa tento druh transakcie podľa právnikov mal považovať za neplatný.
Zároveň, ako mnohí odborníci poznamenávajú, v článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa výslovne neuvádza, ako vlastník nehnuteľnosti musí dať súhlas na následné operácie s majetkom vo forme podnájmu (a ďalej pozdĺž reťazca, ak sa to vyžaduje). Z tohto dôvodu právnici odporúčajú predpísať príslušnú podmienku v nájomnej zmluve „prvej úrovne“ priamo s majiteľom. Ukázalo sa, že jedným z bodov je prenájom s podnájom. Menej žiaduce, ale podľa odborníkov je v niektorých prípadoch dovolené vypracovať ďalšie zmluvy k hlavnej zmluve. V súlade s týmto dokumentom môže vlastník nehnuteľnosti poskytnúť protistrane právo, ak je to potrebné, uzavrieť podnájomnú zmluvu s treťou stranou.
Závislosť od zmluvy
Predpokladajme, že vlastník nehnuteľnosti umožnil zmluvnej strane uzavrieť podprahové dohody. Ale čo podnikateľ, ak je zmluva „prvej úrovne“ ukončená z akéhokoľvek dôvodu - jej doba sa skončila, vlastník priestorov našiel právne dôvody na ukončenie vzťahu?
Právnici poznamenávajú, že podnájom nebytových priestorov sa považuje za zmluvu o deriváte v závislosti od „primárneho“. V prípade ukončenia hlavnej zmluvy sa tak okamžite zruší zmluva, ktorú nájomca uzavrel so svojou protistranou.Je potrebné poznamenať, že príslušné ustanovenia sú zakotvené v článku 618 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podnájom nebytových priestorov je teda možný iba v rámci platnosti hlavnej zmluvy nájomcu s vlastníkom nehnuteľnosti.
Ak preskúmame Občiansky zákonník Ruskej federácie s ohľadom na akékoľvek ústupky pre prenajímateľa, potom môžeme venovať pozornosť aj jednému z ustanovení článku 618.
Právo na novú zmluvu
Konkrétne sa v ňom uvádza, že po ukončení „základnej zmluvy“ má protistrana nájomcu právo obrátiť sa na vlastníka nehnuteľnosti s cieľom uzavrieť novú zmluvu. Je pravda, že je to možné iba v lehotách stanovených v prvej zmluve. Ako však uviedli právnici, v praxi sa často stáva, že počiatočné obdobie „primárnej“ zmluvy je dostatočné z hľadiska potrieb nájomcu.
Zákon teda poskytuje mechanizmus, pomocou ktorého sa podnájom nebytových priestorov môže pretransformovať na plnohodnotné nájomné. Primárny nájomca a vlastník nehnuteľnosti musia preto vypovedať „primárnu“ zmluvu. Následne má prenajímateľ právo „zamieňať miesta“ s pôvodným nájomcom nehnuteľnosti. Vynára sa otázka: „Ako je možné takéto podnájomné právo uplatniť v praxi?“ Zvážte relevantný aspekt.
Ako nájomca získa „podporu“
Zistili sme teda, že nájomca protistrany podniku, ktorý uzavrel „prvoradú zmluvu“ s vlastníkom nehnuteľnosti na prenájom predmetu, môže legálne vydať prenájom nebytových priestorov na plný úväzok. Prvým krokom, ktorý musí spoločnosť podniknúť, aby uplatnil príslušné právo, je kontaktovať vlastníka nehnuteľnosti s ponukou. Mal by vyjadrovať zámer právnickej osoby prenajímať priestory, ako aj základné podmienky následného prenájmu.
Na druhej strane je vlastník nehnuteľnosti povinný zo zákona prijať túto ponuku. Ak tak neurobí, môže sa podľa článku 445 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obrátiť na súd účastník, ktorý môže byť ponechaný bez priestorov, ktoré potrebuje. Predmetom reklamácie bude povinnosť majiteľa nehnuteľnosti uzavrieť príslušnú zmluvu. Ako mnohí právnici poznamenali, súdna prax ako celok svedčí o tendencii súdov brať na stranu vedľajších účastníkov.
Zoberme si príklad ilustrujúci vyššie uvedený mechanizmus.
Subjekt a vlastník nehnuteľnosti: prax interakcie
Povedzme, že spoločnosť Propeller LLC vlastní dielňu na výrobu káblov. IP Ivanov A. B. si tento seminár prenajal na obdobie 3 rokov. Účelom príslušnej transakcie podnikateľa je otvoriť na ňom vlastnú linku na výrobu káblov pod svojou vlastnou značkou. Avšak došlo k kolapsu národnej ruskej meny a IE Ivanov A. B. sa domnieval, že je nerentabilné otvoriť výrobu z dôvodu zvýšenia ceny surovín potrebných na výrobu káblov. Otočil sa však k Ivanovovi štátny podnik "Gidrokabelmontazh", v skladoch, ktoré nahromadili dostatok surovín, ale ktoré naliehavo potrebovali dielňu na výrobu káblov. Ivanov sa domnieval, že mal dobrú príležitosť zarobiť si peniaze tým, že prenajal priestory za vyššie sadzby, ako v zmluve so spoločnosťou LLC Propeller. Štátny podnik súhlasil. Spoločnosť Propeller LLC súhlasila.
Výsledkom bolo, že vznikli nasledujúce subjekty právnych vzťahov. Po prvé, je to spoločnosť LLC Propeller, majiteľ dielne. Po druhé, toto je „primárny“ nájomca - IP Ivanov AB Po tretie, je to jeho protistrana a súčasne aj subtenant - štátny podnik Gidrokabelmontazh.
Subtenant priniesol vybavenie do dielne a začal s výrobou. Potom však došlo k nezhode medzi FE Ivanov A. B. a vedením spoločnosti Propeller LLC o správnosti uzavretia nájomnej zmluvy. V dôsledku toho podal majiteľ spoločnosti seminára žalobu proti podnikateľovi, ktorý sa postavil na stranu žalobcu. Zmluva bola zrušená.
Advokáti Gidrokabelmontazh sa rozhodli využiť zákonné právo na priame uzavretie nájomnej zmluvy so spoločnosťou LLC Propeller, a to vďaka ustanoveniam Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Predložili ponuku, v ktorej ponúkli zaplatiť spoločnosti Propeller LLC rovnakú sumu, ako namietali proti povinnostiam vyplývajúcim z lízingovej zmluvy voči spoločnosti SP Ivanov B. Majiteľ spoločnosti seminára bol na jednej strane povinný túto ponuku prijať - podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ďalší, urobila to s potešením, pretože z prenájmu dielne bolo možné získať viac príjmov. Okrem toho je celkom možné predpokladať, že spoločnosť Propeller LLC navrhla, aby spoločnosť Gidrokabelmontazh uzavrela novú dlhšiu zmluvu.
Ako byť protistranou závislý?
Pokiaľ ide o typ zvažovaného právneho vzťahu, existuje ešte jedna zaujímavá nuansa. Ako sme už uviedli, prenájom nebytových priestorov môže tvoriť postupný reťazec transakcií. Najvyšším krokom je dohoda nájomcu s vlastníkom nehnuteľnosti. Ďalej je podnájom. Podľa toho „primárny“ nájomca podpíše príslušnú zmluvu so svojou protistranou. Potom je možné vykonať druhú podnájom atď. To znamená, že je možný scenár, v ktorom Gidrokabelmontazh dá dielňu nejakému inému výrobcovi, napríklad spoločnosti Connectmetallist LLC, ktorý získal povolenie od IE Ivanov A. B., pokiaľ to, samozrejme, do tej doby sa ešte nezúčastnil, ako to vyplýva z vyššie uvedeného scenára, v nesúlade so spoločnosťou LLC Propeller.
Preskúmali sme nuanciu, v ktorej môže protistrana legálne nahradiť „primárneho“ nájomcu. Existuje však také právo pre podnik, ktorý pôsobí ako „sekundárny“ nájomca a ktorý je, relatívne povedané, ďalším odkazom od vlastníka nehnuteľnosti?
Právnici tvrdia, že ruské právo takýto mechanizmus výslovne nestanovuje. Ukazuje sa, že práva „sekundárneho“ nájomcu nie sú tak silne chránené ako v prípade zmluvnej strany, ktorá uzavrela dohodu s „primárnym“ nájomcom. A to napriek skutočnosti, že „sekundárna“ podnájom je postup, ktorý nie je zákonom zakázaný.
Dvojitá podnájom: špecifiká
Niektorí právnici však dávajú pozor na znenie článku 6 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Uvádza sa v ňom, že v situáciách, keď občianske vzťahy nie je možné priamo vyriešiť z dôvodu chýbajúcich príslušných právnych predpisov a prax obchodných praktík ešte nebola vytvorená, sa normy uplatňujú v rámci analógie zákona. V tomto prípade sa „sekundárny“ nájomca v zásade môže pokúsiť predložiť „primárnemu“ nájomcovi žiadosť o opätovné prerokovanie zmluvy, aby mohol naďalej využívať nehnuteľnosť.
V praxi je to však, ako poznamenávajú právnici, možné iba vtedy, keď si účastník okamžite vyžiadal podpísanie „priamej“ zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti. Ak protistrana „primárneho“ nájomníka bola neaktívna, potom prestanú platiť všetky „podriadené dohody“ vo všeobecnom prípade. Preto by spoločnosť Connectmetallist LLC mala postupovať opatrne pri uzatváraní zmlúv, v prípade ktorých je skutočný vlastník nehnuteľnosti o niekoľko úrovní vyšší ako skutočný prenajímateľ.
Niektorí právnici zároveň tvrdia, že je možné interpretovať podmienky podnájmu ako mechanizmus, v ktorom protistrany „na dolnej hranici“ môžu stále počítať s novou zmluvou s vlastníkom nehnuteľnosti, a to práve z dôvodu možnosti uplatniť pravidlá ako súčasť analógie zákona.
Štruktúra podnájomnej zmluvy
Ako by mala vyzerať dohoda o podnájme? Jeho štruktúra ako celok je v zásade veľmi podobná zodpovedajúcim zmluvám, ktoré zabezpečujú priamu interakciu medzi nájomcom nehnuteľnosti a jej vlastníkom. Zvážte špecifiká príslušných dohôd, na základe ktorých sa uzatvára podnájom, príklad štruktúry týchto zmlúv.
Podobne ako vo väčšine ostatných občianskych transakcií obsahuje aj druh dotknutej zmluvy všeobecné ustanovenia. V nich právnici odporúčajú používať výraz „podnájom“ - ako sme už uviedli, je celkom oficiálne, je v koncepčnom aparáte príslušnej legislatívy. Všeobecné ustanovenia pre typ uvažovaných transakcií sú v zásade rovnaké ako pre štandardné nájomné zmluvy - vlastník úplne prenecháva nájomcovi právo na užívanie majetku, zabezpečuje, že nehnuteľnosť nie je zastavená atď. Platnosť zmluvy sa zaznamenáva.
Ďalším odsekom dohody sú povinnosti strán. Všetko je tu takmer rovnaké, ako keby sa uzavrel bežný nájom. Lehoty na prevod nehnuteľností na nájomcu sú stanovené, ak je to potrebné - použitie predmetu na tento účel, povinnosti protistrany voči vlastníkovi nehnuteľnosti udržiavať priestory v poriadku atď.
Ďalej sú platobné podmienky zvyčajne zahrnuté do zmluvy, ako aj postup vyrovnania. Spravidla sa uvádza termín, ktorý uvádza nájomca príslušných platieb - spravidla pred piatym dňom každého mesiaca je stanovené právo nájomcu na vymáhanie dlhu. Zahrnuté sú aj ustanovenia o platbe energií atď. Vo všeobecnosti je všetko rovnaké ako pri „primárnom“ prenájme nebytových priestorov.
Za ďalší odsek zmluvy zodpovedajú zmluvné strany. Znenie tu je tiež dosť štandardné. Je povinnosťou subjektov právnych vzťahov platiť pokuty, pokuty atď.
Podnájomná zmluva tiež stanovuje podmienky pre zmenu, ukončenie alebo ukončenie príslušnej zmluvy. Zvyčajne sú spojené s pravidelnosťou uskutočňovania platieb, ako aj, ako sme uviedli na začiatku článku, dodávkou nehnuteľností na následný prenájom v prospech tretích strán bez súhlasu prenajímateľa.
Podobne ako mnoho iných typov zmlúv môžu mať aj zmluvy o prenájme osobitné podmienky. Môžu odrážať napríklad skutočnosť, že je to možné neoddeliteľné vylepšenia majetok sa stáva majetkom prenajímateľa. Zvyčajne je tiež stanovená rezerva, podľa ktorej má prenajímateľ právo pokračovať v užívaní majetku, aj keď jeho vlastníctvo prechádza na tretie strany.
Medzi ďalšie podmienky zmluvy, ktoré sú zvyčajne predpísané - tie, ktoré napríklad upravujú, okrem predchádzajúceho znenia, možnosti realizácie zlepšení štruktúry objektu. Ako napríklad generálna oprava.
Štátna registrácia podnájmu sa vo všeobecnosti nevyžaduje. Súčasne, ako sme už uviedli vyššie, súčasný nájomca musí mať písomný súhlas vlastníka nehnuteľnosti na následné transakcie, ktorých predmetom je prenájom príslušného objektu. Typy činností spoločností, ktoré uzatvárajú takéto transakcie, môžu byť akékoľvek. Ak strany podpíšu dohodu, ktorou sa priestory prenajímajú, na OKVED a ďalších atribútoch charakterizujúcich profil organizácie z pohľadu podnikateľského sektora nezáleží.