Ako predať podiel v byte? Právne poradenstvo: ako predať podiel v privatizovanom byte

v podstate spoločné vlastníctvo rozšírený v megacities. Po privatizácii komunálneho obydlia a jeho „rozdelení“ sa môžu vlastníkmi týchto nehnuteľností stať dvaja až siedmi ľudia.

Okrem toho môžu stratiť úplne cudzinci, príbuzní (deti a rodičia) alebo osoby rodinný vzťah (bývalý manžel a manželka). Skôr alebo neskôr bude jeden zo spoluvlastníkov bývania chcieť časť rozdeliť a predať svoj podiel. A potom začnú vznikať mnohé ťažkosti. Ako predať podiel v byte za výhodných podmienok? Poďme to pochopiť podrobne.

Pridelenie podielu

Ak chcete predať svoj vklad, musíte vykonať niekoľko postupov. Bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov nebude fungovať registrácia nových hostí alebo dokonca oprava. A predať alebo prenajať si časť domu bude tiež dosť ťažké.

Medzitým je stále možné predať podiel v privatizovanom byte. Je pravda, že na tento účel budete musieť podstúpiť taký ťažký postup, ako je rozdelenie akcie. To znamená, že po privatizácii má každý spoluvlastník povinný určitý podiel.

Môže byť vyjadrená zlomkovo. Napríklad, dvojizbový byt má dvoch majiteľov, podiel každého z nich je ½. Ak hovoríme o naturáliách, ukáže sa, že každá osoba vlastní jednu z izieb a že budú spoločne vlastniť spoločné priestory (kuchyňa, chodba, špajza). Okrem toho budú mať po pridelení akcií právo používať uvedené priestory. V takom prípade sa podiel každého z nich stane osobným a susedia zostanú spolumajiteľmi.

Spoločné vlastníctvo možno tiež rozdeliť. Zvyčajne je to zložitý a zdĺhavý proces spoločný majetok bude zrušená a iba jedna osoba sa stane plným vlastníkom.

Postup schválenia

Pridelenie podielu vykonáva notár, žiadne slovné dohody samozrejme nebudú mať právnu silu. Zároveň, ak spolumajitelia nedospejú k spoločnému rozhodnutiu, túto otázku je potrebné vyriešiť iba prostredníctvom súdu. Žalobu spravidla podáva majiteľ, ktorý chce vykonať proces prideľovania akcií. Súd môže trvať až šesť mesiacov alebo dlhšie (najmä ak sa ostatní účastníci nezúčastňujú na schôdzach).

Predaj časti bytu

Po pridelení akcie má majiteľ právo ju predať. Ale predtým, ako to urobíte, musíte ponúknuť, že uplatníte svoju časť iným vlastníkom. Podľa zákona by pred predajom podielu v byte mali ostatní vlastníci určite poslať písomné oznámenie s ponukou na uskutočnenie kúpy.

Tento dokument uvádza náklady a technické vlastnosti domu. Spolumajitelia sa môžu rozhodnúť o kúpe vašej akcie do jedného mesiaca od prečítania listu. To znamená, že počas tohto obdobia musia vašu ponuku prijať alebo odmietnuť nákup.

Aby sa predišlo nedorozumeniam, musia byť takéto návrhy zaslané doporučene. Ak napríklad vlastníci v budúcnosti vyhlásia na súde, že nedostali žiadne oznámenie, môžete poskytnúť dôkazy.

Dôležité nuansy

Mnoho neinformovaných občanov sa často pýta: „Je možné predať časť bytu, ak sú susedia proti nemu?“ Z nejakého dôvodu sa mnohí domnievajú, že ostatní vlastníci môžu skutočne zasahovať do procesu predaja ich časti domu.V skutočnosti to tak nie je, všetko, čo musíte urobiť s ostatnými spolumajiteľmi, je informovať ich o vašom úmysle predať byt. Ak s nákupom nesúhlasia, nedáva im to právo zakázať predaj akcií iným osobám.

Po uplynutí 30 dní od zoznámenia sa susedov máte právo preniesť svoju časť na kohokoľvek. Nezabudnite však, že cena musí presne zodpovedať cene, ktorú ste uviedli v oznámení o oznámení spoluvlastníkom (nič menej a nič viac). Ak sa rozhodnete predať podiel v privatizovanom byte za inú cenu, každý zo susedov bude môcť takúto transakciu napadnúť na súde tri mesiace.

Darovacia zmluva namiesto kúpnej zmluvy

Niektorí predajcovia sa v tomto prípade rozhodnú ísť na trik. Aby nevykonali postup oznamovania susedov, jednoducho vystavia darčekové poukážky. Pri tomto type transakcie nie je potrebné vôbec informovať susedov a samotná registrácia bude lacnejšia a rýchlejšia.

Sú tu však úskalia: ak darujete svoj podiel osobe, ktorá nie je príbuzným z vás, spoluvlastníci môžu takúto dohodu spochybniť. A aj keď susedia nepreukážu, že namiesto darcovstva došlo k transakcii predaja a nákupu, skutočnosť, že neexistujú rodinné väzby, nie je v zásade také ťažké dokázať. Predtým, ako predáte podiel v byte, je dôležité dohodnúť sa s kupujúcim na všetkých dôležitých bodoch. Predovšetkým diskutujte o platobnom postupe, napríklad môžete predať s odloženou platbou alebo v splátkach.

Ako predať byt s menším podielom?

Ak je v byte zaregistrovaný maloletý, potom všetko závisí od toho, či je prenajímateľom alebo nie. Ak je časť, ktorá mu patrí, ponúknutá na predaj, potom, aby ju bolo možné realizovať, je potrebné získať povolenie od opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu. Vo všetkých ostatných prípadoch sa uskutoční rovnaká príprava pred predajom. Návrh na kúpu sa však neposiela dieťaťu, ale jeho rodičom alebo opatrovníkom.

Samozrejme, ostatní majitelia budú musieť poslať oznámenie. Ak sú vzťahy medzi susedmi normálne, môžete o nich jednoducho diskutovať a potom vypracovať notárske odmietnutie každého spoluvlastníka. Ak vlastníci odmietli kúpiť váš vklad, ale zmenili ste cenu, budú vás musieť znova písomne ​​informovať a do jedného mesiaca počkať na odpoveď.

Nakladanie s akciami dieťaťa

Ak potrebujete predať podiel dieťaťa v byte, jeho rodičia musia získať súhlas na predaj od opatrovníkov. Takáto štruktúra musí navyše poskytnúť dokumenty, v ktorých sa uvádza, že sa životné podmienky dieťaťa nezhoršia a že ho nezostane bez bývania.

To znamená, že budete musieť predložiť dokumenty o byte, ktorý chcete kúpiť na oplátku, alebo o podiel na dome (veľkosť nesmie byť menšia, ako malo dieťa predtým). Namiesto dokladov pre nový byt, v ktorom bude dieťa bývať, môžu vyžadovať otvorený bankový účet v mene maloletého občana alebo iný dôkaz. Vo všetkých ostatných ohľadoch, ak chcete predať detský podiel, budete musieť vykonať všetky rovnaké akcie, ktoré už boli opísané vyššie.

Ďalšie možnosti predaja akcií

Je potrebné poznamenať, že svoj podiel môžete spravovať, aj keď je to neizolovaná miestnosť. To znamená, že osoba má teoreticky právo predať podiel v byte s jednou izbou. Zákon takéto transakcie nezakazuje. V praxi je však takáto operácia dosť ťažká.

A cena takýchto metrov štvorcových bude čisto symbolická, pretože sotva niekto bude chcieť zdieľať jednu obývaciu izbu, v ktorej žije iná úplne cudzia osoba. V takom prípade je lepšie rokovať s ďalším spoluvlastníkom o predaji celého majetku alebo mu ponúknuť nákup svojho podielu. Ak sused s týmito možnosťami nesúhlasí, bude potrebné tento problém vyriešiť iba prostredníctvom súdu.

Je oveľa ľahšie predať 1/2 podielu bytu, ak sú v byte 2 alebo viac izolovaných obytných miestností.Samozrejme, v tomto prípade bude cena za nehnuteľnosť skôr nižšia, ale ak to bude potrebné, nájdu sa kupujúci pre túto možnosť.

nástrahy

Realitných kancelárií na vedomie, že v procese predaja akcií, jeden môže stretnúť s mnohými problémami. Po prvé, môže to byť spôsobené skutočnosťou, že niektorí spolumajitelia zamieňajú pojem „preventívny spätný nákup“ s „povolením na predaj“. Napríklad sa môžu vyhýbať prijatiu oznámenia o predaji akcie a bez ich písomného odmietnutia registrácie nie je možné. Občiansky zákonník bohužiaľ nehovorí nič o tom, čo robiť, ak susedia nechodia na stretnutie.

Je tiež potrebné poznamenať, že podľa zákona nie je možné uložiť povinnosť predať podiel v byte iných spoluvlastníkov. Porušenie súkromného vlastníctva iných je trestným činom. Preto je priateľské dohodnúť sa na vašom spätnom odkúpení akcií iných vlastníkov.

Existujú aj situácie, keď niekoľko spoluvlastníkov bude chcieť navrhovanú akciu okamžite kúpiť. V takom prípade si môže sám predajca zvoliť, ktorý z nich prevedie svoj podiel.

Odhad nákladov

Ak sa napriek všetkým ťažkostiam stále rozhodnete predať podiel v privatizovanom byte, mali by ste začať hodnotiť jeho hodnotu. Cena ovplyvňujú nasledujúce faktory:

· Počet izieb v domácnosti;

· Umiestnenie domu;

· Rozloha bytu;

· Segment trhu atď.

Majiteľ má samozrejme právo stanoviť náklady na izbu (-y), avšak prax ukazuje, že jeho náklady budú o 30-40% nižšie ako trhová cena. Ak sa rozhodnete predať časť akcie v byte, pripravte sa na skutočnosť, že to sťaží ešte viac.

Nevýhody pre kupujúceho

Podhodnotenie je legitímnou „kompenzáciou“ možných konfliktov so susedmi. Ostatne spoluvlastníci celkom často nie sú s novými nájomníkmi veľmi spokojní. Existujú situácie, keď susedia spravidla kladú nové zámky na predné dvere.

V takom prípade bude musieť osoba podať žalobu na súd, aby poskytla prístup k používaniu bytu. Na súde sa samozrejme postavia na stranu obete a nový majiteľ sa bude môcť vrátiť do svojho domu s exekútorom. Ak však spolumajitelia začnú neustále „nešťastie“, potom bude bývať v takom prostredí veľmi ťažké. V tomto ohľade bude cena podielu v byte vždy o tretinu lacnejšia ako jeho trhová hodnota.

zistenie

Ako teda predať podiel v byte? V zásade by sa nemali vyskytnúť osobitné ťažkosti, ak sa dodržia všetky požiadavky občianskeho práva. Najdôležitejšou vecou je nezabudnúť ponúknuť na spätné odkúpenie vášho podielu iným spoluvlastníkom. Ak odmietnu, musia spoluvlastníci o tom vydať notárske zamietnutie. Ak diel určený na predaj patrí dieťaťu, musíte získať povolenie od opatrovníckeho orgánu. Máte tiež právo predať časť svojej akcie.

A posledná: izbu môžete predať iba v prípade, že bola sprivatizovaná a majitelia vlastnia bývanie na základe spoločného vlastníctva.