Zmena vlastníctva nehnuteľností vždy vyvoláva medzi občanmi veľa otázok. A čo môžeme povedať o situácii, keď dôjde k predaju podielu v byte! Pre ľudí je veľa nepochopiteľných. V našom článku chceme porozumieť tomu, ako správne zostavovať dokumenty, čo je spoločné vlastníctvo všeobecne a ako sa vysporiadať s platením daní.
Čo je spoločné vlastníctvo?
Poďme najprv pochopiť, prečo sa situácia objaví. spoločné vlastníctvo. V skutočnosti môže existovať mnoho dôvodov:
- Bývanie bolo v čase papierovania privatizované s absolútne všetkými registrovanými členmi rodiny.
- Byt, ktorý je v spoločnom vlastníctve, je rozdelený po rozvode manželov.
- Nehnuteľnosť zdedilo niekoľko potomkov.
Je potrebné poznamenať, že obyčajný byt, ktorý je v spoločnom vlastníctve, je fyzicky nemožné zdieľať. Na to, ako sa hovorí „v naturáliách“, je potrebné, aby toto bývanie malo samostatné vchody a prepojenia na všetky komunikácie. Nie je možné ho uviesť do praxe. Preto niekedy môžu byť rozdelené iba súkromné domy. Vo všetkých ostatných prípadoch sa získajú ideálne podiely.
Aký je ideálny podiel?
Najprv musíte pochopiť, že ideálny podiel nie je vašou časťou bývania, ale iba podielom s právom naň. Vlastné vlastnícke právo v skutočnosti podlieha rozdeleniu, nie bytu. Ako sa hovorí, cítiť túto časť v skutočnosti nie je možné. Jeden z niekoľkých majiteľov nemožno považovať za majiteľa bývania, pretože vlastní iba podiel, a to je v skutočnosti iba forma zákona, ale nie samotný byt.
Ukazuje sa, že každý z majiteľov má možnosť využívať bývanie, ale zároveň by nemal porušovať práva ostatných. Realizácia v praxi samozrejme nie je ľahká. Dochádza k tomu, že je zavedený režim používania obývacej izby, kúpeľne, WC alebo kuchyne, izby sú rozdelené medzi nájomcov.
Ak však jeden zo spoluvlastníkov súdu pridelil priestor na použitie s rozlohou pätnásť metrov a druhý, napríklad dvanásť, zaplatia účty za energie podľa toho, aké akcie vlastnia. Ak má každý z nich polovicu, potom dostane účty za polovicu bytu a nie za obsadenú oblasť.
Predaj podielu v byte je najťažší. To vyvoláva veľa otázok a problémov. Preto je potrebné tomu porozumieť podrobnejšie.
Predaj podielu v byte vlastníkom
Táto situácia určite nie je veľmi dobrá. Vysvetlite prečo. Faktom je, že majiteľ (alebo skôr jeden z nich) nemôže predať samotné bývanie, ale Právo na vlastníctvo ne. Súhlasíte s tým, že to určite ovplyvní cenu aj trvanie procesu. Pravdepodobne nie je veľa ľudí, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť spolu s cudzími ľuďmi v okolí. Aj keď osoba má v skutočnosti právo predať podiel v byte, nie je také ľahké si to uvedomiť.
V takýchto situáciách to však nie je jediný problém. Faktom je, že majitelia akcií majú predkupné právo na kúpu tohto bývania. Ako to funguje? Najprv musíte ponúknuť nákup nehnuteľnosti inému spoluvlastníkovi. Ak s tým súhlasí, potom sa podiel bytu predá príbuznému (spravidla sú spoluvlastníkmi vzdialení a blízki príbuzní), a ak odmietne a nezíska realizovanú časť do jedného mesiaca, potom ju možno predať úplne cudzincom. Existuje len jeden. A celkom podstatné.Zmluva o predaji bytového podielu musí mať rovnaké podmienky pre majiteľa dielca aj pre cudzinca (cena musí byť rovnaká). Pomôže to vylúčiť možnosť podvodu.
Ak je táto podmienka porušená, môžu spoluvlastníci podať na súd žalobu o prevode práva na predaj na seba. Takéto vyhlásenie možno urobiť do troch mesiacov od okamihu, keď sa dozvedel o porušovaní preventívnych práv. Predaj podielu v byte inému vlastníkovi je sprevádzaný mnohými problémami a nuansami, ktoré sú najlepšie známe vopred. Aby sa v budúcnosti predišlo zbytočným stratám.
Registrácia predkupných práv
Na základe rady právnikov, ktorí sú oboznámení s touto situáciou, musíte všetky dokumenty správne zostaviť, aby nedošlo k nepríjemným incidentom. Napríklad, aby sa dodržalo preventívne právo, je lepšie podať návrh na získanie podielu v písomnej podobe poštou s upozornením alebo zaregistrovaným listom. Môžete ich tiež osobne odovzdať, ale zároveň ich požiadať o podpísanie kópií s uvedením času a dátumu prijatia. Malo by existovať potvrdenie o prijatí záruk. Takto ste v bezpečí pred možnými nečestnými konaniami iných majiteľov. Koniec koncov, môžu ignorovať vašu ponuku a neskôr vyhlásiť, že ste ich neinformovali.
Mimochodom, obdobným spôsobom sa počas výmeny uskutoční predkupné právo.
Ako možno obísť práva prednosti?
Ak máte podiel z nehnuteľnosti v byte, predaj, ako viete, nebude jednoduchý, pretože nie vždy je možné vyjednávať so spolumajiteľmi dobre. Čo robiť v tomto prípade? Koniec koncov, neexistuje žiadny iný spôsob, ako sa zbaviť takýchto nehnuteľností. Tu na pomoc prídu rady právnikov. Môže vám byť ponúknuté podvádzať a obísť preventívne právo. Táto možnosť nie je úplne dobrá a predstavuje určité riziko. Faktom je, že kupujúci nemusí byť úplne úprimný, čo znamená, že vy, obchádzajúc predkupné právo imaginárnou dohodou, nemôžete peniaze získať dohodou.
Je možná dohoda o darčekoch?
Predaj podielu v byte je samozrejme možný darovaním. A v tomto prípade preventívne právo nefunguje. Koniec koncov, nemôžete zakazovať nič. Ale tu sú niektoré nuansy a riziká.
Skutočnosť, že kupujúcemu bola poskytnutá, môže byť vyhlásená za skrytú ako kúpna zmluva. Majiteľ však môže požadovať, aby sa na neho previedli práva na transakciu. Kupujúci teda akvizíciu stratia.
Predajca môže utrpieť iným spôsobom. Ak kupujúci čestne nezaplatí, nebude môcť od neho získať peniaze legálne.
V zmluve je predražená
S cieľom donútiť spolumajiteľov, aby nekúpili predanú časť nehnuteľnosti, môžete im ponúknuť zmluvu o predaji časti bytu za veľmi vysokú cenu. Po zamietnutí alebo neprijatí môže predávajúci vystaviť potvrdenie o rovnakej sume, ako je uvedené v zmluve, ale dohodnúť sa s kupujúcim, že zaplatí nižšiu sumu (skutočnú).
Aké úskalia môžu nastať pri takomto vývoji situácie? V dôsledku toho bude daň z transakcií nadhodnotená, pretože vyhlásenie bude odzrkadľovať sumu uvedenú na potvrdení.
Vo všeobecnosti neexistujú žiadne ideálne možnosti. V každom prípade stačí len korelovať výšku dane a ceny akcií, ako aj zistiť podmienky vzniku povinnosti platiť daň z príjmu fyzických osôb (existujú prípady, keď predaj nehnuteľností nie je zdanený).
Vypracovanie zmluvy o pôžičke
Môžete si vypracovať zmluvu o pôžičke, ktorá bude uvádzať sumu rovnajúcu sa cene vykúpeného podielu na bývaní. Zároveň sa uzavrie dohoda, podľa ktorej je pôžička zabezpečená právom zdieľať majetok. Táto hypotekárna dohoda sa nazýva hypotéka. Ako mnohí veria, nejde o pôžičku. Hypotéka musí prejsť štátnou registráciou. Štátna povinnosť bude tisíc rubľov.
Dlžník ďalej úmyselne vynechá podmienky náhrady. Kupujúci časti bytu, ktorá v tomto prípade pôsobí ako poskytovateľ pôžičky, zasa vymáhajú podiel z nehnuteľnosti. Aby ste sa nezúčastnili na súdnom konaní, podpíšte nájomná zmluva v ktorom sa obe strany dohodli, že namiesto splácania sumy úveru sa prevádza právo na podiel na majetku.
V tomto prípade to však nie je také jednoduché. Existuje však riziko zrušenia zmluvy na podnet zvyšných vlastníkov domov, ak sa obrátia na súd. Ak je pohľadávka uspokojená, kupujúci bude musieť vrátiť akciu a predávajúci bude stále dlžiť peniaze podľa fiktívnej zmluvy o pôžičke, pretože kompenzácia bude zrušená.
Ktoré majetkové transakcie sú nezákonné?
Predaj podielu v byte nie je možný v prípade postúpenia (postúpenia). Takéto transakcie sú zakázané.
Priradenie sa môže použiť na odcudzenie akcií jedného zakladateľa spoločnosti LLC, týmto spôsobom však nie je možné predať podiel v byte.
Funguje preventívne právo vždy?
Existuje jeden prípad, keď je možné podiel v byte predať bez preventívnych práv. Toto je verejný predaj. Iba veritelia to robia s podielom nehnuteľností, ak neexistujú iné spôsoby a prostriedky dlžníka nestačia na krytie dlhov.
Nie každý podiel však možno získať späť ako dlh (koniec koncov, nemôžete si vziať len bývanie). Keď môžu zdieľať, existujú iba dve možnosti:
- Podiel na zákone sa stal zárukou hypotéky (v tomto prípade je požadované iba bývanie).
- Ak dlžník nežije v byte, v ktorom má podiel a je zaregistrovaný na inej adrese, alebo vlastní aj ďalšie bývanie.
Predaj celého bytu so spoločným vlastníctvom
Ak je byt malý, navyše existuje niekoľko spoluvlastníkov, ktorí nechcú spolu žiť na tom istom území, potom najlepším riešením v tejto situácii je predaj celého bytu. Každý právnik vám ponúkne také riešenie problému.
Ak sa všetky strany dohodnú, nevzniknú žiadne ťažkosti. Na správne dokončenie transakcie však možno budete potrebovať právnu podporu. Existuje niekoľko možností:
- Uzavrite kúpnu zmluvu, ale všetci vlastníci akcií budú konať ako predávajúci.
- Vydajte toľko dohôd ako vlastníci. V dôsledku toho má kupujúci toľko dohôd o kúpe a predaji akcií, že sa stáva jediným vlastníkom bytu.
Prvá možnosť je vhodnejšia, keď spolumajitelia bývajú v blízkosti. Je to zaujímavejšie v zmysle platenia štátnej povinnosti za registráciu vlastníckych práv.
Ak však máte právnu podporu, v každom prípade vám povedia výhodnejšiu možnosť.
Druhá možnosť môže byť výhodná v prípadoch, keď spolumajitelia kategoricky nechcú a nemôžu navzájom komunikovať, žiť ďaleko, alebo nechcú poskytovať splnomocnenie na podpísanie zmluvy jeden k druhému. Môže existovať veľa odtieňov. Správne rozhodnutie vám pomôže sa stať právnikom.
V druhom prípade však bude kupujúci musieť utratiť peniaze za zaplatenie štátnej dane za každú akciu tisíce rubľov.
Ako vyriešiť situáciu, ak je jedna zo strán proti predaju?
Táto situácia sa vyskytuje najčastejšie. Je to z toho dôvodu, že viacerí majitelia majú v úmysle predať byt, ktorý je pre nich úplne zbytočný. A potom rozdeľte peniaze. Niektorí účastníci sú napríklad proti tomuto rozhodnutiu z nejakého dôvodu. Nezabudnite, že veľa závisí od veľkosti akcií.
Ak má protivník z predaja malú časť, môžete ho násilne kúpiť. Deje sa tak na súde. Podáva sa žaloba. Ak argumentujete svojimi nárokmi malým podielom spolumajiteľa, môžete požiadať o donucovanie, aby sa jeho podiel presunul na ostatných spoluvlastníkov, samozrejme, za peňažnú kompenzáciu.
Samozrejme, ak človek žije v tomto životnom priestore, nemá nikto právo nútiť ho, aby predal svoju časť, pretože základom je iba malá časť tejto časti.
Aká je veľkosť daní?
Finančné prostriedky získané z predaja majetku alebo úrokov sa určujú ako príjmy. Je teda zdanená daňou z príjmu fyzických osôb. Jeho veľkosť je trinásť percent zo sumy zmluvy.
Existujú však výnimky, keď nemusíte platiť daň. Napríklad v prípade, ak je podiel vo vlastníctve osoby viac ako tri roky. Referenčným dátumom je okamih, keď si občan zaregistruje vlastnícke práva k svojmu podielu.
V iných prípadoch, keď sa ešte musí zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb, štát odpočíta daň. Je to suma, o ktorú by sa pri výpočte dane mala znížiť cena bytu alebo jeho podiel.
Odpočet dane z predaja práva na zdieľanie má však svoje vlastné nuansy.
Odpočet dane
Stanoví sa maximálna odpočítateľná suma jedného milióna rubľov za jeden predaj. Byt sa môže stať takýmto objektom, ak sa predáva ako celok. Alebo môže ísť o akciu, ak je dohoda vypracovaná pre každú časť osobitne.
Ukazuje sa, že pri predaji celého bytu sa maximálny odpočet vypočíta v pomere k podielom vlastníkov. Ak sa však každá časť predáva samostatne, potom má každý vlastník právo na odpočet vo výške jedného milióna rubľov.
Ak ste predali podiel v byte, ktorý ste vlastnili, menej ako tri roky, musíte vyplniť a predložiť vyhlásenie, v ktorom bude uvedená výška príjmu z transakcie. Tam nájdete tiež stĺpec odpočtu dane. Platíte daň z nižšej sumy, ako je uvedené v kúpnej zmluve.
Ak teda príjem, ktorý získa občan, je jeden milión rubľov, nevzniknú daňové povinnosti, pretože daňový odpočet vyplatí túto sumu. Osoba podá iba vyhlásenie, v ktorom uvedie všetko podrobne.
Dokumenty o predaji akcií v byte:
- Cestovný pas predávajúceho alebo všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti.
- Ak je jedným z majiteľov maloletý, potom bude potrebovať rodný list a súhlas správnej rady (vydáva sa po napísaní vyhlásenia opatrovníckym orgánom s podrobnosťami o byte, ktorý chcete kúpiť, namiesto starého). Stále potrebujeme súhlas rodičov dieťaťa. Ak sa však rozvedú, na certifikáciu dokumentov budú potrebné notárske služby.
- Osvedčenie o vlastníctve bývania, doklady o privatizácii, kúpna zmluva (ak bol byt kúpený).
- Osvedčenie z Jednotného štátneho registra.
- Technický pas od ZINZ. Katastrálny pas pre nehnuteľnosti.
- Osvedčenie o odcudzení od ZINZ, ktoré je platné iba jeden mesiac.
- Dokument o zložení rodiny od riadiacej organizácie.
- Písomný súhlas všetkých účastníkov transakcie. Aj v tomto prípade budú na osvedčenie dokladov potrebné notárske služby.
Malo by sa pamätať na to, že transakcia, a teda aj samotná dohoda, bude neplatná, kým nebude zaregistrovaná štátom. Len certifikácia dokumentov im dáva právnu silu. A iba v tomto prípade je transakcia zákonná a správne vykonaná.
Namiesto doslovu
Ako vidíte, predaj práva na zdieľanie bytu je plný vedomostí o veľkom počte nuancií. Dúfame, že po prečítaní článku nebudete mať k tejto téme žiadne otázky.
