Pri prenajímaní priestorov, najmä ak je to dlhodobé, subjekty využívajúce priestor často investujú do týchto fixných aktív. Robí sa to preto, aby sa predmet dostal do stavu, v ktorom bude najviac zodpovedať osobitostiam hospodárskej činnosti a potrebám osoby. V takýchto situáciách často dochádza k neoddeliteľným zlepšeniam. Lízing ako právny vzťah je charakteristický črtám. Najmä predmet, do ktorého osoba investuje, mu nepatrí na základe vlastníckeho práva. Medzitým neoddeliteľné vylepšenia nájomcu prechádzajú do jeho zákonného vlastníctva. Na základe dohody medzi stranami sa však môže ustanoviť iná podmienka. Pozrime sa podrobnejšie, aké neoddeliteľné vylepšenia prenajatého objektu môžu byť. 
Všeobecné informácie
Neoddeliteľnými zlepšeniami sú kvalitatívne zmeny, ktoré pridávajú hodnotu majetku. Môžu byť zamerané na:
- zlepšenie;
- zlepšenie vlastností a technických charakteristík;
- rozšírenie rozsahu funkčnosti, atď.
Malo by sa pamätať na to, že predmet počas opravy nezískava žiadne nové vlastnosti. Jeho technické vlastnosti sa nezlepšujú. Z tohto hľadiska nemožno opravy považovať za neoddeliteľné vylepšenia prenajatého majetku. Môžu uznať akcie ako:
- ďalšie vybavenie;
- dokončenie;
- rekonštrukcie;
- modernizácie;
- technické vybavenie.
Neoddeliteľnými zlepšeniami sú tie zmeny, ktoré nie je možné odstrániť alebo odstrániť bez poškodenia majetku.
Úhrada nákladov
Neoddeliteľné vylepšenia prenajatého majetku sa vykonávajú na náklady subjektu, ktorý ho používa, podľa podmienok dohody s vlastníkom. Po ukončení svojej činnosti má osoba právo spoliehať sa na náhradu výdavkov. Zákon však stanovuje množstvo podmienok na odškodnenie. Prenajímateľ tak hradí náklady na neoddeliteľné vylepšenia, iba ak boli zmeny vykonané s jeho súhlasom. Podľa zákona môže byť stanovená iná podmienka. Neoddeliteľné vylepšenia majetku uskutočnené prostredníctvom odpisy od neho vystupovať ako majetok zákonného vlastníka predmetu. 
Možné ťažkosti
Pred neoddeliteľným zlepšením je potrebné preštudovať si podmienky dohody. Dokument nesmie určovať postup na ich vykonanie alebo môže preukázať potrebu získať písomný súhlas vlastníka. Z tohto dôvodu by sa subjekt mal pred neoddeliteľnými zlepšeniami obrátiť na zákonného vlastníka zariadenia (v článku je uvedený model dodatočnej dohody). Existujú však situácie, keď písomný súhlas nie je možný. Tento problém sa vyskytuje pri prenajímaní federálneho majetku. Spolu s tým musí užívateľ vykonať určité zmeny objektu pre normálnu prevádzku. V závislosti od toho, či budú náklady preplatené a či sa získa súhlas vlastníka, užívateľský podnik si vyberie možnosť účtovania výdavkov. Zvážte niekoľko situácií.
Zmeny so súhlasom majiteľa s kompenzáciou
Podľa odseku 1 čl. 256 Daňový zákon, kvalitatívne zmeny vykonané so súhlasom zákonného vlastníka predmetu s následnou kompenzáciou nákladov na ne, sa považujú za odpisovaný dlhodobý majetok. Zúčtovanie neoddeliteľných zlepšení v tomto prípade sa vykonáva v súlade s odsekom 1 čl. 258 Daňový zákon. Majetkové kapitálové investície, ktorých náklady užívateľ uhrádza, sú amortizované vlastníkom. V súlade s odsekom 4 čl.623 Občianskeho zákonníka, nájomca nebude mať žiadne práva na tieto vylepšenia. Podľa ministerstva financií sa náklady používateľa spojené s kvalitatívnymi zmenami zariadenia po preplatení vlastníkom javia ako náklady vynaložené v priebehu práce pre oprávneného vlastníka. Ak sa neoddeliteľné zlepšenie uskutoční so súhlasom druhej strany, malo by sa to zdokumentovať. Táto podmienka je stanovená najmä v pôvodnej dohode alebo v jej prílohe. Zároveň, ak vlastník nahradí náklady, ktoré vznikli užívateľovi, môže nájomca pri výpočte dane z príjmu zohľadniť náklady, ktoré vzniknú pri práci oprávnenému vlastníkovi. Okrem toho musia náklady zodpovedať požiadavkám článku 1 ods. 252 Daňový zákon. 
Dôležitý bod
Pri podávaní správ bude čas značný, keď dôjde k prechodu / prevodu neoddeliteľných zlepšení. Vysvetlivky sú uvedené v uznesení ministerstva financií č. 91n z 13. októbra 2003. V odseku 35 tohto dokumentu sa uvádza, že ak je v súlade s dohodou kapitálové investície užívateľ je prevedený na vlastníka, náklady na hotové práce, s výhradou úhrady, by sa mali odpočítať z účtu za investície do dlhodobého majetku. V takom prípade sa zúčtovací článok odpočítava. Ak však zmluva o neoddeliteľných vylepšeniach predpokladá ich prevod na vlastníka predmetu s kompenzáciou zostatkovej hodnoty užívateľovi, ktorý ich vytvoril, kapitálové investície sa pripisujú OS zákonného vlastníka až do skončenia platnosti dohody.
Zmeny v majetku so súhlasom bez náhrady
Kapitálové investície do nájomných zariadení vo forme neoddeliteľných zlepšení vykonaných so súhlasom majiteľa sa považujú za odpisovateľné. Táto pozícia je ustanovená v odseku 1 čl. 256 Daňový zákon. V článku 1 ods. 258 kódexu stanovuje, že kapitálové investície vykonané so súhlasom majiteľa, ktorého hodnota mu nie je kompenzovaná, sú amortizované subjektom, ktorý urobil neoddeliteľné zlepšenie. Deje sa tak počas trvania dohody. Zohľadňujú sa odpisy stanovené na základe doby použiteľnosti. Je nainštalovaný pre operačný systém alebo kapitálové investície do nich do klasifikácia fixných aktív schválené vládou. Odpisy sa účtujú prvý deň mesiaca nasledujúceho po období, v ktorom sa neoddeliteľné zlepšenie uvedie do prevádzky.
nuansy
Podľa odseku 5 PBU 6/01 fixné aktíva zahŕňajú kapitálové investície do prenajatých fixných aktív. V usmerneniach v bode 35 sa uvádza, že ak podľa dohody konajú ako majetok zákonného vlastníka predmetu, náklady na dokončenú prácu sa odpíšu z úverového účtu na investície do dlhodobého majetku. Zároveň sa zaúčtuje účtovná položka pre OS. Z dôvodu výšky nákladov používateľ otvorí pre každý objekt samostatnú inventárnu kartu. 
Zmeny bez súhlasu majiteľa
Právne predpisy výslovne nezakazujú neoddeliteľné zlepšenia bez súhlasu prenajímateľa. Medzitým musí užívateľ pochopiť, že v prípade vykonávania kvalitatívnych zmien nie je pravdepodobné, že vlastník uhradí náklady. Okrem toho v súlade s ustanoveniami článku 622 Občianskeho zákonníka je osoba povinná v prípade vypovedania zmluvy vrátiť predmet svojmu oprávnenému majiteľovi to isté, čo prijala, berúc do úvahy obvyklý stupeň opotrebenia alebo v stave dohodnutom medzi stranami. Z toho vyplýva, že majiteľ má právo požadovať, aby subjekt priniesol priestory do pôvodnej podoby. To si vyžiada určité náklady. Ak spoločnosť zároveň chce pri výpočte dane z príjmu akceptovať uvedené náklady, môžu vzniknúť vážne fiškálne riziká. Sú výsledkom ustanovení článku 1 ods. 1. 256 Daňový zákon. Podľa normy môžu ako odpisovateľný majetok pôsobiť iba tie investície do prenajatých fixných aktív, ktoré sa uskutočňujú so súhlasom majiteľa.Z toho vyplýva, že platitelia používateľov, ktorí ich vyrobili bez súhlasu oprávneného vlastníka, nemajú dôvod uznať náklady na účely zdanenia ziskov.
Riziká DPH
Vyplývajú tiež z ustanovení článku 1 ods. 256 Daňový zákon. Ak sa pri výpočte dane nezohľadnia náklady na neoddeliteľné zlepšenie, bude veľmi problematické dokázať, že boli vykonané na vykonanie operácií uznaných ako predmety DPH. Napriek tomu, že tieto odpočty spolu priamo nesúvisia, kontrolné orgány dôsledne monitorujú dodržiavanie postupu pri ich výpočte. Preto v uvedenej situácii s vysokou pravdepodobnosťou nebude DPH odpočítateľná. Aj keď platiteľ je pripravený obhajovať svoje postavenie na súde, neexistuje žiadna záruka, že jeho žiadosti budú vyhovené - orgány sa spravidla postavia na stranu kontrolných orgánov.
Možný východ
Vzhľadom na vyššie uvedené možno považovať za najmenej rizikový nasledujúci prístup:
- Náklady na neoddeliteľné zlepšenia na účely dane z príjmu sa nezohľadňujú.
- Odpočítateľná DPH sa neakceptuje.
V tomto prípade by sa malo pamätať na tento pododdiel. 1 s. 1 Článok 146 daňového poriadku, ako predmet dane z ext. nákladom je prevod výrobkov (výkon práce, poskytovanie služieb) na územie Ruska pre vlastnú potrebu, ktorých náklady nie sú zahrnuté do výpočtu (vrátane odpisov) pri určovaní dane z príjmu. Inými slovami, ak sa zlepšenia majetku uskutočňujú samostatne a náklady sa nezohľadňujú, platiteľ vypočíta a zaplatí DPH z nákladov na prácu, ktorú vykonal. Preto daň z ext. hodnota sa dá odpočítať. Výsledkom bude zníženie odpočtov do rozpočtu. 
Kľúčové podmienky
Keďže PBU 6/01 nestanovuje žiadne obmedzenia, do OS sú zahrnuté kvalitatívne zmeny v prenajatom majetku, ak:
- Predmet sa použije na výrobu tovaru, vykonávanie práce alebo poskytovanie služieb, na poskytovanie podniku na dočasné použitie / vlastníctvo za poplatok alebo za potreby riadenia.
- Následný ďalší predaj týchto hodnôt nehnuteľností sa neočakáva.
- Objekt môže podniku v budúcnosti priniesť ekonomické výhody.
Náklady na tento majetok, ako aj na jeho vlastný dlhodobý majetok, sa splácajú odpismi podľa odseku 17 PBU 6/01. Lehotu možno stanoviť v súlade s obdobím prenájmu. Je definovaný v odseku 20 týchto PBU. Ak sa na konci doby platnosti zmluvy prevedie neoddeliteľné zlepšenie na vlastníka bez toho, aby mu vlastník nahradil náklady naň, možno to považovať za bezplatný príjem.
Vysvetlenie ministerstva financií
V liste č. 03-07-05 / 29 z 26. júla 2012 sa rozhodlo, že podľa článku 1 ods 146 zákona o daniach, činnosti vykonávajúce práce na území Ruska, vrátane bezplatného, pôsobia ako predmet DPH. Ak už skôr na neoddeliteľné vylepšenia pridať. hodnota odpočtu nebola akceptovaná (napríklad, ak sa vykonáva bez súhlasu majiteľa), ak sa pripíše bezdôvodným prevodom, možno ju započítať do výpočtu a suma splatnej dane sa zníži.
Odpočty z majetku
Túto daň platí účtovná jednotka, ktorá urobila neoddeliteľné zlepšenie, keď sa účtuje do súvahy ako majetok. Objasnenie tejto otázky je uvedené v liste ministerstva financií č. 03-03-06 / 1/651 z 13. decembra 2012. Podľa článku 1 ods. 374 daňového zákonníka je predmetom zdaňovania ruských podnikov nehnuteľný a hnuteľný majetok vrátane nehnuteľností a nehnuteľností určených na dočasné použitie, vyradenie, vlastníctvo, správa trustu, vstup do všeobecných činností alebo získaný v súlade s koncesnou zmluvou, ktorá je zahrnutá v súvahe ako dlhodobý majetok v súlade s postupom stanoveným na vedenie účtovnej závierky, pokiaľ v článkoch 378 a 378.1 daňového poriadku nie je uvedené inak.
Pravidlá, podľa ktorých sa generujú údaje OS, sú stanovené v PBU 6/01 av usmerneniach, ktoré sa uplatňujú čiastočne a ktoré nie sú v rozpore s PBU. Podľa jeho odseku 5 fixné aktíva zahŕňajú kapitálové investície do prenajatých fixných aktív. Podľa odseku29, náklady na odchod do dôchodku alebo neschopnosť dosiahnuť zisk pre účtovnú jednotku by sa mali odpočítať. V súlade s ustanoveniami PBU 6/01 sa kapitálové investície do prenajatých fixných aktív berú do úvahy až do ich vyradenia. Posledné uvedené by sa malo chápať okrem iného ako úhrada nákladov na zlepšenia, ktoré nájomca dosiahol, vlastníkom. Výnimkou sú prípady, keď oprávnený vlastník kompenzuje náklady, ktoré vznikli užívateľovi stanovením primeranej výšky poplatku za údržbu zariadenia. 
pošta
Podľa účtovnej osnovy sú informácie o objektoch, ktoré spoločnosť následne prijíma ako operačný systém, vrátane investičných nákladov na výstavbu, zhrnuté v c. 08. Počiatočné náklady investícií do prenajatých fixných aktív uvedených do prevádzky a vykonávaných v súlade so zavedeným postupom sa účtujú na ťarchu účtu. 08. Prevedie sa do DB SCH. 01. Kapitálové investície do prenajatého predmetu ako náklady na jeho vylepšenie teda pripisuje používateľ dlhodobému majetku, až kým sa predmety nevyradia na základe dohody a nepodliehajú dani z majetku. Odlišný postup je stanovený pre prípad, keď vlastník uhradí náklady v plnej výške. V takomto prípade kapitálové investície uskutočnené používateľom, ktoré zákonný vlastník uhradí pred uvedením do prevádzky, nie sú zahrnuté do OS a nie sú zdaňované.
Neoddeliteľné vylepšenia pri predaji bytu
Väčšina odborníkov v súčasnosti zaznamenáva aktívny prechod bánk na osobitnú schému spolupráce s klientmi. Najmä existuje systém, v ktorom je suma transakcie nákupu a predaja znížená na 1 milión p. Táto situácia je spôsobená rastúcou konkurenciou na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Banky poskytujú hypotéky až do výšky 1 milióna rubľov a zvyšná časť potrebných finančných prostriedkov sa poskytuje ako spotrebiteľský úver. Podmienky poskytovania obidvoch pôžičiek sú však rovnaké. Niektoré finančné organizácie, ktoré si uvedomujú, že takéto pôžičky nesú určité riziká, zvyšujú úrokovú sadzbu z úverov o 1-1,5 bodu. Objem hypotekárnej transakcie však nemožno vždy znížiť na 1 milión rubľov vo všetkých prípadoch. Napríklad to nie je možné pri dnešnom pomerne rozšírenom úverovom systéme, ktorý využíva štátne dotácie.
V tomto prípade vyvstáva otázka, či predajca zaplatí daň z príjmu. Z tejto situácie existuje niekoľko spôsobov. Napríklad odborníci vysvetľujú, že ak má nadobúdateľ záujem uviesť celú trhovú hodnotu predmetu, potom je možná alternatíva, pri ktorej kompenzuje predávajúcemu sumu dane z príjmu. V praxi sa vyskytli aj prípady, keď sa strany transakcie dohodli, že si medzi sebou rozdelia náklady na odpočty. Ako však odborníci tvrdia, takáto schéma sa používa zriedka. Predtým sa používal v podmienkach stagnácie, keď nebolo toľko kupujúcich a predajcovia boli lojálnejší. Počas obdobia zotavovania trhu daňová kompenzácia vykonáva zainteresovaná strana. Ak je pre nadobúdateľa výhodné, že je uvedená skutočná hodnota predmetu, ale nie pre predávajúceho, vráti sa najskôr. 
V niektorých prípadoch má vlastník nehnuteľnosti záujem uviesť celú cenu. Napríklad sa to stane, keď odchádza do zahraničia a potrebuje legalizovať zisky. Notárske náklady na administratívu pri označovaní celej trhovej hodnoty nehnuteľného predmetu sa zvyšujú. Ak nadobúdateľ nechce nič preplatiť, môže predávajúci tieto náklady prevziať. Majiteľ spravidla vyhotoví dva potvrdenky. V prvom uvádza náklady dohodou s nadobúdateľom. Ďalšia účtenka zobrazuje zostávajúcu cenu nehnuteľnosti. Súčasne dostáva sumu napríklad za „preventívne právo na nákup“ alebo „neoddeliteľné vylepšenia domu“. Počet expertov medzitým upozorňuje na dôležitú skutočnosť.
Suma, ktorá presahuje nezdaniteľný limit 1 milión rubľov, ktorý vlastník spravidla chce získať za „opravu“, „neoddeliteľné zlepšenie“, poskytnutie „práva na kúpu“ a podobne, tiež slúži ako príjem. Podľa niektorých odborníkov nezáleží na tom, odkiaľ subjekt prišiel - pri predaji nehnuteľnosti alebo nábytku. V každom prípade je to príjem. Podľa zákona je tiež potrebné vykonať povinné odpočty vo forme dane z príjmu. Rozdiel je iba vo veľkosti základu bez dane. V tomto prípade to bude činiť 250 tisíc rubľov. Táto možnosť však nie je vhodná na daňové úniky. Navyše súdy v takýchto prípadoch zvyčajne zastávajú pozíciu regulačného orgánu a nie subjekt.
