Spôsob riadenia bytového domu. Priama správa bytového domu

Takýto koncept ako „správa bytového domu“ v obytnom komplexe chýba. Právne predpisy však vymedzujú jeho hlavné črty a pravidlá, podľa ktorých sa vykonáva. Pozrime sa na ne podrobnejšie.

Časté príznaky

Správa viacbytových budov je proces, ktorý si vyžaduje čas. Obdobie, v ktorom sa vykonáva, závisí od trvania prevádzky budovy. Toto obdobie sa začína okamihom erekcie a končí búraním. Správa a údržba bytového domu môže mať mnoho podôb.

klasifikácia

Prideliť správu bývania. Zameriava sa na všetky izby, byty, priestory, ktoré sú v právnom vlastníctve jednej osoby. V praxi je možné spravovať aj vlastníkov bytového domu alebo nimi zapojených subjektov. Pokiaľ ide o samotný objekt, na LCD nie je jasná definícia. V tomto ohľade často vyvstáva otázka, čo presne sa považuje za bytový dom, koľko priestorov by malo byť v ňom, aby bolo možné zatriediť budovu do tejto kategórie. V praxi sa takáto budova môže považovať za budovu, v ktorej 2 alebo viac izieb má aspoň jedného zákonného vlastníka.

Zloženie predmetu

Spravovanie bytových domov môžu vykonávať rôzne osoby. Môže to byť napríklad jeden subjekt, skupina niekoľkých občanov, osobitne vytvorený orgán alebo spoločnosť. Pôsobia na objekt, aby zabezpečili jeho fungovanie. predmet:

1. Spravuje bytový dom.
2. Rozhoduje.
3. Vytvára podmienky na vykonávanie úloh.

V praxi je možné priame riadenie bytového domu vlastníkmi priestorov alebo nimi zapojenými osobami. V niektorých prípadoch je oprávnením miestne úrady. Podľa odseku 4 Art. 161 ZhK, ak si majitelia sami nevybrali spôsob, ako spravovať bytový dom, potom to spravuje správa moskovského regiónu.

cieľavedomosť

Pri výbere tohto alebo iného spôsobu riadenia bytového domu vlastníci vyhodnotia, ako budú úlohy v plnom rozsahu splnené. Patria sem najmä kolaterál:

1. Bezpečné a priaznivé životné podmienky.
2. Zachovanie majetku.
3. Riešenie problémov týkajúcich sa používania spoločných materiálových hodnôt.
4. Správne poskytovanie služieb.

Správa bytového domu, ktorého priestory patria rôznym občanom, sa môže vykonávať výlučne za jednotných podmienok s nimi dohodnutých. Majitelia nehnuteľností ich môžu rozvíjať sami. V niektorých prípadoch vlastníci delegujú práva na vytvorenie jednotných podmienok na oprávnenú osobu. Ten zastupuje záujmy vlastníkov pri uzatváraní dohôd s organizáciami služieb.

Postup riadenia bytového domu

Legislatíva zaväzuje vlastníkov, aby si vybrali možnosť služby. Môže to byť:

1. Priama správa bytového domu vlastníkmi priestorov.
2. Vytvorenie partnerstva vlastníkov alebo iného špecializovaného spotrebiteľského družstva.
3. Správa bytového domu správcovskou organizáciou.

Otázka znie, prečo by to mali robiť ľudia? Vysvetľuje to skutočnosť, že občania majú okrem majetku aj príslušné práva a sú zodpovední za ich vykonávanie.Musia používať svoj majetok a nakladať s ním spôsobom, ktorý nepoškodí záujmy, zdravie a život iných.

Kritériá výberu

Majitelia priestorov v bytovom dome si musia v priebehu roka od dátumu konkurzu medzi miestnymi orgánmi slúžiacimi spoločnostiam zvoliť možnosť správy. Výsledok bude závisieť od počtu bytov v budove, úrovne solventnosti a disciplíny majiteľov. Okrem toho povesť správcovských spoločností, povaha vzťahov s podnikmi poskytujúcimi zdroje, či už ide o zariadenia na meranie domov a bytov atď., Nemajú malý význam.

Vlastné stravovanie

Ak správu bytového domu vykonávajú vlastníci priestorov, mali by sa zdokumentovať všetky vzťahy s podnikmi tretích strán, ktoré poskytujú určité služby. Predovšetkým sa uzatvárajú dohody o likvidácii vody, dodávke teplej / studenej vody, elektrine, plyne a kúrení. V tomto prípade sú zmluvy podpísané s každým vlastníkom bytov. Okrem toho sa uzatvárajú dohody s podnikmi poskytujúcimi služby v oblasti opravy nehnuteľností, ktoré sú bežné v budove. Takéto dohody sa podpisujú väčšinou alebo so všetkými vlastníkmi.

PC, HOA, LCD

Spravovanie bytového domu môže vykonávať partnerstvo (družstvo). Takéto právnické osoby sú oprávnené uzatvárať dohody s vlastníkmi o:

• Poskytovanie inžinierskych sietí.
• Údržba a opravy spoločného majetku.
• Správa bytového domu atď.

Interakčné schémy

Majitelia priestorov môžu delegovať svoje práva na uzatváranie dohôd o poskytovaní bývania a komunálnych služieb na partnerstvo vlastníkov. Toto môže byť stanovené rozhodnutím prijatým na valnom zhromaždení v charte samotného družstva. Majitelia priestorov majú tiež možnosť previesť právo na uzatváranie zmlúv na partnerstvo, čo následne podpíše dohodu so správcovskou spoločnosťou. Vyhľadáva dodávateľov a uzatvára s nimi príslušné dohody.

Správa bytového domu správcovskou spoločnosťou

Hlavnou podmienkou pre výber tejto možnosti služby je dohoda. Vzorová zmluva o správe bytového domu obsahuje povinné časti. Mal by najmä uvádzať:

1. Spoločné vlastníctvo, v súvislosti s ktorým sa bude služba poskytovať, adresa jej miesta.
2. Zoznam prác a služieb na opravu a údržbu hmotného majetku, pravidlá, v súlade s ktorými je možné ho zmeniť, zoznam bytových a komunálnych služieb.
3. Podmienky stanovenia hodnoty dohody, výška platby za služby, určenie výšky účtov za energie. Stanovuje tiež postup na výpočet súm.
4. Pravidlá sledovania plnenia povinností zo strany servisnej spoločnosti.

Ustanovenia o CC

Zmluva, ktorá sa uzatvára s riadiacou organizáciou, sa vo všetkých ohľadoch charakterizuje ako dohoda o poskytovaní platených služieb. Táto forma je ustanovená v občianskom práve. Podľa čl. 780 Občianskeho zákonníka, pokiaľ nie je v samotnej zmluve stanovené inak, správcovská spoločnosť musí služby poskytovať osobne. To znamená, že dodávateľ úplne alebo čiastočne poskytuje služby alebo vystupuje ako sprostredkovateľ medzi vlastníkmi priestorov a dodávateľmi.

Základné rozdiely medzi možnosťami

Správa vlastníkmi môže byť priama, dôveryhodná a nepriama. V prvom prípade občania slúžia spoločnému majetku sami. Nepriame riadenie zahŕňa prevod niektorých funkcií na iné osoby (alebo jednu). Hostiteľská entita môže byť právnická osoba aj fyzická osoba. V druhom prípade môžu byť jedným z vlastníkov priestorov v dome.Majitelia môžu vytvoriť volený orgán vo forme rady alebo vymenovaním oprávnenej osoby z ich okruhu, čím sa vytvorí právnická osoba. Napríklad to môže byť HOA. V tomto prípade sa partnerstvo stáva ich správcovskou spoločnosťou. Majitelia izieb môžu robiť inak. Majú právo zveriť službu neoprávneným osobám, ktoré nie sú súčasťou ich okruhu.

Môžu to byť najatí manažéri alebo organizácie. V takom prípade vlastníci priestorov uzavrú s týmito osobami primeranú dohodu. Ak správu vykonávajú samotní vlastníci priestorov, zmluva sa nepodpíše. Založená spoločnosť alebo oprávnená osoba vykonáva svoje funkcie v súlade s chartou. Na druhej strane je schválený na valnom zhromaždení. Malo by sa povedať, že v praxi vlastníci domov využívajú súčasne priame aj nepriame riadenie. Napríklad v prípade vytvorenia HOA vykonávajú niektoré funkcie spravidla samotné osoby, ktoré sú najdôležitejšie. O dôležitých otázkach sa rozhoduje na valných zhromaždeniach. Ďalšiu časť úloh vykonáva vybraná rada a tretiu časť vykonáva osobne jej predseda. Okrem toho sa zriaďuje audítorská komisia, ktorá poskytuje kontrolu nad finančnou činnosťou zvoleného orgánu.

Kľúčové body

Otázka výberu riadiacej organizácie je dnes medzi majiteľmi najdôležitejšia. Každý samozrejme chce vysokú úroveň služieb. Mnohí sa však obávajú, že to dopadne „ako vždy“. Aby sa predišlo problémom, majitelia sa musia rozhodnúť, čo presne chcú v pomere kvality služieb a ich nákladov. K dispozícii sú 3 najbežnejšie možnosti:

1. Nemeňte nič, nechať správu vykonávať bytový úrad, trestný zákon, DES. Kvalita v tomto prípade nebude najvyššia, ale náklady na služby sú celkom prijateľné. V tejto situácii majitelia bytov radšej neriskujú a nie sú v žiadnom zhone zvoliť si organizáciu.
2. Nájdite právnickú osobu, ktorá by poskytla lepšie služby. V súlade s tým bude platba vyššia. Niektorí vlastníci sa snažia dohodnúť na takýchto podmienkach so súčasným Bytovým úradom.
3. Musíte si vybrať súkromnú malú spoločnosť. Poskytovalo by služby nie horšej kvality ako služby bytového úradu, kvalitu, ale za ešte nižšiu cenu.

Praktická implementácia

Ako ukazuje prax, obyvatelia domov, v ktorých bytové združenie aktívne pracuje, častejšie reagujú na kvalitu služieb pozitívne. V tejto súvislosti je vhodné skontrolovať, či v oblasti nie je vhodná HOA, ktorá by mohla budovu prevziať na údržbu za navrhovanú cenu. Pred kontaktovaním tabule je vhodné ísť do verandy, skontrolovať stav schodísk, chodby, vyhodnotiť dvor. Ak chcete získať lepšiu predstavu o práci HOA, mali by ste sa porozprávať s obyvateľmi rôznych vekových skupín, zistiť, koľko platia za službu, čo sa im páči za prácu združenia a čo im nevyhovuje. Ak sú informácie vo všeobecnosti pozitívne, možno sa dohodnúť.

Pracovné skúsenosti asociácie

Pri výbere servisnej organizácie pôsobí ako jedno z najdôležitejších kritérií. Výhodnejšie, samozrejme, dlhoročné skúsenosti. Pravidelne sa však objavujú nové združenia, ktoré by sa tiež nemali odpisovať. Odporúča sa zistiť informácie o odborníkoch, ktorí tam pracujú, kde vykonávali svoju činnosť skôr, kto je zakladateľom. Pokiaľ ide o bývalých zamestnancov DEZ, potom majú určité skúsenosti s prevádzkou a údržbou bytových budov. V tomto prípade sa oplatí hovoriť osobne, zistiť, prečo opustili svoje predchádzajúce pracovisko, aké ciele si teraz stanovili.

Ceny služieb

V procese komunikácie so zástupcami servisnej organizácie by sa mali upozorňovať nielen vysoké, ale aj nízke náklady na služby napríklad v porovnaní s tým, čo bolo k dispozícii v čase práce bytového úradu. Tu by ste mali zistiť, z čoho sa táto alebo tá cena skladá. Pokiaľ ide o najvýznamnejšie sumy, mali by ste položiť všetky svoje otázky.

nákupný

Ak sa vo všeobecnosti rozhovor s predstaviteľmi asociácie služieb vyvinul priaznivo, neponáhľajte sa uzavrieť dohodu. Odporúča sa obísť ďalšie 2 až 3 HOA a zistiť z nich všetky informácie. Potom by ste mali porovnať informácie, vyhodnotiť výhody a nevýhody a predložiť návrh na diskusiu. Ak akékoľvek pochybnosti pretrvávajú, dohoda by sa mala uzavrieť na obdobie najmenej jedného roka. Ak bude po uplynutí platnosti jasné, že ste sa rozhodli správne, môžete zmluvu predĺžiť. Ak by si združenie neporadilo svoje povinnosti, je lepšie dohodu ukončiť.

Finančné otázky

Jednou z významných nevýhod pri výbere servisnej spoločnosti v porovnaní s HOA alebo samosprávou je skutočnosť, že peniaze vlastníkov, ktoré im boli pridelené na úhradu za služby, sú k dispozícii právnickej osobe tretej strany. Je dosť ťažké ho ovplyvniť z hľadiska efektívneho a cieleného využívania finančných prostriedkov. Platí to najmä v prípade, keď miestne orgány vybrali organizáciu pre riadenie. V takom prípade sa vlastníkom uložia podmienky, ktoré výkonné orgány považujú za potrebné.

Zaručená bezpečnosť finančných prostriedkov

Táto otázka v rámci interakcie s riadiacou organizáciou zostáva spravidla otvorená. Hovoríme najmä o fondoch vyčlenených na generálnu opravu. Nie každý dom ich dokáže nazhromaždiť do 1 - 5 rokov (počas trvania zmluvy). Niekedy sa majitelia rozhodnú zmeniť združenie služieb a prostriedky sú na jeho účte. V tomto prípade nie je jasné, ako budú peniaze prevedené na vytvorenú spoločnosť HOA alebo inú spoločnosť. Môže sa stať, že združenie zbankrotuje, zlikviduje alebo si z banky vezme pôžičku a zmizne. Riešenie otázky vrátenia ich prostriedkov vlastníkom bude mimoriadne problematické. Ďalšia situácia je v prípade HOA. Ako právnická osoba môže partnerstvo otvoriť v banke špeciálny účet a každoročne podávať správu o jeho stave vlastníkom. V tomto prípade samozrejme existuje viac záruk na bezpečnosť finančných prostriedkov.

Miestny úrad

Sú stanovené v článku 3 článku 3. 156 LCD Územné orgány majú právo stanoviť výšku úhrady za údržbu a opravu predmetu, iba ak si majitelia priestorov nevybrali spôsob, ako spravovať svoj dom včas alebo ak bolo prijaté rozhodnutie, ale nebolo vykonané. Podľa zákona môžu miestne výkonné štruktúry určiť združenie, ktoré bude poskytovať všetky potrebné služby. V praxi sa často organizujú verejné výberové konania, v dôsledku čoho je spoločnosť priradená k domu. Je potrebné poznamenať, že tu bude všetko závisieť od miestnych orgánov. Zákon nepochybne stanovuje obmedzenia právomoci, určité obmedzenia. Ale vo všeobecnosti sa názory obyvateľov v takýchto prípadoch nepožadujú. Preto je vhodnejšie rozhodnúť sa a zvoliť právnickú osobu, ktorá bude službu poskytovať.