Z televíznych obrazoviek počas spravodajstva často znie zložitá fráza „hypotekárna aukcia“. Výsledkom jeho činnosti v minulom storočí bolo spravidla dravé privlastnenie najväčších podnikov vo vlastníctve štátu. Podstata takejto udalosti, ako aj proces formovania určitej oligarchickej vrstvy v spoločnosti v dôsledku nej však zostáva pre väčšinu bežných ľudí nejasná.
Historické pozadie výskytu kolaterálov
V roku 1995 štát vlastnil obrovské množstvo akcií najväčších podnikov, ale takýto majetok nepriniesol peniaze potrebné na rozpočet. Veľké banky, ktoré si zarobili kapitál na obsluhu uvedených podnikov, zistili, že je výhodné kúpiť si vlastné akcie, ale za najnižšie ceny. Za týmto účelom bola vytvorená kolaterálna aukcia.
Zakladateľ myšlienky kolaterálnych aukcií v Rusku
Samotná myšlienka takýchto udalostí patrí americkému Borisovi Yordanovi, hoci za ruského autora Vladimíra Potanina sa považuje ich autor. Faktom je, že to bol on, kto v roku 1995 na nasledujúcom zasadnutí kabinetu ministrov navrhol tento systém požičiavania štátu na zabezpečenie jeho majetku. Ruská vláda v osobe podpredsedov vlády Anatolija Chubaisa a Olega Soskovtseva túto myšlienku podporila.
Podstata zabezpečených aukcií
Schéma takýchto aukcií je mimoriadne jednoduchá. Štát, ktorý zúfalo potreboval doplnenie rozpočtu, uskutočnil aukcie. Víťazstvo v tomto prípade poskytlo víťazovi uzavretie zmluvy o pôžičke so štátom. Potrebné sumy na účasť v aukcii mali, samozrejme, iba najväčšie finančné organizácie v tom čase. S cieľom zabezpečiť pôžičku štát zasa založil cenné papiere pre banku ako kolaterál - aktíva veľkých podnikov, ktoré sú federálnym majetkom.
Funkcie vládnych kolaterálov
Verí sa, že v prípade nesplatenia úveru štátom sa veriteľská banka stala vlastníkom založeného podniku. Nie je to však tak. Podľa klasického modelu kolaterálnych vzťahov sa veriteľ mohol uspokojiť iba podľa hodnoty založených cenných papierov, ale nie ich privatizovať. Predaj kolaterálu bol možný iba v prípade platobnej neschopnosti držiteľa záložného práva na verejné výberové konania, na tento účel boli zorganizované špeciálne dražby majetku bánk.
Aukčné konanie bolo upravené prezidentským dekrétom. Pôvodne sa plánovalo, že štát splatí dlh z prijatých pôžičiek a odkúpi akcie privatizovaných podnikov, ktoré sa zaviazali bankám. V skutočnosti sa však všetko stalo inak a už to nebola otázka dočasného záložného práva, ale privatizácia pod zámienkou záložného práva.
Samotná hypotekárna aukcia, ako aj predaj hypotekárneho majetku bánk, vo väčšine prípadov nemali nič spoločné s voľným trhom, pretože ich víťazi boli určení ešte pred aukciami a ponukami.
Aukcia hypoték na nehnuteľnosti
V súčasnosti je predaj nehnuteľností na bývanie mimoriadne vzácny. Na predaj nehnuteľností osobám, ktoré nezaplatili pôžičku alebo hypotéku, sa spravidla usporiadajú podobné aukcie kolaterálu. Miesta konania podujatí a ďalšie informácie o nich sa zverejňujú na oficiálnych webových stránkach vlády.
Pre majiteľa nehnuteľnosti je kolaterálny predaj nerentabilný, pretože hlavnou úlohou banky je získať prostriedky vydané podľa zmluvy o pôžičke čo najskôr.Z tohto dôvodu banky spravidla nemajú záujem zabezpečiť, aby hodnota kolaterálu nehnuteľnosti vyhovovala jeho vlastníkovi. Bývalý vlastník dostáva iba rozdiel medzi nákladmi na predaný byt a výškou úveru mínus všetky druhy pokút, penále a úrokov.
počiatočné likvidačná cena kolaterál určuje súd na základe nezávislého znaleckého posudku. To je často pod trhom o 25-35%.
Predaj kolaterálov
aukcie kolaterálny majetok bánk pre hypotéky - udalosť, ktorá je sama osebe nevýhodná. Toto tvrdenie je vysvetlené tromi skutočnosťami.
Po prvé: postup „odcudzenia“ hypotekárneho automobilu alebo inými slovami jeho konfiškácia sa vykonáva na súde, takže aukcie hypoték na autá sú výrazne komplikované a predlžované na dlhú dobu.
Po druhé: v súčasných podmienkach klesajúceho dopytu na automobilovom trhu je predaj hypotekárnych automobilov za počiatočné náklady takmer nemožnou úlohou. Najmä so zreteľom na skutočnosť, že vozidlá už boli v prevádzke. V tomto prípade má zisk iba kupujúci, pretože za účelom vrátenia finančných prostriedkov vynaložených na pôžičku banka výrazne znižuje náklady na auto.
Po tretie: autá, ktoré banka prisľúbila, sa nedostanú na aukčnú stránku sami, čo si vyžaduje ďalšie finančné náklady.
Jedinou stranou, ktorá ťaží z kolaterálneho predaja automobilu, je teda jeho kupujúci. Samozrejme, existujú situácie, keď sa vozidlo predalo za cenu, ktorá vyhovuje aj jeho bývalému majiteľovi. Preto musí byť vozidlo v perfektnom stave, čo je v modernej metropole dosť ťažké.
Ak sa chystáte na aukciu kolaterálu, musíte vedieť, že keď si kúpite takéto auto, nebudete si ho môcť okamžite zaobstarať, pretože kým sa nevyplatí pôžička, bude auto považované za vlastníctvo banky a bude osobitne zaregistrované.
Riziká zabezpečených aukcií
Aukcie hypoték sa zvyčajne konajú na predaj nehnuteľností s čistou históriou. Ak banka súhlasí s tým, že bude mať byt ako záruku na pôžičku, potom proti nemu nemožno vzniesť žiadne právne nároky. Jediným problémom, ktorý môže nový majiteľ mať, je predchádzajúci majiteľ hypotéky. V praxi zákona sú časté prípady, keď súdne konanie medzi bývalým a súčasným vlastníkom zastaveného majetku trvalo roky!
Takáto opozícia sa navyše často vyvíja v otvorený konflikt, ktorý niekedy končí fyzickou konfrontáciou. Bývalí vlastníci, ktorí nezaplatili pôžičku, sú vysťahovaní a často to odmietajú.
Preto nie sú v Rusku kolaterálne aukcie také populárne, ako je nadobúdanie nehnuteľností na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami. Podľa oficiálnych údajov iba polovica aukcie v našej krajine končí dohodou.
Preto, ak sa rozhodnete kúpiť byt alebo auto za nižšiu cenu, ako je trhová cena, mali by ste zvážiť možnosť, ako sú aukcie kolaterálu. Pred uzatvorením obchodu a splatením pôžičky od predchádzajúceho vlastníka je však potrebné dôkladne zvážiť výhody a nevýhody takejto akvizície.
