Att köpa en lägenhet är ett viktigt ögonblick i varje människas liv. Denna investering är inte bara stor utan också utsatt för en viss risk. "Lägenheten ägs mindre än tre år" - sådana annonsrubriker är mycket vanliga idag. De flesta förstår inte varför säljaren anger sådana detaljer i en annons. Hur undviker man misstag och köper en lägenhet utan risk? För att göra detta måste du bekanta dig i detalj med alla formaliteter och villkor för köp och försäljning.
Säkerhetsregler vid köp av en fastighet
Riskerna med att förvärva en lägenhet är mycket höga idag. Hur man inte falla för bedrägeri av en mäklare och säljare? Hur skyddar du dig under köp och försäljning av bostadslokaler? En potentiell köpare, för att inte bli lurad, bör vara uppmärksam på sådana detaljer som historien om en bostadsfastighet, dokument för en lägenhet, sökande om bostäder, efterlevnad av bostäder med dokument.
Innan köpsdokumenten behandlas är det nödvändigt att studera bostadshistorien i detalj. Du bör känna till svaren på ett antal frågor:
- vem är ägaren till lägenheten;
- vem var ägaren tidigare;
- vem är registrerad i denna lägenhet;
- hur många oregistrerade invånare bor.
När det gäller papper är det nödvändigt att noggrant studera dokumenten för lokalerna före registrering. Mycket ofta använder bedragare falska dokument.
Dessutom måste köparen vara säker på att han förvärvar lägenheten lagligt och att bostaden måste följa handlingarna. Här är till exempel några klargörande frågor som bör ställas till ägaren om lägenheten byggdes om: "Var ombyggnaden av lägenheten laglig?", "Hanteringstjänster gick med på att överföra kommunikation?".
Nödvändiga dokument för lägenheten
Att köpa en lägenhet är en allvarlig transaktion, därför är det viktigt att vara medveten om det nödvändiga paketet med dokument när man tecknar ett avtal. De flesta köpare tror att alla frågor om försäljningen kan överföras till en fastighetsmäklare. Det måste komma ihåg att han inte bär ekonomiskt och juridiskt ansvar för att underteckna transaktionen. En fastighetsmäklare tillhandahåller endast informationstjänster.
Lägenheter kan vanligtvis vara primära eller sekundära. Under köpet i en ny byggnad kan klienten köpa bostäder redan i hyran eller delta i delad konstruktion. Förfarandena för att köpa ett hem i ett redan beställt nytt hem och förfarandena för att förvärva bostäder på sekundärmarknaden är desamma.
Om klienten deltar i delad konstruktion, ingår de först ett delat avtal med honom (DDU) med honom, och efter byggandet av byggnaden drar köparen rätten till fastighet. För att registrera en DDU krävs en klient att:
- ansökan (ansökningsformulär kan erhållas på plats);
- avtal DU;
- kontrollera betalningen av statligt tull på 100 rubel plus en kopia av checken.
Fallgropar när du köper en fastighet
Under försäljningen är säljarens huvudmål att tjäna så mycket som möjligt på transaktionen. För att inte köpa bostäder som inte matchar priset bör du vara uppmärksam på vanliga misstag. Vanliga misstag under köpet:
- Att köpa en lägenhet i en hast. Det finns inget behov av att rusa om den här frågan, och minst tio alternativ bör övervägas innan du slutför pappersarbete.
- Förvärvet av bostäder på sommaren. För att identifiera rumsfel måste du överväga alternativ på hösten eller vintern.Då kan du förstå hur väl rummet värms upp, om taket läcker, kontrollera väggarna för mögel.
- Windows och visa från dem. Du måste vara uppmärksam på om det finns en byggarbetsplats eller en bullrig motorväg under fönstren.
- Ombyggnad av rummet. För att undvika problem med lagen måste lägenhetsplanen uppfylla BTI-passet.
- Kraftförsörjningslokaler. Enligt Rysslands lagar måste ägaren ha ett projekt för strömförsörjning av ett bostadsanläggning för att överföra uttagen.
- Inspektion av bostäder på kvällen. Experter rekommenderar att du kontrollerar bostäder under dagen för att se alla fel i rummet.
- Avslag på hjälp av en advokat. När du köper en fastighet måste du använda en advokats tjänster. Detta hjälper till att undvika problem i framtiden.
Möjliga metoder för bedrägeri vid köp och försäljning av boende
Hur kan du skydda dig själv och inte komma in i en bedrägeri? Idag arbetar lägenhetssvindlare enligt sådana scheman:
- Flera hemförsäljningar. Under en sådan transaktion ger bedragare falska dokument och kräver full betalning efter registrering av en notarie.
- Att sälja någon annans lägenhet. Skurkarna förbereder ett otroligt paket med dokument för en hyrd lägenhet och försöker sälja den.
- Förskottsbetalning. Svindlaren kräver ett förskott från köparen, varefter svindlaren snabbt försvinner.
För att inte falla för bedrägeri måste du följa några rekommendationer:
- Du måste ingå ett försäljningsavtal i närvaro av en advokat.
- Det är nödvändigt att be om alla kopior av de signerade handlingarna från lägenhetsägaren.
- Innan du tecknar kontraktet bör du lära dig så mycket som möjligt om ägaren.
- Köparen vid avtalets slut har full rätt att göra ändringar. Om säljaren kommer att förbjuda införande av ändringar, bör ett sådant avtal upphävas.
- Vid tidpunkten för transaktionen måste två personer vara närvarande. De kan vara vittnen i domstolen om några problem uppstår.
Att köpa ett hem som ägs i mindre än 3 år
Att sälja en lägenhet i mindre än 3 år i fastigheten beror på villkoren och förfarandena som föreskrivs i artikel 220 i Rysslands skattekod. Om bostadskostnaden är mer än en miljon rubel kräver lagen att säljaren ska betala inkomstskatt vid försäljning av bostäder. Om lägenheten för försäljning ägs mindre än 3 år är skatten tretton procent av de totala bostadskostnaderna.
Många säljare kan försöka överträffa lagen och inte betala den förfallna skatten. De erbjuder köparen att underteckna ett avtal om mindre än en miljon rubel och betala den saknade delen informellt. Sådana erbjudanden bör inte accepteras, eftersom du kan få dig själv i stora problem. Till exempel kan säljaren säga upp försäljningsavtalet, och under domstolssessionen kommer säljaren att få tillbaka lägenheten, och köparen kommer att få de pengar som anges i avtalet. Om lägenheten har sålts under mindre än 3 år i fastigheten, måste skatten betalas enligt lag. Annars kommer det att leda till laglig bestraffning.
Typiska risker
Att köpa en lägenhet mindre än 3 år i fastigheten kan leda till stora risker. Det finns flera orsaker till oro:
- En donerad lägenhet på mindre än 3 år i fastigheten kan återvända till ägaren tillbaka om inte mer än tre år har gått från donationstillfället.
- Avtalet kan avbrytas om minderåriga eller lagligt funktionshindrade personer är registrerade i lägenheten.
- Det är inte möjligt att få ett skatteavdrag från en bostadsfastighet om lägenheten ägs under 3 år.
Sådana risker är möjliga, men inte i alla fall. I dag äger en lägenhet som ägs mindre än 3 år som regel inte problem och oro för köparen. Även om det naturligtvis alltid finns undantag. Du kan komma in i bedragare, bostäder med skulder eller som säkerhet.
Risker vid köp av bostäder genom ombud
Vid köp av en lägenhet med fullmakt finns det risker. Tre huvudhot:
- Köp av en lägenhet med falska ombud.
- Utlänning av egendom på grund av utgått eller återkallat fullmakt.
- Ägarens död, från vilken fullmakten handlar. I det här fallet är det bättre att träffa ägaren och komma överens om att köparen kommer att delta i registrering utan mellanhand.
Om det finns flera ägare av fastigheten är det nödvändigt att få en skriftlig undantag från varje ägare.
Vad en äkta fullmakt bör bestå av
För att verifiera fullmakternas äkthet bör det kontrolleras för giltighet. Ett äkta dokument måste ange:
- Rektors passuppgifter (namn, födelsedatum, registreringsort, serie och passnummer);
- uppgifter om den auktoriserade representanten;
- adress för den främmande bostaden;
- undertecknandet av den person som utfärdade denna fullmakt;
- certifieringsinskrift och notarialtätning.
Risker vid köp av fastigheter erhållna genom arv
Säljaren kan vara en person som ärvde en lägenhet från en annan person. Du måste känna till nyanserna av en sådan arv:
- arv kan passera med skulder;
- arvet kan överföras till arvingen, i en pant; i en sådan situation har han inte rätten att disponera arvet;
Några problem som kan uppstå:
- lämna in en stämning för att bryta arvstransaktionen;
- kvantitet av lägenheten, till exempel om ett långsiktigt hyresavtal tecknades, förblir ett sådant avtal lagligt, även om ägaren byter.
Lägenhetens lagliga renlighet
För att skydda dig själv och inte hamna i bedrägerier måste du kontrollera lägenheten för laglig renlighet. Den nya ägaren behöver:
- lära sig om tidpunkten för inträdesrätten;
- kontakta notarius som utförde arvet för att förhindra uppträdande av andra efterträdare.
Utmana en transaktion
Det finns fall då köparen inleder uppsägningen av försäljningsavtalet. I enlighet med lagen (artikel 450 i Rysslands civillagstiftning) kan en transaktion avbrytas juridiskt:
- om säljaren allvarligt har brutit mot det tecknade kontraktet;
- i händelse av att transaktionens villkor strider mot lagstiftningsaktioner;
- i händelse av intrång i tredje parts rättigheter (arving);
Denna fråga kan lösas på två sätt: genom ömsesidig överenskommelse mellan parterna eller i domstol, om en av parterna inte vill bryta avtalet.
Utbyte av lägenhet som ägs mindre än 3 år
Bostadsbyte har blivit relevant idag. Många har frågor:
- En lägenhet som ägs under 3 år är utbytbar?
- Är ägarna skyldiga att betala skatt vid utbytet?
Om fastigheten har varit i besittning i mindre än 3 år, är ägaren befriad från skatt under utbytet av bostäder, med krav på skatteavdrag. Detta avdrag motsvarar bara tretton procent av den totala bostaden.
Men om löptiden överstiger minst en månad måste ägaren betala statsskatten för att transaktionen ska anses vara giltig och registrerad.
Rysslands federala lagar om utbyte av lägenheter föreskrivs i Civil Code (artikel 567), och i artikel 217 i Tax Code anges skattebeloppet för betalning.