Hur säljer jag en andel i en lägenhet? Juridisk rådgivning: hur man säljer en andel i en privatiserad lägenhet

i grund och botten delat ägande utbredd i megaciteter. Efter privatiseringen av en gemensam bostad och dess "uppdelning" kan två till sju personer bli ägare till sådana fastigheter.

Dessutom kan det vara helt främlingar, släktingar (barn och föräldrar) eller personer som har tappat familjeförhållande (fd man och hustru). Förr eller senare kommer en av bostadsägare att "dela" och sälja sin andel. Och sedan börjar många svårigheter uppstå. Hur säljer jag en andel i en lägenhet till gynnsamma villkor? Låt oss förstå i detalj.

Tilldelning av en aktie

För att sälja din insats måste du utföra ett antal procedurer. Utan samtycke från de andra delägare kommer det inte att fungera för att registrera nya gäster eller ens göra reparationer. Och att sälja eller hyra en del av hemmet kommer också att vara ganska svårt.

Under tiden är det fortfarande möjligt att sälja en andel i en privatiserad lägenhet. Det är sant att du måste gå igenom en så besvärlig procedur som tilldelning av en aktie. Detta innebär att efter privatisering har varje medägare en obligatorisk viss andel.

Det kan uttryckas i bråk. Till exempel har en två rumslägenhet två ägare, andelen av var och en av dem är ½. Om vi ​​pratar om andelen in natura, visar det sig att varje person äger ett av rummen, och de kommer att äga gemensamma utrymmen (kök, korridor, skafferi) tillsammans. Efter tilldelningen av aktier kommer de dessutom att ha rätt att använda ovanstående lokaler. I detta fall blir andelen av var och en personlig, och grannarna kommer att förbli delägare.

Gemensamt ägande kan också delas. Detta är vanligtvis en komplex och lång process, varefter gemensam egendom kommer att avbrytas, och endast en person blir full ägare.

Förfarande för godkännande

Tilldelning av en aktie utförs av notarius, naturligtvis kommer inga muntliga avtal att ha rättslig kraft. Samtidigt, om delägare inte fattar ett gemensamt beslut, måste denna fråga bara lösas genom domstolen. Som regel anförs stämningen av ägaren som vill genomföra processen för tilldelning av aktier. En rättegång kan dra i upp till sex månader eller längre (särskilt om andra deltagare inte deltar i möten).

Försäljning av en del av lägenheten

Efter tilldelning av en aktie har ägaren rätt att sälja den. Men innan du gör detta måste du erbjuda att lösa in din del till andra ägare. Enligt lagen bör andra ägare definitivt skicka ett skriftligt meddelande med ett erbjudande om att köpa innan de säljer en andel i en lägenhet.

Detta dokument anger husets kostnader och tekniska egenskaper. Medägare kan fatta ett beslut om köp av din aktie inom en månad efter att ha läst brevet. Det vill säga att under denna period måste de antingen acceptera ditt erbjudande eller vägra köpet.

För att undvika missförstånd måste sådana förslag skickas med registrerad post. Om ägarna till exempel i framtiden förklarar i domstol att de inte fick något meddelande, kan du lämna bevis.

Viktiga nyanser

Många oinformerade medborgare frågar ofta: "Är det möjligt att sälja en andel av en lägenhet om grannarna är emot den?" Av någon anledning tror många att andra ägare verkligen kan störa processen att sälja sin del av hemmet.Faktum är att det inte är så, allt du behöver göra med andra delägare är att meddela dem om din avsikt att sälja lägenheten. Om de inte går med på köpet ger detta inte rätten att förbjuda försäljning av aktier till andra personer.

Efter 30 dagar sedan grannarnas bekanta har du rätt att överföra din del till vem som helst. Men kom ihåg: priset måste strikt överensstämma med det du angav i meddelandebrevet till delägare (inte mindre och inte mer). Om du bestämmer dig för att sälja andelen i den privatiserade lägenheten till ett annat pris, kommer någon av grannarna att kunna ifrågasätta en sådan transaktion i domstol i tre månader.

En gåtakt istället för ett försäljningsavtal

Vissa säljare i detta fall beslutar att gå till tricket. För att inte genomföra förfarandet för att anmäla grannar utarbetar de helt enkelt ett presentkort. Med denna typ av transaktion är det inte nödvändigt att meddela grannar alls, och själva registreringen blir billigare och snabbare.

Men det finns fallgropar här: om du donerar din andel till en person som inte är en släkting till dig, kan medägare utmana ett sådant avtal. Och även om grannar inte konstaterar att istället för en donation, en försäljnings- och köptransaktion ägde rum, är det faktum att frånvaron av familjeband i princip inte är så svårt att bevisa. Innan du säljer en andel i lägenheten är det viktigt att komma överens med köparen om alla viktiga punkter. Diskutera särskilt betalningsförfarandet, till exempel kan du sälja med uppskjuten betalning eller i delbetalningar.

Hur säljer jag en lägenhet med en mindre andel?

Om en minderårig är registrerad i lägenheten, beror allt på om han är hyresvärden eller inte. Om en andel som tillhör honom läggs ut till försäljning måste man för att kunna förverkliga den få tillstånd från förmyndar- och förmyndighetsmyndigheterna. I alla andra fall sker samma förberedelseförberedelse. Köpförslaget skickas emellertid inte till barnet utan till hans föräldrar eller vårdnadshavare.

Naturligtvis måste andra ägare skicka ett anmälningsbrev. Om relationerna mellan grannarna är normala kan du helt enkelt diskutera denna fråga med dem och sedan utarbeta en notariell vägran från varje delägare att köpa. Om ägarna vägrade att köpa din andel, men du ändrade priset, måste de igen meddela dig igen skriftligt och vänta på svar inom en månad.

Disposition av barnets andelar

Om du behöver sälja barnets andel i lägenheten måste hans föräldrar få godkännande för försäljningen från vårdnadshavarnas myndigheter. Dessutom måste en sådan struktur tillhandahålla dokument som anger att barnets levnadsvillkor inte kommer att förvärras och att han inte kommer att stå kvar utan bostad.

Det vill säga att du kommer att behöva lämna in dokument för lägenheten som du ska köpa i gengäld eller för en andel i huset (storleken måste inte vara mindre än vad barnet hade tidigare). I stället för papper för en ny lägenhet där barnet kommer att bo, kan de kräva ett öppet bankkonto i namnet på en minderårig medborgare eller andra bevis. I alla andra avseenden måste du utföra samma åtgärder som redan har beskrivits ovan för att sälja ett barns andel.

Andra försäljningsoptioner

Det är värt att notera att du kan hantera din del, även om det är ett oisolerat rum. Det är teoretiskt sett en person som har rätt att sälja en andel i en lägenhet med ett rum. Lagen förbjuder inte sådana transaktioner. Men i praktiken är en sådan operation ganska svår.

Och priset på sådana kvadratmeter kommer att vara rent symboliskt, för knappast någon vill dela ett vardagsrum, där en annan helt främmande person bor. I det här fallet är det bättre att förhandla med den andra medägaren om försäljningen av hela fastigheten, eller erbjuda honom att köpa din andel. Om grannen inte samtycker till sådana alternativ, kommer det att vara nödvändigt att lösa detta problem endast genom en domstol.

Det är mycket lättare att sälja 1/2 andel av en lägenhet om det finns två eller fler isolerade vardagsrum i bostaden.Naturligtvis, i detta fall kommer priset för fastigheter förr att vara lägre, men vid behov kan köpare för detta alternativ hittas.

fallgropar

Fastighetsmäklare noterar att man i processen med att sälja aktier kan stöta på många svårigheter. Först och främst kan detta bero på att vissa delägare förväxlar begreppet ”förköpsåterköp” med ”tillstånd att sälja”. Till exempel kan de undvika att få ett meddelande om försäljning av en aktie och utan deras skriftliga vägran att registrera en transaktion är det inte möjligt. Tyvärr säger civillagen ingenting om vad man ska göra om grannarna inte går till mötet.

Det är också anmärkningsvärt att det enligt lag är omöjligt att ålägga sig att sälja en andel i lägenheten för andra delägare. Brott mot andras privata egendom är ett brott. Därför är det bara vänskapligt att komma överens om din inlösen av andelar i andra ägare.

Det finns också situationer då flera medägare omedelbart vill köpa tillbaka den föreslagna aktien. Om detta händer kan säljaren själv välja vilken av dem som ska överföra sin andel.

Kostnadsuppskattning

Om du, trots alla svårigheterna, fortfarande bestämmer dig för att sälja en andel i en privatiserad lägenhet, bör du börja utvärdera dess värde. Följande faktorer kommer att påverka priset:

· Antalet rum i hemmet;

· Husets läge;

· Lägenhetens område;

· Marknadssegment, etc.

Naturligtvis har ägaren rätten att fastställa kostnaden för rummet, men praxis visar dock att dess kostnad kommer att vara 30-40% lägre än marknadspriset. Om du bestämmer dig för att sälja en del av andelen i lägenheten, gör dig redo för att detta kommer att göra det ännu svårare.

Nackdelar för köparen

Undervärdering är en legitim ”kompensation” för eventuella konflikter med grannarna. Ganska ofta är andra medägare inte så nöjda med de nya hyresgästerna. Det finns situationer när grannar vanligtvis sätter nya lås på ytterdörren.

I detta fall måste personen gå till domstol med en talan för att ge tillgång till lägenheten. På domstolen tar de naturligtvis sidan av offret, och den nya ägaren kommer att kunna återvända till sitt hus med fogden. Men om delägare börjar ständigt "skada", kommer det att bli mycket svårt att leva i en sådan miljö. Så i detta avseende kommer priset för en andel i en lägenhet alltid att vara ungefär en tredjedel billigare än marknadsvärdet.

rön

Så hur säljer jag en andel i en lägenhet? I princip, om alla krav i civilrätten följs, bör särskilda svårigheter inte uppstå. Det viktigaste är att inte glömma att erbjuda andra delägare att lösa in din andel. Om de vägrar, måste delägare utfärda ett notariellt vägran om det. Om den del som läggs ut till försäljning tillhör barnet, måste du också få tillstånd från vårdnadshavarmyndigheten. Du har också rätt att sälja en del av din andel.

Och det sista: du kan sälja ett rum endast om det privatiserades, och ägarna äger bostäderna på grundval av delat ägande.