Försäljning av en andel i en lägenhet: dokument, juridisk rådgivning

Ägarbyte av fastigheter väcker alltid många frågor bland medborgarna. Och vad kan vi säga om situationen när det finns en försäljning av en andel i lägenheten! Det är mycket oförståeligt för människor. I vår artikel vill vi förstå hur man utarbetar dokument korrekt, vad som är delat ägande i allmänhet och hur man ska hantera att betala skatter.

Vad är delat ägande?

Låt oss först förstå varför situationen uppstår. delat ägande. Det kan faktiskt vara många skäl:

1. Bostäder har privatiserats till absolut alla registrerade familjemedlemmar vid tidpunkten för pappersarbete.
2. Lägenheten, som är i gemensamt ägande, är uppdelad efter makarnas skilsmässa.
3. Fastigheter ärvs av flera ättlingar.

Det bör noteras att en vanlig lägenhet, som är i delat ägande, är fysiskt omöjlig att dela. För att göra detta, som de säger ”naturligt”, är det nödvändigt att detta hus har separata ingångar och anslutningar till all kommunikation. Det är omöjligt att implementera det. Således kan ibland bara privata hus delas. I alla andra fall erhålls ideala aktier.

Vad är den ideala andelen?

Först och främst måste du förstå att den ideala andelen inte är din del av bostaden utan bara en andel i rätten till det. I själva verket är fastighetsrätten själv delad, inte lägenheten. Som de säger är det inte möjligt att känna denna del i verkligheten. En av flera ägare kan inte betraktas som husägare, eftersom han bara äger en andel, och det är i själva verket bara en form av lag, men inte själva lägenheten.

Det visar sig att var och en av ägarna har möjlighet att använda bostäder, men samtidigt bör inte kränka andras rättigheter. Naturligtvis är det i praktiken inte alls lätt att genomföra. Det handlar om att regimen för användning av vardagsrum, badrum, toalett eller kök är etablerad, rummen är indelade mellan hyresgästerna.

Men om en av domstolens medägare tilldelade ett rum för användning med en yta på femton meter, och den andra, till exempel, tolv, kommer de att betala verktygsräkningar i enlighet med vilka aktier de äger. Om var och en av dem har hälften, kommer han att få räkningar för hälften av lägenheten och inte för det ockuperade området.

Att sälja en andel i en lägenhet är det svåraste. Detta väcker många frågor och problem. Så det är nödvändigt att förstå detta mer detaljerat.

Försäljning av en andel i lägenheten av ägaren

Denna situation är verkligen inte särskilt bra. Låt oss förklara varför. Faktum är att ägaren (eller snarare en av dem) inte kan sälja själva bostaden, utan besittningsrätt dem. Håller med om att detta säkert kommer att påverka både priset och processens längd. Det är förmodligen inte många som vill köpa fastigheter utöver främlingar i grannskapet. Även om en person faktiskt har rätt att sälja en andel i en lägenhet, är det inte så enkelt att förverkliga det.

Men detta är inte den enda svårigheten i sådana situationer. Faktum är att ägare av aktier har en företrädesrätt att köpa denna bostad. Hur fungerar det? Först av allt måste du erbjuda att köpa fastigheter till en annan medägare. Om han samtycker så säljs andelen av lägenheten till den anhöriga (som regel är avlägsna och nära släktingar delägare), och om han vägrar och inte förvärvar den realiserade delen inom en månad, kan den säljas till helt främlingar. Det finns en men. Och ganska betydande.Avtalet om försäljning av en lägenhetandel måste ha samma villkor för både ägaren till delen och en outsider (priset måste vara detsamma). Detta hjälper till att eliminera risken för bedrägeri.

Om detta villkor bryts kan medägare väcka talan vid domstolen om överföring av försäljningsrätten till sig själva. Ett sådant uttalande kan göras inom tre månader, från och med det ögonblick då det blev känt om kränkningar av förmånsrätten. Att sälja en andel i en lägenhet till en annan ägare åtföljs av många problem och nyanser som är bäst kända i förväg. För att undvika onödiga missar i framtiden.

Registrering av förmånsrättigheter

Med råd från advokater som är bekanta med sådana situationer måste du korrekt utarbeta alla dokument så att det inte inträffar obehagliga incidenter. För att till exempel följa företrädesrätten är det bättre att utarbeta ett förslag att förvärva en andel skriftligen per post med ett anmälningsbrev eller registrerat. Och du kan också lämna in det personligen, men samtidigt be dem att skriva på kopior som anger tid och datum för mottagandet. Det bör finnas en bekräftelse på mottagandet av värdepapper. Således är du säker från eventuella oärliga handlingar från andra ägare. När allt kommer omkring kan de ignorera ditt erbjudande och senare förklara att du inte informerade dem.

Förresten, på ett liknande sätt realiseras företrädesrätten under utbytet.

Hur kan man kringgå prioriterade rättigheter?

Om du har en andel av fastigheten i lägenheten kommer det som du vet inte att vara enkelt att sälja, eftersom det inte alltid är möjligt att förhandla med delägare på ett bra sätt. Vad ska man göra i det här fallet? Det finns ju inget annat sätt än att bli av med sådana fastigheter. Här kommer advokaterna att rädda. Du kan erbjudas att fuska och kringgå förmånsrätten. Detta alternativ är inte helt bra och innebär en viss risk. Faktum är att köparen kanske inte är helt ärlig, vilket innebär att du, genom att kringgå förmånsrätten genom ett imaginärt avtal, inte får pengarna genom avtal.

Är ett presentavtal möjligt?

Naturligtvis är försäljningen av en andel i en lägenhet möjlig genom donation. Och i det här fallet fungerar inte förmånsrätten. Du kan ju inte förbjuda att ge något. Men här finns det några nyanser och risker.

Det faktum att ge till köparen kan ogiltigförklaras som ett döljande försäljningsavtal. Ägaren kan dock kräva att rättigheterna till transaktionen överförs till honom. Så köparen kommer att förlora förvärvet.

Säljaren kan lida på ett annat sätt. Om köparen ärligt inte betalar, kommer han inte att kunna få tillbaka pengar från honom lagligen.

För dyrt i kontraktet

För att tvinga delägare att inte köpa den sålda delen av fastigheten kan du erbjuda dem ett avtal om försäljning av en andel av lägenheten till ett mycket högt pris. Efter att ha fått avslaget eller inte fått det, kan säljaren utfärda ett kvitto för samma belopp som anges i avtalet, men samtycker med köparen att han kommer att betala ett lägre belopp (verkligt).

Vilka fallgropar kan vara med en sådan utveckling av situationen? Som ett resultat kommer transaktionsskatten att överskattas, eftersom deklarationen kommer att återspegla det belopp som anges på kvittot.

I allmänhet finns det inga idealiska alternativ. I varje fall behöver du bara korrelera skattebeloppet och aktiekurserna, samt ta reda på villkoren för att skyldigheterna ska betala personlig inkomstskatt (det finns tillfällen när försäljningen av fastigheter inte beskattas).

Upprätta ett låneavtal

Du kan upprätta ett låneavtal som anger det belopp som är lika med priset på den inlösta andelen bostäder. Samtidigt ingås ett avtal enligt vilket lånet säkerställs av rätten att dela fastighet. Det är ett sådant säkerhetsavtal som kallas en inteckning. Detta är inte ett lån, som många tror. Inteckning måste passera statlig registrering. Den statliga tullen kommer att vara tusen rubel.

Vidare saknar låntagaren avsiktligt villkoren för återbetalning. I sin tur verkställer köparen av den del av lägenheten, som i detta fall fungerar som långivare, en del av fastigheten. Underteckna för att inte bli involverad i tvister hyresavtal där båda parter är överens om att i stället för att återbetala lånebeloppet överförs rätten till en del av fastigheten.

Men i det här fallet är det inte så enkelt. Samtidigt finns det risk för att avbryta kontraktet på initiativ av de återstående husägare om de går till domstol. Om kravet är uppfyllt, kommer köparen att behöva returnera andelen, och säljaren kommer fortfarande att vara skyldig pengar enligt ett fiktivt låneavtal, eftersom ersättningen kommer att ogiltigförklaras.

Vilka aktietransaktioner är olagliga?

Försäljning av en andel i en lägenhet är inte möjlig vid överlåtelse (session). Sådana transaktioner är förbjudna.

Uppdraget kan användas för att avstå från en grundare av en LLC, men det är omöjligt att sälja en andel i en lägenhet på detta sätt.

Fungerar förebyggande lag alltid?

Det finns ett fall när en andel i en lägenhet kan säljas utan förmånsrätt. Detta är en offentlig försäljning. Endast borgenärer gör detta med en andel fastigheter, om det inte finns några andra sätt och gäldenärens medel inte räcker för att täcka skulder.

Men inte alla aktier kan återvinnas som skuld (du kan ju inte ta det enda boendet). Det finns bara två alternativ när de kan ta del:

1. En del i lagen blev garantin för en inteckning (i detta fall till och med den enda bostaden som krävs).
2. Om gäldenären inte bor i en lägenhet där han har en andel och är registrerad på en annan adress, eller han också äger en annan bostad.

Försäljning av hela lägenheten med delat ägande

Om lägenheten är liten, plus att det finns flera medägare som inte har någon önskan att bo tillsammans på samma territorium, är den bästa lösningen i denna situation att sälja hela lägenheten. Varje advokat kommer att erbjuda dig en sådan lösning på problemet.

Om alla parter är överens, kommer inga svårigheter att uppstå. Även om du fortfarande kan behöva juridiskt stöd för att genomföra transaktionen på rätt sätt. Flera alternativ är möjliga:

1. Sluta ett försäljningsavtal, men alla ägare av aktier kommer att fungera som säljare.
2. Utföra lika många avtal som ägare. Som ett resultat har köparen så många aktieköp och försäljningsavtal att han blir ensam ägare till lägenheten.

Det första alternativet är att föredra när delägare bor i närheten. Det är mer intressant i den meningen att betala den statliga tullen för att registrera äganderätten.

Även om du har juridiskt stöd kommer de att ge dig ett mer lönsamt alternativ i båda fallen.

Det andra alternativet kan vara bekvämt i fall där delägare kategoriskt inte vill och inte kan kommunicera med varandra, eller bor långt borta eller inte vill tillhandahålla fullmakt att underteckna avtalet en till en annan. Det kan finnas många nyanser. Rätt beslut hjälper dig att göra en advokat.

Men i det andra fallet måste köparen spendera pengar på att betala en statlig tull för varje andel på tusen rubel.

Hur löser man situationen om en av parterna är emot försäljningen?

Denna situation uppstår oftast. Det beror på att flera ägare har för avsikt att sälja en lägenhet som är helt onödig för dem. Och dela sedan in pengarna. Och vissa deltagare är till exempel emot detta beslut av någon anledning. Glöm inte att mycket beror på storleken på aktierna.

Om motståndaren till försäljningen har en liten del, kan du tvinga köpa den från honom. Detta görs i domstol. En stämningsansökan lämnas in. Om du argumenterar för dina fordringar med en liten andel av delägaren kan du begära tvång för att överföra dess andel till andra delägare, naturligtvis, för monetär ersättning.

Naturligtvis, om en person bor på detta bostadsområde, har ingen rätt att tvinga honom att sälja sin del, eftersom grunden bara är den lilla storleken på hans del.

Hur stor är skatten?

Inkomster från försäljning av fastighet eller ränta fastställs som inkomst. Så det beskattas av personlig inkomstskatt. Dess storlek är tretton procent av kontraktsbeloppet.

Men det finns undantag när du inte behöver betala skatt. Till exempel i fallet då andelen har varit i en persons ägande i mer än tre år. Referensdatumet är ögonblicket för statens registrering av en medborgare som äger rätten till sin andel.

I andra fall, när personlig inkomstskatt fortfarande måste betalas, tillhandahåller staten ett skatteavdrag. Detta är det belopp med vilket priset på lägenheten eller dess andel ska sänkas vid beräkningen av skattebeloppet.

Men skatteavdraget för försäljning av rätten att dela har sina egna nyanser.

Skatteavdrag

Det maximala avdragsbeloppet på en miljon rubel för en enda försäljning fastställs. En lägenhet kan bli ett sådant objekt om den säljs som en helhet. Eller det kan vara en aktie om avtalet upprättas för varje del separat.

Det visar sig att när man säljer hela lägenheten beräknas det maximala avdraget i förhållande till ägarnas andelar. Men om varje del säljs separat, har varje ägare rätt att få ett avdrag med en miljon rubel.

Om du sålde en andel i en lägenhet som du ägde under mindre än tre år måste du fylla i och lämna in en deklaration, som kommer att ange hur mycket inkomst du fått från transaktionen. Där hittar du också en kolumn för skatteavdrag. Du kommer att betala skatt från ett lägre belopp än som anges i försäljningsavtalet.

Följaktligen, om den inkomst som en medborgare får är en miljon rubel, uppstår inte skattskyldigheter, eftersom ett skatteavdrag betalar detta belopp. En person kommer bara att lämna in en deklaration, där han kommer att ange allt i detalj.

Dokument för försäljning av andelar i lägenheten:

1. Pass för säljaren eller alla medägare till fastigheten.
2. Om en av ägarna är en mindreårig, kommer han att behöva sitt födelsecertifikat och tillståndet från styrelsen (det ges efter att ha skrivit ett uttalande till vårdnadshavarnas myndigheter med detaljer om lägenheten du vill köpa i stället för den gamla). Behöver fortfarande medgivandet från barnets föräldrar. Men om de är skilda, kommer notariatjänster att behövas för att certifiera dokument.
3. Intyg om ägande av bostäder, dokument om privatisering, försäljningsavtal (om lägenheten köpts).
4. Intyg från Unified State Register.
5. Tekniskt pass från BTI. Kadastral pass för fastigheter.
6. Intyg om utlänning från BTI, som endast är giltigt i en månad.
7. Ett dokument om familjens sammansättning från den förvaltande organisationen.
8. Skriftligt samtycke från alla deltagare till transaktionen. Även här kommer notaritjänster att behövas för att certifiera dokumenten.

Det bör komma ihåg att transaktionen, och därför själva avtalet, kommer att vara ogiltig tills de är registrerade av staten. Endast certifiering av handlingar ger dem rättslig kraft. Och bara i detta fall är transaktionen laglig och korrekt genomförd.

I stället för ett efterord

Som ni ser är försäljningen av rätten att dela en lägenhet full av kunskap om ett stort antal nyanser. Vi hoppas att du inte har några frågor om detta ämne efter att ha läst artikeln.