När man köper eller säljer fastigheter hanterar ryssarna nästan alltid skatter. Om de har status som hemköpare har de inte direkt ansvar för att betala bidrag till statskassan - dessutom har de rätt till ett särskilt skatteavdrag.
Men om en person är en säljare av fastigheter, har han mer än tillräckliga skyldigheter gentemot staten. Han är skyldig att betala skatt på intäkterna. Aktuellt och i sin helhet. Om en person står inför uppgiften att "lagligt sälja en lägenhet", vilka skatter måste han betala? Har han rätt att räkna med några förmåner?
Hur stor är skatten?
Enligt rysk lag, när enskilda säljer fastigheter (lägenheter, rum, hus, stugor, tomter etc.) som säljaren har ägt under mindre än tre år vid tidpunkten för transaktionen, uppstår en skyldighet att betala personlig inkomstskatt till ett belopp av 13% av intäkterna belopp. Det är möjligt att sänka skattebasen med 1 miljon rubel. (Så kallade fastighetsavdrag). Eller för det belopp som säljaren spenderade vid köp av en fastighet (om det finns relevanta underlag).
Möjligheten att avrätta kostnaderna för att förvärva en lägenhet är användbar, till exempel i fall där en person som har köpt fastigheter bestämde sig för att den inte passade för honom och därför beslutade att sälja den. Om han gör detta inom ett år, om han inte får en vinst på över 1 miljon under transaktionen, kommer han inte att behöva betala några bidrag till Federal Tax Service. Skatten på försäljning av en lägenhet måste betalas senast den 15 juli året efter det att transaktionen avslutades.
Säljarens skyldigheter
Förutom att ett monetärt belopp i den beräknade personliga inkomstskatten måste betalas i tid, har säljaren en annan viktig skyldighet - att rapportera till Federal Tax Service. Detta görs genom att lämna in en deklaration i form av 3-personskatt. Även om skatten på försäljning av en lägenhet faktiskt var noll (det vill säga transaktionsbeloppet var mindre än eller lika med ett avdrag på 1 miljon rubel), måste detta dokument fortfarande föras till Federal Tax Service. Dessutom måste detta göras före 30 april samma år, som följer när transaktionen slutfördes.
ansvar
Vad händer om en medborgare inte betalar inkomstskatt vid försäljning av en lägenhet? Sedan kommer staten i personen till Federal Tax Service att böta den med 20% av det beräknade beloppet för personlig inkomstskatt (eller dess saldo som inte betalas av någon anledning). Dessutom debiteras en daglig bötesbelopp på 1/300 av centralbankens refinansieringsränta (nu 8,25%) i förhållande till skuldbeloppet - tills en person helt har reglerat staten.
Vad händer om en person inte lämnar in en 3-NDFL-blankett hos Federal Tax Service (även om det inte finns något behov av att betala skatt för försäljning av en lägenhet)? I detta fall kommer den federala skattetjänsten också att ålägga en engångsbot på 1 000 rubel. Vilket kommer att öka med 5% av skattebeloppet som beräknas varje månad - tills en person bosätter sig med staten. Det är sant att den slutliga siffran inte överstiger 30% av skulden.
Privatiseringsfaktor
Ett ganska vanligt fall noterat av ryska advokater: en person privatiserar en lägenhet där han bodde i mer än 10 år och säljer den. Ibland återspeglar till och med ärligt hela beloppet i avtalet med köparen. Snart fick han ett samtal från Federal Tax Service och bad artigt att betala mer än inkomstskatt för försäljning av en lägenhet. Hur är det möjligt? Faktum är att en medborgare gjorde ett löjligt misstag - han sålde bostäder omedelbart efter privatiseringen. Och detta ur lagens synvinkel faller under fallet när fastigheten är i besittning av mindre än tre år.
Det faktum att en person bodde i en lägenhet i många år innan privatiseringen spelar ingen roll. Situationen är likadan när försäljning av en lägenhet genom arv genomförs - skatten debiteras om förfallotiden på 3 år inte har gått. Därför instruerar advokater strikt medborgare som just har registrerat ägandet av lägenheten genom vilket förfarande som helst: du måste vänta tre år.
Skatt och sameie
En variant är möjlig där inkomstskatten vid försäljning av en lägenhet måste betalas, förutsatt att bostaden är i gemensamt eller delat ägande. Det största problemet här är hur man delar upp avdraget på 1 miljon rubel? Det beror först på vilken typ av egendom vi pratar om - delat eller gemensamt.
I det första fallet är allt enkelt. Avdraget är uppdelat i proportion till andelen ägande som anges i handlingarna. Om, säger, Ivanov äger 45% av lägenheten, och Petrov - 55%, då är den första berättigad till en "rabatt" vid försäljning av bostäder på 450 tusen rubel, den andra - 550 tusen.
När det gäller gemensamt ägande beror graden av enkelhet främst på förmågan att delägare kan komma överens.
Inga allmänna, allmänt accepterade marknadsmekanismer för att bestämma en specifik andel i ägandet av bostäder genom rysk lagstiftning har ännu inte fastställts.
Medägare måste komma till en kompromiss. Och om det inte fungerar kommer domstolen att avgöra frågan.
En annan fråga som väcker många medborgare är: "Tänk om till exempel för tio år sedan en person köpte en andel i en lägenhet i en sådan volym, och för en månad sedan köpte han hela huset och tänkte sälja fastigheten? Är försäljningen av lägenheten beskattad i detta fall?" Advokater rekommenderar att uppmärksamma ett av finansministeriets brev som publicerades 2012 (nämligen dokument nr 03-04-05 / 9-189). Den säger att en förändring av andelen fastigheter inte innebär att äganderätten upphör.
Enligt samma logik, som vissa experter anser, bör en åtskillnad göras i de individuella ägarvillkoren för aktier. Om en av ägarna är ägaren till huset när lägenheten ska säljas, 3 år, behöver han inte betala skatt specifikt. Medan den andra kan äga sin andel på mindre än tre år. Och om han vill sälja sin del av fastigheten, måste han betala NFDL (med motsvarande inkomstbelopp).
Även om, som experterna säger, kan de territoriella organen för den federala skattetjänsten skilja sig från finansministeriets åsikt. Därför rekommenderas det att innan transaktioner där det finns liknande villkor, rådfråga skattemyndigheterna i en viss region eller stad.
Det finns en stor nyans när det gäller köp- och försäljningsförfaranden med deltagande av medägare av fastigheter inom ramen för aktier. Om en lägenhet säljs enligt ett försäljningsavtal som undertecknats av alla ägare är avdragsbeloppet 1 miljon rubel. uppdelad (som vi sa ovan, i proportion). Men om var och en av delägarna vill sälja sin andel under ett separat avtal kommer han att ha rätten att använda den statsgaranterade ”rabatten” i sin helhet. På samma sätt, för personer som äger en lägenhet på grundval av gemensamt ägande (även om det i detta fall är nödvändigt att enas om storleken på de aktier som ska säljas).
Transaktion som inte är bosatt
Det är känt att det i Ryssland finns två huvudtyper av skattebetalare. De första är bosatta i landet, de betalar personlig inkomstskatt med 13%. Medborgare i Ryssland och medborgare i andra stater som har bott i Ryssland i mer än 183 dagar i 12 månader erkänns som sådana. Den andra är utlänningar. Vilken som huvuddelen av året bodde utomlands. Vad gör man om en lägenhet säljs av en utlänning? Behöver du betala skatter?
Ja. Dessutom är beloppet väsentligt större än om säljaren var bosatt, nämligen 30%. Förresten, medborgare i denna kategori betalar samma belopp om de arbetar för hyra (eller får en annan typ av officiell inkomst).En annan viktig nyans är att utländska personer inte får dra några avdrag.
Om säljaren är IP
Hur beräknas skatten när man köper (säljer) en lägenhet för företagare? Vilka avdrag görs av IP? När det gäller köpet - ingen. Företagare kan inte med ”gemensam civil” rätt att återlämna 13% av fastighetens värde som en del av fastighetsavdraget. Men då har de en chans att betala en betydligt lägre skatt på försäljningen.
För många IP: er arbetar med en "förenkling". I enlighet med detta beskattningssystem likställs intäkterna från försäljning av fastigheter med kommersiella. Och därför betalas 6% av det inkomna beloppet.
Om säljaren är pensionär
Beräknas skatten på försäljning av en lägenhet till pensionärer? Ja, och i sin helhet. Det faktum att en person är pensionerad påverkar inte hans skattebetalarnas status. Det finns samma skyldigheter för att snabbt lämna in 3-NDFL-deklarationen till Federal Tax Service och betalning av bedömda bidrag i tid.
Grå scheman: Ansvar
Mycket många medborgare i Ryssland, som försöker att inte betala skatt för försäljning av en lägenhet, indikerar de mycket lägre kostnaderna för en lägenhet när man registrerar köp- och försäljningstransaktioner än när man gör verkliga lösningar med köparen. Vanligtvis visas i sådana fall summan av 1 miljon rubel, lika med avdraget. Det återstående beloppet kontantförsäljare av lägenheter får under ytterligare avtal (främst "kvitton").
Från lagens synvinkel ser allt "rent" ut. Men som experter säger, de senaste åren är statliga departement mindre och mindre lojala mot sådana transaktioner. Och utseendet på "renhet" kan ignoreras om så önskas, eftersom säljarens faktiska åtgärder leder till skatteundandragande (och detta är berättigat till 198: e artikel i strafflagen. Allt som krävs av anställda vid Federal Tax Service för att få skatten på försäljningen av en lägenhet i sin helhet är insamlingen av bevis för att personen har använt det "grå systemet" i form av reducerade siffror i försäljningsavtalet. Och sedan kan du överföra information till domstolen.
Hur händer detta i praktiken? Som regel beställer skattemyndigheterna, efter att ha misstänkt uppenbar dolda verkliga siffror för försäljning, en oberoende bedömning av en lägenhet som ligger i samma hus (och om detta inte är möjligt, bostäder i en byggnad som liknar design i samma område). Efter att ha fått oberoende siffror ringer de skattebetalaren för ett samtal och ber om förtydligande.
Om en person säger att han helt enkelt lyckades övertyga köparen att köpa bostäder fem gånger billigare än marknadsvärdet, kan den anställda i Federal Tax Service, som rimligen inte tror på honom, inleda ett överklagande till domstolen. Det är stor sannolikhet för att det inte lyckas: de senaste åren har det förekommit när författarna till de "gråa systemen" fördömdes. Som regel var de tvungna att betala skatt på försäljningen av en lägenhet, beräknade i enlighet med fastighetens verkliga marknadsvärde.
Informanter för transaktioner med en minskad bostadskostnad kan under tiden vara notarier som deltog i certifieringen av dokument för försäljning av lägenheter, och till och med justitieombud som registrerade fastigheter. Därför, säger experter, blir det allt svårare att sälja bostäder enligt ”gråa scheman”. Även om de hittills, medger de, är detta i ordning - är inkomstskatten på försäljning av en lägenhet för stor.
Nyanser av ägande
Som vi redan har fastställt betalar en person personlig inkomstskatt genom att sälja bostäder som ägs av honom under mindre än 3 år. Hur beräknas denna period? Mycket enkelt - 36 hela månader beaktas vid undertecknandet av köp- och försäljningstransaktionen. Experter noterar att tjänstgöringstiden räknas från det datum som visas i statsregistret (och inte den som är skriven i intyg om registrering av fastigheter). Skillnaden mellan dessa dagar, säger experter, kan vara betydande - upp till 2 veckor.
Det är också värt att notera att en person som, efter att ha ägt en lägenhet, säger 10 år, sålt den och köpt den tillbaka en månad senare, betraktas, som experter säger, den nya ägaren.För att undvika att betala skatt måste du vänta tre år innan du säljer fastigheter.
Trick av avdrag
Som vi sade i början har medborgare i Ryssland rätt att få avdrag relaterade inte bara till försäljning av fastigheter, utan också till köp av lägenheter. I det andra fallet är mekanismen för beräkning av belopp naturligtvis helt annorlunda (liksom de lagstiftningsnormer som styr det). Låt oss kort överväga det speciella i fastighetsavdraget för lägenhetsköpare.
Staten i personen för Federal Tax Service ger rätten till medborgare som har köpt fastigheter att returnera 13% av det belopp som spenderats i samband med en transaktion för bostadsförvärv. Detta är för det första en betalning till förmån för säljaren. Det maximala avdraget på grundval av det är 260 tusen rubel. Många lägenheter köps i en inteckning. Härifrån bildas ytterligare en bas för beräkning av avdraget, vars maximala belopp på denna basis är 390 tusen rubel. (om lägenheten köptes efter 1 januari 2014), och kanske till och med helt obegränsad (om bostaden köptes tidigare år).
Det verkar som att dessa belopp är mycket mindre än avdraget på 1 miljon som garanteras genom försäljning av lägenheter. Men låt oss inte glömma att "formlerna" för beräkning av skatteplikt för säljare är helt annorlunda. Det kan mycket väl visa sig att fastighetsavdraget när man köper en lägenhet faktiskt kommer att vara mer än den personliga inkomstskatten som beräknas vid försäljningen.
Av särskilt intresse är att båda typerna av avdrag kan kombineras. Dessutom är det i vissa fall realistiskt att kompensera den beräknade personskattskatten till följd av försäljningen av en lägenhet och ett skatteavdrag baserat på köp av fastigheter. Det är endast nödvändigt att kontakta den federala skattetjänstens territoriella struktur för att komma överens om detta förfarande. Det är relativt okomplicerat, och i de flesta fall kan det göras utan att involvera dyra konsulter.
Följande scenario är till exempel mycket möjligt.
Citizen Ivanov sålde en lägenhet på Lenin Avenue för 2,5 miljoner rubel. Han använde avdragsrätten på 1 miljon. Och nu är han skyldig en skatt på 13% av 1,5 miljoner rubel, det vill säga 195 tusen rubel.
För intäkterna från försäljningen av lägenheter på Lenin Avenue köpte medborgaren Ivanov lägenheter på Moskovskaya Street för samma 2,5 miljoner rubel. (han gillade just det området). Från kostnaderna för att köpa den här lägenheten har han rätt att få ett avdrag, nu som köpare, till ett värde av 260 tusen rubel.
Ivanov överlämnar relevanta handlingar till skattekontoret, där han räknas ömsesidigt skatteavdraget och personlig inkomstskuldsskuld. Som ett resultat förblir den federala skattetjänsten till och med "på grund" av medborgaren ytterligare 65 tusen rubel. Som kommer att betalas till honom på det föreskrivna sättet. Det viktigaste är att Ivanov ska genomföra båda transaktionerna på ett år.
