Много руски предприятия се стремят да подпишат договор за наем на собственост с един или друг държавен орган - държавен или общински. За това представителите на бизнеса с удоволствие участват в различни конкурси и търгове. Каква е целта на предприемачите, участващи в комуникацията с властите?
Наем като начин за спестяване
Наемането на общинска собственост е процедура, която в руската бизнес среда се счита за отлична алтернатива на съответното споразумение с търговска организация.
Това е така, защото един или друг склад, офис или други помещения, които общината има, обикновено е много по-евтин от предлаганото от юридически лица съоръжение. И много предприемачи са много щастливи да получат правото да наемат общинска собственост.
Спецификата на общинската собственост
Каква е спецификата на недвижимите имоти, собственост на местните власти? В съответствие с разпоредбите на член 215 от Гражданския кодекс на Руската федерация, имотите, които са собственост на градове, селски селища и други административно-териториални единици, на нивото на които се осъществява местното самоуправление, се класифицират като общински тип. Често подходящият тип собственост се възлага на отделни институции. Ако това не е така, то се включва като актив в общинската хазна.
Ако предприемачът иска да разбере дали е възможно да наеме недвижими имоти от определен вид общинска собственост, тогава такава информация обикновено се публикува на уебсайтовете на местните власти. Но дори и да няма подходящи данни за уеб ресурсите на общините по някаква причина, бизнесменът има право да направи искане до местната власт. Услугата за предоставяне на подходяща информация на предприемача трябва да се предоставя от общината безплатно.
Субекти на лизинговите отношения
Заслужава да се отбележи, че за предприемачите е възможно да се купуват имоти не само от общинския, но и от държавния тип. Има няколко основни разлики между процедурата, при която общинска собственост се дава под наем и подобни действия с участието на държавните органи, тъй като всички тези процеси се регулират от едни и същи закони.
Видове договори
Може също така да се отбележи, че лизингът не е единственият вариант за взаимодействие между органа на едно или друго ниво и предприятието. Спецификата на съответните договори е, че имотът се прехвърля от лизингодателя срещу такса за временно ползване.
Възможна е и опция при сключване на договор за безвъзмездно ползване. Според такъв договор собственикът на имота е длъжен да прехвърли имота на друга страна, която от своя страна трябва да го върне на собственика в същото състояние, като вземе предвид допустимата амортизация или във формата, предвидена в договора.
В допълнение към такива видове сделки като лизинг на държавна и общинска собственост и договор за безвъзмездно ползване, е възможно да се сключат и договори за управление на доверие за собственост. Съгласно такива споразумения общината или държавният орган прехвърля имота на контрагента в лицето на дружеството за неопределен срок.От своя страна, другата страна трябва да управлява получения имот в интерес на своя собственик или друг бенефициент.
Договорът, предмет на който е наемът на общинска собственост, може да бъде заменен и с договор, предвиждащ съхраняването на имот и едновременното му използване. Възможен е и вариант с изпълнението на договор за заем, предмет на който е съответният вид материални активи.
Наемът на федерална и общинска собственост обаче на практика се осъществява главно в рамките на обикновения лизинг. Въпреки че, разбира се, на ниво конкретни общини в даден регион са възможни различни подходи към въпроса за взаимодействието с предприятията. Основното е, че съответните действия на властите не противоречат на законодателството, регулиращо отношенията на държавните и общинските институции с частните предприятия.
Характеристики на наемите с общините
Основният нормативен акт, определящ процедурата за отдаване под наем на общинска собственост, е Федералният закон № 135. В съответствие с неговите разпоредби, собственост, която не е фиксирана под формата на икономическа собственост на образувание на ниво местна власт, може да бъде отдадена под наем на предприемачи само на конкурентна основа (или на търг). Подобна процедура трябва да се извърши, ако имотът принадлежи на общината унитарно предприятие. И няма значение дали е в икономическото управление или оперативно. Същите правила ще се прилагат, ако имотът е собственост на автономна държавна институция или общински орган, но подлежи на оперативно управление.
Конкурентни особености
Така че в някои случаи наемането на общинска собственост е възможно само след търга. Правилата, според които се организират тези процедури, са фиксирани в една от разпорежданията на Федералната антимонополна служба на Руската федерация - агенцията, която е отговорна за коректността на взаимодействието между правителството и бизнеса в много аспекти. Съответният регулаторен акт, издаден от антимонополната служба, съдържа списък на видовете имоти, за наем на които е необходима тръжна процедура. От своя страна, разпоредбите на Наредбата на ФАС Русия могат да допълват разпоредби, издадени на ниво отделни общини. По правило тези документи са достъпни на уебсайтовете на местните власти.
Особеността на провеждането на търгове, предмет на която е сключването на договор за аренда на общинска собственост, е, че информацията за тези събития трябва да бъде публикувана в интернет на адрес torgi.ru, който е собственост на Министерството на икономическото развитие.
Когато не се провеждат конкурси
Има ситуации, когато въпросните конкурси не са необходими. В какви случаи е възможно да се наеме общинска собственост без наддаване? Тези моменти са регулирани от 17-ия член на Федералния закон № 135. Обмислете ги.
Първият сценарий, ако се приеме, че наемът на общинска собственост е възможен без търг, може да бъде приложен в съответствие с разпоредбите на 5-та глава на Федералния закон № 135, който отразява възможността за установяване на определени преференции от страна на общинските власти.
Вторият сценарий предполага, че състезанието вече е проведено, обаче според правилата, съдържащи се в разпоредбите на Федералния закон № 44, тоест съгласно общинския договор. В същото време срокът за наем на даден обект не може да бъде по-дълъг от договора от съответния вид.
Третият вариант, в рамките на който офертата не е задължителна, е наемането на имот за период не по-дълъг от 30 дни в рамките на шест месеца. В същото време е неприемливо отново да се сключват споразумения между общината и същия контрагент, след като договорът бъде изпълнен в определения срок.
Може също така да се отбележи, че търгът, предмет на който е отдаването под наем на общинска собственост, не може да се проведе, ако се налага разширяване на съществуващи договори между предприемачи и общини.
Търгът не може да се проведе, ако правата върху общинска и друга собственост са предоставени на фирмите по силата на разпоредбите на международните договори, подписани от Руската федерация, междуправителствените споразумения, както и федералните закони, установяващи специална процедура за използване на собственост и други правни актове: укази на президента, правителствени укази или например , влезли в сила съдебни решения.
Търгове не се провеждат, ако общината дарява култови сгради, конструкции и други видове имоти религиозни организации.
Също така, необходимостта от търг може да не е необходима, ако имотът се прехвърли в полза на други органи на държавно или общинско ниво, както и извънбюджетни средства или, например, на Централната банка на Русия.
Може също така да се отбележи, че процедурата, която разгледахме, при която собствеността на общините и държавните органи се отдава под наем, не се прилага за онези райони, които са регулирани от Кодекса на земята, водата, горите на Руската федерация, както и от законите за недра.
Използван имот: две опции
Така че предприемачите имат няколко възможности да получат на разположение евтин ресурс под формата на общинска собственост. На първо място, може да се отбележи фактът, че договорите между предприятия и органи могат да бъдат представени в голямо разнообразие: под формата на договори за лизинг, безвъзмездно използване, управление на доверие и др. Използването на всяка от опциите, предвидени в законодателството на Руската федерация, е възможно при две основни схеми :
- при провеждане на търгове (търгове или търгове), предмет на които е правото на дружеството да сключи един или друг вид споразумение с общината или държавния орган;
- сключване на споразумение без търгове или търгове в съответствие с разпоредбите на закона.
В някои случаи въпросните оферти се наричат търгове, в други - търгове. Кой термин е по-правилен?
Конкуренция или търг?
В зависимост от контекста и редица специфични особености на процедурата, единият и другият термин могат да бъдат използвани на напълно законни основания. Ако става въпрос за конкурс, се предполага, че заявленията на участниците ще бъдат подадени в затворена форма (например в пликове). Състезателите няма да знаят подробностите на приложенията.
Търгът от своя страна е определянето на най-изгодния вариант за общината въз основа главно на публични наддавания. Тоест, един или друг участник в състезанието за правото да сключи договор за наем на общинска собственост в хода на това, което състезателят предлага, и може да се опита да представи предложение, което е по-изгодно за собственика.
Как се провеждат търговете
В зависимост от това дали се провежда търг или търг, правилата за наддаване могат да варират леко. Както отбелязахме по-горе, ако става въпрос за провеждане на конкурс, само списъкът с участниците остава публичен. Ако събитието се проведе във формат на търг, цялата информация за участниците и техните предложения е отворена.
Общината, която е собственик на имота, създава специална комисия. Основните му функции са: работа с пликове, съдържащи оферти от участници в търга, установяване на кръг от хора с достъп до информация за събитието, проучване на конкурентните предимства и други характеристики на всяка оферта, определяне на спечелилите участници или участници в търга.
Лизинг на общинска собственост е възможен не само за юридически лица, но и за граждани и индивидуални предприемачи.Тоест субектите на правоотношения във всеки от тези правни статуси могат да участват във въпросните конкурси и търгове.
Преглед на приложението
Проучваме аспекта относно разглеждането на заявленията на кандидатите. Основните разпоредби, уреждащи съответната процедура, се определят на ниво общинско законодателство. Следните формулировки обаче могат да се считат за доста типични.
Общините обикновено преглеждат заявленията, получени в рамките на месец от момента, в който състезателят е изпратил съответния документ.
Заявленията се изучават само ако документите, предвидени в правилата на конкурса, са изпратени заедно с тях. Като правило те са следният списък:
- писмено изявление, адресирано до ръководителя на органа;
- учредителни документи на участника, удостоверения за регистрация на юридическо лице, както и източници, потвърждаващи статута на лицето, което ще подпише договора за наем, ако компанията премине търга;
- банкови данни Участник в търга;
- документи, отразяващи цифрите на баланса на предприятието.
В същото време органът, отговорен за провеждането на търга, може да изиска други документи от участника, ако това е предвидено в закон.
Основният критерий за определяне на победителя в конкурса са най-добрите условия за изпълнение на съответния договор. От своя страна организацията, предложила най-високата стойност на договора на общината, се признава за победител в търга. Наемането на общинска собственост е възможно само в полза на победителите в търга.
предпочитания
Интересни разпоредби се съдържат в 18-ия член на Федералния закон № 209. В него се казва, че малките и средни предприятия имат право да разчитат на някои мерки за подкрепа от общините под формата на безвъзмездни или предполагащи преференциални условия за прехвърляне на собственост за временно ползване. В този случай списъците с имоти, които могат да бъдат отдадени под наем като част от подходящи мерки за подкрепа, трябва да бъдат достъпни за широката общественост - в медиите или на официалните уебсайтове на властите. Наемането на общинска собственост в преференциален формат е възможно за период от поне 5 години. Той обаче може да бъде намален, ако стопанският субект подаде подходящо заявление.
Наем на общинска собственост и ДДС
Важен аспект е изчисляването на ДДС при наемане на общинска собственост. Предмет на плащането на съответния данък ще бъде дружеството, което е наело имота.
Стойността на данъчната основа се определя чрез сумиране на размера на наема за всеки имот. Наемателят трябва да генерира фактура в рамките на 5 дни от датата на плащане. Също така неговото задължение е да подаде декларация за ДДС преди 20-ия ден на месеца, следващ данъчния период.
Къде отиват доходите от наем?
Къде общината изпраща получените средства от лизинг на имота? По правило приходите се изразходват за актуализиране и поддържане на материално-техническата база на органа. Средствата се превеждат в специална бюджетна сметка, от която след това се превеждат по сметката на самата институция в рамките на предвидените от закона граници.
