Начинът за управление на жилищна сграда. Директно управление на жилищна сграда

Такова понятие като "управление на жилищна сграда" липсва в жилищния комплекс. Законодателството обаче определя неговите основни характеристики и правилата, чрез които се прилага. Нека ги разгледаме по-подробно.

Чести симптоми

Управлението на многоквартирните сгради е процес, който отнема време. Периодът, в който се извършва, зависи от продължителността на експлоатацията на сградата. Този период започва от момента на ерекцията и завършва с разрушаването. Управлението и поддръжката на жилищна сграда може да приеме много форми.

класификация

Разпределете управлението на жилищата. Тя е насочена към всички стаи, апартаменти, помещения, които са в законно притежание на едно лице. На практика собствениците на жилищна сграда или организация, участваща от тях, също могат да бъдат управлявани. Що се отнася до самия обект, в LCD екрана също няма ясно определение. В тази връзка често възниква въпросът какво точно се счита за жилищна сграда, колко помещения трябва да има в нея, за да се класифицира сграда в тази категория. На практика такава сграда може да се счита за сграда, в която 2 или повече стаи имат поне един законен собственик.

Тема на състава

Управлението на жилищните сгради може да се извършва от различни лица. Например това може да бъде един субект, група от няколко граждани, специално сформирано тяло или общество. Те действат върху обекта, за да осигурят неговото функциониране. Заглавие:

1. Управлява сграда с апартаменти.
2. Взема решения.
3. Създава условия за изпълнение на задачите.

На практика може да се осъществява прякото управление на жилищна сграда от собствениците на помещенията или лица, участващи в тях. В някои случаи правомощията са предоставени на местните власти. Съгласно параграф 4 Чл. 161 ZK, ако самите собственици не са избрали начина за управление на жилищната сграда, тогава администрацията на Московския регион го прави вместо тях.

целеустременост

Избирайки този или онзи начин на управление на жилищна сграда, собствениците оценяват колко пълно ще бъдат постигнати задачите. Те включват, по-специално, обезпечение:

1. Безопасни и благоприятни условия за живот
2. Запазване на имуществото.
3. Решаване на въпроси относно използването на общи материални ценности.
4. Правилното предоставяне на комунални услуги.

Управлението на жилищна сграда, помещенията на която принадлежат на различни граждани, може да се извършва изключително при еднакви условия, съгласувани с тях. Собствениците на имоти могат да ги разработят самостоятелно. В някои случаи собствениците делегират права за създаване на еднакви условия на упълномощено лице. Последното представлява интересите на собствениците при сключване на споразумения със сервизни организации.

Процедурата за управление на жилищна сграда

Законодателството задължава собствениците да избират услуга. Може да бъде:

1. Пряко управление на жилищната сграда от собствениците на помещенията.
2. Създаване на партньорство на собственици или друга специализирана потребителска кооперация.
3. Управление на жилищна сграда от управленска организация.

Въпросът е защо хората трябва да правят това? Това се обяснява с факта, че притежавайки имущество, гражданите, освен права, са натоварени със съответните задължения и са отговорни за тяхното изпълнение.Те трябва да използват и да се разпореждат с имуществото си по начин, който не накърнява интересите, здравето и живота на другите.

Критерии за избор

Собствениците на помещенията в жилищната сграда трябва да изберат опцията за управление през годината от датата на състезанието между местните власти, обслужващи дружествата. Резултатът ще зависи от броя на апартаментите в сградата, нивото на платежоспособност и дисциплината на собствениците. Освен това репутацията на управляващите компании, естеството на отношенията с предприятията, осигуряващи доставката на ресурси, независимо дали устройствата за измерване на общи и къщи и апартаменти и др., Не са от голямо значение.

Самообслужване

Ако управлението на жилищната сграда се извършва от собствениците на помещенията, всички отношения с трети страни, които предоставят определени услуги, трябва да бъдат документирани. По-специално, се сключват споразумения за изхвърляне на вода, топла / студена вода, електричество, газ и отопление. В този случай се сключват договори с всеки собственик на апартаментите. Освен това се сключват споразумения с предприятия, предоставящи услуги за ремонт на имущество, което е обичайно в сградата. Такива споразумения се подписват с мнозинството или с всички собственици.

Компютър, HOA, LCD

Управлението на жилищна сграда може да се извършва от партньорство (кооперация). Такива юридически лица имат право да сключват споразумения със собственици за:

• Предоставянето на комунални услуги.
• Поддръжка и ремонт на обща собственост.
• Управление на жилищна сграда и др.

Схеми за взаимодействие

Собствениците на помещенията могат да делегират правата си за сключване на споразумения за доставка на жилищни и комунални услуги на партньорството на собствениците. Това може да се определи с решение, прието на общо събрание в устава на самата кооперация. Собствениците на помещенията също имат възможността да прехвърлят правото на сключване на договори върху съдружието и то от своя страна подписва споразумение с управляващото дружество. Тя търси доставчици и изготвя съответните споразумения с тях.

Управление на жилищна сграда от управляваща компания

Основното условие за избор на тази опция за услуга е споразумение. Примерен договор за управление на жилищна сграда включва задължителни раздели. По-специално, тя трябва да посочва:

1. Общата собственост, по отношение на която ще се предоставя услугата, адресът на нейното местоположение.
2. Списъкът на строителните работи и услугите за ремонт и поддръжка на материални активи, правилата, в съответствие с които може да се променя, списъкът на жилищните и комуналните услуги.
3. Условия за установяване на стойността на споразумението, размер на плащането за услуги, определяне на размера на сметките за комунални услуги. Той също така формулира процедурата за получаване на суми.
4. Правила за наблюдение на изпълнението на задълженията от страна на сервизната компания.

Разпоредби на КС

Договорът, който се сключва с управляващата организация, във всички отношения се характеризира като споразумение за предоставяне на платени услуги. Тази форма е предвидена в гражданското право. Според чл. 780 Граждански кодекс, освен ако в самия договор не е предвидено друго, управляващото дружество трябва да предоставя услугите лично. Това означава, че изпълнителят предоставя изцяло или частично услуги или действа като посредник между собствениците на помещения и доставчиците.

Фундаментални разлики между вариантите

Управлението от собствениците може да бъде пряко, доверливо и косвено. В първия случай гражданите обслужват общата собственост сами. Непрякото управление включва прехвърлянето на някои функции на други лица (или на едно). Приемащото образувание може да бъде както юридическо, така и физическо лице. В последния случай те могат да бъдат един от собствениците на помещенията в къщата.Собствениците могат да формират избран орган под формата на съвет или чрез назначаване на упълномощено лице от своя кръг, като по този начин създават юридическо лице. Например, може да е HOA. В този случай партньорството става тяхна компания за управление. Собствениците на стаи могат да направят друго. Те имат право да поверят услугата на неоторизирани лица, които не са част от техния кръг.

Те могат да бъдат нает мениджър или организация. В този случай собствениците на помещенията сключват подходящо споразумение с тези лица. Ако управлението се извършва от самите собственици на помещенията, договорът не се подписва. Сформираното дружество или упълномощено лице изпълнява функциите си в съответствие с устава. Той от своя страна е одобрен на общо събрание. Трябва да се каже, че на практика собствениците на жилища използват едновременно пряко и косвено управление. Например, в случай на формиране на HOA, някои от функциите, като правило, най-ключовите, се изпълняват от самите собственици. По важни въпроси решенията се вземат на общи събрания. Друга част от задачите се изпълняват чрез избрания съвет, а третата се извършва лично от нейния председател. Освен това се създава одитна комисия, която да осигурява контрол върху финансовата работа на избрания орган.

Основни моменти

Въпросът за избора на организация за управление днес е най-актуалният сред собствениците. Разбира се, всеки иска високо ниво на обслужване. Мнозина обаче се притесняват, че ще се окаже „както винаги“. За да избегнат проблеми, собствениците трябва да решат какво точно искат в съотношението между качеството на услугите и цената им. Има 3 най-често срещани опции:

1. Не променяйте нищо, нека управлението се осъществява от жилищната служба, Наказателния кодекс, DES. Качеството в този случай няма да е най-високо, но цената на услугите е напълно приемлива. В тази ситуация собствениците на апартаменти предпочитат да не поемат рискове и не бързат да избират организация.
2. Намерете юридическо лице, което да предоставя по-добри услуги. Съответно плащането ще стане по-високо. Някои собственици се опитват да се споразумеят за такива условия с настоящата служба за жилищно настаняване.
3. Трябва да изберете частна малка компания. Тя би предоставила услуги с не по-лошо качество от тези на жилищното бюро, качество, но на още по-ниска цена.

Практическо изпълнение

Както показва практиката, жителите на къщи, в които жилищната асоциация работи активно, по-често реагират положително на качеството на услугите. В тази връзка е препоръчително да проверите дали в района има подходящо HOA, което би могло да вземе сградата за поддръжка на предложената цена. Преди да се свържете с борда, препоръчително е да влезете в верандите, да проверите състоянието на стълбищните помещения, коридорите, да оцените двора. За да получите по-добра представа за работата на HOAs, трябва да разговаряте сами с жителите на различни възрасти, да разберете колко плащат за услугата, какво им харесва от работата на асоциацията и какво не им е подходящо. Ако информацията като цяло е положителна, тогава може да се постигне споразумение.

Работен опит на асоциацията

Той действа като един от най-важните критерии при избора на сервизна организация. За предпочитане, разбира се, дълъг опит. Напоследък обаче периодично се появяват нови асоциации, които също не трябва да се отписват. Препоръчително е да разберете информация за специалистите, които работят там, къде са провеждали дейността си по-рано, кой е основателят. Ако това са бивши служители на DEZ, то, съответно, те имат определен опит в експлоатацията и поддръжката на жилищни сгради. В този случай си струва да поговорим, за да го премахнем лично, за да разберем защо са напуснали предишното си място на работа, какви цели са си поставили сега.

Цени на услугите

В процеса на комуникация с представители на сервизната организация трябва да се сигнализира не само за високата, но и за ниската цена на услугите в сравнение с това, което е било на разположение по време на работа на жилищното бюро, например. Тук трябва да разберете от какво се състои тази или онази цена. За най-значимите суми трябва да зададете всичките си въпроси.

сравнение

Ако като цяло разговорът с представители на сервизната асоциация се е развил благоприятно, не бързайте да сключвате споразумение. Препоръчително е да заобиколите още 2-3 HOA, за да разберете цялата информация от тях. След това трябва да сравните информацията, да оцените предимствата и недостатъците и да представите предложение за обсъждане. Ако останат съмнения, трябва да се сключи споразумение за минимален период от една година. Ако след изтичането му ще стане ясно, че изборът е направен правилно, можете да продължите договора. Е, ако асоциацията не се справи с отговорностите си, по-добре е да прекрати споразумението.

Финансов въпрос

Един от съществените недостатъци на избора на компания за услуги в сравнение с HOA или самоуправление е фактът, че парите на собствениците, отпуснати от тях за плащане на услуги, са на разположение на трето лице юридическо лице. Доста трудно е да се повлияе на него по отношение на ефективно и целенасочено използване на средствата. Това е особено вярно, когато организацията за управление е избрана от местните власти. В този случай собствениците в действителност ще бъдат наложени при условията, които изпълнителните органи считат за необходими.

Гарантирана безопасност на средствата

Този въпрос в рамките на взаимодействието с управляващата организация като правило остава отворен. По-специално говорим за средства, отпуснати за основен ремонт. Не всяка къща успява да ги натрупа в рамките на 1-5 години (през целия срок на договора). Има моменти, когато собствениците решават да сменят асоциацията на услугите, а средствата са в неговата сметка. В този случай не е ясно как парите ще бъдат преведени в образувано HOA или друга компания. Може да се случи, че асоциацията фалира, ликвидира или взема заем от банката и изчезва. Решаването на въпроса за връщането на средствата им на собствениците ще бъде изключително проблематично. Друга ситуация е с HOA. Действайки като юридическо лице, партньорството може да открие специална сметка в банката и да отчита ежегодно за състоянието си на собствениците. В този случай, разбира се, има повече гаранции за безопасността на средствата.

Местна власт

Те са определени в ч. 3 член. 156 LCD Териториалните власти имат право да определят размера на плащането за поддръжка и ремонт на обекта, само ако собствениците на помещенията не са избрали навреме начина на управление на дома си или е било взето решение, но не е изпълнено. Според закона местните изпълнителни структури сами могат да определят асоциацията, която ще предоставя всички необходими услуги. На практика често се провеждат открити конкурси, в резултат на което една компания е назначена на къща. Струва си да се отбележи, че тук всичко ще зависи от местните власти. Безспорно законът определя границите на властта, определени ограничения. Но като цяло мненията на жителите в такива случаи не се питат. Затова е по-препоръчително да вземете решение и да изберете юридическото лице, което ще предостави услугата.