Директният и обратният лизинг са две финансови транзакции, които ви позволяват да получавате активи, които не са собственост на компанията, без да ги използвате. Това е особено полезно, ако стойността им намалява с течение на времето. В широк смисъл лизингът на автомобили и всякакви други активи е споразумение между две страни, съгласно което една от тях придобива правото да ги използва в замяна на месечни плащания. Тази операция ви позволява не само да започнете да използвате оборудването в производствения процес, когато няма пари за закупуването му, но и да го държите у дома, всъщност да го продадете на инвеститора. Ще поговорим за това в днешната статия.
Исторически произход
През вековете лизингът е служил на много цели. Същността на неговото законодателно регулиране зависи от социално-икономическите условия в този период. По-специално до началото на 19 век лизингът най-често се използва в селскостопанския сектор. По-късно това става обичайно за жителите на града. Настоящото законодателство, уреждащо отношенията между наемателя и собственика на имота, се е развило под влиянието на „свободната ръка” на пазара на Адам Смит и принципа на ненамеса. С течение на времето започнаха да възникват изменения, за да се защитят правата на купувача. В крайна сметка реформите са проведени в много страни, които улесняват живота на наемателите. Към днешна дата и двете страни по лизинговия договор са защитени във всички развити страни почти еднакво.
Определение и обща информация
Обратният лизинг е финансова транзакция, при която едно пазарно образувание продава актива си и след това го дава под наем за дългосрочен план. Така той получава възможността да използва оборудване, което вече не притежава. Тази операция най-често се използва за дълготрайни активи, по-специално за недвижими имоти, както и за трайни средства за производство, например за самолети и влакове. Терминът може да се използва от националните правителства за означаване на продажба и последващ лизинг на техните собствени териториални активи. Съединените щати искаха да продадат Фолклендските острови на Аржентина и да използват резерви за наем за бъдеща употреба през следващите 99 години. Подобно споразумение беше с Китай за Хонконг. Използването на такава операция обикновено се причинява от финансови или данъчни аспекти на стопанския субект.
Обратен лизинг: Схема
Тази финансова транзакция задължително включва двама участници. Първият от тях едновременно действа като продавач на своя имот и лизингополучател. Той губи собственост върху оборудване, недвижими имоти или превозни средства, но получава възможност да продължи да ги използва срещу заплащане. Помислете за отдаване под наем на недвижими имоти:
- Вземете актив извън баланса.
- Сключете дългосрочен договор, по който ще се извършва лизинг, който може да се върне.
- Продайте имота и направете авансово плащане.
- Разходвайте пари, получени от лизингодателя по свое усмотрение.
- Продължете да използвате актива и да плащате месечни плащания за него.
- Балансирайте разходите, като намалите облагаем доход предприятие.
- След изтичане на договора, върнете имота във вашия имот.
Трябва да разберете, че ако наемателят наруши условията на споразумението, новият собственик може да прекрати споразумението едностранно и да откаже да върне актива.
Договор за обратно наемане
Според условията на споразумението след покупката активът се прехвърля на продавача срещу заплащане. Основната причина за използването на такава операция като обратно изкупуване е прехвърлянето на собствеността на холдингова компания със запазване на стойността и рентабилността на актива. Също така продавачът може да получи допълнителни парични средства, като прехвърля средствата на домакинството на купувача. За лизингодателя тази транзакция е дългосрочно обезпечена инвестиция. Той може да не се притеснява от загубата на пари или договорената лихва, тъй като винаги има възможност да запази актив в случай, че продавачът наруши условията на договора. Доверителните тръстове за физически лица често се практикуват от инвестиционни тръстове, които оперират с голям брой недвижими имоти, от офис помещения до болници и апартаменти.
Основни елементи на споразумението
Лизинговите отношения са обезпечени с правен договор. В САЩ той има и характеристиките на сделка. Всеки вид лизинг има свои специални условия, които са посочени в споразумението. Като цяло форма на договор включва следните аспекти:
- Имена на страните по споразумението.
- Начална дата и срок на договора.
- Местоположение на лизингования актив.
- Условие за автоматично подновяване, ако е договорено от страните.
- Размерът и честотата на плащанията за използването на актива.
- Други условия (застраховка за загуби, ограничаване на използването на имущество, поддръжка и кой е отговорен за това).
- Клауза за прекратяване на договора (описва ситуацията, когато договорът приключва предсрочно или се анулира).
Възможни решения на проблема с токсичните банкови активи
Според бизнес редактора на BBC Робърт Пестън един от начините за справяне с ипотечната криза е отдаването под наем. Той идентифицира две основни предимства на тази операция:
- Не е необходимо да се оценяват токсичните активи.
- Загубите от последните се поемат от банките в ясно фиксирани групи в дългосрочен план.
Причини за отказ от собственост
Лизингът на възвръщаемото оборудване обикновено започва от едната страна (обикновено корпорация), която продава недвижими имоти на другата (най-често институционален инвеститор или доверителен фонд). Тогава тя я наема за процент от определен срок. Основните причини за извършване на такава финансова транзакция са:
- Разширяване на бизнеса, закупуване на ново оборудване за производство, инвестиране в нови възможности. Лизингът на автомобили или други активи позволява на корпорацията да получи по-голям капитал от традиционните финансови механизми. При продажба компанията получава достъп до 100% от цената на битовите активи. традиционен финансови договорености ограничете размера на нормите на съотношението на заема към разходите и покритието.
- Изплащане на дългове и подобряване на баланса на компанията.
- Намаление на данъчните задължения на лизингополучателя, което се причинява от увеличаване на стойността на земята и недвижимите имоти. Освен това продавачът, наемащ помещения, може да приспадне тези плащания като юридически разходи.
- Ограничаване на рисковете, свързани с притежаването на недвижими имоти, например, циклични колебания на пазара.
Ползи за наемодателя
Инвеститор или доверителен фонд, придобиващ собственост върху недвижими имоти или други активи, също има достатъчно причини за това. Сред тях са:
- Честна възвръщаемост на инвестицията под формата на наемни плащания през целия срок на лизинга, собственост на амортизиран актив, който вече има надежден наемател.
- Сключване на дългосрочен договор за активи с гарантирани месечни плащания.
- Възможността за приспадане на инвестициите в амортизируеми недвижими имоти, автомобили или оборудване от данъчната основа, което ще позволи бързото връщане на парите, изразходвани за придобиването му.
Правна рамка в различни страни
Споразуменията за обратно наемане са популярни във Франция, САЩ, Великобритания, Австралия, Азия и дори Индия. И за това има просто обяснение. Във Франция сключването на такова споразумение има значителни данъчни облекчения. Според схемата продавачът може да използва имота от една до осем седмици годишно (най-много - шест от дванадесет месеца). Френското правителство насърчава, като предоставя данъчни облекчения, връщане на наем в туристическия сектор, за да облекчи недостига на жилища под наем. Схемата може да се използва и при придобиване на безплатна земя, която след това отново се дава на държавата за ползване. Типично лизингово споразумение обикновено се сключва във Франция за 9-11 години и може да бъде продължено.
В САЩ такава финансова транзакция обикновено се извършва с недвижими имоти. Той има характер на заем, при който плащанията за наем действат като лихва по него. Липсата на финансиране принуждава все повече и повече предприятия да прибягват до операции като оборудване за обратно наемане. Тя ви позволява бързо да получавате значителни парични вливания. Трябва да се отбележи, че договорът може както да предвиди връщането на собствеността в края на срока, така и да остави имота във владение на инвеститора. В първия случай това се случва в края на годината в случай на проверка от Вътрешната данъчна служба.
Концепцията за отдаване под наем е широко разпространена в европейските страни, по-специално в Испания и Швейцария. Най-често продаваните активи са студиа, апартаменти и вили. Най-често се намират в близост до ски и плажни курорти, голф клубове.
