От телевизионните екрани по време на новинарски излъчвания често звучи сложната фраза „ипотечен търг“. Резултатът от неговата дейност през миналия век, като правило, е хищническото присвояване на най-големите предприятия, собственост на държавата. Същността на такова събитие, както и процесът на формиране на определен олигархичен слой в обществото в резултат на него, остава неясна за повечето обикновени хора.
Историческа основа на появата на търговете с обезпечение
През 1995 г. държавата притежаваше огромен брой акции от най-големите предприятия, но такова имущество не донесе нужните средства за бюджета. Заедно с това големите банки, спечелили капитала си в обслужването на споменатите предприятия, намериха за изгодно да купуват собствени акции, но с най-ниска цена. За целта беше създаден обезпечителен търг.
Основател на идеята за обезпечителни търгове в Русия
Самата идея за подобни събития принадлежи на американеца Борис Йордан, въпреки че Владимир Потанин се счита за техен автор в Русия. Факт е, че именно той през 1995 г. на следващото заседание на кабинета на министрите предложи тази схема на кредитиране на държавата за сигурността на имуществото му. Руското правителство в лицето на вицепремиерите Анатолий Чубайс и Олег Сосковцев подкрепи тази идея.
Същността на обезпечените търгове
Схемата за такива търгове е изключително проста. Държавата, изпитваща остра нужда от попълване на бюджета, проведе търгове. Печеленето в този случай осигури на победителя сключване на договор за заем с държавата. Разбира се, само най-големите финансови организации от онова време разполагаха с необходимите суми за участие в търга. За да осигури заем, държавата от своя страна заложи ценни книжа на банката като обезпечение - активите на големите предприятия, които са федерална собственост.
Характеристики на държавните обезпечителни сделки
Смята се, че в случай на невъзстановяване на кредит от държавата, банката кредитор става собственик на обещаното предприятие. Това обаче не е така. Според класическия модел на обезпечителните отношения кредиторът можел да получи само някакво удовлетворение според стойността на заложените ценни книжа, но не и да ги приватизира. Продажбата на обезпечение беше възможна само в случай на несъстоятелност, държана от залогодателя на публични търгове, като за целта бяха организирани специални търгове на имущество на обезпечение на банки.
Процедурата за търг беше регламентирана с указ на президента. Първоначално се планираше държавата да изплати дълга по взетите заеми и да изкупи обратно акциите на приватизирани предприятия, заложени на банки. В действителност обаче всичко се случи по различен начин и вече не ставаше въпрос за временен залог, а за приватизация под прикритието на залог.
Освен това самият търг за ипотека, както и продажбата на ипотечно имущество на банки, в повечето случаи нямат нищо общо със свободния пазар, тъй като техните победители са били определени още преди търговете и търговете.
Търг за ипотека на недвижими имоти
Днес наддаването за продажба на жилища е изключително рядко. По правило за продажба на недвижими имоти на лица, които не са изплатили заема или ипотеката, се уреждат подобни търгове за обезпечение. Местата, където се провеждат събития, и друга информация за тях са публикувани на официалния уебсайт на правителството.
Продажбата на обезпечение е неизгодна за собственика на имота, тъй като основната задача на банката е да получи средства, издадени по договора за заем възможно най-скоро.Следователно банките като правило не се интересуват от това да гарантират, че стойността на обезпечението на имота отговаря на собственика му. Бившият собственик получава само разликата между цената на продадения апартамент и сумата на заема минус всички видове глоби, неустойки и лихви.
първоначален ликвидационна цена обезпечението се определя от съда въз основа на независима експертна оценка. Често е под пазара с 25-35%.
Продажба на обезпечени превозни средства
търгове обезпечение на банките за ипотекарите - събитие, което само по себе си е неизгодно. Това твърдение се обяснява с три факта.
Първо: процедурата за „отчуждаване“ на ипотечния автомобил или с други думи конфискуването му се провежда в съда, така че търговете за ипотечни кредити за автомобили са значително сложни и се разтягат в дълъг период от време.
Второ: в днешните условия на падащо търсене на автомобилния пазар продажбата на ипотекирани автомобили на първоначална цена е почти невъзможна задача. Особено като се има предвид фактът, че превозните средства вече са били в експлоатация. В този случай само купувачът има печалба, тъй като за да върне средствата, изразходвани за заема, банката значително намалява цената на автомобила.
Трето: автомобилите, които са заложени от банката, сами няма да стигнат до мястото на търга, съответно това изисква допълнителни финансови разходи.
По този начин, единствената страна, която печели от обезпечената продажба на автомобила, е неговият купувач. Разбира се, има моменти, когато автомобил е продаден на цена, която също е подходяща за бившия му собственик. За това обаче автомобилът трябва да е в перфектно състояние, което е доста трудно в модерен мегаполис.
Отивайки на търг за обезпечен автомобил, трябва да знаете, че купувайки такъв автомобил, няма да можете да го получите веднага, защото докато заемът не бъде погасен, колата ще се счита за собственост на банката и ще бъде специално регистрирана.
Рискове от обезпечени търгове
Търговете с ипотека обикновено се провеждат за продажба на недвижими имоти с чиста история. Ако банката се съгласи да вземе апартамента като гаранция за заем, тогава не може да има правни претенции срещу него. Единственият проблем, който може да има новият собственик, е предишният собственик на ипотеката. В правната практика има чести случаи, когато процесът между бившия и настоящият собственик на ипотекирания имот е продължил години!
Освен това подобно противопоставяне често се развива в открит конфликт, който понякога завършва във физическа конфронтация. Бившите собственици, които не са платили заем, подлежат на изгонване и често отказват да го направят.
Ето защо търговете за обезпечение не са толкова популярни в Русия, колкото придобиването на недвижими имоти на вторичния пазар на жилища. Според официални данни само половината от търга у нас приключва със сделка.
По този начин, ако решите да купите апартамент или автомобил на цена, по-ниска от пазарната цена, трябва да помислите за опция като търгове за обезпечение. Преди обаче да сключите сделка и да изплатите заема на предишния собственик, трябва внимателно да претегляте плюсовете и минусите на такова придобиване.
