Donar un apartament és una transacció gratuïta de transferir-lo per l'antic propietari a un de nou en virtut d'un contracte de donació. És a dir, el donant no té dret a exigir al donatari que li doni alguna cosa a canvi d’un document com un certificat de regal per a un apartament. Els impostos pagats en aquest cas estan definits a la legislació.
Donar un apartament: normes legals generals
1. Un regal sempre és gratuït. En un acte de regal a un apartament, no es poden registrar articles obligatoris per alguna cosa realitzat pel donat en relació amb el donant. Si en el contracte de regal s’especifica una compensació monetària, una renda o dependents del donant, aquesta queda legalment nul·la. Suposem que un determinat "donat" té un regal per a un apartament rebut amb aquestes condicions. Els impostos pagats en aquest cas es perceben a les taxes establertes per als contractes de venda o anualitats (manteniment en vida útil).
2. El regal sempre és urgent. L'apartament es converteix en propietat del donant directament després del registre del regal a Rosreestr i de la recepció del certificat. Es registra en el certificat de regal que el donat es fa propietari del pis després de la mort del donant és il·legal. Per a aquestes condicions, s’aplicarà testament amb el registre de l’apartament com a herència i pagament Impost sobre béns immobles.
3. El regal és voluntari per a ambdues parts. Fins al moment del registre del regal a Rosreestr, poden canviar d’opinió i declarar el regal no vàlid. Per descomptat, en aquest cas no es paga cap impost.
Si l’apartament té un propietari únic, aquest té el dret de presentar-lo a qualsevol persona sense el permís de cap de les persones que s’hi registrin. El dret de propietat passa al nou propietari després de signar per part de l'escriptura de regal i el seu registre a Rosreestr.
Si l'apartament és de propietat compartida o conjunta, llavors:
• El propietari d'una acció en la propietat d'un apartament pot donar-la sense el consentiment dels titulars restants; aquest acord és totalment legal. És a dir, si teniu la meitat de l’apartament en propietat compartida amb algú i voleu cedir aquesta meitat al vostre fill, no necessitareu obtenir el consentiment d’un altre accionista.
• Si la propietat és conjunta, llavors per tal de donar una participació en ella, el donant ha d'obtenir el consentiment per escrit de tots els altres propietaris per a aquesta transacció.
El tipus d’impost no depèn de si es presenta tot l’apartament o només una part d’aquest.
Breu historial de la fiscalitat de regals
Fins al 2006, la Llei de la Federació Russa de desembre de 1991 estava vigent a Rússia amb el títol "Sobre l'impost sobre béns que es transfereix per herència o regal", que estableix l'import i el procediment per a l'impost quan es dona un apartament. Llei federal del 01.07. El 2005 N 78-ФЗ va abolir aquest impost i el va substituir per l'IRPF, que a partir del 2015 està regulat pel Codi tributari. És a dir, només han canviat el nom i l’acte regulador segons el qual es percep l’impost. Però tot i així, hauràs de pagar impostos pel pis donat. Al mateix temps, segons l’antiga llei, si es dona tot l’apartament, el seu preu complet està subjecte a tributació. Si es dóna una participació en la propietat d’un apartament, l’impost es pren del valor d’aquesta acció.
L’impost sobre la renda de les persones físiques només es percep en els contractes de regal que es concloguin abans de l’1 de gener del 2006.
Quina és la mida de l’impost de regal per l’apartament?
Enguany, la seva quantitat és del 13% del valor de l’apartament. L’impost el paga el donant.Però, quin tipus de cost s’hauria de tenir en compte per determinar la base de l’impost sobre la renda de les persones físiques? Al capdavall, el regal pot no contenir cap valor de l’apartament.
Durant molt de temps, el tipus de valor de l’habitatge amb què es pren l’impost de regal ha estat objecte de debat. La posició del Servei Tributari Federal era la més àmplia possible: es permetia prendre com a base el valor contractual, de mercat, d’inventari (calculat a la ITP) i fins i tot del valor cadastral. De fet, cada inspecció tenia la seva pròpia pràctica.
Finalment, l’any passat el Ministeri d’Hisenda va traçar una línia d’aquest desacord en establir en la seva carta de 08/05/2014 N 04-03-05 / 21903 que l’impost de regal, l’import i el procediment que va determinar el Codi tributari de la Federació Russa, es va pagar pel valor de mercat de l’apartament. És cert que ara va sorgir la pregunta, però, com determinar-la correctament? Fins ara, la manera més fàcil (i més barata!) És agafar un certificat del CCI local amb el preu mitjà de mercat dels apartaments de la ciutat i indicar-lo en el regal.
Impost de regals pagats per no residents
La llei no restringeix els propietaris en el seu dret a donar-la a estrangers. Una persona no resident de la Federació Russa, que té a les seves mans un regal per a un apartament, té un impost del 30%. Es pot fer un canvi del tipus sobre la base d’un acord internacional elaborat per excloure la doble imposició.
El pagament d’impostos per part d’un no resident en virtut d’un acord de donació d’un apartament s’ha de fer abans que es registri la seva propietat.
Si l’apartament està cedit a un familiar
Sovint, els ciutadans tenen preguntes: "Si la mare (o el pare) cedeix l'apartament al fill (la filla), aquesta persona dotada té l'obligació de pagar l'impost de regal per l'habitatge? Han de pagar els seus néts dotats?"
El Codi Tributari de la Federació Russa eximeix els parents propers de l’impost de regal. És a dir, si una persona dotada d’un apartament està estretament relacionada amb el donant, aquest no té l’obligació de pagar l’IRPF sobre el seu valor de mercat.
Quins parents són propers?
Si l'apartament es dona dins de la mateixa família, cap dels membres no necessita pagar un impost per regal. Els nens (inclosos els adoptats) poden rebre un apartament de donació dels seus pares o néts (inclosos mig progenitors, és a dir, tenir només un pare comú) dels seus avis. És possible i viceversa, oferir apartaments des de la generació més jove fins als més grans o dins de la mateixa generació, entre germans i germanes.
Els parents propers incondicionals són marits i dones. Però els oncles (les ties) i els nebots no els pertanyen.
Grau de relació confirmats per certificats pertinents (de matrimoni, naixement, adopció).
Procediment de pagament de l’IRPF
Suposem que teniu un regal a les mans per a un apartament. Els impostos pagats en aquest cas són determinats pel Codi Tributari de la Federació Russa i es troben més amunt al text. Per tant, després d’haver registrat una donació a Rosrestre, heu d’enviar a finals d’abril de l’any següent donant l’apartament de l’any a l’impost al vostre lloc de declaració d’inscripció al formulari 3-NDFL sobre els vostres ingressos, indicant el valor de l’apartament en ell i presentant un certificat de propietat d’aquest. Si el donat es manté en estreta relació amb el donant i, en conseqüència, està exempt de pagar l’IRPF sobre les persones físiques, haurà de lliurar a l’inspector fiscal una declaració, així com documents que confirmin el grau de relació.
Els propis impostos calcularan la quantitat d’impost i us enviaran un rebut amb un avís de càlcul d’impostos. Es pot pagar a qualsevol entitat bancària.
Un parell de casos privats d’impost sobre la renda de les persones físiques a la donació d’un apartament
Què fer si ets gran i tens un certificat de regal per a un apartament? Els impostos pagats en aquest cas no impliquen cap prestació de pensió. En aquest cas, tots els pensionistes han de pagar l’IRPF per un import del 13%.
Resulta que hi ha una altra categoria de persones que, juntament amb els parents propers, estan exemptes de l’IRPF sobre el fet de la donació.Els empleats de consulats estrangers i els seus familiars estaven exempts d’aquest. Aquesta norma està seguïda internacionalment Convenció de Viena sobre relacions diplomàtiques 1961
Sancions per impagament o retard de l’IRPF
Per no haver faltat el termini per enviar el formulari 3-NDFL, el destinatari ha d’abonar una multa del 5% (però no inferior a 1000 rubles) de l’import de l’impost no pagat de cada mes des de la data de la seva presentació, però no superior al 30% de l’import íntegre de l’impost.
El destinatari ha d’abonar l’import complet de l’impost fins al 15 de juliol de l’any de presentació de la declaració 3-NDFL. Si falta aquest període, pagarà una multa del 20% de l’impost cobrat. Si es demostra intencionat impagament d’impostos aleshores, la multa augmentarà fins al 40% i el pagament d’una multa no cancel·la el pagament de l’impost en si.
Si el donat defuig d'impostos, serà recuperat davant dels tribunals. Al mateix temps, una justícia de la pau adjudica una decisió sobre impostos de no més de 50.000 rubles; sobre grans sumes, es considera una demanda per un tribunal de districte o de ciutat, que pot cobrar una multa per cada dia de retard i, fins i tot, obligar l’acusat a pagar la taxa de l’estat per presentar una reclamació fiscal. Per tant, serà millor pagar l’IRPF a temps.
Compra i venda fictícia en lloc de cedir un apartament
Sovint, entre el donant i l’important, es realitza una transacció de compra i venda d’apartaments en què els diners d’aquest no es transfereixen al primer. Quin és el resultat? Suposem que sou tan “afortunats” i teniu un regal a les mans per a un apartament. Es redueixen al mínim els impostos pagats en aquest cas. Si el termini de l’apartament en propietat del venedor-donant és de 3 anys o més, l’impost sobre la renda de les persones físiques no els paga. Si la tinència és menor, l’impost continua sent del 13%, però la seva base és la quantitat d’excés del cost de l’apartament superior a un milió de rubles, és a dir. la base impositiva es redueix en un milió, a conseqüència del qual es redueix l’impost sobre la renda de les persones físiques.
Cal dir sobre els riscos d’un contracte de venda tan fictici. Atès que dissimula un tipus de transacció diferent, el tribunal pot declarar-la nul·la (poden sol·licitar-se tercers al tribunal els drets dels quals s'han infringit). A més del fet que el tribunal rescindirà aquest acord, les parts podran ser responsabilitzades penalment.
Riscos en concloure un acord de donació d’un apartament
Hi ha diversos casos en què es pot invalidar un acord de donació d’apartaments. Per tant, una persona jurídica no pot cedir un apartament a una altra persona jurídica, ja que aquestes transaccions estan prohibides. Tanmateix, una persona jurídica pot cedir un apartament a una persona.
Està clar que donar un apartament després de la mort del donant (per exemple, mitjançant representant) és una transacció fraudulenta i no és vàlid. A més, l'apartament pot tenir una garantia bancària, un contracte de renda o manteniment per a un període dependent. Aleshores, tampoc no es pot transferir en concepte de regal.
