Com vendre una participació en un apartament? Assessorament legal: com vendre una participació en un apartament privatitzat

Majoritàriament propietat compartida generalitzat en les megacitats. Després de la privatització d'un habitatge comunitari i la seva "divisió", de dues a set persones poden esdevenir propietaris d'aquests béns immobles.

A més, poden tractar-se de desconeguts, parents (fills i pares) o persones que hagin perdut relació familiar (exmarit i dona). Tard o d'hora, un dels copropietaris de l'habitatge desitjarà "repartir" i vendre la seva part. I llavors comencen a sorgir moltes dificultats. Com vendre una participació en un apartament en termes favorables? Entenem en detall.

Assignació d'una participació

Per vendre la vostra participació, heu de realitzar diversos procediments. Sense el consentiment dels altres copropietaris, no funcionarà per registrar nous hostes ni tan sols fer reparacions. I vendre o llogar part de la llar també serà força difícil.

Mentrestant, encara és possible vendre una participació en un apartament privatitzat. És cert que, per això, hauràs de passar per un procediment tan problemàtic com l'assignació d'una participació. Això significa que després de la privatització, cadascun dels copropietaris té una quota determinada obligatòria.

Es pot expressar fraccionadament. Per exemple, un apartament de dues habitacions té dos propietaris, la part de cadascun d'ells és ½. Si parlem de la participació en espècie, resulta que cadascú és propietari d’una de les habitacions i que posseiran zones comunes (cuina, passadís, rebost) junts. A més, després de l'assignació d'accions, també tindran dret a utilitzar els locals anteriors. En aquest cas, la quota de cadascun esdevé personal, i els veïns continuaran sent cotitulars.

La propietat conjunta també es pot dividir. Generalment es tracta d’un procés complex i llarg, després del qual propietat comuna es cancel·larà i només una persona serà propietària completa.

Procediment de liquidació

L’adjudicació d’una acció s’executa per notari, cap acord verbal, per descomptat, tindrà força legal. Al mateix temps, si els copropietaris no arriben a una decisió comuna, aquest problema només s'ha de resoldre a través del tribunal. Com a norma, la demanda és presentada pel propietari que vol dur a terme el procediment d’assignació d’accions. Una demanda pot durar fins a sis mesos o més (sobretot si altres participants no assisteixen a reunions).

Venda d’una part de l’apartament

Després d’assignar una acció, el propietari té dret a vendre-la. Però abans de fer això, heu d'oferir bescanviar la vostra part a altres propietaris. Segons la llei, abans de vendre una acció en un apartament, altres propietaris haurien d’enviar definitivament un avís per escrit amb una oferta per realitzar una compra.

Aquest document indica el cost i les característiques tècniques de l’habitatge. Els copropietaris poden prendre una decisió sobre la compra de la seva participació en un mes després de llegir la carta. És a dir, durant aquest període han d’acceptar la vostra oferta o rebutjar la compra.

Per evitar malentesos, aquestes propostes s’han d’enviar per correu electrònic. De fet, si en un futur, per exemple, els propietaris declaren davant el jutjat que no van rebre cap avís, llavors podeu aportar proves.

Nuances importants

Molts ciutadans desinformats pregunten sovint: "És possible vendre una part d'un apartament si els veïns hi estan en contra?" Per alguna raó, molts creuen que altres propietaris poden interferir realment en el procés de venda de la seva part de la llar.De fet, no és així, tot el que heu de fer amb altres copropietaris és notificar-los la vostra intenció de vendre l’apartament. Si no estan d’acord amb la compra, això no els dóna dret a prohibir la venda d’accions a altres persones.

Passats els 30 dies transcorreguts des de la coneixença dels veïns, teniu dret a transferir la vostra part a qualsevol. Però recordeu: el preu ha de correspondre estrictament al que heu indicat a la carta de notificació als copropietaris (ni més ni menys). Si decideix vendre la participació a l’apartament privatitzat a un preu diferent, qualsevol dels veïns podrà impugnar aquesta transacció al jutjat durant tres mesos.

Una escriptura de regal en lloc d’un contracte de venda

Alguns venedors en aquest cas decideixen anar a truc. Per tal de no realitzar el procediment de notificació als veïns, simplement elaboren un certificat de regal. Amb aquest tipus de transaccions, no cal notificar-ho en absolut als veïns i el registre mateix serà més barat i ràpid.

Però hi ha entrebancs aquí: si doneu la vostra part a una persona que no és parent de vosaltres, els copropietaris poden impugnar aquest acord. I, fins i tot si els veïns no aconsegueixen establir que, en lloc de la donació, es va produir una transacció de compravenda, el principi de l’absència de vincles familiars, en principi, no és tan difícil de demostrar. Abans de vendre una participació a l'apartament, és important pactar amb el comprador sobre tots els punts importants. En particular, parli del procediment de pagament, per exemple, que es pot vendre amb pagament ajornat o per quotes.

Com vendre un pis amb una participació menor?

Si un menor està registrat a l'apartament, tot dependrà de si és el propietari o no. Si es posa a la venda una part que li pertany, aleshores per tal de poder-se fer realitat, caldrà obtenir el permís de les autoritats de tutela i tutela. En la resta de casos, té lloc la mateixa preparació prèvia a la venda. Tot i això, la proposta de compra no s’envia al nen, sinó als seus pares o tutors.

Per descomptat, altres propietaris hauran d’enviar una carta de notificació. Si les relacions entre els veïns són normals, simplement podeu discutir aquest problema amb ells i, a continuació, elaborar una denegació notarial de cada copropietari a comprar. Si els propietaris es negaven a comprar la vostra participació, però vau canviar el preu, hauran de notificar-la per escrit de nou i esperar una resposta en un mes.

Disposició de les accions del nen

Si necessiteu vendre la participació del nen a l'apartament, els seus pares han de obtenir el consentiment per a la venda de les autoritats tutelars. A més, aquesta estructura ha de proporcionar documents que indiquen que les condicions de vida del nen no empitjoraran i no es quedarà sense habitatge.

És a dir, se us demanarà que envieu els documents per a l’apartament que comprarà a canvi o per una participació a la casa (la mida no ha de ser inferior a la que tenia el fill abans). En lloc dels papers per a un nou apartament on viurà el nen, poden requerir un compte bancari obert a nom d’un ciutadà menor d’edat o altres proves. En tots els altres aspectes, per vendre la participació d’un fill, haurà de realitzar totes les mateixes accions que ja s’han descrit anteriorment.

Altres opcions de venda d’accions

Val la pena assenyalar que podeu gestionar la vostra participació, encara que sigui una habitació no aïllada. És a dir, teòricament, una persona té dret a vendre una participació en un apartament d’una sola habitació. La llei no prohibeix aquestes operacions. Tanmateix, a la pràctica, aquesta operació és força difícil.

I el preu d’aquests metres quadrats serà purament simbòlic, perquè gairebé ningú voldrà compartir una sala d’estar, on viu una altra persona completament aliena. En aquest cas, és millor negociar amb l’altre copropietari sobre la venda de tota la propietat o oferir-li que compri la seva acció. Si el veí no accepta aquestes opcions, caldrà resoldre aquest problema només a través d’un tribunal.

És molt més fàcil vendre 1/2 de la quota d’un apartament si hi ha 2 o més sales d’estar aïllades a l’habitatge.Per descomptat, en aquest cas, el preu dels béns immobles serà aviat menor, però si cal, es poden trobar compradors d’aquesta opció.

Trampolies

Els agents immobiliaris assenyalen que, en el procés de venda d’accions, es poden trobar moltes dificultats. En primer lloc, això es pot deure al fet que alguns copropietaris confonen el concepte de “recompra preventiva” amb “permís per vendre”. Per exemple, poden defugir la recepció d’una carta de notificació sobre la venda d’una acció, i sense la seva negativa per escrit a registrar una transacció no és possible. Malauradament, el Codi civil no diu res sobre què fer si els veïns no van a la reunió.

També cal destacar que per llei és impossible obligar a vendre una participació a l’apartament d’altres copropietaris. La violació de la propietat privada d’altres és un delicte. Per tant, només és amigable acordar el vostre rescat de les accions d'altres propietaris.

També hi ha situacions en què diversos copropietaris voldran comprar de forma immediata l'acció proposada. Si això succeeix, el propi venedor pot triar quins d’ells transferir la seva participació.

Estimació de costos

Si, malgrat totes les dificultats, decidiu vendre una participació en un apartament privatitzat, haureu de valorar el seu valor. Els següents factors influiran en el preu:

· El nombre d'habitacions de la llar;

· Ubicació de la casa;

· Zona de l'apartament;

· Segment de mercat, etc.

Naturalment, el propietari té dret a fixar el cost de les habitacions, però, la pràctica demostra que el seu cost serà d’un 30-40% inferior al seu preu de mercat. Si decidiu vendre una part de la participació a l'apartament, prepareu-vos per al fet que encara ho farà més difícil.

Contres per al comprador

La infravaloració és una legítima “compensació” per possibles conflictes amb els veïns. De fet, sovint altres copropietaris no estan molt contents amb els nous inquilins. Hi ha situacions en què els veïns solen posar panys nous a la porta principal.

En aquest cas, la persona haurà d’acudir al jutjat amb una demanda per proporcionar accés a l’ús del pis. Al jutjat, per descomptat, prendran el costat de la víctima, i el nou propietari podrà tornar a casa seva amb l’agutzil. Tanmateix, si els copropietaris comencen a "produir-se malament" constantment, és molt difícil viure en un entorn així. Per tant, en aquest sentit, el preu d'una acció en un apartament sempre serà aproximadament un terç més barat que el seu valor de mercat.

Conclusions

Llavors, com vendre una participació en un apartament? En principi, si es compleixen tots els requisits del dret civil, no haurien de presentar dificultats especials. El més important és no oblidar oferir-vos a bescanviar la vostra participació a altres copropietaris. Si es neguen, els copropietaris han de dictar una denegació notarial al respecte. Si la quota que es posa a la venda pertany al fill, també haureu d’obtenir el permís de l’autoritat de tutela. També teniu dret a vendre part de la vostra participació.

I l’últim: només es pot vendre una habitació si es privatitzés i els propietaris són propietaris de l’habitatge sobre la base de la propietat compartida.