Les transaccions civils relacionades amb la venda d’immobles a la Federació Russa gairebé sempre requereixen el registre de l’estat. L’autoritat competent - Rosreestr és responsable de la seva correcta implementació. Quines són les característiques del funcionament d’aquesta estructura? Quins actes legislatius regulen el procediment per a la realització d’inscripcions rellevants al cadastre estatal?
Registre de béns immobles: aspecte legislatiu
El sistema de registre dels drets de propietat que operen a la Federació Russa està regulat tant per legislació general com especial. Entre les fonts clau del dret es troba la Llei Federal "Sobre el Cadastre de l'Estat". Les disposicions contingudes en aquest acte legal determinen el procediment per registrar els drets sobre béns immobles, els termes i altres matisos característics d’aquest procediment.
L’esmentada Llei Federal també estableix l’aparell conceptual necessari emprat en la pràctica dels òrgans estatals encarregats de processar transaccions amb propietats del tipus corresponent. Així doncs, en concret, la llei defineix els termes “nombre cadastral”, “béns immobles”, “servitud”, etc.
Així, explorant els mecanismes sota els quals es realitza el registre dels drets sobre béns immobles a la Federació Russa, ens referirem, en primer lloc, a les disposicions de la Llei Federal "Sobre el Cadastre de l'Estat". També es pot assenyalar que en l'esmentada Llei Federal sovint hi ha referències a altres fonts legislatives, com, per exemple, el Codi civil.
Així, el marc normatiu que regula el sistema en què es realitza el registre dels drets sobre béns immobles està representat per un ventall força ampli de fonts legislatives.
El registre estatal de les transaccions és obligatori?
Segons el quart article de la Llei Federal que ens indica, és obligatori el registre estatal de transaccions amb béns immobles. Això no només s'aplica a les relacions legals que impliquen l'exercici dels drets de propietat, sinó també a fenòmens com la servitud, la gestió de la confiança o, per exemple, la hipoteca.
Autoritats competents
L’article 9 de la Llei Federal “Sobre el Cadastre de l’Estat” conté disposicions que determinen quines autoritats són responsables del registre estatal de les transaccions immobiliàries. La llei, en concret, estableix que el sistema corresponent d’estructures de l’estat funciona a dos nivells: federal i regional. La competència de les autoritats del màxim nivell inclou el registre de drets en el marc de determinades relacions jurídiques en l’àmbit empresarial, així com les transaccions, els objectes dels quals es converteixen en complexos immobiliaris, immobles situats en diversos districtes de registre. Altres operacions s’executen amb la participació, al seu torn, d’estructures territorials.
La principal autoritat responsable del registre de transaccions immobiliàries és el Servei Federal de Registre, Cadastre i Cartografia de l'Estat.
També té un nom abreujat: Rosreestr. Al seu torn, les estructures de les regions s'anomenen departaments. No oficialment, també se'ls pot anomenar departaments de béns arrels. O d’altres termes adoptats en una determinada regió.
Per exemple, la ciutat on l’oficina de Rosreestra sona de vegades al departament d’immobles - Irkutsk. El registre de drets per part d'aquesta institució es fa en relació amb transaccions fora de la competència d'un servei federal superior.
Rosreestr: competències bàsiques
Quines són les competències clau de Rosreestr? Segons la Llei Federal "Sobre el Cadastre de l'Estat", inclouen:
- verificació de l’autenticitat dels documents sobre transaccions, així com la identitat dels subjectes de relacions jurídiques en relació amb l’elegibilitat de signar els acords pertinents;
- estudi dels drets de propietat declarats anteriorment, estudi dels registres anteriors;
- la implementació de procediments que formin el registre estatal de drets sobre la propietat del tipus adequat;
- l’emissió dels documents necessaris als subjectes de relacions legals en transaccions immobiliàries;
- proporcionar informació als ciutadans i organitzacions sobre els drets registrats sobre la propietat pròpia del tipus corresponent.
Segons les disposicions de la Llei Federal "Sobre el Cadastre de l'Estat", Rosreestr no pot realitzar cap altre tipus d'activitats si no hi ha altres lleis imperatives que existeixen en la Llei Federal.
Principis de la comptabilitat cadastral
Quins són els principals principis del registre cadastral de béns immobles de Rosreestr? La seva llista es troba al quart article de la llei federal principal, que regula l'àmbit pertinent. Així, per exemple, entre els principis clau hi ha la unitat de la tecnologia de registre cadastral a tota Rússia. També és prioritari garantir la disponibilitat pública d'informació del cadastre estatal, així com la seva rellevància per a la informació continguda en altres recursos oficials.
Un principi important del cadastre és la seguretat de la informació que s'ha introduït a la base de dades rellevant abans d'actualitzar la informació sobre una propietat específica. A més, és possible afegir informació temporal a les fonts de registre. El registre cadastral de béns immobles a la Federació Russa implica fonts d'origen geodèsic i cartogràfic. En el primer cas, es tracta del tipus de xarxa corresponent, format a partir d’ordres d’autoritats executives. També hi ha fonts cadastrals cartogràfiques: es tracta en realitat de mapes, així com de diversos tipus de plans, segons els quals el Rosreestr determina la ubicació dels béns immobles.
Què és un nombre cadastral
Cada propietat de la Federació Russa que ha passat el registre estatal té un número cadastral. Què és això Aquest és un identificador únic que no té duplicats i, a més, no es transfereix d’objectes registrats a altres tipus d’immobles. Número cadastral: identificador federal. Per tal d’optimitzar el sistema corresponent de comptabilitat d’immobles, el territori de la Federació Russa es divideix en parcel·les cadastrals - districtes, districtes i barris. Al mateix temps, si cal, es poden canviar mitjançant la publicació de normes legals rellevants.
Condicions de registre de transaccions
Considereu l’aspecte més important: el moment del registre dels drets sobre béns immobles. Tot depèn, en primer lloc, del tema de les transaccions amb el tipus de propietat corresponent. Els experts identifiquen més de 30 varietats d’aquest tipus de relació jurídica. Intentem classificar-los sobre la base d’un criteri com el nombre de dies assignats per la llei al Servei Federal de Registre per a la realització dels procediments pertinents.
Hi ha una operació com el registre d’acords hipotecaris, el tema dels quals són les terres agrícoles. El termini per registrar els drets de propietat en aquesta categoria és de 15 dies hàbils. Al seu torn, si es tracta de formalitzar transaccions, el tema del qual és una hipoteca de terrenys i locals no residencials, els termes són similars. Per a quins altres tipus de relacions jurídiques hi ha els terminis per al registre estatal de drets sobre béns immobles 15 dies? Aquests inclouen:
- acords addicionals a documents hipotecaris, el tema dels quals són terrenys i locals no residencials, per exemple, contractes de cessió;
- compliment dels requisits dels agutzils relacionats amb la transferència de drets sobre la propietat del deutor;
- transaccions hipotecàries classificades com a relacions legals derivades de la força de la llei;
- Els acords hipotecaris que es deriven sobre la base d’un acord conjunt entre l’hipotecari i el propietari de la hipoteca, el tema del qual són terrenys i locals no residencials.
Al seu torn, hi ha tipus de transaccions que necessiten menys temps que ha de passar Rosreestr. Per tant, els terminis per al registre de drets de propietat immobiliària en alguns casos poden ser de 10 dies. Aquest tipus de procediments formen la llista següent:
- registre de la propietat o la seva transició d’un subjecte de relacions jurídiques a un altre;
- execució de transaccions, el tema de les quals és propietat comuna o compartida;
- registre del dret d’ús de béns immobles de manera permanent i il·limitada;
- registre del dret de l’anomenada gestió econòmica;
- registre dels drets dels subjectes per realitzar activitats relacionades amb la gestió operativa d’immobles;
- execució d’acords d’ocupació o subarrendament, quan la llei ho requereixi;
- registre de relacions jurídiques, el tema del qual és la propietat immobiliària militar;
- execució de transaccions, el tema de les quals és: ús gratuït de la terra de forma urgent;
- l'ajustament de la informació al Registre Unificat de l'Estat;
- emissió de certificats duplicats;
- registre de contractes, el tema del qual és la participació del subjecte de relacions legals en la construcció compartida;
- execució d’operacions que reflecteixin l’assignació de sinistres en contractes de construcció compartida;
- registre d’acords que complementin el contracte de participació de persones jurídiques en construcció compartida;
- execució de la finalització de les transaccions per a "reposició" per part del promotor unilateralment;
- registre dels drets dels ciutadans als apartaments en procés de privatització;
- execució d’acords addicionals a transaccions hipotecàries en apartaments.
Al seu torn, hi ha tasques de registre de Rosreestr, la durada dels quals és de 5 dies.
Aquests termes de registre estatal dels drets sobre béns immobles pertanyen als següents tipus de relacions legals:
- registre de contractes hipotecaris d’apartaments, així com d’operacions que impliquin pagaments fraccionats a favor d’un venedor d’immobles;
- execució d'acords posteriors sobre "reposició";
- registre de relacions jurídiques amb obligacions derivades de contractes de construcció compartida;
- execució de determinats tipus d’acords hipotecaris, el tema dels quals són terrenys i locals no residencials;
- registre de la transferència de la propietat de béns immobles a l’hipotecari en el procés de cobrament;
- registre d’operacions hipotecàries en el procés d’interacció entre l’hipotecari i el propietari de la hipoteca;
- registre de transaccions dins del programa federal "Habitatge";
- amortització de registres relacionats amb una hipoteca, sobre la base de la Llei Federal "sobre la participació en la construcció d'accions", una altra informació sobre el tipus de contractes de préstec corresponent.
Hi ha tasques que Rosreestr ha de realitzar en 3 dies. En alguns casos, són treballadors, en d’altres - calendari. Els terminis corresponents per al registre estatal de drets són característics de la llista següent de relacions jurídiques:
- amortització de registres hipotecaris - 3 dies hàbils;
- Correcció d’errors de Rosreestr realitzats en el procés d’inscripció de drets de l’estat - 3 dies naturals;
- registre de l'estat dels documents notarials - 3 dies hàbils.
Al seu torn, es realitzen operacions de registre en un dia. Aquests terminis operatius per a la implantació del registre estatal de drets immobiliaris són típics per al següent ventall de relacions jurídiques:
- registre de transaccions sobre canvis pel que fa al contingut de les hipoteques;
- formació d’un registre que reflecteix informació sobre els nous titulars d’hipoteca;
- subministrament d’hipoteques duplicades;
- registre de drets sobre béns immobles a partir de documents que es proporcionen de forma electrònica i notarial.
Alguns advocats constaten que el legislador pot ajustar regularment les dates perquè Rosreestr realitzi operacions rellevants.
Dates: a nivell federal
Els termes d’inscripció estatal dels drets sobre béns immobles, ja sigui una hipoteca o, per exemple, una transacció que té l’objecte de parcel·la, no importa, s’estableixen al nivell de la llei federal, és a dir, estan estipulats, de fet, en la Llei Federal “Sobre el Cadastre” o en fonts rellevants per a aquesta bé
La geografia de l’aplicació de la llei també és poc important, a totes les ciutats els termes per al registre estatal dels drets sobre béns immobles són exactament els mateixos. Moscou, com a ciutat de significació federal, no té avantatges sobre cap altra localitat de la Federació Russa en aquest aspecte. I si al nivell de legislació federal es fan canvis en el termini adequat, també afectaran el capital.
Documents de registre cadastral
Considereu l’aspecte més important dels procediments, la totalitat dels quals representa el registre de drets sobre documents immobiliaris. La composició de les fonts rellevants pot ser diferent. Al 22è article de la Llei Federal “Sobre la comptabilitat cadastral”, alhora, contenen una llista prou completa d’ells, estàndard per a moltes transaccions. Considereu les disposicions pertinents de la Llei Federal.
Si estem parlant de l’execució de transaccions amb el terreny, l’Oficina territorial per al registre dels drets sobre béns immobles demanarà, en primer lloc, un pla de delimitació, així com una còpia d’un document que pugui confirmar el fet que sigui possible. disputes de terres permès de la forma prevista per la llei.
Si un objecte de construcció o edifici no acabats es registra cadastral, caldrà que es presenti a Rosreestr un pla tècnic. En alguns casos, cal una còpia d’un document que autoritzi la posada en servei de la instal·lació.
Si, en el marc de la interacció amb Rosreestr, es requereix treure la propietat del registre cadastral, caldrà que presenti un certificat d’inspecció de l’edifici corresponent al departament corresponent.
El Rosreestr ha de proporcionar documents que confirmin l'autoritat del representant del subjecte de relacions jurídiques, si està implicat en la transacció immobiliària pertinent.
A més, aquesta organització pot necessitar proporcionar diverses còpies de valors rellevants per al tipus rellevant de transaccions immobiliàries.
Peatges
La legislació de la Federació Russa, en particular el Codi Tributari, estipula que les autoritats estatals poden cobrar una taxa durant la implementació de determinats procediments, com, per exemple, el registre de drets sobre béns immobles. Per tant, el deure estatal el paguen les entitats sol·licitants a Rosreestr. L’espectre d’aquest tipus de comissions és força ampli. Així doncs, el Servei Cadastral Federal defineix més de 30 motius per cobrar deures estatals.
Entre els serveis més demandats de Rosreestr es troba el registre de béns immobles en operacions amb particulars. En concret, el 2015, la taxa corresponent és de 2.000 rubles. Això, he de dir, és el doble que en anys anteriors. També es pot assenyalar que el deure també ha augmentat per a les organitzacions que formalitzen relacions legals en transaccions immobiliàries - fins a 22 mil rubles.
L’import del deure estatal en l’execució de contractes de construcció compartida per a particulars és de 350 rubles, per a organitzacions - 6.000. Si una persona ha de fer canvis al registre de registre d’una hipoteca, haurà de pagar 350 rubles. Igualment, per actualitzar la informació al Registre Unificat de Drets de l’Estat. També 350 rubles. un ciutadà haurà de pagar com a deure estatal quan registri una casa d’estiu o destinada a la construcció d’un garatge, així com per al disseny d’una casa que una persona pensi construir al seu territori.
Les tarifes són iguals per a totes les representacions territorials de Rosreestr, no importa el lloc on es presentin els documents - a l’Oficina de Moscou o a la ciutat siberià indicada anteriorment, on també hi ha un departament immobiliari - Irkutsk. El registre dels drets sobre béns immobles es fa, de conformitat amb les disposicions de diversos actes legals, inclòs, en particular, el Codi tributari de la Federació Russa.