Συναλλαγές που σχετίζονται με την αγορά και πώληση ακινήτων, τα τελευταία χρόνια, εκτελούνται όλο και περισσότερο μέσω της τράπεζας με υποθήκη. Τα ευνοϊκά επιτόκια, οι ελάχιστοι όροι αντιπαροχής, η δυνατότητα χρήσης πιστοποιητικού μητρότητας και προγραμμάτων κρατικών επιδοτήσεων τους καθιστούν πιο προσιτά. Εκείνοι που συναντούν πρώτα τις τραπεζικές υπηρεσίες όταν έρχονται στο γραφείο ακούν πολλούς νέους όρους και εκφράσεις. Ένας από αυτούς είναι η υποθήκη από το νόμο. Τι είναι αυτό - έτσι δεν καταλαβαίνω αμέσως. Επομένως, αξίζει να εξεταστεί αυτό το ζήτημα χωριστά, έτσι ώστε οι συμμετέχοντες στη συναλλαγή να έχουν κατανόηση και συνειδητοποίηση του τι συμβαίνει.
Νομικός προσδιορισμός υποθηκών
Στον Αστικό Κώδικα και στον Ομοσπονδιακό Νόμο της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 102 "για τα Στεγαστικά", ο νομοθέτης έχει καθορίσει τον ορισμό του τι είναι - υποθήκη δυνάμει του νόμου. Αυτή η κατεύθυνση του δανεισμού συνεπάγεται πάντοτε την ύπαρξη επιβάρυνσης ή επίσης καλείται συνήθως εγγύηση. Τις περισσότερες φορές, η εγγραφή των συναλλαγών ακινήτων μέσω της χρήσης των τραπεζικών κεφαλαίων. Έτσι, προκύπτει μια υποθήκη. Η πιο αξιόπιστη επιλογή είναι να επισημοποιηθεί με νόμο, δεδομένου ότι ο δανειολήπτης δεν θα μπορεί να αμφισβητήσει το δικαίωμα ιδιοκτησίας ενόψει της εγγυημένης ύπαρξης επιβάρυνσης.
Μόλις το δικαίωμα στην ακίνητη περιουσία καταχωρηθεί στο ενοποιημένο μητρώο κρατικών δικαιωμάτων (Unified State Register of Rights), μπορούμε να μιλήσουμε για την εμφάνιση υποχρεώσεων αυτού του τύπου υποθήκης. Το δικαίωμα κυριότητας διαμορφώνεται με την κατάρτιση σύμβασης αμοιβής, την πώληση και την αγορά, τη δέσμευση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Χαρακτηριστικά σχεδιασμού
Οι περισσότεροι πελάτες λαμβάνουν πρώτα την έγκριση για ένα ενυπόθηκο δάνειο και μόνο τότε αρχίζουν να ψάχνουν για ένα κατάλληλο ακίνητο. Αφού αποφάσισαν, υπογράφουν μια σύμβαση δανείου και μόνο μετά την πώληση. Μόλις η κρατική εγγραφή των ενυπόθηκων δανείων από το νόμο, η τράπεζα μεταφέρει το δάνειο στον πωλητή της ακίνητης περιουσίας. Έτσι, οι πελάτες δεν μπορούν να επιλέξουν σε ποια μορφή θα εκδοθεί υποθήκη. Όταν πρόκειται για την αγορά ακίνητης περιουσίας με δανειακά κεφάλαια, μια υποθήκη θα θεωρείται αυτομάτως επισημοποιημένη από το νόμο.
Ντοκιμαντέρ, ο δανειολήπτης γίνεται ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά επειδή αποκτάται σε βάρος δανεισμένων κεφαλαίων, γίνεται επίσης και υπόσχεση. Ο δανειολήπτης μπορεί να δαπανήσει τα χρήματα που εισπράττει μόνο για την αγορά ενός ακινήτου, το οποίο στη συνέχεια μεταβιβάζεται ως ασφάλεια σε ένα πιστωτικό ίδρυμα. Δεν παρέχεται χρηματική πίστωση του πιστωτικού χρήματος.
Λόγοι καταχώρισης
Οι ακóλουθοι τύποι ακίνητης περιουσίας είναι καθορισμένοι σε νομοθετικó επίπεδο, οι οποίοι μπορούν να αγοραστούν ως μέρος υποθήκης: ένα διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά ή ένα νέο κτίριο, ένα δωμάτιο, ένα οικόπεδο, ένα σπίτι (εξοχικό σπίτι, αρχοντικό), ένα γκαράζ, ένας συνεταιρισμóς και μια αίθουσα παραγωγής. Εάν ένα από αυτά αποκτηθεί με τη χρήση μέρους των κεφαλαίων της τράπεζας, τότε δημιουργείται υποθήκη βάσει του νόμου. Αυτό συμπεριλαμβάνει την περίπτωση αγοράς ακίνητης περιουσίας σε δόσεις.
Μπορεί επίσης να παρέχεται κατά την κατάρτιση ενός συμβολαίου ανόδου ή για την οικοδόμηση ενός σπιτιού. Κατά την κατασκευή μιας δομής ή κτιρίου σε οικόπεδο που επιβαρύνεται από ένα πιστωτικό ίδρυμα, η υποθήκη θα ισχύει και για τα αντικείμενα αυτά. Η εξαίρεση μπορεί να είναι οι κανόνες που προβλέπονται στη συμφωνία υποθηκών.
Υποχρεώσεις και δικαιώματα του δανειολήπτη
Μετά την επισημοποίηση της υποθήκης από το νόμο, η υποθήκη πρέπει να διατηρείται στην ίδια μορφή με την αρχικά μεταφερθείσα.Η ευθύνη του δανειολήπτη επεκτείνεται σε περιπτώσεις ζημιών ή απώλειας ακεραιότητας περιουσίας. Εάν συνέβη ένα από αυτά τα σημεία, είναι απαραίτητο να ενημερώσετε τον δανειστή.
Σε περίπτωση που το εξοχικό σπίτι είναι το αντικείμενο της υποθήκης, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα να δημιουργήσει την περιοχή γύρω από αυτό με οποιαδήποτε κτίρια που δεν αντιβαίνουν στο νόμο. Για να γίνει αυτό, δεν χρειάζεται να λάβει την έγκριση ή τη συγκατάθεση της τράπεζας.
Εάν οι παράμετροι ενός ενυπόθηκου δανείου προβλέπουν τη δυνατότητα μεταβίβασης του υποθηκευμένου ακινήτου σε τρίτο, τότε γίνεται ο ενυπόθηκος δανειστής και είναι υπεύθυνος για την εκπλήρωση των όρων της σύμβασης υποθήκης. Αυτό μπορεί επίσης να περιλαμβάνει υποχρεώσεις που παραβίασε ο προηγούμενος κάτοχος.
Καταχώριση του δικαιώματος
Αφού αποφασίσατε τι υποθήκη είναι βάσει του νόμου, πρέπει να καταλάβετε πώς λαμβάνει χώρα η διαδικασία εγγραφής. Κάθε περίπτωση που συνδέεται με αλλαγή ιδιοκτησίας υπόκειται σε κρατική εγγραφή στο ενιαίο μητρώο δικαιωμάτων των δικαιωμάτων. Πριν κάνετε μια συμφωνία, πρέπει να αποφασίσετε εάν το αντικείμενο επιβαρύνεται από τρίτους. Μπορείτε να επαληθεύσετε τις πληροφορίες μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του ενιαίου Κράτους Μητρώου Επιχειρήσεων ή του Διεθνούς Χρηματοπιστωτικού Κέντρου, επικοινωνώντας με το Rosreestr.
Για να προχωρήσετε στη διαδικασία εγγραφής, πρέπει να ακολουθήσετε τα εξής βήματα:
- Αποκτήστε την έγκριση για ένα δάνειο στην τράπεζα, συντάξτε ένα συμβόλαιο πώλησης.
- Παρέχετε αυτά τα έγγραφα στο κρατικό σώμα, καθώς και υποθήκη για εγγραφή.
Η εγγραφή πραγματοποιείται εντός 5 εργάσιμων ημερών. Αν μιλάμε για ακίνητα όπως γη, μη οικιστικά κτίρια, κατασκευές, κτίρια, τότε η ρωσική νομοθεσία προβλέπει μια περίοδο 15 εργάσιμων ημερών.
Τεκμηρίωση
Η επίσημη επιβεβαίωση ότι το ακίνητο επιβαρύνεται είναι υποθήκη. Κατά κανόνα, μετά την εγγραφή μιας υποθήκης με ισχύ νόμου, εκτελείται από έναν υπάλληλο της τράπεζας. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης περιπτώσεις κατά τις οποίες ένας συμβολαιογράφος συντάσσει υποθήκη.
Δεδομένου ότι η ιδιοκτησία επιβαρύνεται, δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς την έγκριση της τράπεζας. Στο πιστοποιητικό εγγραφής των δικαιωμάτων στο τμήμα "Εμπιστοσύνη", πρέπει να σημειωθεί ότι το αντικείμενο αποκτήθηκε σε βάρος των πιστωτικών ταμείων. Μόλις εξοφληθεί ολόκληρο το χρέος και εκπληρωθούν πλήρως οι υποχρεώσεις προς την τράπεζα, ο γραμματέας θα θέσει σφραγίδα ακύρωσης στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Η κρατική υποχρέωση για τη διαδικασία αυτή δεν χρεώνεται, ο νόμος προβλέπει τριήμερο για την εφαρμογή αυτής της διαδικασίας.
Χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του ενεχυροδανειστή, είναι αδύνατη η κατάσχεση ή αλλοτρίωση ακινήτου που έχει ληφθεί με υποθήκη.
Μπορώ να αντικαταστήσω με υποθήκη βάσει συμφωνίας
Για να καταλάβει τι είναι - υποθήκες δυνάμει του νόμου, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση της άλλης μορφής - υποθήκες δυνάμει της σύμβασης. Είναι δυνατό κατά την εκτέλεση μιας συναλλαγής με αντικείμενο ακίνητης περιουσίας που ήδη ανήκει στον μελλοντικό δανειολήπτη, το οποίο μεταβιβάζει ως ασφάλεια. Είναι επίσης πιθανό ο δανειολήπτης να λάβει δάνειο, να συντάξει το δικαίωμα κυριότητας και μόνο τότε να μεταφέρει το ακίνητο ως ασφάλεια στην τράπεζα. Χωρίς υποθήκη, μια σύμβαση είναι επίσης δυνατή βάσει συμφωνίας, οπότε δεν θα προκύψει επιβάρυνση.
Αυτή η κατεύθυνση έχει ορισμένους κινδύνους, καθώς υπάρχει η δυνατότητα μη εξόφλησης των εκδοθέντων κεφαλαίων. Είναι αδύνατο να προσδιορίσετε τον τύπο της υποθήκης σας. Ακολουθεί με βάση το θέμα της υποθήκης και τη μέθοδο διάθεσης των εισπραχθέντων κεφαλαίων.
Συνοπτικά σχετικά με τις διαφορές μεταξύ των δύο μορφών υποθήκης
Για να συνοψίσουμε τις διαφορές, θα μοιάζει με αυτό:
- Διαδικασία καταχώρισης: η υποθήκη δυνάμει της σύμβασης υπόκειται σε χωριστή εγγραφή και τα έγγραφα πρέπει να υποβάλλονται στο ενοποιημένο κρατικό μητρώο μαζί με τον ενυπόθηκο και τον ενυπόθηκο.Κατά την εγγραφή σύμβασης υποθήκης, δυνάμει της νομοθεσίας, η διαδικασία εγγραφής γίνεται ταυτόχρονα με την εγγραφή δικαιωμάτων στο ενιαίο κρατικό μητρώο από τον νέο ιδιοκτήτη. Ο υπόχρεος και ο υπόχρεος μπορούν να υποβάλλουν χωριστά έγγραφα στο κρατικό όργανο.
- Δυνάμει του νόμου, η απόκτηση υποθήκης συνεπάγεται την στοχοθετημένη χρήση κεφαλαίων, στην οποία το αποκτηθέν περιουσιακό στοιχείο γίνεται αυτόματα υπόσχεση. Σύμφωνα με μια συμβατική υποθήκη, μπορεί να μην υπάρχει καμία εγγύηση, αλλά η ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη μπορεί να λειτουργήσει ως βάρος.
- Η διαδικασία εγγραφής υποθήκης βάσει του νόμου δεν προβλέπει την καταβολή κρατικού τέλους, το οποίο δεν μπορεί να λεχθεί με τη συμβατική του μορφή.
Αλλαγή κατόχου ή τερματισμό υποθήκης
Σε περίπτωση που μια υποθήκη ιδιοκτησίας είναι καταχωρημένη βάσει του νόμου, αλλά ο δανειολήπτης δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, η υποθήκη μπορεί να μεταφερθεί στον δανειστή προς πώληση. Μόλις εκπληρωθούν οι υποχρεώσεις βάσει της σύμβασης στεγαστικού δανείου, το χρέος επιστρέφεται, η (υποθήκη) παύει να ισχύει. Μπορείτε να μιλήσετε με ασφάλεια για την κατάργηση της υποθήκης βάσει του νόμου.
Σε νομοθετικό επίπεδο, ένας κάτοχος υποθηκών μπορεί να αλλάξει, για παράδειγμα, κατά την πώλησή του ή την αναχρηματοδότηση ενυπόθηκου δανείου. Αν ο κάτοχος του πιστοποιητικού δεν χρειάζεται να έχει πιστωτικό σήμα στο πεδίο "Βάση", θα χρειαστεί να εκδώσει ένα νέο πιστοποιητικό. Για να το λάβει, ο ιδιοκτήτης πληρώνει κρατικό τέλος 200 ρούβλια.
Διάρκεια της εξέτασης και αναγκαία έγγραφα για την εξάλειψη της επιβάρυνσης
Η ανώτατη περίοδος κατά τη διάρκεια της οποίας πραγματοποιείται η καταχώριση κατάστασης απομάκρυνσης του φορτίου είναι τρεις ημέρες. Για να εφαρμόσετε τη διαδικασία, πρέπει να δώσετε τα ακόλουθα έγγραφα:
- Εφαρμογή από τον ενυπόθηκο με έγγραφα που βεβαιώνουν την πλήρη εκπλήρωση υποχρεώσεων από την υποθήκη.
- Η εφαρμογή του κατόχου υποθηκών εκτελείται συνήθως για λογαριασμό της τράπεζας.
- Εάν η λύση των υποχρεώσεων από την υποθήκη έγινε βάσει δικαστικής απόφασης, τότε πρέπει επίσης να παρασχεθεί.
Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από κοινού από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και την τράπεζα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μετά την πλήρη εκπλήρωση των υποχρεώσεων, ο πελάτης (πρώην δανειολήπτης) ο ίδιος απευθύνεται στο κρατικό σώμα. Αξίζει να σημειωθεί ότι μπορεί να πάρει υποθήκη υπογράφοντας πιστοποιητικό αποδοχής σε τραπεζικό υποκατάστημα όπου εκδόθηκε ενυπόθηκο δάνειο. Θα χρειαστείτε επίσης πιστοποιητικό απουσίας χρέους αναφέροντας την ημερομηνία κλεισίματος της σύμβασης υποθήκης.
Εάν η τράπεζα είναι μεγάλη, τότε μπορεί να αφαιρέσει ανεξάρτητα την επιβάρυνση, αφού ο δανειολήπτης έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις για την υποθήκη.
