Ο τρόπος διαχείρισης μιας πολυκατοικίας. Άμεση διαχείριση ενός κτιρίου διαμερισμάτων

Μια τέτοια έννοια ως "διαχείριση ενός κτιρίου διαμερισμάτων" απουσιάζει στο συγκρότημα κατοικιών. Ωστόσο, η νομοθεσία ορίζει τα κύρια χαρακτηριστικά της και τους κανόνες με τους οποίους εφαρμόζεται. Ας τις εξετάσουμε λεπτομερέστερα.

Συχνά συμπτώματα

Η διαχείριση πολυκατοικιών είναι μια διαδικασία που απαιτεί χρόνο. Η περίοδος κατά την οποία εκτελείται εξαρτάται από τη διάρκεια λειτουργίας του κτιρίου. Αυτή η περίοδος αρχίζει από τη στιγμή της ανέγερσης και τελειώνει με την κατεδάφιση. Η διαχείριση και συντήρηση ενός κτιρίου διαμερισμάτων μπορεί να λάβει πολλές μορφές.

Ταξινόμηση

Κατανομή της διαχείρισης κατοικιών. Στόχος είναι όλα τα δωμάτια, τα διαμερίσματα, οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται στη νόμιμη κατοχή ενός ατόμου. Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες ενός κτιρίου πολυκατοικίας ή μιας οντότητας που τους εμπλέκεται μπορούν επίσης να διαχειριστούν. Όσο για το ίδιο το αντικείμενο, στην οθόνη LCD δεν υπάρχει επίσης σαφής ορισμός. Από αυτή την άποψη, τίθεται συχνά το ερώτημα για το τι ακριβώς θεωρείται κτίριο πολυκατοικιών, πόσες εγκαταστάσεις πρέπει να υπάρχουν σε αυτό προκειμένου να ταξινομηθεί ένα κτίριο σε αυτήν την κατηγορία. Στην πράξη, ένα τέτοιο κτίριο μπορεί να θεωρηθεί κτίριο στο οποίο 2 ή περισσότερα δωμάτια διαθέτουν τουλάχιστον έναν νόμιμο ιδιοκτήτη.

Σύνθεση αντικειμένου

Διαχείριση διαμερισμάτων μπορεί να γίνει από διαφορετικά άτομα. Για παράδειγμα, μπορεί να είναι ένα θέμα, μια ομάδα πολλών πολιτών, ένα ειδικά διαμορφωμένο σώμα ή κοινωνία. Ενεργούν στο αντικείμενο για να εξασφαλίσουν τη λειτουργία του. Θέμα:

1. Διαχειρίζεται ένα κτίριο διαμερισμάτων.
2. Κάνει αποφάσεις.
3. Δημιουργεί συνθήκες για την εκτέλεση των καθηκόντων.

Στην πράξη, μπορεί να πραγματοποιηθεί η άμεση διαχείριση ενός κτιρίου διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες των χώρων ή των εμπλεκομένων από αυτούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η εξουσία ανατίθεται στις τοπικές αρχές. Σύμφωνα με την παράγραφο 4 Art. 161 ZhK, αν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν επιλέξει τον τρόπο διαχείρισης του διαμερίσματος, τότε η διοίκηση της περιοχής της Μόσχας το κάνει γι 'αυτούς.

Σκοπιμότητα

Επιλέγοντας αυτόν ή αυτόν τον τρόπο διαχείρισης μιας πολυκατοικίας, οι ιδιοκτήτες αξιολογούν με ποιο τρόπο θα επιτευχθούν τα καθήκοντα. Μεταξύ αυτών συγκαταλέγονται ιδίως:

1. Ασφαλείς και ευνοϊκές συνθήκες διαβίωσης.
2. Διατήρηση περιουσίας.
3. Επίλυση ζητημάτων σχετικά με τη χρήση κοινών υλικών αξιών.
4. Η σωστή παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.

Η διαχείριση ενός κτιρίου διαμερισμάτων, του οποίου οι εγκαταστάσεις ανήκουν σε διαφορετικούς πολίτες, μπορεί να πραγματοποιηθεί αποκλειστικά υπό ομοιόμορφες συνθήκες που έχουν συμφωνηθεί μαζί τους. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να τα αναπτύξουν μόνοι τους. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες εκχωρούν δικαιώματα δημιουργίας ενιαίων συνθηκών σε εξουσιοδοτημένο άτομο. Το τελευταίο αντιπροσωπεύει τα συμφέροντα των ιδιοκτητών κατά τη σύναψη συμφωνιών με οργανισμούς παροχής υπηρεσιών.

Η διαδικασία διαχείρισης μιας πολυκατοικίας

Η νομοθεσία υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να επιλέξουν μια επιλογή παροχής υπηρεσιών. Θα μπορούσε να είναι:

1. Άμεση διαχείριση του κτιρίου διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες των χώρων.
2. Δημιουργία εταιρικής σχέσης ιδιοκτητών ή άλλου εξειδικευμένου συνεταιρισμού καταναλωτών.
3. Διαχείριση κτιρίου πολυκατοικίας από οργανισμό διαχείρισης.

Το ερώτημα είναι γιατί οι άνθρωποι πρέπει να το κάνουν αυτό; Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι, έχοντας περιουσία, οι πολίτες, πέραν των δικαιωμάτων, έχουν τα σχετικά καθήκοντα και είναι υπεύθυνοι για την εφαρμογή τους.Πρέπει να χρησιμοποιήσουν και να διαθέσουν την περιουσία τους με τρόπο που να μην προδικάζει τα συμφέροντα, την υγεία και τη ζωή των άλλων.

Κριτήρια επιλογής

Οι ιδιοκτήτες των χώρων στο κτίριο διαμερισμάτων πρέπει να επιλέξουν τη δυνατότητα διαχείρισης κατά τη διάρκεια του έτους από την ημερομηνία του διαγωνισμού μεταξύ των τοπικών αρχών που εξυπηρετούν τις εταιρείες. Το αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των διαμερισμάτων στο κτίριο, το επίπεδο φερεγγυότητας και πειθαρχίας των ιδιοκτητών. Επιπλέον, η φήμη των εταιρειών διαχείρισης, η φύση των σχέσεων με επιχειρήσεις που παρέχουν την παροχή πόρων, είτε πρόκειται για κοινές μετρητικές συσκευές οικιακών και διαμερισμάτων κ.λπ., δεν έχουν μικρή σημασία.

Αυτόνομη κουζίνα

Εάν η διαχείριση του κτιρίου διαμερισμάτων πραγματοποιείται από τους ιδιοκτήτες των χώρων, πρέπει να τεκμηριώνονται όλες οι σχέσεις με τρίτες επιχειρήσεις που παρέχουν ορισμένες υπηρεσίες. Ειδικότερα, συνάπτονται συμφωνίες για την εξάλειψη των υδάτων, την παροχή ζεστού / κρύου νερού, την ηλεκτρική ενέργεια, το φυσικό αέριο και τη θέρμανση. Σε αυτή την περίπτωση, υπογράφονται συμβάσεις με κάθε ιδιοκτήτη των διαμερισμάτων. Επιπλέον, οι συμφωνίες συνάπτονται με επιχειρήσεις που παρέχουν υπηρεσίες επισκευής ακινήτων που είναι κοινές στο κτίριο. Τέτοιες συμφωνίες υπογράφονται με την πλειοψηφία ή με όλους τους ιδιοκτήτες.

PC, HOA, LCD

Η διαχείριση ενός κτιρίου διαμερισμάτων μπορεί να πραγματοποιηθεί από εταιρική σχέση (συνεταιρισμός). Αυτά τα νομικά πρόσωπα έχουν το δικαίωμα να συνάπτουν συμφωνίες με τους ιδιοκτήτες για:

• Η παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
• Συντήρηση και επισκευή κοινής ιδιοκτησίας.
• Διαχείριση κτιρίου διαμερισμάτων κλπ.

Σχέδια αλληλεπίδρασης

Οι ιδιοκτήτες των χώρων μπορούν να μεταβιβάσουν τα δικαιώματά τους για τη σύναψη συμφωνιών για την παροχή στέγης και κοινοτικών υπηρεσιών στην εταιρική σχέση ιδιοκτητών. Αυτό μπορεί να καθοριστεί με απόφαση που εγκρίθηκε σε γενική συνέλευση στο χάρτη του ίδιου του συνεταιρισμού. Οι ιδιοκτήτες των χώρων έχουν επίσης τη δυνατότητα να μεταβιβάσουν το δικαίωμα να συνάψουν συμβάσεις με την εταιρία, και, με τη σειρά της, υπογράφει συμφωνία με την εταιρεία διαχείρισης. Αναζητά προμηθευτές και συνάπτει σχετικές συμφωνίες μαζί τους.

Διαχείριση διαμερίσματος από εταιρεία διαχείρισης

Η βασική προϋπόθεση για την επιλογή αυτής της υπηρεσίας είναι μια συμφωνία. Ένα παράδειγμα σύμβασης διαχείρισης κτιρίου διαμερισμάτων περιλαμβάνει υποχρεωτικά τμήματα. Ειδικότερα, πρέπει να αναφέρει:

1. Το κοινό ακίνητο για το οποίο θα παρασχεθεί η υπηρεσία, η διεύθυνση της τοποθεσίας του.
2. Ο κατάλογος των έργων και υπηρεσιών για την επισκευή και τη συντήρηση των υλικών περιουσιακών στοιχείων, οι κανόνες σύμφωνα με τους οποίους μπορεί να αλλάξει, ο κατάλογος των κατοικιών και των κοινοτικών υπηρεσιών.
3. Όροι για τον καθορισμό της αξίας της σύμβασης, το ποσό της πληρωμής για τις υπηρεσίες, τον καθορισμό του μεγέθους των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Επίσης, διατυπώνει τη διαδικασία για την πραγματοποίηση των ποσών.
4. Κανόνες για την παρακολούθηση της εφαρμογής από τις εταιρείες παροχής υπηρεσιών των υποχρεώσεών τους.

ΚΕ

Η σύμβαση, η οποία συνάπτεται με τον οργανισμό διαχείρισης, χαρακτηρίζεται από όλες τις απόψεις ως συμφωνία για την παροχή αμειβόμενων υπηρεσιών. Το έντυπο αυτό προβλέπεται στο αστικό δίκαιο. Σύμφωνα με το άρθρο 780 Αστικού Κώδικα, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στην ίδια τη σύμβαση, η εταιρεία διαχείρισης πρέπει να παρέχει τις υπηρεσίες αυτοπροσώπως. Αυτό σημαίνει ότι ο ανάδοχος παρέχει πλήρως ή μερικώς υπηρεσίες ή ενεργεί ως διαμεσολαβητής μεταξύ των ιδιοκτητών των χώρων και των προμηθευτών.

Θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ των επιλογών

Η διαχείριση από τους ιδιοκτήτες μπορεί να είναι άμεση, εμπιστευτική και έμμεση. Στην πρώτη περίπτωση, οι πολίτες εξυπηρετούν την κοινή ιδιοκτησία μόνοι τους. Η έμμεση διαχείριση συνεπάγεται τη μεταφορά ορισμένων λειτουργιών σε άλλα πρόσωπα (ή ένα). Η οντότητα υποδοχής μπορεί να είναι νομική οντότητα και άτομο. Στην τελευταία περίπτωση, μπορεί να είναι ένας από τους ιδιοκτήτες των χώρων στο σπίτι.Οι ιδιοκτήτες μπορούν να σχηματίσουν έναν εκλεγμένο οργανισμό με τη μορφή συμβουλίου ή διορίζοντας εξουσιοδοτημένο άτομο από τον κύκλο του, δημιουργώντας έτσι μια νομική οντότητα. Για παράδειγμα, μπορεί να είναι HOA. Σε αυτή την περίπτωση, η εταιρική σχέση γίνεται η εταιρεία διαχείρισης. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να κάνουν διαφορετικά. Έχουν το δικαίωμα να αναθέτουν την υπηρεσία σε μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα που δεν αποτελούν μέρος του κύκλου τους.

Μπορούν να είναι ένας μισθωτός διευθυντής ή οργανισμός. Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες των χώρων συνάπτουν κατάλληλη συμφωνία με αυτά τα πρόσωπα. Εάν η διαχείριση πραγματοποιείται από τους ιδιοκτήτες των ίδιων των εγκαταστάσεων, η σύμβαση δεν υπογράφεται. Η σχηματισθείσα εταιρεία ή εξουσιοδοτημένο πρόσωπο ασκεί τα καθήκοντά της σύμφωνα με το καταστατικό. Αυτός, με τη σειρά του, εγκρίνεται σε γενική συνέλευση. Πρέπει να ειπωθεί ότι στην πράξη, οι ιδιοκτήτες σπιτιών χρησιμοποιούν συγχρόνως τόσο άμεση όσο και έμμεση διαχείριση. Για παράδειγμα, στην περίπτωση του σχηματισμού ενός HOA, ορισμένες από τις λειτουργίες, κατά κανόνα, οι πιο σημαντικές, εφαρμόζονται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες. Σε σημαντικά θέματα, οι αποφάσεις λαμβάνονται στις γενικές συνελεύσεις. Ένα άλλο μέρος των καθηκόντων διεξάγεται μέσω του επιλεγμένου συμβουλίου και το τρίτο εκτελείται προσωπικά από τον πρόεδρό του. Επιπλέον, δημιουργείται επιτροπή ελέγχου για τον έλεγχο του οικονομικού έργου του εκλεγμένου οργάνου.

Βασικά σημεία

Το θέμα της επιλογής ενός οργανισμού διαχείρισης σήμερα είναι το πιο σχετικό μεταξύ των ιδιοκτητών. Φυσικά, ο καθένας θέλει ένα υψηλό επίπεδο εξυπηρέτησης. Ωστόσο, πολλοί ανησυχούν ότι θα αποδειχθεί "όπως πάντα". Προκειμένου να αποφευχθούν προβλήματα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποφασίσουν τι ακριβώς θέλουν στην αναλογία της ποιότητας των υπηρεσιών και του κόστους τους. Υπάρχουν τρεις πιο κοινές επιλογές:

1. Μην αλλάξετε τίποτα, αφήστε τη διοίκηση να εκτελεστεί από το Γραφείο Στέγασης, Ποινικού Κώδικα, DEZ. Η ποιότητα σε αυτή την περίπτωση δεν θα είναι η υψηλότερη, αλλά το κόστος των υπηρεσιών είναι αρκετά αποδεκτό. Σε αυτήν την κατάσταση, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων προτιμούν να μην αναλαμβάνουν κινδύνους και δεν βιάζονται να επιλέξουν έναν οργανισμό.
2. Βρείτε μια νομική οντότητα που θα παρέχει καλύτερες υπηρεσίες. Συνεπώς, η πληρωμή θα αυξηθεί. Μερικοί ιδιοκτήτες προσπαθούν να συμφωνήσουν σε τέτοιους όρους με το σημερινό Γραφείο Στέγασης.
3. Πρέπει να επιλέξετε μια ιδιωτική μικρή εταιρεία. Θα παρέχει υπηρεσίες όχι χειρότερης ποιότητας από εκείνες του Γραφείου Στέγασης, ποιότητα, αλλά σε ακόμη χαμηλότερη τιμή.

Πρακτική εφαρμογή

Όπως δείχνει η πρακτική, οι κάτοικοι των κατοικιών στις οποίες η κατοικία είναι ενεργά ενεργά συχνότερα ανταποκρίνονται θετικά στην ποιότητα των υπηρεσιών. Από αυτή την άποψη, καλό είναι να ελέγξετε αν υπάρχει κατάλληλος HOA στην περιοχή που θα μπορούσε να πάρει το κτίριο για συντήρηση με την προτεινόμενη τιμή. Πριν επικοινωνήσετε με το διοικητικό συμβούλιο, σας συνιστούμε να πάτε στις βεράντες, να ελέγξετε την κατάσταση των κλιμακοστασίων, τους διαδρόμους, να αξιολογήσετε την αυλή. Για να πάρετε μια καλύτερη ιδέα για το έργο των HOAs, πρέπει να μιλήσετε με τους κατοίκους διαφορετικών ηλικιών, να μάθετε πόσα πληρώνουν για την υπηρεσία, τι τους αρέσει για το έργο της ένωσης και τι δεν τους ταιριάζει. Εάν οι πληροφορίες είναι γενικά θετικές, τότε μπορεί να γίνει συμφωνία.

Εργασιακή εμπειρία

Λειτουργεί ως ένα από τα πιο σημαντικά κριτήρια κατά την επιλογή ενός οργανισμού εξυπηρέτησης. Προτιμήστε, φυσικά, μια μακρά εμπειρία. Ωστόσο, πρόσφατα εμφανίζονται νέοι σύλλογοι, οι οποίοι επίσης δεν πρέπει να διαγραφούν. Συνιστάται να μάθετε πληροφορίες για τους ειδικούς που εργάζονται εκεί, όπου διεξήγαγαν τις δραστηριότητές τους νωρίτερα, ο οποίος είναι ο ιδρυτής. Αν αυτοί είναι πρώην υπάλληλοι της DEZs, τότε, κατά συνέπεια, έχουν κάποια εμπειρία στη λειτουργία και τη συντήρηση κατοικιών. Σε αυτή την περίπτωση, αξίζει να μιλήσετε για να το ξεπεράσετε προσωπικά, για να μάθετε γιατί άφησαν τον προηγούμενο τόπο εργασίας τους, ποιοι στόχοι έθεσαν για τον εαυτό τους τώρα.

Τιμές υπηρεσιών

Κατά τη διαδικασία επικοινωνίας με τους εκπροσώπους του οργανισμού εξυπηρέτησης, θα πρέπει να ειδοποιείται όχι μόνο το υψηλό αλλά και το χαμηλό κόστος των υπηρεσιών σε σύγκριση με τα διαθέσιμα κατά το χρόνο των εργασιών του Γραφείου Στέγασης, για παράδειγμα. Εδώ θα πρέπει να μάθετε τι αποτελείται αυτό ή αυτή η τιμή. Για τα πιο σημαντικά ποσά, θα πρέπει να ρωτήσετε όλες τις ερωτήσεις σας.

Σύγκριση

Εάν γενικά η συνομιλία με τους εκπροσώπους της ένωσης υπηρεσιών έχει αναπτυχθεί ευνοϊκά, μην βιαστείτε να συνάψετε συμφωνία. Συνιστάται να περάσετε από άλλους 2-3 HOAs, για να μάθετε όλες τις πληροφορίες από αυτές. Μετά από αυτό, θα πρέπει να συγκρίνετε τις πληροφορίες, να αξιολογείτε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και να προτείνετε μια συζήτηση. Εάν εξακολουθούν να υπάρχουν αμφιβολίες, πρέπει να συναφθεί συμφωνία για ελάχιστο χρονικό διάστημα ενός έτους. Εάν μετά τη λήξη της θα είναι σαφές ότι η επιλογή έγινε σωστά, μπορείτε να παρατείνετε τη σύμβαση. Λοιπόν, αν η ένωση δεν ανταποκριθεί στις ευθύνες της, είναι καλύτερο να τερματίσει τη συμφωνία.

Οικονομικό ζήτημα

Ένα από τα σημαντικά μειονεκτήματα της επιλογής μιας εταιρείας παροχής υπηρεσιών σε σύγκριση με το HOA ή την αυτοδιαχείριση είναι το γεγονός ότι τα χρήματα των ιδιοκτητών που διατίθενται από αυτά για την πληρωμή των υπηρεσιών είναι στη διάθεση τρίτου νομικού προσώπου. Είναι αρκετά δύσκολο να επηρεαστεί από την άποψη της αποτελεσματικής και στοχοθετημένης χρήσης των κονδυλίων. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν ένας οργανισμός διαχείρισης έχει επιλεγεί από τις τοπικές αρχές. Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες θα επιβληθούν πράγματι στις προϋποθέσεις που κρίνονται αναγκαίες από τα εκτελεστικά όργανα.

Εγγυημένη ασφάλεια των κεφαλαίων

Αυτό το ζήτημα στο πλαίσιο της αλληλεπίδρασης με τον οργανισμό διαχείρισης, κατά κανόνα, παραμένει ανοιχτό. Συγκεκριμένα, μιλάμε για τα κεφάλαια που διατέθηκαν για την αναθεώρηση. Δεν κάθε σπίτι καταφέρνει να τα συσσωρεύσει μέσα σε 1-5 χρόνια (καθ 'όλη τη διάρκεια της σύμβασης). Υπάρχουν στιγμές που οι ιδιοκτήτες αποφασίζουν να αλλάξουν τον σύλλογο εξυπηρέτησης και τα χρήματα είναι στο λογαριασμό του. Σε αυτή την περίπτωση, δεν είναι σαφές πώς τα χρήματα θα μεταφερθούν σε μια διαμορφωμένη HOA ή άλλη εταιρεία. Μπορεί να συμβεί ότι η ένωση χρεοκοπείται, εκκαθαρίζει ή παίρνει δάνειο από την τράπεζα και εξαφανίζεται. Η επίλυση του προβλήματος της επιστροφής των κεφαλαίων στους ιδιοκτήτες θα είναι εξαιρετικά προβληματική. Μια άλλη κατάσταση είναι με το HOA. Ως νομική οντότητα, η εταιρία μπορεί να ανοίξει ειδικό λογαριασμό στην τράπεζα και να υποβάλλει ετησίως έκθεση σχετικά με την κατάστασή της στους ιδιοκτήτες. Σε αυτήν την περίπτωση, βεβαίως, υπάρχουν περισσότερες εγγυήσεις για την ασφάλεια των κεφαλαίων.

Τοπική αρχή

Βρίσκονται σε h. 3 Άρθρο. 156 LCD Οι εδαφικές αρχές έχουν το δικαίωμα να καθορίζουν το ποσό της πληρωμής για συντήρηση και επισκευή του αντικειμένου μόνο αν οι ιδιοκτήτες των χώρων δεν επέλεξαν τον τρόπο να διαχειριστούν εγκαίρως το σπίτι τους ή να ληφθεί απόφαση, αλλά δεν εφαρμόστηκαν. Σύμφωνα με το νόμο, οι ίδιες οι τοπικές εκτελεστικές δομές μπορούν να καθορίσουν την ένωση που θα παρέχει όλες τις απαραίτητες υπηρεσίες. Στην πράξη, συχνά διεξάγονται ανοικτοί διαγωνισμοί, με αποτέλεσμα μια επιχείρηση να ανατίθεται σε ένα σπίτι. Αξίζει να σημειωθεί ότι εδώ όλα θα εξαρτηθούν από τις τοπικές αρχές. Αναμφισβήτητα, ο νόμος καθορίζει τα όρια της εξουσίας, ορισμένους περιορισμούς. Αλλά σε γενικές γραμμές, οι απόψεις των κατοίκων σε τέτοιες περιπτώσεις δεν ζητούνται. Ως εκ τούτου, είναι πιο ενδεδειγμένο να ληφθεί απόφαση και να επιλέξετε την νομική οντότητα που θα παρέχει την υπηρεσία.