Από τις τηλεοπτικές οθόνες κατά τη διάρκεια εκπομπών ειδήσεων, η περίπλοκη φράση "δημοπρασία υποθηκών" ακούγεται συχνά. Το αποτέλεσμα της δραστηριότητάς του τον περασμένο αιώνα, κατά κανόνα, ήταν η επιθετική απόσπαση των μεγαλύτερων επιχειρήσεων που ανήκαν στο κράτος. Ωστόσο, η ουσία ενός τέτοιου γεγονότος, καθώς και η διαδικασία σχηματισμού ενός συγκεκριμένου ολιγαρχικού στρώματος στην κοινωνία ως αποτέλεσμα αυτού, παραμένει ασαφής για τους περισσότερους απλούς ανθρώπους.
Ιστορικό υπόβαθρο της εμφάνισης των πλειστηριασμών
Το 1995, το κράτος κατείχε ένα τεράστιο αριθμό τεμαχίων μετοχών των μεγαλύτερων επιχειρήσεων, αλλά το εν λόγω ακίνητο δεν έφερε τα απαραίτητα χρήματα για τον προϋπολογισμό. Παράλληλα, μεγάλες τράπεζες που έχουν κερδίσει το κεφάλαιό τους για την εξυπηρέτηση των προαναφερθέντων επιχειρήσεων έχουν βρει κερδοφόρα την αγορά ιδίων μετοχών, αλλά με το χαμηλότερο κόστος. Για το σκοπό αυτό δημιουργήθηκε μια πλειστηριασμένη δημοπρασία.
Ιδρυτής της ιδέας των παράλληλων δημοπρασιών στη Ρωσία
Η ίδια η ιδέα τέτοιων γεγονότων ανήκει στον Αμερικανό Μπόρις Γιορντάν, αν και ο Βλαντιμίρ Ποτάνιν θεωρείται συγγραφέας τους στη Ρωσία. Το γεγονός είναι ότι εκείνος που το 1995 στην επόμενη συνάντηση του υπουργικού συμβουλίου πρότεινε αυτό το σχέδιο δανεισμού προς το κράτος σχετικά με την ασφάλεια της περιουσίας του. Η ρωσική κυβέρνηση στο πρόσωπο των αναπληρωτών πρωθυπουργών Anatoly Chubais και Oleg Soskovtsev υποστήριξε αυτή την ιδέα.
Η ουσία των εξασφαλισμένων δημοπρασιών
Το σύστημα τέτοιων δημοπρασιών είναι εξαιρετικά απλό. Το κράτος, σε απόλυτη ανάγκη αναπλήρωσης του προϋπολογισμού, πραγματοποίησε δημοπρασίες. Η νίκη σε αυτή την περίπτωση παρείχε στον νικητή τη σύναψη δανειακής σύμβασης με το κράτος. Φυσικά, μόνο οι μεγαλύτεροι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί της εποχής εκείνης είχαν τα απαραίτητα ποσά για να συμμετάσχουν στη δημοπρασία. Για να εξασφαλίσει ένα δάνειο, το κράτος, με τη σειρά του, δέσμευσε τίτλους στην τράπεζα ως εξασφάλιση - τα περιουσιακά στοιχεία των μεγάλων επιχειρήσεων που είναι ομοσπονδιακή περιουσία.
Χαρακτηριστικά των πράξεων εξασφάλισης της κυβέρνησης
Πιστεύεται ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης της πίστωσης από το κράτος, η πιστωτική τράπεζα έγινε ο ιδιοκτήτης της ενεχυριασμένης επιχείρησης. Ωστόσο, αυτό δεν συμβαίνει. Σύμφωνα με το κλασσικό μοντέλο των συγγενικών σχέσεων, ο δανειστής δεν μπορούσε παρά να ικανοποιήσει την αξία των ενεχυριασμένων τίτλων, αλλά να τις ιδιωτικοποιήσει. Η πώληση της εξασφάλισης ήταν δυνατή μόνο σε περίπτωση αφερεγγυότητας που κατέχει ο ενεχυρούχος δημοσίων διαγωνισμών, για τον οποίο διευθετήθηκαν ειδικοί πλειστηριασμοί περιουσιακών στοιχείων των τραπεζών.
Η διαδικασία δημοπράτησης ρυθμίστηκε με προεδρικό διάταγμα. Προοριζόταν αρχικά να καταβάλει το κράτος το οφειλόμενο χρέος για τα δάνεια που έλαβε και να επαναγοράσει τις μετοχές των ιδιωτικοποιημένων επιχειρήσεων που είχαν δεσμευτεί στις τράπεζες. Ωστόσο, στην πραγματικότητα όλα συνέβησαν διαφορετικά και δεν αποτελούσε πλέον ζήτημα προσωρινής υπόσχεσης, αλλά ιδιωτικοποίησης με το πρόσχημα μιας υπόσχεσης.
Επιπλέον, η ίδια η δημοπρασία ενυπόθηκων δανείων, καθώς και η πώληση ακινήτων ενυπόθηκων δανείων στις τράπεζες, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είχαν καμία σχέση με την ελεύθερη αγορά, δεδομένου ότι οι νικητές τους είχαν καθοριστεί πριν από τις δημοπρασίες και τους διαγωνισμούς.
Δημοπρασία υποθηκών ακίνητης περιουσίας
Σήμερα, για την πώληση κατοικιών, προσφορά είναι εξαιρετικά σπάνια. Κατά κανόνα, για την πώληση ακίνητης περιουσίας των ατόμων που δεν έχουν καταβάλει το δάνειο ή την υποθήκη, οι παρόμοιες εξασφαλίσεις πλειστηριασμών διοργανώνονται. Οι χώροι όπου διεξάγονται τα γεγονότα και άλλες πληροφορίες σχετικά με αυτές δημοσιεύονται στον επίσημο ιστότοπο της κυβέρνησης.
Η πώληση εξασφαλίσεων είναι ασύμφορη για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, δεδομένου ότι το κύριο καθήκον της τράπεζας είναι να λαμβάνει τα κονδύλια που εκδίδονται στο πλαίσιο της σύμβασης δανείου το συντομότερο δυνατό.Ως εκ τούτου, οι τράπεζες, κατά κανόνα, δεν ενδιαφέρονται να εξασφαλίσουν ότι η αξία του περιουσιακού στοιχείου του ακινήτου ταιριάζει με τον ιδιοκτήτη του. Ο πρώην ιδιοκτήτης λαμβάνει μόνο τη διαφορά μεταξύ του κόστους του πωλούμενου διαμερίσματος και του ποσού του δανείου, μείον όλα τα είδη των προστίμων, κυρώσεων και τόκων.
Αρχικό τιμή ρευστοποίησης η ασφάλεια καθορίζεται από το δικαστήριο βάσει αξιολόγησης από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Είναι συχνά κάτω από την αγορά κατά 25-35%.
Πώληση των ασφαλειών οχημάτων
Δημοπρασίες παράπλευρα περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών για υποθήκες - γεγονός το οποίο είναι από μόνο του μειονεκτικό. Η δήλωση αυτή εξηγείται από τρία γεγονότα.
Πρώτον: η διαδικασία για την "αποξένωση" του ενυπόθηκου αυτοκινήτου ή, με άλλα λόγια, η δήμευση του, διεξάγεται στο δικαστήριο, έτσι οι δημοπρασίες υποθηκών αυτοκινήτων είναι πολύ περίπλοκες και εκτεταμένες για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Δεύτερον, στις σημερινές συνθήκες μείωσης της ζήτησης στην αγορά αυτοκινήτων, η πώληση ενυπόθηκων αυτοκινήτων με αρχικό κόστος είναι σχεδόν αδύνατο έργο. Λαμβάνοντας ιδιαίτερα υπόψη το γεγονός ότι τα οχήματα ήταν ήδη σε λειτουργία. Στην περίπτωση αυτή, μόνο ο αγοραστής έχει ένα κέρδος, δεδομένου ότι για να επιστρέψει τα κεφάλαια που δαπανώνται για το δάνειο, η τράπεζα μειώνει σημαντικά το κόστος του αυτοκινήτου.
Τρίτον: τα αυτοκίνητα που έχουν δεσμευτεί από την τράπεζα δεν θα φτάσουν στον ιστότοπο δημοπρασιών, αντίστοιχα, αυτό απαιτεί πρόσθετα οικονομικά κόστη.
Έτσι, το μόνο μέρος που επωφελείται από την πώληση ασφαλειών του αυτοκινήτου είναι ο αγοραστής του. Φυσικά, υπάρχουν φορές που ένα αυτοκίνητο πωλείται σε τιμή που ταιριάζει και στον πρώην ιδιοκτήτη του. Ωστόσο, για το σκοπό αυτό, το όχημα πρέπει να είναι σε άριστη κατάσταση, το οποίο είναι αρκετά δύσκολο σε μια σύγχρονη μητρόπολη.
Πηγαίνοντας σε μια δημοπρασία αυτοκινήτων, πρέπει να ξέρετε ότι αφού αγοράσατε ένα τέτοιο αυτοκίνητο, δεν θα μπορείτε να το πάρετε αυτόματα για τον εαυτό σας, διότι μέχρι την αποπληρωμή του δανείου το αυτοκίνητο θεωρείται ιδιοκτησία της τράπεζας και θα είναι ειδικά καταχωρημένο.
Κίνδυνοι ασφαλών δημοπρασιών
Οι δημοπρασίες υποθηκών συνήθως κρατούνται για να πουλήσουν ακίνητα με καθαρή ιστορία. Εάν η τράπεζα συμφώνησε να πάρει το διαμέρισμα ως εγγύηση για ένα δάνειο, τότε δεν μπορεί να υπάρξουν νομικές αξιώσεις εναντίον του. Το μόνο πρόβλημα που μπορεί να έχει ο νέος ιδιοκτήτης είναι ο προηγούμενος ιδιοκτήτης της υποθήκης. Στην πρακτική του νόμου, υπάρχουν συχνές περιπτώσεις όπου η δίκη μεταξύ του πρώην και του σημερινού ιδιοκτήτη της υποθηκευμένης περιουσίας διήρκεσε χρόνια!
Επιπλέον, μια τέτοια αντίθεση συχνά εξελίσσεται σε μια ανοιχτή σύγκρουση, μερικές φορές καταλήγοντας σε μια φυσική αντιπαράθεση. Οι πρώην ιδιοκτήτες που δεν έχουν πληρώσει ένα δάνειο υπόκεινται σε έξωση και συχνά αρνούνται να το πράξουν.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι παράλληλες δημοπρασίες δεν είναι τόσο δημοφιλείς στη Ρωσία όσο η απόκτηση ακινήτων στη δευτερογενή αγορά στέγης. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, μόνο το ήμισυ της δημοπρασίας στη χώρα μας τελειώνει με μια συμφωνία.
Έτσι, αν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα ή ένα αυτοκίνητο σε τιμή χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς, θα πρέπει να εξετάσετε μια επιλογή, όπως οι πλειστηριασμοί δημοπρασιών. Ωστόσο, προτού ολοκληρώσετε μια συμφωνία και πληρώσετε το δάνειο του προηγούμενου κατόχου, πρέπει να σταθμίσετε προσεκτικά τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας τέτοιας εξαγοράς.
