¿Cómo vender una acción en un departamento? Aviso legal: cómo vender una acción en un apartamento privatizado

Mayormente propiedad compartida generalizado en megaciudades. Después de la privatización de una vivienda comunitaria y su "partición", de dos a siete personas pueden convertirse en propietarios de tales bienes inmuebles.

Además, pueden ser completamente extraños, parientes (niños y padres) o personas que han perdido relación familiar (ex esposo y esposa). Tarde o temprano, uno de los copropietarios de viviendas deseará "separarse" y vender su parte. Y luego comienzan a surgir muchas dificultades. ¿Cómo vender una parte de un apartamento en condiciones favorables? Comprendamos en detalle.

Asignación de una acción.

Para vender su participación, debe realizar una serie de procedimientos. Sin el consentimiento de los otros copropietarios, no funcionará registrar nuevos huéspedes o incluso hacer reparaciones. Y vender o alquilar parte de la casa también será bastante difícil.

Mientras tanto, todavía es posible vender una participación en un apartamento privatizado. Es cierto que para esto tendrá que pasar por un procedimiento tan problemático como la asignación de una acción. Esto significa que después de la privatización, cada uno de los copropietarios tiene una parte obligatoria obligatoria.

Se puede expresar fraccionalmente. Por ejemplo, un apartamento de dos habitaciones tiene dos propietarios, la participación de cada uno de ellos es de ½. Si hablamos de compartir en especie, resulta que cada persona es propietaria de una de las habitaciones y que serán dueñas de las áreas comunes (cocina, pasillo, despensa) juntas. Además, después de la asignación de acciones, también tendrán derecho a utilizar las premisas anteriores. En este caso, la parte de cada uno se vuelve personal y los vecinos seguirán siendo copropietarios.

La propiedad conjunta también se puede dividir. Este suele ser un proceso complejo y prolongado, después del cual propiedad comun será cancelado, y solo una persona se convertirá en propietario completo.

Procedimiento de despacho

La asignación de una acción se ejecuta por notario, no hay acuerdos verbales, por supuesto, tendrá fuerza legal. Al mismo tiempo, si los copropietarios no toman una decisión común, entonces este problema solo debe resolverse a través del tribunal. Como regla general, la demanda es presentada por el propietario que desea llevar a cabo el proceso de asignación de acciones. Una demanda puede prolongarse hasta seis meses o más (especialmente si otros participantes no asisten a las reuniones).

Venta de una parte del departamento

Después de la asignación de una acción, el propietario tiene derecho a venderla. Pero antes de hacer esto, debe ofrecer canjear su parte a otros propietarios. De acuerdo con la ley, antes de vender una acción en un departamento, otros propietarios definitivamente deben enviar un aviso por escrito con una oferta para realizar una compra.

Este documento indica el costo y las características técnicas de la casa. Los copropietarios pueden tomar una decisión sobre la compra de su acción dentro de un mes después de leer la carta. Es decir, durante este período deben aceptar su oferta o rechazar la compra.

Para evitar malentendidos, dichas propuestas deben enviarse por correo certificado. De hecho, si en el futuro, por ejemplo, los propietarios declaran en la corte que no recibieron ningún aviso, entonces usted puede proporcionar evidencia.

Matices importantes

Muchos ciudadanos desinformados a menudo preguntan: "¿Es posible vender una parte de un departamento si los vecinos están en contra?" Por alguna razón, muchos creen que otros propietarios realmente pueden interferir con el proceso de venta de su parte de la casa.De hecho, esto no es así, todo lo que tiene que hacer con otros copropietarios es notificarles su intención de vender el apartamento. Si no están de acuerdo con la compra, esto no les otorga el derecho de prohibir la venta de acciones a otras personas.

Después de que hayan pasado 30 días desde el conocido de los vecinos, tiene derecho a transferir su parte a cualquier persona. Pero recuerde: el precio debe corresponder estrictamente al que usted indicó en la carta de notificación a los copropietarios (ni menos ni más). Si decide vender la parte del apartamento privatizado a un precio diferente, cualquiera de los vecinos podrá impugnar dicha transacción en el tribunal durante tres meses.

Una escritura de regalo en lugar de un contrato de compraventa

Algunos vendedores en este caso deciden ir al truco. Para no llevar a cabo el procedimiento de notificación a los vecinos, simplemente redactan un certificado de regalo. Con este tipo de transacción, no es necesario notificar a los vecinos en absoluto, y el registro en sí será más barato y más rápido.

Pero aquí hay dificultades: si dona su parte a una persona que no es un pariente suyo, los copropietarios pueden impugnar dicho acuerdo. E incluso si los vecinos no logran establecer que, en lugar de la donación, se realizó una transacción de compra y venta, el hecho de la ausencia de lazos familiares, en principio, no es tan difícil de probar. Antes de vender una parte del apartamento, es importante acordar con el comprador todos los puntos importantes. En particular, discuta el procedimiento de pago, por ejemplo, puede vender con pago diferido o en cuotas.

¿Cómo vender un apartamento con una participación menor?

Si un menor está registrado en el apartamento, entonces todo depende de si es el propietario o no. Si una acción que le pertenece se pone a la venta, entonces para poder realizarla, uno tendrá que obtener el permiso de las autoridades de tutela y tutela. En todos los demás casos, se realiza la misma preparación previa a la venta. Sin embargo, la propuesta de compra no se envía al niño, sino a sus padres o tutores.

Por supuesto, otros propietarios deberán enviar una carta de notificación. Si las relaciones entre los vecinos son normales, simplemente puede discutir este tema con ellos y luego redactar un rechazo notarial de cada copropietario para comprar. Si los propietarios se negaron a comprar su participación, pero usted cambió el precio, nuevamente tendrán que notificarlo por escrito y esperar una respuesta dentro de un mes.

Disposición de las acciones del niño.

Si necesita vender la parte del niño en el departamento, sus padres deben obtener el consentimiento de las autoridades de tutela para la venta. Además, dicha estructura debe proporcionar documentos que indiquen que las condiciones de vida del niño no empeorarán y que no se quedará sin vivienda.

Es decir, se le solicitará que presente documentos para el departamento que va a comprar a cambio, o para compartir una parte de la casa (el tamaño no debe ser inferior al que tenía el niño antes). En lugar de documentos para un nuevo departamento donde vivirá el niño, pueden requerir una cuenta bancaria abierta a nombre de un ciudadano menor u otra evidencia. En todos los demás aspectos, para vender la participación de un niño, deberá realizar las mismas acciones que ya se han descrito anteriormente.

Otras opciones de venta de acciones

Vale la pena señalar que puede administrar su parte, incluso si se trata de una habitación sin aislamiento. Es decir, en teoría, una persona tiene derecho a vender una parte en un apartamento de una habitación. La ley no prohíbe tales transacciones. Sin embargo, en la práctica, tal operación es bastante difícil.

Y el precio de tales metros cuadrados será puramente simbólico, porque casi nadie querrá compartir una sala de estar, donde vive otra persona completamente extraña. En este caso, es mejor negociar con el otro copropietario sobre la venta de toda la propiedad, u ofrecerle que compre su parte. Si el vecino no está de acuerdo con tales opciones, será necesario resolver este problema solo a través de un tribunal.

Es mucho más fácil vender la mitad de la parte de un apartamento si hay 2 o más salas de estar aisladas en la vivienda.Por supuesto, en este caso, el precio de los bienes raíces será más pronto más bajo, pero si es necesario, se pueden encontrar compradores para esta opción.

Trampas

Los agentes inmobiliarios señalan que en el proceso de venta de acciones, uno puede encontrar muchas dificultades. En primer lugar, esto puede deberse al hecho de que algunos copropietarios confunden el concepto de "recompra preventiva" con "permiso de venta". Por ejemplo, pueden evadir recibir una carta de notificación sobre la venta de una acción, y sin su negativa por escrito a registrar una transacción no es posible. Desafortunadamente, el Código Civil no dice nada sobre qué hacer si los vecinos no van a la reunión.

También es digno de mención que por ley es imposible obligar a vender una participación en el departamento de otros copropietarios. La violación de la propiedad privada de otros es un delito penal. Por lo tanto, solo es amigable acordar su redención de acciones de otros propietarios.

También hay situaciones en las que varios copropietarios querrán inmediatamente recomprar la acción propuesta. Si esto sucede, el vendedor mismo puede elegir cuál de ellos transferir su parte.

Costo estimado

Si, a pesar de todas las dificultades, aún decide vender una acción en un apartamento privatizado, entonces debe comenzar a evaluar su valor. Los siguientes factores influirán en el precio:

· El número de habitaciones en el hogar;

· Ubicación de la casa;

· Área del departamento;

· Segmento de mercado, etc.

Naturalmente, el propietario tiene derecho a establecer el costo de las habitaciones, sin embargo, la práctica muestra que su costo será 30-40% más bajo que su precio de mercado. Si decide vender parte de la participación en el apartamento, prepárese para el hecho de que esto lo hará aún más difícil.

Contras para el comprador

La subvaloración es una "compensación" legítima por posibles conflictos con los vecinos. De hecho, muy a menudo otros copropietarios no están muy contentos con los nuevos inquilinos. Hay situaciones en las que los vecinos generalmente ponen cerraduras nuevas en la puerta principal.

En este caso, la persona tendrá que ir a la corte con una demanda para proporcionar acceso para usar el apartamento. En la corte, por supuesto, se pondrán del lado de la víctima y el nuevo propietario podrá regresar a su casa con el alguacil. Sin embargo, si los copropietarios comienzan a "hacer travesuras" constantemente, entonces vivir en ese ambiente será muy difícil. En este sentido, el precio de una acción en un apartamento siempre será aproximadamente un tercio más barato que su valor de mercado.

Conclusiones

Entonces, ¿cómo vender una acción en un apartamento? En principio, si se siguen todos los requisitos del derecho civil, no deberían surgir dificultades especiales. Lo más importante es no olvidar ofrecer a otros copropietarios para canjear su parte. Si se niegan, los copropietarios deben emitir un rechazo notarial al respecto. Si la parte que se pone a la venta pertenece al niño, entonces también deberá obtener el permiso de la autoridad de tutela. También tiene derecho a vender parte de su participación.

Y el último: puede vender una habitación solo si fue privatizada, y los propietarios son propietarios de la vivienda sobre la base de la propiedad compartida.