El Instituto de Propiedad General de la Federación de Rusia está representado por dos modelos principales de propiedad: conjunta y compartida. ¿Cuál es la especificidad de cada uno de ellos? ¿Cómo se lleva a cabo conjuntamente la formación del derecho de propiedad? ¿Cómo es la división y asignación de parte del activo en posesión exclusiva de un ciudadano?
La diferencia entre copropiedad y equidad
La propiedad conjunta es una de las subespecies del modelo para la propiedad común de cierta propiedad por parte de varios ciudadanos según las leyes de la Federación Rusa. Su característica distintiva es la ausencia de acciones específicas en la propiedad de los activos. ¿Qué es la "propiedad común"? La definición de este término parece simple: propiedad que es propiedad de dos o más personas al mismo tiempo. Cada uno de los copropietarios puede poseer una participación específica en la propiedad. En este caso, el modelo de propiedad común es el mismo.
Con la copropiedad, las personas son propietarias de la propiedad, administrándola y disponiéndola exclusivamente en el marco de decisiones colegiadas. La propiedad común en este sentido es un activo indivisible. Puede venderlo, darlo, compartirlo solo sobre la base de acuerdos personales.
Tipos de copropiedad
La propiedad conjunta común, a pesar de su amplia distribución, puede representarse, si sigue las disposiciones de la ley rusa, en una gama relativamente pequeña de variedades. En primer lugar, puede ser propiedad conjunta de los cónyuges, por ejemplo, un departamento. En segundo lugar, se puede observar la propiedad conjunta común dentro de la organización colectiva de la agricultura campesina.
Hubo períodos en la historia legal de la Federación de Rusia en los que se pudo formar el modelo correspondiente de propiedad, por ejemplo, sobre el hecho de la privatización. Pero con el tiempo, se hicieron enmiendas a la legislación de Rusia, según las cuales, sobre el hecho de la privatización, una persona solo podía obtener una cierta participación en la propiedad común.
Disposición de propiedad en copropiedad
Observamos anteriormente que los ciudadanos pueden disponer de bienes en posesión conjunta, coordinando todas las acciones entre ellos. Consideremos este aspecto con más detalle.
La propiedad común dentro del marco de la copropiedad, por lo tanto, le da a cada propietario el derecho de realizar transacciones en su propio nombre que reflejen la disposición de la propiedad. En este caso, todas las acciones deben coordinarse con otros propietarios. Si esto no sucede, las transacciones pueden ser declaradas, en particular en el tribunal, inválidas.
Al mismo tiempo, como señalan algunos abogados, los copropietarios de la propiedad tienen derecho a revocar una transacción realizada sin su conocimiento solo si se demuestra que los actos de disposición de la propiedad, que son de propiedad conjunta, fueron cometidos por otros propietarios que se dieron cuenta de que no tenían autoridad para tomar las medidas apropiadas. . Es decir, el tribunal puede cancelar la transacción en la demanda de la esposa contra el esposo por el alquiler del apartamento, si ella demuestra que su esposo sabía que ella estaba en contra de alquilar la propiedad, pero, a pesar de esto, llegó a un acuerdo con los inquilinos.
Sección de copropiedad
La propiedad común de la propiedad puede dividirse de la manera prescrita por la ley.¿Cuál es la especificidad de este procedimiento? Una de las disposiciones clave de la ley con respecto a la división de la propiedad común es la necesidad de determinar de antemano una cantidad específica de acciones para cada uno de los futuros propietarios de la propiedad. Además, si sigue las disposiciones del artículo 254 del Código Civil de la Federación de Rusia, las acciones en cuestión se reconocen igual, con la excepción de los casos previstos por la ley o en virtud de acuerdos privados de las partes.
En general, el procedimiento bajo el cual se divide la propiedad conjunta es similar al algoritmo característico del procedimiento cuando se asigna una participación en la propiedad compartida total. A menos que, por supuesto, se disponga lo contrario en actos legales o no se desprenda de las características de las comunicaciones entre los propietarios.
Propiedad común de los cónyuges
Observamos anteriormente que uno de los modelos previstos para la propiedad conjunta de una propiedad implica el hecho de que los sujetos de tales relaciones legales están casados. ¿Cuáles son las características de la administración de propiedades implementadas en este escenario? ¿Cuál es la especificidad de una categoría legal como la propiedad conjunta común de los cónyuges?
El mecanismo principal para la formación de bienes que los ciudadanos casados poseerán en el marco de este modelo es la adquisición de bienes durante el período de convivencia. El Código de Familia de la Federación de Rusia, al mismo tiempo, establece dos formatos principales de relaciones de propiedad entre cónyuges: según la ley y también según el contrato.
¿Cuáles son las características comunes? copropiedad de los cónyuges en el primer escenario? Este régimen legal de propiedad de bienes es efectivo por ley, y es relevante si no hay otras condiciones en el contrato de matrimonio. Esta es una propiedad que fue adquirida durante el período de residencia conjunta de los cónyuges. ¿Qué tipos de propiedad pueden relacionarse con ella? Si sigue las disposiciones de la ley, pueden ser ingresos, en forma de salarios, ingresos comerciales, ventas de productos intelectuales, pensiones, beneficios sociales. Además, el concepto de propiedad común formado en el proceso de residencia conjunta de los cónyuges incluye bienes, valores y acciones en empresas. Además, en el caso general, como señalan los abogados, no importa quién haya puesto más esfuerzo en la adquisición de ciertos activos: marido o mujer.
Los bienes que pertenecían a cada uno de los ciudadanos casados, antes del registro oficial de su relación, les pertenecen sobre la base de bienes personales. El Código de Familia también establece un escenario en el cual la propiedad que un esposo o esposa adquirió durante los períodos en que, por cualquier razón, vivió por separado, también pertenece a cada uno de ellos sobre la base de la propiedad personal.
Otra característica que caracteriza la propiedad común de los cónyuges es la presencia de un mecanismo para establecer un modelo de copropiedad, si se corrige que en el proceso de vivir un matrimonio, el esposo o la esposa invirtieron algunos recursos en la propiedad del cónyuge para que el valor de los activos aumentara significativamente. Esto puede ser, por ejemplo, reparaciones a gran escala en el apartamento, reequipamiento de un tipo de habitación a otra.
Los cónyuges pueden disponer de propiedad conjunta, coordinando entre ellos las acciones propuestas. Además, si una transacción particular con la propiedad de un propietario requiere la certificación notarial, entonces el consentimiento del copropietario también debe ser certificado por un notario. Si el documento correspondiente no se ejecuta, entonces la transacción también puede declararse inválida.
Un hecho interesante es que, según los documentos, el propietario de la propiedad puede ser uno. Por ejemplo, si se trata de un apartamento, solo se puede indicar su nombre completo en el certificado de registro de propiedad como propietario. marido Sin embargo, si la propiedad fue comprada por él durante el matrimonio, entonces su esposa también será considerada como su otro propietario completo.También se puede observar que debido a la gestión conjunta de la propiedad, los propietarios también están obligados a mantenerla unida, pagar los impuestos establecidos por la ley, etc.
División de bienes en el matrimonio
La propiedad común de los cónyuges está sujeta a división, por regla general, solo después de un divorcio. Sin embargo, este procedimiento también es posible durante el período en que los ciudadanos están casados. Escenarios similares son aceptables en tales casos:
- uno de los cónyuges decidió exigir una división de la propiedad;
- un acreedor con buenas razones ha exigido una división de la propiedad para vender una parte de la cuenta de la deuda;
- los cónyuges acordaron dividir la propiedad.
Como señalamos anteriormente, la proporción de la parte que recibe cada cónyuge es generalmente igual. Sin embargo, el tribunal puede ajustar esta fórmula, considerando que es justo darle al esposo o esposa una mayor proporción. En este caso, el tribunal tiene el derecho de nombrar al cónyuge que recibió la menor parte de la compensación monetaria en la cantidad correspondiente a la cantidad de propiedad de la propiedad que se transfirió a favor de otro propietario. Se aplican reglas similares si se determina una participación en una propiedad común justo después de un divorcio.
En cuanto a la disposición de la propiedad después de terminación del matrimonio Se puede notar un matiz interesante. El hecho es que si, por ejemplo, la gente se divorció en 2011, y el apartamento aún no se ha vendido o dividido, conserva la propiedad conjunta. Si, por ejemplo, un copropietario que es cónyuge quiere administrar de alguna manera los bienes inmuebles, tendrá que obtener el consentimiento del ciudadano que era su esposa.
Propiedad y acuerdo prenupcial
Considere otro escenario previsto por el Código de Familia de la Federación Rusa en el que los cónyuges pueden determinar el modelo de propiedad común de la propiedad. Se trata de elaborar un acuerdo prenupcial, bajo el cual se puedan detallar las condiciones relevantes.
Este documento puede establecer que, por ejemplo, la propiedad común de un apartamento no será conjunta, sino compartida. Al mismo tiempo, las condiciones del contrato de matrimonio pueden especificarse tanto en relación con la propiedad que los cónyuges ya tienen, como en términos de la futura adquisición de esta o aquella propiedad por parte del esposo y la esposa durante el período de cohabitación. Un hecho interesante es que el documento en cuestión puede ser redactado y firmado por los cónyuges no solo antes de que se registre el matrimonio, sino también durante el período en que el estado civil correspondiente es relevante.
La práctica de usar bienes raíces en el matrimonio: venta
¿Cómo pueden los cónyuges ejercer el derecho de copropiedad común en la práctica? Tome un escenario cuando se trata de vender una parte en un departamento Uno de los ciudadanos casados. Supongamos que un esposo y una esposa pudieran ponerse de acuerdo sobre qué parte de la propiedad de los bienes inmuebles pertenecerá a todos. Luego, el esposo decidió que vendería el activo existente, por ejemplo, contactando a un agente de bienes raíces.
La peculiaridad de la legislación rusa que regula el derecho a la propiedad común es que implica establecer la prioridad en el orden de los compradores de una participación en la propiedad conjunta de la propiedad a favor de uno de los copropietarios actuales. Es decir, si el esposo, como en nuestro escenario, desea vender parte del departamento, entonces la primera persona que tendrá el derecho de compra preventiva de esta parte en bienes raíces es su esposa. Solo si el cónyuge se niega a aprovechar esta preferencia, el esposo tiene derecho a ir a un agente de bienes raíces. Bajo este esquema, un propietario de una acción está obligado a advertir al otro que va a llegar a un acuerdo y por escrito.
Un hecho interesante es que si el copropietario del departamento no es solo su esposa, entonces todos los involucrados en la copropiedad del departamento pueden aprovechar el derecho preventivo de comprar una acción que el esposo vende. A su vez, el cónyuge mismo debe elegir a quién vender bienes inmuebles.Otros propietarios pueden decidir comprar una parte del apartamento ofrecido por su esposo dentro de los 30 días. Si no aprovechan esta preferencia, el cónyuge puede vender la participación en bienes inmuebles a terceros.
Prácticas de copropiedad: deducción fiscal
Entre las circunstancias importantes desde el punto de vista de la propiedad del apartamento puede estar el deseo de los cónyuges de aprovechar la deducción del impuesto a la propiedad, cuya base es el hecho de adquirir bienes inmuebles. Como sabe, el propietario, que lo compró a su propio costo, tiene derecho a devolver el 13% de los costos (pero no más de 260 mil rublos). En este sentido, los mecanismos para usar esta preferencia en caso de propiedad de un departamento en la propiedad compartida y los regímenes conjuntos pueden diferir. ¿En qué se expresa esto?
Si los cónyuges poseen el apartamento en acciones, cada uno de ellos podrá recibir un volumen de deducción, que es proporcional al costo de la parte correspondiente del apartamento, que está registrada en la propiedad. Es decir, por ejemplo, si los bienes inmuebles tienen un valor de 3.5 millones de rublos, entonces, con una distribución equitativa de las acciones, cada cónyuge será propietario de un valor de 1 millón 750 mil rublos. En consecuencia, para recibir la deducción máxima garantizada - 260 mil rublos. - No funcionará, para esto el valor de los bienes inmuebles debe ser de 2 millones de rublos.
Por lo tanto, en el aspecto de presentar una deducción fiscal, la copropiedad puede ser una opción más rentable. No se definen acciones en él. Por lo tanto, el cónyuge puede ir a la oficina de impuestos y solicitar una deducción al precio total del apartamento. Es cierto que en este caso será necesario elaborar un documento adicional del otro cónyuge que confirme el derecho a utilizar la deducción del apartamento para que usted mismo lo envíe al Servicio de Impuestos Federales. También se puede observar que el esposo y la esposa pueden "dividir" el apartamento para la deducción en cualquier proporción. Es decir, por ejemplo, un cónyuge puede "dar" 3 millones de rublos a otro para una deducción de impuestos, y dejar 500 mil rublos para sí mismo.
Tal oportunidad es útil si, por ejemplo, una esposa que compró un departamento se va de licencia por maternidad. Sus ingresos se están volviendo insuficientes para recibir pagos de deducciones tangibles. En este caso, ella "asigna" el derecho a su esposo de recibir una compensación apropiada del estado por su departamento. Un matiz importante: si uno de los cónyuges "transfirió" por completo su parte del apartamento para su deducción a otro, entonces él mismo no pierde el derecho de solicitar una preferencia fiscal similar posteriormente. Por supuesto, solo si adquiere nuevos bienes inmuebles, ya que el que es de propiedad conjunta, se "transfirió" en la ley. O, como opción, se le "dará" el derecho a recibir una deducción de la misma manera que lo hizo en el apartamento anterior.
Propiedad conjunta en la agricultura campesina
Otro escenario estipulado por la ley para la propiedad conjunta común de la propiedad se puede realizar si los propietarios realizan la agricultura campesina juntos. Este tipo de asociación es posible debido a los lazos familiares o debido a asociaciones estables en el marco de las actividades agrícolas.
La propiedad que pertenece a la economía campesina, por lo tanto, pertenece a sus participantes en el derecho de propiedad común, a menos que se especifique lo contrario en los actos legales. Por lo tanto, se establece la propiedad común de tierras, casas, plantaciones, inventario, equipos, transporte, ganado, aves de corral. En general, todo lo relacionado con el negocio agrícola. Se supone que cada miembro de la asociación tendrá las mismas oportunidades para recibir frutas y otros productos agrícolas en el proceso de uso de recursos compartidos.
Con respecto a la disposición de la propiedad compartida por los agricultores, la regla clave aquí es la igualdad de derechos de todos los miembros de la asociación en términos del uso de los recursos.Además, el modelo de gestión de la propiedad privada puede determinarse a nivel de acuerdos entre los participantes de la asociación, como se establece en las disposiciones del artículo 4 de la Ley Federal "sobre la economía campesina".
Cabe señalar que el sujeto principal de las transacciones dentro de las cuales se supone que el uso de los recursos agrícolas debe ser considerado por ley es el jefe de la asociación. Sin embargo, debe llevar a cabo sus acciones exclusivamente en interés colectivo. La responsabilidad de las consecuencias legales de los acuerdos celebrados por el jefe de la granja recae en la unificación solidaria.
Sección y asignación de propiedades en asociaciones de agricultores.
¿Cómo se lleva a cabo la separación de la propiedad común en las asociaciones de agricultores? La principal fuente de derecho aquí es la ley mencionada anteriormente. En el noveno artículo de la Ley Federal "Sobre la Granja Campesina" se dice que cuando un miembro abandona la asociación, uno de los participantes no está sujeto a división, en particular, una parcela de tierra y también medios de producción. Sin embargo, el agricultor tiene derecho a depender de una compensación proporcional a sus acciones estimadas. El plazo para su pago se determina por mutuo acuerdo de los participantes en la economía. Existe la posibilidad de nombrarlo en la corte. Un matiz importante: incluso si una persona ha abandonado la granja, por otros dos años, de acuerdo con la ley, debe asumir una responsabilidad subsidiaria acorde con el tamaño de las acciones anteriores para las obligaciones de la asociación.
En cuanto a la división del negocio agrícola general, generalmente se supone que se crearán varias empresas independientes sobre la base de una sola granja. Al mismo tiempo, la propiedad común se divide para que cada agricultor pueda guardar posteriormente todos los procesos de producción establecidos en la asociación. Es decir, cada propietario de una nueva economía independiente debe recibir su tractor, su propio territorio para siembra, equipo y otros recursos.
