Venta de una acción en un departamento: documentos, asesoría legal

El cambio de propiedad de bienes inmuebles siempre plantea muchas preguntas entre los ciudadanos. ¡Y qué podemos decir sobre la situación cuando hay una venta de una acción en el apartamento! Hay muchas cosas incomprensibles para la gente. En nuestro artículo queremos entender cómo redactar documentos correctamente, qué es la propiedad compartida en general y cómo lidiar con el pago de impuestos.

¿Qué es la propiedad compartida?

Primero entendamos por qué surge la situación. propiedad compartida De hecho, puede haber muchas razones:

1. La vivienda ha sido privatizada a absolutamente todos los miembros de la familia registrados en el momento del papeleo.
2. El apartamento, que es de propiedad común, se divide después del divorcio de los cónyuges.
3. Los bienes inmuebles son heredados por varios descendientes.

Cabe señalar que un apartamento ordinario, que es de propiedad compartida, es físicamente imposible de compartir. Para hacer esto, como dicen, "en especie", es necesario que esta vivienda tenga entradas y conexiones separadas para todas las comunicaciones. Es imposible ponerlo en práctica. Por lo tanto, a veces solo se pueden dividir las casas privadas. En todos los demás casos, se obtienen acciones ideales.

¿Cuál es la cuota ideal?

En primer lugar, debe comprender que la parte ideal no es su parte de la vivienda, sino solo una parte del derecho a ella. De hecho, el derecho de propiedad en sí está sujeto a división, no al departamento. Como dicen, sentir esta parte en la realidad no es posible. Uno de varios propietarios no puede ser considerado el propietario de la vivienda, porque posee solo una parte, y esto, de hecho, es solo una forma de ley, pero no el departamento en sí.

Resulta que cada uno de los propietarios tiene la oportunidad de usar una vivienda, pero al mismo tiempo no debe violar los derechos de los demás. Por supuesto, en la práctica no es nada fácil de implementar. Se trata del hecho de que el régimen para usar la sala de estar, el baño, el inodoro o la cocina está establecido, las habitaciones se dividen entre los inquilinos.

Sin embargo, si uno de los copropietarios del tribunal asignó una sala para su uso con un área de quince metros y el otro, por ejemplo, doce, pagarán las facturas de servicios públicos de acuerdo con las acciones que posean. Si cada uno de ellos tiene la mitad, recibirá facturas por la mitad del apartamento y no por el área ocupada.

Vender una parte de un apartamento es lo más difícil. Esto plantea muchas preguntas y problemas. Por lo tanto, es necesario entender esto con más detalle.

Venta de una participación en el apartamento por parte del propietario.

Esta situación ciertamente no es muy buena. Vamos a explicar por qué. El hecho es que el propietario (o mejor dicho, uno de ellos) puede vender no la vivienda en sí, sino tenencia ellos. Acuerde que esto ciertamente afectará tanto el precio como la duración del proceso. Probablemente no haya muchas personas que quieran comprar propiedades además de extraños en el vecindario. Aunque una persona, de hecho, tiene el derecho de vender una parte de un departamento, no es tan sencillo darse cuenta de ello.

Pero esta no es la única dificultad en tales situaciones. El hecho es que los propietarios de acciones tienen el derecho preferente de comprar esta vivienda. Como funciona En primer lugar, debe ofrecer comprar bienes inmuebles a otro copropietario. Si está de acuerdo, la parte del apartamento se vende al pariente (por regla general, los parientes lejanos y cercanos son los copropietarios), y si se niega y no adquiere la parte realizada dentro de un mes, se puede vender a desconocidos por completo. Hay uno pero. Y bastante sustancial.El contrato de venta de una parte del apartamento debe tener las mismas condiciones tanto para el propietario de la parte como para un tercero (el precio debe ser el mismo). Esto ayudará a eliminar la posibilidad de fraude.

Si se viola esta condición, los copropietarios pueden presentar una demanda ante el tribunal con respecto a la transferencia del derecho de venta para ellos. Dicha declaración se puede hacer dentro de los tres meses, a partir del momento en que se supo sobre las violaciones de los derechos preventivos. Vender una parte de un departamento a otro propietario está acompañado de muchos problemas y matices que son más conocidos de antemano. Para evitar fallas innecesarias en el futuro.

Registro de derechos preferentes

Con el asesoramiento de abogados que están familiarizados con tales situaciones, debe redactar correctamente todos los documentos para que no haya incidentes desagradables. Por ejemplo, para cumplir con el derecho de suscripción preferente, es mejor hacer una propuesta para adquirir una participación por escrito por correo con una carta de notificación o registrada. Y también puede entregarlo personalmente, pero al mismo tiempo pedirles que firmen copias que indiquen la hora y la fecha de recepción. Debe haber una confirmación de recepción de valores. Por lo tanto, está a salvo de posibles acciones deshonestas de otros propietarios. Después de todo, pueden ignorar su oferta y luego declarar que no les informó.

Por cierto, de manera similar, el derecho de suscripción preferente se realiza durante el intercambio.

¿Cómo se pueden eludir los derechos prioritarios?

Si tiene una parte de la propiedad en el apartamento, vender, como sabe, no será fácil, ya que no siempre es posible negociar con los copropietarios en el buen sentido. ¿Qué hacer en este caso? Después de todo, no hay otra manera que deshacerse de tales bienes inmuebles. Aquí los consejos de los abogados vendrán al rescate. Se le puede ofrecer hacer trampa y eludir el derecho de preferencia. Esta opción no es del todo buena e implica un cierto riesgo. El hecho es que el comprador puede no ser completamente honesto, lo que significa que usted, evitando el derecho de preferencia por un acuerdo imaginario, puede no recibir el dinero por acuerdo.

¿Es posible un acuerdo de regalo?

Por supuesto, la venta de una acción en un apartamento es posible mediante donación. Y en este caso, el derecho de preferencia no funciona. Después de todo, no puedes prohibir dar nada. Pero aquí hay algunos matices y riesgos.

El hecho de dar al comprador puede ser invalidado como un contrato de venta oculto. Sin embargo, el propietario puede exigir que se le transfieran los derechos de la transacción. Entonces, el comprador perderá la adquisición.

El vendedor puede sufrir de otra manera. Si el comprador honestamente no paga, entonces no podrá recuperarle dinero legalmente.

Demasiado caro en el contrato

Para obligar a los copropietarios a no comprar la parte vendida de la propiedad, puede ofrecerles un contrato de venta de una parte del apartamento a un precio muy alto. Después de haber recibido el rechazo o no haberlo recibido, el vendedor puede emitir un recibo por la misma cantidad que se especifica en el contrato, pero acepta con el comprador que pagará una cantidad menor (real).

¿Qué trampas pueden ser con tal desarrollo de la situación? Como resultado, el impuesto de transacción se exagerará, ya que la declaración reflejará la cantidad indicada en el recibo.

En general, no hay opciones ideales. En cada caso, solo necesita correlacionar el monto de los impuestos y los precios de las acciones, así como conocer las condiciones para la obligación de pagar el impuesto sobre la renta personal (hay momentos en que la venta de bienes inmuebles no está gravada).

Elaboración de un contrato de préstamo.

Puede redactar un acuerdo de préstamo, que indicará la cantidad igual al precio de la parte redimida de la vivienda. Al mismo tiempo, se realiza un acuerdo en virtud del cual el préstamo está garantizado por el derecho a compartir la propiedad. Es un acuerdo de garantía que se llama hipoteca. Esto no es un préstamo en absoluto, como muchos creen. La hipoteca debe pasar el registro estatal. El deber estatal será de mil rublos.

Además, el prestatario pierde intencionalmente los términos del reembolso. A su vez, el comprador de la parte del apartamento, que en este caso actúa como prestamista, está haciendo cumplir una parte de la propiedad. Para no involucrarse en un litigio, firme contrato de arrendamiento en el cual ambas partes acuerdan que en lugar de pagar el monto del préstamo, se transfiere el derecho a una parte de la propiedad.

Pero en este caso, no es tan simple. De todos modos, existe el riesgo de cancelar el contrato por iniciativa de los propietarios restantes si acuden a los tribunales. Si el reclamo está satisfecho, entonces el comprador deberá devolver la acción, y el vendedor aún deberá el dinero bajo un acuerdo de préstamo ficticio, ya que la compensación será invalidada.

¿Qué transacciones de capital son ilegales?

La venta de una acción en un apartamento no es posible en caso de cesión (cesión). Dichas transacciones están prohibidas.

La asignación puede usarse en la enajenación de acciones de un fundador de una LLC, pero es imposible vender una acción en un departamento de esta manera.

¿La ley preventiva siempre funciona?

Hay un caso en el que una parte de un departamento se puede vender sin derechos de preferencia. Esta es una venta pública. Solo los acreedores hacen esto con una parte de los bienes inmuebles, si no hay otras formas y los fondos del deudor no son suficientes para cubrir las deudas.

Pero no todas las acciones pueden recuperarse como deuda (después de todo, no puede tomar la única vivienda). Solo hay dos opciones cuando pueden compartir:

1. Una parte de la ley se convirtió en la garantía de una hipoteca (en este caso, incluso se exige la única vivienda).
2. Si el deudor no vive en un departamento en el que tiene una participación y está registrado en una dirección diferente, o también es propietario de otra vivienda.

Venta de todo el departamento con propiedad compartida

Si el apartamento es pequeño, además hay varios copropietarios que no desean vivir juntos en el mismo territorio, entonces la mejor solución en esta situación es vender todo el apartamento. Cualquier abogado le ofrecerá una solución al problema.

Si todas las partes están de acuerdo, entonces no surgirán dificultades. Aunque es posible que aún necesite asistencia legal para completar correctamente la transacción. Hay varias opciones posibles:

1. Concluya un contrato de venta, pero todos los propietarios de acciones actuarán como vendedores.
2. Emitir tantos acuerdos como propietarios. Como resultado, el comprador tiene tantos acuerdos de compra y venta de acciones que se convierte en el único propietario del departamento.

La primera opción es preferible cuando los copropietarios viven cerca. Es más interesante en el sentido de pagar la obligación estatal de registrar los derechos de propiedad.

Aunque, si tiene soporte legal, le dirán una opción más rentable en cada caso.

La segunda opción puede ser conveniente en los casos en que los copropietarios categóricamente no desean y no pueden comunicarse entre sí, o viven lejos, o no desean proporcionar poder notarial para firmar el contrato uno al otro Puede haber muchos matices. La decisión correcta lo ayudará a hacer un abogado.

Sin embargo, en el segundo caso, el comprador tendrá que gastar dinero en pagar un impuesto estatal por cada acción de mil rublos.

¿Cómo resolver la situación si una de las partes está en contra de la venta?

Esta situación ocurre con mayor frecuencia. Se debe al hecho de que varios propietarios tienen la intención de vender un apartamento que es completamente innecesario para ellos. Y luego divide el dinero. Y algunos participantes, por ejemplo, están en contra de esta decisión por alguna razón. No olvides que mucho depende del tamaño de las acciones.

Si el oponente de la venta tiene una pequeña parte, entonces puedes comprarle a la fuerza. Esto se hace en la corte. Se está presentando una demanda. Argumentando sus reclamos con una pequeña parte del copropietario, puede solicitar la coacción para transferir su parte a otros copropietarios, por supuesto, para una compensación monetaria.

Por supuesto, si una persona vive en este espacio vital, nadie tiene derecho a obligarla a vender su parte, porque la base es solo el pequeño tamaño de su parte.

¿Cuál es el tamaño de los impuestos?

Los fondos recibidos de la venta de bienes o intereses se determinan como ingresos. Por lo tanto, está sujeto al impuesto sobre la renta personal. Su tamaño es el trece por ciento del monto del contrato.

Pero hay excepciones cuando no necesita pagar impuestos. Por ejemplo, en el caso de que la acción haya sido propiedad de una persona durante más de tres años. La fecha de referencia es el momento del registro estatal por parte de un ciudadano de los derechos de propiedad de su parte.

En otros casos, cuando el impuesto sobre la renta personal todavía tiene que pagarse, el estado proporciona una deducción de impuestos. Este es el monto por el cual el precio del apartamento o su parte debe reducirse al calcular el monto del impuesto.

Pero la deducción fiscal por la venta del derecho a compartir tiene sus propios matices.

Deducción de impuestos

Se establece el monto máximo de deducción de un millón de rublos por una sola venta. Un apartamento puede convertirse en tal objeto si se vende como un todo. O puede ser una parte, si el acuerdo se redacta para cada parte por separado.

Resulta que al vender todo el apartamento, la deducción máxima se calcula en proporción a las acciones de los propietarios. Pero si cada parte se vende por separado, cada propietario tiene derecho a recibir una deducción por un millón de rublos.

Si vendió una acción en un departamento que poseyó por menos de tres años, entonces debe completar y presentar una declaración, que indicará la cantidad de ingresos recibidos de la transacción. Allí también encontrará una columna de deducción de impuestos. Pagará impuestos de una cantidad inferior a la establecida en el contrato de venta.

En consecuencia, si el ingreso recibido por un ciudadano es de un millón de rublos, entonces no surgirán obligaciones tributarias, porque una deducción fiscal pagará esta cantidad. Una persona solo presentará una declaración, donde indicará todo en detalle.

Documentos para la venta de acciones en el departamento:

1. Pasaporte del vendedor o todos los copropietarios de la propiedad.
2. Si uno de los propietarios es menor de edad, necesitará su certificado de nacimiento y el permiso de la Junta de Síndicos (se entrega después de escribir una declaración a las autoridades de tutela con los detalles del departamento que desea comprar en lugar del anterior). Todavía necesito el consentimiento de los padres del niño. Pero, si están divorciados, se necesitarán servicios notariales para certificar los documentos.
3. Certificado de propiedad de la vivienda, documentos de privatización, contrato de venta (si se compró el apartamento).
4. Certificado del Registro Estatal Unificado.
5. Pasaporte técnico de BTI. Pasaporte catastral para bienes inmuebles.
6. Certificado de alienación del BTI, que es válido solo por un mes.
7. Un documento sobre la composición de la familia de la organización gestora.
8. Consentimiento por escrito de todos los participantes para la transacción. Una vez más, se necesitarán servicios notariales para certificar los documentos.

Debe recordarse que la transacción y, por lo tanto, el acuerdo en sí, no serán válidos hasta que el estado los registre. Solo la certificación de documentos les da fuerza legal. Y solo en este caso la transacción es legal y se ejecuta correctamente.

En lugar de un epílogo

Como puede ver, la venta del derecho a compartir un apartamento está llena de conocimiento de una gran cantidad de matices. Esperamos que después de leer el artículo no tenga preguntas sobre este tema.