La forma de gestionar un edificio de apartamentos. Gestión directa de un edificio de apartamentos.

El concepto de "gestión de un edificio de apartamentos" está ausente en el complejo residencial. Sin embargo, la legislación define sus características principales y las reglas por las cuales se implementa. Consideremos con más detalle.

Síntomas comunes

La gestión de edificios de apartamentos múltiples es un proceso que lleva tiempo. El período en el que se lleva a cabo depende de la duración de la operación del edificio. Este período comienza desde el momento de la erección y termina con la demolición. La gestión y el mantenimiento de un edificio de apartamentos puede tomar muchas formas.

Clasificación

Asignar gestión de vivienda. Está dirigido a todas las habitaciones, apartamentos, locales que están en posesión legal de una persona. En la práctica, los propietarios de un edificio de apartamentos o una entidad involucrada por ellos también pueden ser administrados. En cuanto al objeto en sí, en la pantalla LCD tampoco hay una definición clara. A este respecto, a menudo surge la pregunta de qué se considera exactamente un edificio de apartamentos, cuántas instalaciones deben estar en él para clasificar un edificio en esta categoría. En la práctica, dicho edificio puede considerarse un edificio en el que 2 o más habitaciones tienen al menos un propietario legal.

Composición de la asignatura

La gestión de los edificios de apartamentos puede ser realizada por diferentes personas. Por ejemplo, puede ser un sujeto, un grupo de varios ciudadanos, un cuerpo o sociedad especialmente formada. Actúan sobre el objeto para garantizar su funcionamiento. Asunto:

1. Administra un edificio de apartamentos.
2. Toma decisiones
3. Crea condiciones para la implementación de tareas.

En la práctica, se puede llevar a cabo la gestión directa de un edificio de apartamentos por parte de los propietarios de los locales o de las personas involucradas en ellos. En algunos casos, la autoridad recae en las autoridades locales. De acuerdo con el párrafo 4 Art. 161 ZhK, si los propios propietarios no han elegido la forma de administrar el edificio de apartamentos, entonces la administración de la región de Moscú lo hace por ellos.

Propósito

Al elegir esta o aquella forma de administrar un edificio de apartamentos, los propietarios evalúan cuán plenamente se lograrán las tareas. Estos incluyen, en particular, garantías:

1. Condiciones de vida seguras y favorables.
2. Preservación de bienes.
3. Resolver problemas sobre el uso de valores materiales comunes.
4. La provisión adecuada de servicios públicos.

La gestión de un edificio de apartamentos, cuyas instalaciones pertenecen a diferentes ciudadanos, puede llevarse a cabo exclusivamente en condiciones uniformes acordadas con ellos. Los propietarios de propiedades pueden desarrollarlos por su cuenta. En algunos casos, los propietarios delegan derechos para crear condiciones uniformes a una persona autorizada. Este último representa los intereses de los propietarios en la celebración de acuerdos con organizaciones de servicios.

El procedimiento para gestionar un edificio de apartamentos.

La legislación obliga a los propietarios a elegir una opción de servicio. Podría ser:

1. Gestión directa del edificio de apartamentos por parte de los propietarios del local.
2. Creación de una sociedad de propietarios u otra cooperativa de consumidores especializada.
3. Gestión de un edificio de apartamentos por una organización de gestión.

La pregunta es, ¿por qué la gente debería hacer esto? Esto se explica por el hecho de que, al tener propiedad, los ciudadanos, además de los derechos, están dotados de deberes relevantes y son responsables de su implementación.Deben usar y disponer de su propiedad de una manera que no perjudique los intereses, la salud y la vida de los demás.

Criterio de selección

Los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos deben elegir la opción de gestión durante el año a partir de la fecha de la competencia entre las autoridades locales que sirven a las empresas. El resultado dependerá de la cantidad de apartamentos en el edificio, el nivel de solvencia y la disciplina de los propietarios. Además, la reputación de las compañías administradoras, la naturaleza de las relaciones con las empresas que proporcionan el suministro de recursos, ya sean dispositivos de medición comunes para casas y apartamentos, etc., no son de poca importancia.

Self catering

Si la gestión del edificio de apartamentos la llevan a cabo los propietarios de las instalaciones, todas las relaciones con empresas de terceros que brindan ciertos servicios deben documentarse. En particular, se celebran acuerdos para la eliminación de agua, suministro de agua fría / caliente, electricidad, gas y calefacción. En este caso, los contratos se firman con cada propietario de los apartamentos. Además, se firman acuerdos con empresas que prestan servicios para la reparación de bienes comunes en el edificio. Dichos acuerdos se firman con la mayoría o con todos los propietarios.

PC, HOA, LCD

La gestión de un edificio de apartamentos puede ser realizada por una sociedad (cooperativa). Dichas entidades legales tienen derecho a celebrar acuerdos con los propietarios para:

• La provisión de servicios públicos.
• Mantenimiento y reparación de bienes comunes.
• Gestión de un edificio de apartamentos, etc.

Esquemas de interacción

Los propietarios de los locales pueden delegar sus derechos para celebrar acuerdos sobre el suministro de viviendas y servicios comunales a la asociación de propietarios. Esto se puede solucionar mediante una decisión adoptada en una reunión general en el estatuto de la cooperativa misma. Los propietarios de los locales también tienen la oportunidad de transferir el derecho de celebrar contratos a la sociedad y, a su vez, firma un acuerdo con la compañía administradora. Busca proveedores y elabora acuerdos relevantes con ellos.

Gestión de un edificio de apartamentos por una empresa gestora.

La condición principal para elegir esta opción de servicio es un acuerdo. Un ejemplo de contrato de gestión de edificios de apartamentos incluye secciones obligatorias. En particular, debe indicar:

1. La propiedad común respecto de la cual se prestará el servicio, la dirección de su ubicación.
2. La lista de obras y servicios para la reparación y mantenimiento de activos materiales, las reglas de acuerdo con las cuales se puede cambiar, la lista de servicios de vivienda y comunales.
3. Términos para establecer el valor del acuerdo, la cantidad de pago por los servicios, determinar el tamaño de las facturas de servicios públicos. También formula el procedimiento para hacer cantidades.
4. Reglas para monitorear la implementación por parte de la compañía de servicios de sus obligaciones.

Disposiciones CC

El contrato, que se celebra con la organización gestora, se caracteriza en todos los aspectos como un acuerdo sobre la prestación de servicios pagos. Este formulario está previsto en el derecho civil. Según el art. 780 Código Civil, a menos que se estipule lo contrario en el propio contrato, la compañía administradora debe proporcionar los servicios en persona. Esto significa que el contratista proporciona total o parcialmente servicios o actúa como intermediario entre los propietarios de los locales y los proveedores.

Diferencias fundamentales entre opciones

La gestión por parte de los propietarios puede ser directa, confiable e indirecta. En el primer caso, los ciudadanos sirven a la propiedad común de manera independiente. La gestión indirecta implica la transferencia de algunas funciones a otras personas (o una). La entidad anfitriona puede ser tanto una entidad legal como un individuo. En este último caso, pueden ser uno de los propietarios de los locales de la casa.Los propietarios pueden formar un organismo elegido en forma de junta o nombrando a una persona autorizada de su círculo, creando así una entidad legal. Por ejemplo, puede ser HOA. En este caso, la sociedad se convierte en su empresa de gestión. Los propietarios de las habitaciones pueden hacer lo contrario. Tienen derecho a confiar el servicio a personas no autorizadas que no forman parte de su círculo.

Pueden ser un gerente u organización contratado. En este caso, los propietarios de los locales celebran un acuerdo apropiado con estas personas. Si la gestión la llevan a cabo los propios propietarios de los locales, el contrato no se firma. La empresa formada o persona autorizada desempeñará sus funciones de conformidad con el estatuto. Él, a su vez, es aprobado en una reunión general. Hay que decir que, en la práctica, los propietarios de viviendas utilizan simultáneamente la gestión directa e indirecta. Por ejemplo, en el caso de la formación de un HOA, algunas de las funciones, como regla, la más clave, son implementadas por los propios propietarios. En asuntos importantes, las decisiones se toman en las reuniones generales. Otra parte de las tareas se lleva a cabo a través de la junta seleccionada, y la tercera la realiza personalmente su presidente. Además, se crea una comisión de auditoría para proporcionar control sobre el trabajo financiero del organismo elegido.

Puntos clave

La cuestión de elegir una organización de gestión hoy es la más relevante entre los propietarios. Por supuesto, todos quieren un alto nivel de servicio. Sin embargo, a muchos les preocupa que resulte "como siempre". Para evitar problemas, los propietarios deben decidir qué quieren exactamente en relación con la calidad de los servicios y su costo. Hay 3 opciones más comunes:

1. No cambie nada, deje que la gestión sea realizada por la Oficina de Vivienda, Código Penal, DES. La calidad en este caso no será la más alta, pero el costo de los servicios es bastante aceptable. En esta situación, los propietarios de apartamentos prefieren no correr riesgos y no tienen prisa por elegir una organización.
2. Encuentre una entidad legal que brinde mejores servicios. En consecuencia, el pago será mayor. Algunos propietarios están tratando de acordar estos términos con la Oficina de Vivienda actual.
3. Debe elegir una pequeña empresa privada. Proporcionaría servicios de no peor calidad que los de la Oficina de Vivienda, calidad, pero a un precio aún más bajo.

Implementación práctica

Como muestra la práctica, los residentes de casas en las que la asociación de vivienda está trabajando activamente responden más a menudo positivamente a la calidad de los servicios. En este sentido, es aconsejable verificar si hay un HOA adecuado en el área que podría llevar el edificio a mantenimiento al precio propuesto. Antes de contactar con el tablero, es recomendable ir a los porches, inspeccionar el estado de las escaleras, pasillos, evaluar el patio. Para tener una mejor idea del trabajo de las HOA, debe hablar con los residentes de diferentes edades, averiguar cuánto pagan por el servicio, qué les gusta del trabajo de la asociación y qué no les conviene. Si la información es generalmente positiva, entonces se puede llegar a un acuerdo.

Asociación de experiencia laboral

Actúa como uno de los criterios más importantes al elegir una organización de servicios. Preferible, por supuesto, una larga experiencia. Sin embargo, recientemente aparecen nuevas asociaciones periódicamente, que tampoco deben descartarse. Es aconsejable encontrar información sobre los especialistas que trabajan allí, dónde llevaron a cabo sus actividades antes, quién es el fundador. Si se trata de ex empleados de DEZ, entonces, en consecuencia, tienen cierta experiencia en la operación y mantenimiento de edificios residenciales. En este caso, vale la pena hablar para quitárselo personalmente, para averiguar por qué dejaron su lugar de trabajo anterior, qué objetivos se fijaron ahora.

Precios de servicio

En el proceso de comunicación con los representantes de la organización de servicios, no solo se debe alertar sobre el alto costo, sino también el bajo costo de los servicios, en comparación con lo que estaba disponible en el momento del trabajo de la Oficina de Vivienda, por ejemplo. Aquí debe averiguar de qué está compuesto este o aquel precio. Para las cantidades más significativas, debe hacer todas sus preguntas.

Comparación

Si, en general, la conversación con los representantes de la asociación de servicios se ha desarrollado favorablemente, no se apresure a concluir un acuerdo. Es aconsejable sortear otros 2-3 HOA para obtener toda la información de ellos. Después de eso, debe comparar la información, evaluar las ventajas y desventajas y presentar una propuesta para su discusión. Si quedan dudas, se debe concluir un acuerdo por un período mínimo de un año. Si después de su vencimiento quedará claro que la elección se hizo correctamente, puede extender el contrato. Bueno, si la asociación no cumplió con sus responsabilidades, es mejor rescindir el acuerdo.

Problema financiero

Uno de los inconvenientes importantes de elegir una empresa de servicios en comparación con la HOA o la autogestión es el hecho de que el dinero de los propietarios asignado por ellos para pagar los servicios está a disposición de una entidad legal de terceros. Es bastante difícil influenciarlo en términos de uso efectivo y dirigido de fondos. Esto es especialmente cierto cuando una organización de gestión ha sido seleccionada por las autoridades locales. En este caso, los propietarios se impondrán en las condiciones que los órganos ejecutivos consideren necesarias.

Seguridad garantizada de los fondos.

Este problema en el marco de la interacción con la organización administradora, por regla general, permanece abierto. En particular, estamos hablando de fondos asignados para la revisión. No todas las casas logran acumularlas dentro de 1 a 5 años (durante el plazo del contrato). Hay momentos en que los propietarios deciden cambiar la asociación de servicios y los fondos están en su cuenta. En este caso, no está claro cómo se transferirá el dinero a una HOA formada u otra compañía. Puede suceder que la asociación quiebre, liquide o tome un préstamo del banco y desaparezca. Resolver el problema de devolver sus fondos a los propietarios será extremadamente problemático. Otra situación es con el HOA. Actuando como una entidad legal, la sociedad puede abrir una cuenta especial en el banco e informar anualmente sobre su estado a los propietarios. En este caso, por supuesto, hay más garantías para la seguridad de los fondos.

Autoridad local

Se establecen en h.3 Artículo. 156 LCD Las autoridades territoriales tienen el derecho de establecer el monto del pago por mantenimiento y reparación del objeto solo si los propietarios de las instalaciones no eligieron la forma de administrar su hogar a tiempo o si se tomó una decisión, pero no se implementó. Según la ley, las estructuras ejecutivas locales pueden determinar la asociación que proporcionará todos los servicios necesarios. En la práctica, a menudo se llevan a cabo concursos abiertos, como resultado de lo cual se asigna una empresa a una casa. Vale la pena señalar que aquí todo dependerá de las autoridades locales. Sin lugar a dudas, la ley establece los límites de la autoridad, ciertas restricciones. Pero, en general, no se piden las opiniones de los residentes en tales casos. Por lo tanto, es más aconsejable tomar una decisión y elegir la entidad jurídica que proporcionará el servicio.