El problema de las organizaciones comunales ha llevado al hecho de que cada vez más casas se están volviendo cooperativas y se van al autoservicio. Ya sea bueno o malo, solo depende de los residentes de cada casa decidir, pero se ha vuelto mucho más fácil rastrear dónde va el alquiler y el dinero donado para reparaciones. Este artículo estará dedicado a la llamada organización sin fines de lucro HOA. Esta es una asociación de propietarios de apartamentos y locales no residenciales en edificios de varios pisos, que dedican toda su energía y sus finanzas a la mejora del edificio en el que se encuentra su propiedad. Entonces, a continuación se discutirá con más detalle las responsabilidades de la Asociación de Propietarios, qué es y cómo organizar dicha asociación.
Legalidad de HOA
Si antes la legislación limitaba un poco las posibilidades de varias asociaciones de vivienda, entonces, gracias a los cambios introducidos en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el alcance de la Asociación de Propietarios con respecto a la resolución de los problemas actuales de vivienda se ha expandido significativamente. Y lo más importante, según Art. 135 La gestión conjunta de LCD de los propietarios dentro del alcance de la disposición de propiedad común se ha convertido en legal. Ahora no necesita confiar en los servicios públicos y esperar como un maná de reparaciones celestiales en la entrada. Los residentes pueden encargarse de todos los problemas de mantenimiento de la casa y planificar independientemente el trabajo de reparación, los costos y otros problemas de la organización.
De acuerdo con artículo 136 LCD RF Los propietarios de locales residenciales y no residenciales ubicados en la misma casa pueden crear una sola asociación de propietarios. Dicha organización puede combinar varios edificios adyacentes de apartamentos múltiples, que se encuentran en terrenos adyacentes con redes de ingeniería comunes y otra infraestructura. Homeowners Association es una compañía de gestión que se dedica al embellecimiento, y la ley no prohíbe combinar varias asociaciones para la gestión conjunta.
¿Cómo crear una HOA?
En primer lugar, es necesario determinar el concepto de HOA, qué es y cómo organizar esta comunidad. La abreviatura en sí significa "asociación de propietarios". En principio, del nombre completo ya está claro que este es el órgano rector que asumió todos los problemas asociados con el mantenimiento del edificio en buenas condiciones. Pero, ¿cómo crear una asociación para rechazar completamente los servicios de un zheka? Hay que decir de inmediato que este es un proceso laborioso, pero bastante justificado. La creación debe ocurrir estrictamente de acuerdo con la ley. Al mismo tiempo, debe comprender que el HOA es una entidad legal y, por lo tanto, es necesario elaborar un estatuto, determinar el presidente y los miembros de la junta, y solo después de ese registro.
Grupo de iniciativa
Está claro que para que los propietarios decidan unirse en una sociedad, se necesita un iniciador. Según la ley de activistas, debe haber al menos 5 personas. Y para que puedan establecer correctamente una asociación, deben tener experiencia en dicho negocio o tener una educación legal o contable. Como regla, son estos activistas los que conforman la junta de HOA. Estas son las personas que manejarán todos los problemas apremiantes y su eliminación. El grupo de iniciativa debe notificar a todos los residentes sus intenciones y celebrar una reunión de propietarios de apartamentos.
Reglas de notificación de reuniones
En primer lugar, los activistas deben notificar a todos los propietarios de locales residenciales y no residenciales que se realizará una reunión.En este caso, la notificación debe entregarse 10 días antes de la fecha designada y entregada directamente a las manos no registradas en el apartamento, es decir, a los propietarios contra el recibo. Si hay varios propietarios en el apartamento, se debe entregar una invitación a todos, excepto a los niños menores de 18 años.
La notificación debe indicar el motivo de los honorarios. Cabe señalar que todos los propietarios deben aparecer con pasaportes y certificados de propiedad.
Cuando se envían notificaciones por correo, es imperativo conservar los recibos de los servicios postales para que, si es necesario, se pueda demostrar que la reunión se realizó de la manera prescrita por la ley. Si por alguna razón uno de los propietarios no puede asistir a la reunión, puede escribir una carta a mano para uno de sus vecinos (propietarios).
Reglas de reuniones
Es muy importante que la reunión discuta solo aquellos temas que se indicaron en la invitación, a saber: la relevancia de la existencia de la Asociación de Propietarios y las razones de su creación. El procedimiento de montaje se describe claramente en el artículo 146 de LC RF.
Se debe votar para que todos puedan expresar su voluntad con respecto a la asociación que se está creando. Las reglas de votación son las siguientes:
- Todos los propietarios deben entregar boletas para indicar solo dos puntos "a favor" y "contra" HOA. Esto se hace para facilitar el recuento de votos y anclar todos estos documentos al protocolo. Si hay otros problemas en las papeletas, puede surgir confusión.
- Después de que la mayoría de los propietarios votaron "a favor", será inmediatamente necesario elegir un presidente y una junta, como lo requiere el artículo 147 de la LC RF. Son elegidos por un período específico especificado en la Carta de la organización. La junta y el presidente de la Asociación de Propietarios es el órgano rector de la asociación. Deben ser elegidos entre los propietarios de los apartamentos de la casa, lo que se aplica al autoservicio.
Problemas relacionados
Aquí, en la reunión, es imperativo que todos los reunidos acuerden la Carta de la sociedad y la certifiquen. Para evitar cualquier sospecha y pregunta posterior, es mejor invitar a un notario directamente a la reunión para legalizar este documento en el acto inmediatamente después de su aceptación por parte del público.
La etapa final de la reunión es elaborar un protocolo donde se introduzcan todos los temas discutidos, presentes y los resultados de la votación con respecto a los problemas de HOA. Esta acción debe llevarse a cabo cada vez que se convoca una reunión general. El protocolo debe ser notariado.
Reglas de conteo y matices de votación
La votación puede considerarse válida si más de la mitad de los presentes participaron en ella. Es muy importante señalar aquí que el propietario que vota por la creación de la sociedad no se compromete a participar. Un miembro de HOA es una persona propietaria de un departamento o local no residencial que, con su propia mano, escribió una solicitud para unirse a una sociedad. Los propietarios que votaron "en contra" (con el voto emitido) están obligados a cumplir las reglas generalmente aceptadas de la sociedad, ya que la mayoría decidió crear una Asociación de Propietarios. Esto significa que todos aquellos que no estén de acuerdo tendrán que vivir según las reglas de la sociedad.
Registro de HOA
HOA es una entidad legal, lo que significa que debe estar registrada en consecuencia, tener su propia cuenta corriente y tener todos los documentos necesarios. Para legitimar la sociedad, el presidente debe presentar una solicitud ante la oficina de impuestos, llevando consigo un pasaporte, un acta notarial de la reunión, un acta constitutiva y escribir sus declaraciones de acuerdo con el modelo. También deberá pagar una tarifa estatal por los servicios de la organización por un monto de 4000 rublos.
Es bueno si hay una persona en la junta que tenga experiencia como contador, ya que después de registrar una sociedad en un impuesto, será necesario abrir una cuenta HOA en el banco y transferir la casa a su balance. La transferencia debe llevarse a cabo en presencia de la comisión de la administración de la ciudad. La creación de la cuenta debe ser notificada por la Administración de la Ciudad.
Derechos HOA
Sobre los hombros de la junta se asignan ciertos deberes y derechos, que se describen en artículo 137 LCD RF.
Según este artículo, la Asociación de Propietarios tiene el derecho:
- concluir acuerdos con contratistas sobre la prestación de servicios y trabajos relacionados con reparaciones y mejoras del hogar;
- para determinar costo estimado durante un año para el mantenimiento de los bienes comunes de la sociedad, los gastos de revisión, la reconstrucción necesaria y otros fines;
- establecer el tamaño de los pagos y las contribuciones únicas en función de las estimaciones realizadas de acuerdo con la parte de la propiedad común de cada propietario individualmente;
- utilizar los fondos de crédito de los bancos para mejorar de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia;
- vender o arrendar los bienes comunes de la sociedad;
- transferir fondos a personas que realizan servicios relacionados con paisajismo y reparaciones.
Si esto no contradice la ley, la junta puede proporcionar la propiedad de la HOA para su uso. ¿Qué significa esto? Por ejemplo, puede ser tierra dada para el desarrollo de viviendas o construcción de viviendas. Esto también incluye superestructuras y reestructuraciones de parte de la propiedad común.
Responsabilidades de HOA
La obligación de la Asociación de Propietarios es que la asociación debe garantizar el estado sanitario y técnico adecuado de la construcción de viviendas. Al mismo tiempo, todos los propietarios están obligados a hacer contribuciones establecidas y pagar todo el trabajo relacionado con reparaciones y mantenimiento. La HOA está obligada en cualquier transacción con terceros a actuar exclusivamente en interés de los propietarios de los locales incluidos en la sociedad.
Membresía en HOA
¿Vale la pena unirse a una asociación? La pregunta, por supuesto, es interesante y no tiene una respuesta clara. Pero aquí debe comprender qué le da membresía a la Asociación de Propietarios. De una forma u otra, pero con una decisión positiva a favor de crear un HOA, todos los propietarios terminarán en el mismo barco e incluso los oponentes tendrán que jugar de acuerdo con las reglas generalmente aceptadas. Aquí es donde comienza la diversión. Si se une a la Asociación de Propietarios, el propietario tendrá derecho a votar, lo que significa que su opinión se tendrá en cuenta al decidir varios asuntos relacionados con el mantenimiento de la casa en la que se encuentra el apartamento. Entonces, por ejemplo, si una parcela de tierra importante linda con la casa, entonces en la reunión general puede surgir la cuestión de su uso y luego todos podrán decir exactamente lo que ve cerca de la casa: un parque infantil, por ejemplo, o un estacionamiento para automóviles. Entonces, si piensas lógicamente, entonces, dado que la Asociación de Propietarios ha tenido lugar, entonces la membresía en la asociación no será superflua.
HOA o ZHEK
Como muestra la práctica, pocos de los residentes quedaron insatisfechos después de la creación de una sociedad, que a su vez administra el dinero y resuelve problemas apremiantes relacionados con el mantenimiento y la mejora de la casa. HOA es una organización sin fines de lucro que no tiene otros ingresos que las contribuciones y pagos de los propietarios. Pero es aquí donde las personas pueden estar seguras de que el dinero que pagan se destinará a la mejora de la casa en la que se encuentra su departamento. Con el zheka, la situación es algo diferente. Pero probablemente no debería hablar sobre lo que todos ya saben sobre el sistema comunal del país.
Además de todas las ventajas proporcionadas por la HOA, el estado abre nuevas oportunidades para la asociación. De acuerdo a Sección 153 La asociación LCD RF puede iniciar la construcción de estructuras y locales adicionales para uso general, incluso para generar ingresos.Por ejemplo, pida permiso y adjunte una cafetería o tienda al edificio de la casa.
¿Qué hacer con los morosos?
¿Qué hacer si uno de los propietarios ignora las contribuciones obligatorias y no participa en el pago de las reparaciones, motivando que no estuvo de acuerdo en servir a la HOA? Que este desacuerdo no da derecho a no pagar ya está claro, pero ¿qué hacer con la junta en esta situación? La única forma de salir de la situación es a través de la ejecución judicial. El asunto, por supuesto, no es muy agradable y tomará tiempo; el órgano ejecutivo, por decisión del tribunal, retendrá la cantidad necesaria del pagador negligente (naturalmente, como un porcentaje del salario).
Si la casa, que cambió a autoservicio, tiene apartamentos no privatizados, entonces debe entenderse que su parte de las contribuciones debe ser pagada por las autoridades municipales, ya que son los propietarios. Si no se reciben contribuciones para estos apartamentos a la Asociación de Propietarios, entonces también se pueden reclamar a través de la corte.
