Venäjän lainsäädännössä säädetään useista vaihtoehdoista, joilla kansalaiset voivat käyttää oikeuttaan yhteiseen omaisuuteen - omaisuuden yhteisomistukseen ja yhteisomistukseen. Mikä on kunkin ominaisuus? Mitkä normilähteet hallitsevat kansalaisten asiaankuuluvia oikeussuhteita? Onko merkitystä yhteisomistuksessa olevan omaisuuden erityisyydellä?
Mikä on yhteinen omaisuus?
Venäjän federaation siviililain 244 §: n mukaan yhteinen omaisuus on kiinteistö, joka on kahden tai useamman henkilön omistuksessa. Sen kohde voi sisältää kiinteistöjä. Siellä on yhteinen yhteisomistus ja nivel. Ensimmäisessä tapauksessa omistajat jakavat kiinteistön kiinteiksi osakkeiksi. Toisessa osassa yhteisomistuksen kohde on jakamaton.
Joissakin tapauksissa yhteisomistus ja yhteisomistus määritetään lain määräysten perusteella. Joten esimerkiksi puolisoiden tai talonpoikaistilan osallistujien omaisuus määritetään lailla yhteisomaisuutena. Lisäksi omistajat voivat sopia keskenään siitä, miten omaisuus jaetaan ja vahvistaa tämä päätös, mikäli mahdollista, lain määräämällä tavalla.
Osakeomistus
Tarkastellaan yksityiskohtaisemmin tällaisen luokan erityisominaisuuksia yhteisenä yhteisomistuksena. Tämäntyyppinen omaisuus merkitsee erityisesti paitsi kiinteiden osakkeiden omistusoikeuksien jakamista myös mahdollisuutta hankkia suhteelliset tulot kiinteistön kaupallisesta käytöstä.
Samanaikaisesti henkilöiden, jotka omistavat omaisuutta yhteisomistusoikeuden nojalla, on velvollisuus kantaa omaisuuden suhteen vastuu omaisuuden ylläpidosta.
Osuuden kokonaismäärä ilmaistaan murto-osina tai prosenteina. Venäjän federaation siviililain 245 §: ssä säädetään vastaavien lukujen määrittämisestä, että vastaava osuus tunnustetaan tasavertaiseksi, jollei laissa, sopimuksessa tai omistajien välisissä suhteissa toisin määrätä.
Osakkeiden arvoa voidaan säätää uusien omistajien ilmaantuessa sekä kiinteistöjen nykyaikaistamisessa, jonka johtava rooli kuuluu tietylle omistajalle, ja tämä voidaan osoittaa. Lisäksi, jos vastaava kiinteistöjen parannus voidaan erottaa tavalla tai toisella, sen tarjoava henkilö voi laillisesti hankkia sen omistuksen lisäämättä pääomaosuutta.
Jokainen kiinteistön omistaja käyttää yhteisen yhteisomistuksen oikeutta kaikkien muiden omistajien suostumuksella. Jos vastaavaa tyyppistä konsensusta ei saada aikaan, riidat on ratkaistava tuomioistuimessa. Joissakin tapauksissa lakimiesten mukaan tuomioistuin voi myös helpottaa riitojen ratkaisemista yhteisomistuksen luovuttamisen alalla.
Yhteisomistuksen myymisellä on useita piirteitä. Joten esimerkiksi jos yksi omistajista päättää myydä osuutensa, niin toisilla omistajilla on oikeus hankkia se ennakkojärjestyksessä. Nämä ovat Venäjän federaation siviililain 250. artiklan määräyksiä. Mutta vain, jos kyse ei ole myynnistä julkisella ostotarjouksella. Jos yksi omistajista rikkoo tätä sääntöä, muut omistajat voivat valittaa kaupan tuloksista tuomioistuimen kautta.
Huomasimme yllä, että jokaisella omistajalla, joka omistaa kiinteistön osakkeilla, on oikeus luottaa omaisuuden kaupallisesta käytöstä saatuihin tuloihin. Tarkastellaan tätä näkökohtaa yksityiskohtaisemmin.
Tulojen jakaminen yhteisestä omaisuudesta
Omistajalla on siten Venäjän federaation siviililain 248 §: n mukaisesti oikeus yhteisomistuksessa olevan omaisuuden käytöstä saatujen tulojen suhteelliseen jakamiseen, elleivät yhteisomistajat toisin sovi. Lisäksi, jos henkilö saa asianmukaista tuloa, hänen on myös maksettava siitä vero samanlaisissa suhteissa, vastattava kiinteistön ylläpitämiseen ja sen toimivuuden varmistamiseen liittyvistä kustannuksista.
Leikkaus ja korosta
Harkitse mekanismeja, jotka heijastavat kantaosakkeen loppumista. Venäjän käytännössä on kaksi niistä - osio ja jako.
Jos tämä on osa, silloin tämän mekanismin nojalla yhteisomistus lakkaa kaikkien kiinteistön omistajien suhteen. Ero yhteisomistuksesta puolestaan tarkoittaa, että vain yksi henkilö jättää kiinteistön. Laki tarjoaa useita perusteita molempien menettelyjen toteuttamiselle. Joten esimerkiksi yhteisen yhteisomistuksen jakaminen tai jakaminen voidaan suorittaa kaikkien omistajien yhteisellä sopimuksella. Toinen vaihtoehto - tuomioistuimen päätöksen nojalla. Myös erottaminen on mahdollista velkojien saamien saatavien perinnässä.
Venäjän federaation siviililain 252 §: n mukaan osio tai erottaminen on suoritettava luontoissuorituksena, jos se on mahdollista ja ei ole ristiriidassa lain normien kanssa. Jos vastaavaa menettelyä ei kuitenkaan voida toteuttaa, omistajalla, jonka on saatava osuutensa kiinteistöstä jakamisen tai jakamisen seurauksena, on oikeus luottaa rahalliseen korvaukseen. Joissain tapauksissa tämä mekanismi pannaan täytäntöön tuomioistuimen päätöksen perusteella. Saatuaan korvauksen henkilö lopettaa osallistumisensa omaisuuden yhteisomistukseen.
Yhteisomistus
Tutkittuaan, mikä on yhteinen omistus, pohdi yhteisomistuksen erityispiirteitä. Sen erottuvuus on, että omistajat hoitavat kiinteistöä yhdessä, osakkeita ei ole. Omistajalla on kuitenkin oikeus sopia eräistä omaisuuden käytön eroista. Yksi omistajista voi tavalla tai toisella luovuttaa kiinteistön, koordinoidessaan aikomuksensa muiden omistajien kanssa. Samalla kuka tahansa omistaja voi tehdä liiketoimia, joiden aiheena on olennaisten varojen luovutus. Jos hän ei kuitenkaan koordinoi toimiaan muiden omistajien kanssa, sopimus voidaan mitätöidä tuomioistuimessa.
Leikkaus ja korosta
Periaatteessa jakamista ja jakamista koskevat säännöt yhteisomaisuutta käsitellessä ovat samanlaiset kuin säännöt, jotka sisältävät oikeuden yhteisomistukseen. Omistajien on kuitenkin välittömästi ennen asiaankuuluvien menettelyjen suorittamista määritettävä yhdessä kunkin osuus. Jos he eivät tee tätä sopimuksella, asia ratkaistaan tuomioistuimessa.
Puolisoiden yhteisomistus
Naimisissa olevien kansalaisten yhteisomistuksella on omat erityispiirteensä. Se heijastuu Venäjän federaation siviililain 256 artiklaan. Siinä sanotaan, että tunnustetaan yhteinen omaisuus, jonka puolisot hankkivat avioliiton rekisteröinnin jälkeen, mutta siinä tapauksessa, että avioliittoa koskevassa sopimuksessa ei määritetä muita ehtoja. Toisin sanoen asianmukainen sopimustyyppi voi näyttää yhteisomistuksesta, joka kuvastaa esimerkiksi kiinteistön omaisuuden jakamista tällaisissa suhteissa.
On myös mahdollista, että vastaavan tyyppinen omaisuus määritetään avioliiton aikana tapahtuvan aviomiehen tai vaimon yksilöllisen omaisuuden arvon merkittävän kasvun seurauksena. Jos puolisot asuivat siviilioikeudellisessa avioliitossa, toisin sanoen ilman asianmukaista rekisteröintiä, heidän omaisuutensa määritetään yleensä erillisinä.
Viljelijöiden yhteisomistus
Maatilojen ja tilojen osallistujien yhteisomistuksella on myös tiettyjä erityispiirteitä.Asiaa koskevat säännökset on kirjattu Venäjän federaation siviililain 257 artiklaan. Lain mukaan viljelijöiden omaisuus on yhteinen, jollei heidän välisissä sopimuksissa tai asiaa koskevien lakien nojalla toisin määrätä. Talonpojan tai maatilan osallistujilla on oikeus käyttää kiinteistöä sopimalla keskenään. Tällöin vain valtuutetut edustajat tai maatilojen päälliköt voivat tehdä liiketoimia, joiden aiheena on viljelijöiden yhteisomaisuus.
Maatilakiinteistöllä on myös omat erityispiirteensä. Erityisesti, jos yhden maatilan osallistujan jakamisesta tarkoitetaan, niin kuten jotkut lakimiehet toteavat, hän ei useissa tapauksissa voi ottaa osuuttaan maa-alueesta. Hänellä on kuitenkin oikeus saada rahallista korvausta, jonka suoriteperusteinen menettely määritetään yhdessä muiden viljelijöiden tai tuomioistuimen kanssa.
Tutkittuamme yhteisomistuksen erityispiirteitä voimme tutkia näkökohtaa, joka heijastaa omaisuuden luovuttamista yhteisomistuksessa. Millaiset vivahteet ovat ominaisia vastaaville menettelyille? Ensinnäkin voidaan todeta, että huolimatta siitä, että laissa on riittävän yksityiskohtaiset säännöt kiinteistöjen osien jakamisesta, käytännössä omaisuuden hallintaa koskevan oikeuden käyttäminen voi olla vaikeaa. Ota esimerkki kiinteistöstä.
Osakehallinnan käytännöt: Myynnin menettely
Jos henkilöryhmä perustaa asunnolle yhteisen yhteisomistuksen, miten kukin heistä voi hallita kiinteistöä käytännössä? Ota yksi yleisimmistä skenaarioista - asuntojen myynti.
Jos puhumme asunnon kokonaismyynnistä, kaikkien omistajien suostumus on välttämätön. Sama vaaditaan, jos esimerkiksi henkilö haluaa siirtää kiinteistöjä vakuudeksi. Sillä ei ole merkitystä, kuinka moni ihminen on yhtä mieltä - vaikka joku vastustaisi, kauppaa ei voida suorittaa.
Samalla lakimiesten mukaan edes tuomioistuimella ei ole oikeutta pakottaa henkilöä sopimaan, että asunto myydään. Samanaikaisesti asunnon yhteinen omistaminen merkitsee sitä, että henkilöllä on oikeus luovuttaa omistusosuudestaan halutulla tavalla. Tosiaankin, tässä tapauksessa voi esiintyä vaikeuksia todellisen luonnollisen osuuden määrittämisessä. Mikä voisi olla tässä skenaario?
Jos yhden huoneen asunnolle luodaan yhteisomistus, vastaavan osan jakamista on käytännössä vaikea toteuttaa, kuten asianajajat ovat todenneet. Jos talossa, jossa on useita asuntoja, on kuitenkin yhteinen yhteisomistus, vastaava menettely on puolestaan melko todellinen. Erityisesti, jos esimerkiksi huoneiden lukumäärä siinä on verrannollinen omistajien lukumäärään. Siksi kiinteistöjen tulisi osakkeiden myynnin käytännön toteutuksen kannalta olla jaettavissa.
Joissain tapauksissa, kun varataan osa kiinteistöstä, on sallittua houkutella päteviä asiantuntijoita, jotka ovat valmiita suorittamaan asuntojen oikean jakamisen. Toinen mekanismi on menossa tuomioistuimeen. Yleensä tällaisten kuulemisten tuloksena omistaja saa tietyn määrän neliömetriä asunnon niissä osissa, jotka heijastavat toiminnan kannalta täydellistä mukavuutta asumisessa. Joissakin tapauksissa tuomioistuin voi esimerkiksi antaa henkilölle kokonaisen huoneen ja samalla antaa hänelle oikeuden käyttää kylpyhuonetta, keittiötä ja eteistä yhdessä.
Kuten edellä olemme todenneet, muilla asunnonomistajilla on ennaltaehkäisevä oikeus ostaa jakamista. Samanaikaisesti kantaosakkeenomistajan tulee kirjallisesti varoittaa aikomuksestaan myydä muiden omistajien osuus ja odottaa sitten kuukautta päätöstään. Tällöin todellisen myynnin hinnan tulisi olla sama kuin ilmoitettiin silloin, kun omistajille annettiin asiaankuuluva asiakirja.Jos ihminen haluaa myydä osuutensa asunnosta halvemmalla, hänen on jälleen kerran tarjottava muille omistajille ostaa se takaisin.
Jos henkilö myy asuntonsa kolmansille osapuolille tarjomatta lunastaa sitä omistajilleen, kyseinen kauppa voidaan riitauttaa tuomioistuimessa. Tämän seurauksena omistaja on velvollinen palauttamaan varat ostajalle saatuaan takaisin oikeuden omistaa osuutensa vastineeksi.
Osakehallinnan käytäntö: vuokra
Toinen käytännössä esiintyvä skenaario on osuuden tarjoaminen vuokra-asunnosta. Lain mukaan samanlainen menettely voidaan suorittaa kaikkien omistajien suostumuksella. Käytännössä tällainen kauppa tehdään kuitenkin usein vain henkilön kanssa, joka on löytänyt sopivan vuokralaisen. Onko tämä oikeutettu? Monien lakimiesten mukaan ei.
Jos tällä tavoin asunnossa ovat asettuneet ihmiset, joiden kanssa yksi omistajista on tehnyt vuokrasopimuksen, muilla omistajilla on oikeus häätää heidät ottamalla yhteyttä poliisiin. Samaan aikaan asianajajien mukaan tämä tapahtuu harvoin käytännössä, koska vuokranantaja voi vakuuttaa poliisin siitä, että suhteellisen kaukana Itävallasta sijaitsevat kaukaiset sukulaiset ovat saapuneet luokseen. Lain mukaan kukaan ei voi kieltää innostamasta heitä määräaikaisessa oleskelujärjestyksessä.
Tyytymättömät omistajat voivat tietysti myös mennä oikeuteen. Vaikka asia voitetaankin, vastaava päätös toimii, kuten jotkut asianajajat huomauttavat, vain suhteessa tiettyyn ihmisryhmään, joka muutti tiloihin erillisen vuokrasopimuksen perusteella. Jos yksi asunnon omistajista solmii uuden vuokrasopimuksen, on tarpeen kääntyä uudestaan tuomioistuimen puoleen sellaisten henkilöiden häästämiseksi, jotka ovat saaneet oleskeluoikeuden asunnossa lain vastaisella tavalla. Siksi tällaisella toimenpiteellä, kuten monet asianajajat ovat todenneet, ei usein ole käytännöllistä merkitystä.
Yhteinen maanomistus
Tutkimme asioiden yhteisen ja jaetun omistuksen määrittämiseen liittyviä näkökohtia. Asiaankuuluva oikeussuhde voi kuitenkin olla erityinen, jos heidän aiheenaan on maa. Joissakin vivahteissa oikeutta yhteisomistukseen maasta säädellään sellaisten periaatteiden perusteella, jotka eroavat erityisesti kiinteistöille ominaisista periaatteista. Tarkastellaan tätä näkökohtaa yksityiskohtaisemmin.
Lain mukaan venäläiset voivat omistaa maata sekä yksittäin että yhteisen omaisuuden perusteella - jos omistajia on kaksi tai useampia. Asiaankuuluvaa omistusta koskeva lainsäädäntö on yleensä samanlainen kuin muut omaisuusluokat. Joten esimerkiksi maalla on yhteinen yhteisomistus ja siellä on yhteinen omistus.
Samoin kuin Venäjän lainsäädännössä vahvistetut yleiset säännöt, maa tulee olemaan yhteisomistuksessa, ellei laissa säädetä mekanismeista, joilla yhteisomistus perustetaan. Lisäksi, jos noudatat Venäjän federaation siviililain 244 §: n säännöksiä, yhteisomistus syntyy, jos sen tarkoitus on jakama, toisin sanoen sitä ei voida jakaa luontoissuorituksina muuttamatta toiminnallista erityisyyttä tai lain nojalla. Kuten jotkut asianajajat ovat todenneet, vain toista sääntöä sovelletaan maaoikeuden oikeussuhteisiin. Toisin sanoen yhteisessä yhteisomistuksessa olevalle tontille - ellei laissa toisin määrätä - kohdistuu oikea luontoisjakelu
Esimerkki tapauksesta, jossa yhteisomistuksessa määrätään nimenomaisesti säädöksissä - skenaario maatilojen kanssa, joita me edellä katsomme. Venäjän federaation siviililain 257 §: n mukaan viljelijöiden yhteinen omaisuus, mukaan lukien maa, kuuluu kaikille yhdistyksen jäsenille yhteisomistuksen perusteella. Tämä kuitenkin tehdään, jos viljelijät eivät itse ole suostuneet jakamaan maata muiden sopimusten nojalla.
Siksi tämä oikeussääntö kuuluu dispositiivisten luokkaan. Kuitenkin, kuten jotkut lakimiehet ovat todenneet, Laki "talonpoikaisesta viljelystä" oli säännös, jonka mukaan viljelijöiden yhteinen omaisuus jaetaan, elleivät yhdistyksen jäsenet ole yksimielisiä päätöksistä siirtää se yhteisomistukseen. Eli olemme todistamassa jonkin verran lainsäädännön kehitystä tällä alalla.
