Asunnon osuuden myynti: asiakirjat, juridiset neuvot

Kiinteistön omistusoikeuden muutos herättää kansalaisille aina monia kysymyksiä. Ja mitä voimme sanoa tilanteesta, kun asunnon osake myydään! Ihmisille on paljon käsittämätöntä. Haluamme artikkelissamme ymmärtää, kuinka laatia asiakirjat oikein, mikä on yhteisomistus yleensä ja miten verojen maksamiseen.

Mikä on yhteisomistus?

Ymmärretään ensin miksi tilanne syntyy. yhteisomistus. Itse asiassa voi olla monia syitä:

1. Asuminen on yksityistetty ehdottomasti kaikille rekisteröidyille perheenjäsenille paperityön yhteydessä.
2. Yhteisomistuksessa oleva asunto jaetaan puolisoiden avioeron jälkeen.
3. Useat jälkeläiset perivät kiinteistöjä.

On huomattava, että tavallista asuntoa, joka on yhteisomistuksessa, on fyysisesti mahdotonta jakaa. Tätä varten, kuten he sanovat "luontoissuorituksina", on välttämätöntä, että tällä kotelolla on erilliset sisäänkäynnit ja yhteydet kaikkeen viestintään. On mahdotonta toteuttaa sitä käytännössä. Siksi joskus vain yksityistalot voidaan jakaa. Kaikissa muissa tapauksissa saadaan ihanteelliset osakkeet.

Mikä on ihanteellinen osake?

Ensinnäkin sinun on ymmärrettävä, että ihanteellinen osuus ei ole sinun osasi asuntoa, vaan vain osuus oikeudesta siihen. Itse asiassa omaisuusoikeus itsessään jaetaan, ei asuntoa. Kuten he sanovat, tuntea tämä osa todellisuudessa ei ole mahdollista. Yhtä monista omistajista ei voida pitää asunnon omistajana, koska hän omistaa vain osuuden, ja tämä on itse asiassa vain laki, mutta ei itse asuntoa.

Osoittautuu, että jokaisella omistajilla on mahdollisuus käyttää asuntoa, mutta samalla ei saisi loukata muiden oikeuksia. Tietysti käytännössä se ei ole ollenkaan helppoa toteuttaa. Se tosiasia, että olohuoneen, kylpyhuoneen, wc: n tai keittiön käyttöjärjestelmä on vahvistettu, huoneet on jaettu vuokralaisten kesken.

Kuitenkin, jos yksi tuomioistuimen yhteisomistajista on myöntänyt käyttötilan, jonka pinta-ala on viisitoista metriä, ja toisen, esimerkiksi kaksitoista metriä, se maksaa laitoslaskut omistamiensa osakkeiden mukaisesti. Jos jokaisella heistä on puoli, niin hän saa laskut puolet asunnosta, ei miehitetystä alueesta.

Asunnon osuuden myyminen on vaikeinta. Tämä herättää paljon kysymyksiä ja ongelmia. Joten on tarpeen ymmärtää tämä yksityiskohtaisemmin.

Omistajan omistama asunnon myynti

Tämä tilanne ei todellakaan ole kovin hyvä. Selitetään miksi. Tosiasia, että omistaja (tai pikemminkin yksi heistä) ei voi myydä itse asuntoa, vaan hallintaoikeus niitä. Hyväksy, että tämä vaikuttaa varmasti sekä hintaan että prosessin kestoon. Naapurustossa ei todennäköisesti ole paljon ihmisiä, jotka haluavat ostaa kiinteistöjä muukalaisten kanssa. Vaikka henkilöllä on itse asiassa oikeus myydä osakehuoneistossa, sen toteuttaminen ei ole niin helppoa.

Mutta tämä ei ole ainoa vaikeus tällaisissa tilanteissa. Tosiasia, että osakkeiden omistajilla on etuosto-oikeus ostaa tämä asunto. Kuinka se toimii? Ensinnäkin sinun on tarjottava ostaa kiinteistöjä toiselle omistajalle. Jos hän suostuu, niin osa asunnosta myydään sukulaiselle (pääsääntöisesti kaukaiset ja lähisukulaiset ovat yhteisomistajia), ja jos hän kieltäytyy eikä hankki toteutunutta osaa kuukauden kuluessa, se voidaan myydä täysin vieraille. On yksi, mutta. Ja melko huomattavaa.Asuntoosuuden myyntisopimuksessa on oltava samat ehdot sekä osan omistajalle että ulkopuoliselle (hinnan on oltava sama). Tämä auttaa petosten mahdollisuutta poistamaan.

Jos tätä ehtoa rikotaan, yhteisomistajat voivat nostaa kanteen tuomioistuimessa myyntioikeuden siirtämisestä itselleen. Tällainen lausunto voidaan antaa kolmen kuukauden kuluessa siitä hetkestä, kun se sai tiedon ennaltaehkäisevien oikeuksien loukkauksista. Asunnon osuuden myymiselle toiselle omistajalle liittyy monia ongelmia ja vivahteita, jotka tunnetaan parhaiten etukäteen. Vältetään tarpeettomat kaipaukset tulevaisuudessa.

Etuoikeuksien rekisteröinti

Tällaisia ​​tilanteita tuntevien lakimiesten neuvoja käyttämällä sinun on laadittava kaikki asiakirjat oikein, jotta ei tapahdu epämiellyttäviä tapauksia. Esimerkiksi merkintäetuoikeuden noudattamiseksi on parempi tehdä ehdotus osakkeen hankkimisesta kirjallisesti postitse ilmoituskirjeellä tai rekisteröidyllä. Voit myös luovuttaa sen henkilökohtaisesti, mutta pyytää heitä samalla allekirjoittamaan jäljennökset, joissa ilmoitetaan vastaanottoaika ja -päivämäärä. Vakuuksien vastaanottamisesta olisi oltava vahvistus. Näin ollen olet turvassa muiden omistajien mahdollisilta epärehellisiltä toimilta. Loppujen lopuksi he voivat ohittaa tarjouksesi ja myöhemmin ilmoittaa, ettet ole ilmoittanut heille.

Muuten, samalla tavalla etuosto-oikeus toteutetaan vaihdon aikana.

Kuinka etuoikeuksia voidaan kiertää?

Jos sinulla on osa kiinteistöstä asunnossa, myyminen, kuten tiedät, ei ole helppoa, koska ei aina ole mahdollista neuvotella omistajien kanssa hyvällä tavalla. Mitä tehdä tässä tapauksessa? Loppujen lopuksi ei ole muuta tapaa päästä eroon sellaisista kiinteistöistä. Täällä autetaan lakimiesten neuvoja. Sinulle voidaan tarjota huijata ja kiertää ennaltaehkäisevä oikeus. Tämä vaihtoehto ei ole täysin hyvä, ja siihen liittyy tietty riski. Tosiasia on, että ostaja ei välttämättä ole täysin rehellinen, mikä tarkoittaa, että et ohita ennakko-oikeutta kuvitteellisella sopimuksella, et ehkä saa rahaa sopimuksella.

Onko lahjasopimus mahdollista?

Tietysti asunnon osuuden myynti on mahdollista lahjoituksella. Ja tässä tapauksessa ennaltaehkäisevä oikeus ei toimi. Loppujen lopuksi et voi kieltää minkään antamista. Mutta tässä on joitain vivahteita ja riskejä.

Ostajalle antaminen voidaan mitätöidä myyntisopimukseksi. Omistaja voi kuitenkin vaatia, että oikeudet kauppaan siirtyvät hänelle. Joten ostaja menettää hankinnan.

Myyjä voi kärsiä toisella tavalla. Jos ostaja ei rehellisesti maksa, hän ei voi periä rahaa häneltä laillisesti.

Ylihinta sopimuksessa

Voit pakottaa yhteisomistajat olemaan ostamatta myytävää omaisuuden osaa, joten voit tarjota heille asunto-osan myyntisopimuksen erittäin korkealla hinnalla. Saatuaan kieltäytymisen tai jättämättä sitä vastaan ​​myyjä voi antaa kuitin samasta summasta kuin sopimuksessa on määritelty, mutta sopia ostajan kanssa, että hän maksaa pienemmän (todellisen) summan.

Mitä sudenkuoppia voi olla tilanteessa, jolla tällainen kehitys tapahtuu? Seurauksena on, että tapahtumavero yliarvioidaan, koska ilmoitus heijastaa kuitissa ilmoitettua määrää.

Yleensä ei ole ihanteellisia vaihtoehtoja. Kummassakin tapauksessa sinun on vain verrattava verojen määrää ja osakekursseja sekä selvitettävä olosuhteet henkilökohtaisen tuloverovelvollisuuden syntymiselle (on aikoja, jolloin kiinteistöjen myyntiä ei veroteta).

Lainasopimuksen laatiminen

Voit tehdä lainasopimuksen, josta ilmenee summa, joka on yhtä suuri kuin lunastetun asunto-osan hinta. Samanaikaisesti tehdään sopimus, jonka mukaan laina on turvattu omaisuudenjako-oikeudella. Se on sellainen vakuussopimus, jota kutsutaan asuntolainaksi. Tämä ei ole laina, kuten monet uskovat. Asuntolainan on läpäistävä valtion rekisteröinti. Valtion tulli on tuhat ruplaa.

Lisäksi lainanottaja on tarkoituksella unohtanut hyvityksen ehdot. Asunnon ostaja, joka tässä tapauksessa toimii lainanantajana, puolestaan ​​panee täytäntöön osan kiinteistöstä. Allekirjoita allekirjoitus, jotta et pääse mukaan oikeudenkäynteihin vuokrasopimus jossa molemmat osapuolet sopivat, että lainan takaisinmaksun sijasta siirretään oikeus omaisuuteen.

Mutta tässä tapauksessa se ei ole niin yksinkertainen. Samanaikaisesti on olemassa vaara, että sopimus peruutetaan jäljellä olevien asunnonomistajien aloitteesta, jos he menevät oikeuteen. Jos vaatimus hyväksytään, ostajan on palautettava osake, ja myyjä on silti velkaa rahat fiktiivisen lainasopimuksen nojalla, koska korvaus mitätöidään.

Mitkä osakekaupat ovat laitonta?

Asunnon osuuden myynti ei ole mahdollista luovutuksen (luovutuksen) yhteydessä. Tällaiset liiketoimet ovat kiellettyjä.

Toimeksiantoa voidaan käyttää LLC: n yhden perustajan osakkeiden luovuttamiseen, mutta tällä tavoin ei ole mahdollista myydä asunnon osaketta.

Toimiiko ennaltaehkäisevä laki aina?

Yhdessä tapauksessa asunnon osake voidaan myydä ilman etuoikeutta. Tämä on julkinen myynti. Vain velkojat tekevät tämän osuuden kiinteistöjen kanssa, ellei velallisella ole muita tapoja ja velallisen varat eivät riitä kattamaan velkoja.

Mutta kaikkia osakkeita ei voida periä takaisin velana (etkä voi kuitenkaan ottaa ainoata asuntoa). On vain kaksi vaihtoehtoa, jolloin he voivat ottaa osuuden:

1. Osuudesta laissa tuli asuntolainan takuu (tässä tapauksessa jopa ainoa asunto on olemassa).
2. Jos velallinen ei asu asunnossa, jossa hänellä on osake, ja hän on rekisteröity toiseen osoitteeseen tai hän omistaa myös toisen asunnon.

Koko asunnon myynti yhteisomistuksella

Jos asunto on pieni, ja lisäksi on useita omistajia, jotka eivät halua asua yhdessä samalla alueella, paras ratkaisu tässä tilanteessa on myydä koko asunto. Kuka tahansa asianajaja tarjoaa sinulle tällaisen ratkaisun ongelmaan.

Jos kaikki osapuolet ovat yhtä mieltä, vaikeuksia ei aiheudu. Vaikka saatat tarvita edelleen juridista tukea kaupan suorittamiseksi oikein. Useita vaihtoehtoja on mahdollista:

1. Tehdään myyntisopimus, mutta kaikki osakkeiden omistajat toimivat myyjinä.
2. Tee niin monta sopimusta kuin omistajat. Seurauksena on, että ostajalla on niin monta osto- ja myyntisopimusta, että hänestä tulee asunnon ainoa omistaja.

Ensimmäinen vaihtoehto on parempi, kun omistajat asuvat lähellä. Se on mielenkiintoisempaa siinä mielessä, että maksaa valtion veron omistusoikeuksien rekisteröinnistä.

Vaikka sinulla on laillista tukea, he kertovat sinulle kussakin tapauksessa kannattavamman vaihtoehdon.

Toinen vaihtoehto voi olla kätevä tapauksissa, joissa yhteisomistajat eivät kategorisesti halua eikä pysty kommunikoimaan keskenään, tai asuvat kaukana tai eivät halua tarjota valtakirja sopimuksen allekirjoittamiseen yhdestä toiseen. Vivahteita voi olla monia. Oikea päätös auttaa sinua tekemään asianajajan.

Toisessa tapauksessa ostajan on kuitenkin käytettävä rahaa valtion veron maksamiseen jokaisesta tuhannen ruplan osakkeesta.

Kuinka ratkaista tilanne, jos toinen osapuolista vastustaa myyntiä?

Tämä tilanne esiintyy useimmiten. Se johtuu tosiasiasta, että useilla omistajilla on aikomus myydä heille täysin tarpeeton asunto. Ja jaa sitten rahat. Ja jotkut osallistujat, esimerkiksi, vastustavat tätä päätöstä jostain syystä. Muista, että paljon riippuu osakkeiden koosta.

Jos myynnin vastustajalla on pieni osa, voit ostaa sen väkisin. Tämä tapahtuu tuomioistuimessa. Kanne on nostettu. Väittäessäsi vaatimuksia pienellä osuudella yhteisomistajasta, voit vedota pakkoon siirtääkseen sen osan muille omistajille, tietysti rahallisen korvauksen saamiseksi.

Tietysti, jos henkilö asuu tällä asuintilassa, niin kukaan ei ole oikeutettu pakottamaan häntä myymään osansa, koska perusta on vain hänen osansa pieni koko.

Mikä on verojen koko?

Kiinteistöjen tai korkojen myynnistä saadut varat määritetään tuloiksi. Joten sitä verotetaan henkilökohtaisella tuloverolla. Sen koko on kolmetoista prosenttia sopimuksen summasta.

Mutta on poikkeuksia, kun sinun ei tarvitse maksaa veroa. Esimerkiksi tapauksissa, joissa osake on ollut henkilön omistuksessa yli kolme vuotta. Viitepäivämäärä on hetki, jolloin kansalainen rekisteröi omistusoikeutensa osakkeeseensa.

Muissa tapauksissa, kun henkilökohtainen tulovero on vielä maksettava, valtio säätää verovähennyksestä. Tämä on määrä, jolla asunnon tai sen osuuden hintaa olisi alennettava veron määrää laskettaessa.

Mutta verovähennyksellä osakeoikeuden myynnistä on omat vivahteensa.

Verovähennys

Yhden myynnin enimmäisvähennysmäärä miljoona ruplaa on vahvistettu. Asunnosta voi tulla tällainen esine, jos se myydään kokonaisuutena. Tai se voi olla osake, jos sopimus tehdään jokaisesta osasta erikseen.

Osoittautuu, että kun myydään koko asunto, enimmäisvähennys lasketaan suhteessa omistajien osakkeisiin. Mutta jos jokainen osa myydään erikseen, niin jokaisella omistajalla on oikeus saada vähennys miljoonan ruplan määrällä.

Jos myit osuuden asunnosta, jonka omistat alle kolme vuotta, sinun on täytettävä ja toimitettava ilmoitus, josta ilmenee kaupasta saatujen tulojen määrä. Sieltä löydät myös verovähennyssarakkeen. Maksat veron alhaisemmasta määrästä kuin myyntisopimuksessa on ilmoitettu.

Vastaavasti, jos kansalaisen saamat tulot ovat miljoona ruplaa, verovelvollisuuksia ei aiheudu, koska verovähennys maksaa tämän summan. Henkilö jättää vain ilmoituksen, jossa hän ilmoittaa kaiken yksityiskohtaisesti.

Asunnon osakkeiden myyntiä koskevat asiakirjat:

1. Kiinteistön myyjän tai kaikkien omistajien passi.
2. Jos yksi omistajista on alaikäinen, hän tarvitsee syntymätodistuksensa ja hallintoneuvoston luvan (se annetaan sen jälkeen kun hän on kirjoittanut huoltajuusviranomaisille lausunnon, jossa on yksityiskohdat asunnosta, jonka haluat ostaa vanhan sijaan). Tarvitaan silti lapsen vanhempien suostumus. Mutta jos he ovat eronneet, asiakirjojen varmentamiseen tarvitaan notaaripalveluita.
3. Todistus asumisen omistajuudesta, yksityistämisasiakirjat, myyntisopimus (jos asunto on ostettu).
4. Todistus yhtenäisestä valtionrekisteristä.
5. Tekninen passi BTI: ltä. Kiinteistön kiinteistörekisteri.
6. Todistus STTI: n vieraantumisesta, joka on voimassa vain kuukauden.
7. Asiakirja hallintoorganisaation perheen kokoonpanosta.
8. Kaikkien kauppaan osallistujien kirjallinen suostumus. Asiakirjojen varmentamiseksi tarvitaan jälleen notaaripalveluita.

On muistettava, että kauppa ja siten itse sopimus ovat pätemättömät, kunnes valtio on ne rekisteröinyt. Vain asiakirjojen varmentaminen antaa niille laillisen voiman. Ja vain tässä tapauksessa liiketoimi on laillinen ja toteutettu oikein.

Jälkisanan sijasta

Kuten näette, asunnonjako-oikeuden myynti on täynnä tietoa valtavasta määrästä vivahteita. Toivomme, että artikkelin lukemisen jälkeen sinulla ei ole aiheeseen liittyviä kysymyksiä.