Transakcije povezane s kupnjom i prodajom nekretnina u posljednjih nekoliko godina sve se više obavljaju preko banke s hipotekom. Povoljne kamatne stope, minimalni uvjeti plaćanja, mogućnost upotrebe rodiljnog lista i programa državnih subvencija čine ih pristupačnijim. Oni koji se prvi put susreću s bankarskim uslugama kad dođu u ured, čuju puno novih izraza i izraza. Jedna od njih je hipoteka po zakonu. Što je to - pa nemojte odmah shvatiti. Stoga je vrijedno posebno razmotriti ovo pitanje kako bi sudionici u transakciji imali razumijevanja i svjesnosti o onome što se događa.
Označavanje hipoteke zakonom
U Građanskom zakoniku i saveznom zakonu Ruske Federacije br. 102 „O hipotekama“ zakonodavac je odredio definiciju onoga što je - hipoteka na osnovu zakona. Ovaj smjer pozajmljivanja uvijek podrazumijeva prisutnost opterećenja ili se obično naziva i kolateralom. Najčešće, registracija transakcija nekretninama pomoću bankovnih sredstava. Tako nastaje hipoteka. Najpouzdanija opcija je formaliziranje zakona na snagu zakona, jer dužnik neće moći osporiti pravo vlasništva s obzirom na zajamčeno postojanje opterećenja.
Nakon što se pravo na nekretnini upiše u Jedinstveni državni registar (Jedinstveni državni registar prava), možemo govoriti o nastanku obveza ove vrste hipoteke. Pravo vlasništva nastaje sklapanjem ugovora o anuitetu, kupoprodaji, založnim pravom vlasništva.
Značajke dizajna
Većina klijenata prvo dobiva odobrenje za hipotekarni kredit i tek onda započinje u potrazi za pogodnom nekretninom. Odlučivši se, potpisuju ugovor o zajmu i tek nakon prodaje. Čim je državna registracija hipoteke po zakonu, banka predaje kredit prodavatelju nekretnina. Dakle, kupci ne mogu odabrati u kojem obliku će se izdati hipoteka. Kada je u pitanju kupovina nekretnine korištenjem posuđenih sredstava, hipoteka će se automatski smatrati formaliziranom zakonom.
Dokumentarno, dužnik postaje vlasnik nekretnine, ali budući da je stečen na štetu posuđenih sredstava, postaje i zalog. Zajmoprimac može primljeni novac potrošiti samo na kupnju nekretnine, koja nakon toga prelazi kao osiguranje kreditnoj instituciji. Gotovinska upotreba kreditnog novca nije osigurana.
Razlozi za registraciju
Sljedeće vrste nekretnina su utvrđene na zakonodavnoj razini, koje se mogu kupiti kao dio hipoteke: stan na sekundarnom tržištu ili novogradnja, soba, zemljište, kuća (vikendica, vila), garaža, zadruga i proizvodna soba. Ako je jedan od njih stečen korištenjem dijela sredstava banke, tada hipoteka nastaje na temelju zakona. Ovo uključuje slučaj kada se nekretnine kupuju u ratama.
Može se osigurati i prilikom sastavljanja anuitetnog ugovora ili za izgradnju kuće. Prilikom gradnje građevine ili zgrade na zemljišnoj parceli koju opterećuje kreditna institucija hipoteka će se također odnositi i na ove objekte. Izuzetak mogu biti pravila propisana hipotekarnim ugovorom.
Obveze i prava zajmoprimca
Nakon što se hipoteka formalno formalizira, hipoteka se mora zadržati u onom obliku u kojem je prvotno prenesena.Odgovornost zajmoprimca odnosi se na slučajeve oštećenja ili gubitka integriteta imovine. Ako se dogodila jedna od ovih točaka, potrebno je o tome obavijestiti zajmodavca.
U slučaju da je seoska kuća predmet hipoteke, zajmoprimac ima pravo izgraditi područje oko sebe s bilo kojim zgradama koje nisu u suprotnosti sa zakonom. Da bi to učinio, ne treba dobiti odobrenje ili suglasnost banke.
Ako parametri hipotekarnog kredita predviđaju mogućnost prenosa hipoteke na treću osobu, ona postaje hipotekar i odgovorna je za ispunjavanje uvjeta hipotekarnog ugovora. To može uključivati i obveze koje je prethodno vlasnik prekršio.
Registracija prava
Nakon što ste odlučili što je hipoteka na temelju zakona, morate shvatiti kako se odvija postupak upisa. Svaki slučaj koji je povezan s promjenom vlasništva podliježe državnoj registraciji u Jedinstvenom državnom registru prava. Prije nego što sklopite ugovor, morate odlučiti da li objekt opterećuju treće strane. Informacije možete provjeriti putem internetskih usluga Jedinstvenog državnog registra poduzeća ili Međunarodnog financijskog centra, tako što ćete se obratiti Federalnoj službi za registraciju.
Za nastavak postupka registracije morate poduzeti sljedeće korake:
- Dobijte odobrenje za kredit u banci, sastavite ugovor o prodaji.
- Ove dokumente dostavite državnom tijelu, kao i hipoteku za upis.
Registracija se vrši u roku od 5 radnih dana. Ako govorimo o nekretninama poput zemlje, nestambenih prostora, gradnje, izgradnje, tada ruski zakon predviđa razdoblje od 15 radnih dana.
dokumentiranje
Službena potvrda da je imovina opterećena je hipoteka. U pravilu, nakon upisa hipoteke po sili zakona, izvršava ga zaposlenik banke. Međutim, postoje i slučajevi kada javni bilježnik crpi hipoteku.
Budući da je imovina opterećena, ona se ne može realizirati bez odobrenja banke. U potvrdi o registraciji prava u odjeljku "Opterećenje" mora se voditi računa da je predmet stečen o trošku kreditnih sredstava. Čim se sav dug otplati i obaveze prema banci budu u potpunosti ispunjene, matičar će na potvrdu o vlasništvu staviti žig za otkaz. Državna carina za ovaj postupak ne naplaćuje se, zakonom je predviđeno trodnevno razdoblje za provedbu ovog postupka.
Bez pismenog pristanka nositelja zaloga nemoguće je oduzeti ili otuđiti nepokretnu imovinu koja je uzeta na hipoteci.
Mogu li na osnovu sporazuma zamijeniti hipotekom
Da bismo shvatili što je - hipoteka na osnovu zakona, potrebno je razlikovati njezin drugi oblik - hipoteke temeljem ugovora. Moguće je tijekom izvršenja transakcije s predmetom nekretnine koji je već u vlasništvu budućeg zajmoprimca, a koji on prenosi kao osiguranje. Moguće je i da zajmoprimac dobije zajam, osnuje pravo vlasništva i tek nakon toga imovinu prenese kao zalog banci. Bez hipoteke, ugovor je također moguć na osnovu sporazuma, u kojem slučaju neće nastupiti opterećenje.
Ovaj smjer ima određene rizike, jer postoji mogućnost vraćanja izdatih sredstava. Nemoguće je sami odrediti vrstu hipoteke. To slijedi na temelju predmeta hipoteke i načina raspolaganja dobivenim novčanim sredstvima.
Ukratko o razlikama između dva oblika hipoteke
Da sumiramo razlike, izgledat će ovako:
- Postupak upisa: hipoteka na temelju ugovora podliježe upisu odvojeno, a dokumenti se moraju podnijeti u Jedinstveni državni registar, zajedno s hipotekarom i hipotekarima.Prilikom upisa hipotekarnog ugovora, na osnovu zakona, postupak upisa odvija se istodobno s upisom prava u Jedinstveni državni registar od strane novog vlasnika. Založnik i založnik mogu odvojeno podnijeti dokumente državnom tijelu.
- Prema zakonu, dobivanje hipoteke podrazumijeva ciljano korištenje sredstava, pri čemu stečena imovina automatski postaje zalog. Prema ugovornoj hipoteci ne može biti nijednog osiguranja, ali vlasnikova nekretnina može djelovati kao teret.
- Postupak upisa hipoteke na osnovu zakona ne predviđa potrebu plaćanja državne pristojbe, što se ne može reći ugovorom.
Promjena vlasnika ili prestanak hipoteke
U slučaju da se hipoteka na imovinu upiše na osnovu zakona, ali dužnik ne ispunjava svoje obveze, hipoteka se može prenijeti na vjerovnika na prodaju. Čim se ispune obveze iz ugovora o hipotekarnom zajmu, dug se otplaćuje, on (hipoteka) prestaje važiti. O uklanjanju hipoteke možete sa sigurnošću razgovarati temeljem zakona.
Na zakonodavnoj razini, hipotekarni vlasnik se može promijeniti, na primjer, prilikom njegove prodaje ili refinanciranja hipotekarnog kredita. Ako vlasnik certifikata ne mora imati kreditne znakove u polju "Opterećenja", morat će izdati novu potvrdu. Da bi ga primio, vlasnik plaća državnu naknadu od 200 rubalja.
Trajanje razmatranja i potrebni dokumenti za uklanjanje tereta
Maksimalno razdoblje tijekom kojeg se vrši državna registracija uklanjanja opterećenja je tri dana. Za provođenje postupka morate dostaviti sljedeće dokumente:
- Zahtjev od hipotekarne kuće sa dokumentima koji potvrđuju potpuno ispunjavanje obveza iz hipoteke.
- Prijava hipoteke obično se izvršava u ime banke.
- Ako je prestanak obveza pod hipotekom izvršen na temelju sudske odluke, to se također mora osigurati.
Zahtjev mogu zajednički podnijeti vlasnik imovine i banka. U većini slučajeva, nakon potpunog izvršavanja obveza, klijent (bivši dužnik) sam se obraća državnom tijelu. Važno je napomenuti da hipoteku može dobiti potpisivanjem potvrde o prihvatu u poslovnici banke u kojoj je izdat hipotekarni kredit. Trebat će vam i potvrda o nepostojanju duga s datumom zaključenja hipotekarnog ugovora.
Ako je banka velika, tada može samostalno ukloniti teret, nakon što je dužnik ispunio obveze iz hipoteke.
