Kako prodati udio u stanu? Pravni savjet: kako prodati udio u privatiziranom stanu

u osnovi zajedničko vlasništvo rasprostranjena u megacitetima. Nakon privatizacije komunalnog stana i njegove „podjele“, dvije do sedam osoba mogu postati vlasnici takve nekretnine.

Uz to mogu biti potpuno stranci, rodbina (djeca i roditelji) ili osobe koje su se izgubile obiteljski odnos (bivši suprug i supruga). Prije ili kasnije, jedan od suvlasnika stanovanja poželjet će "dio" i prodati svoj udio. A tada počinju nastajati brojne poteškoće. Kako prodati udio u stanu po povoljnim uvjetima? Pogledajmo detaljno.

Dodjela udjela

Da biste prodali svoj udjel, trebate obaviti brojne postupke. Bez pristanka ostalih suvlasnika, neće uspjeti registrirati nove goste ili čak izvršiti popravke. A prodati ili unajmiti dio kuće također će biti prilično teško.

U međuvremenu je još uvijek moguće prodati udio u privatiziranom stanu. Istina, za to ćete morati proći kroz tako problematičan postupak kao što je dodjela udjela. To znači da nakon privatizacije svaki od suvlasnika ima obvezujući određeni udio.

Može se izraziti frakcijski. Na primjer, dvosobni stan ima dva vlasnika, udio svakog od njih je ½. Ako govorimo o udjelu u naturi, ispada da svaka osoba posjeduje jednu od soba, te će zajedno posjedovati zajedničke prostore (kuhinja, hodnik, ostava). Štoviše, nakon dodjele dionica imat će i pravo korištenja gore navedenih prostorija. U ovom slučaju udio svakog od njih postaje osobni, a susjedi će ostati suvlasnici.

Zajedničko vlasništvo se također može podijeliti. To je obično složen i dugotrajan postupak, nakon čega zajedničko vlasništvo će se otkazati, a samo će jedna osoba postati punopravni vlasnik.

Postupak odobrenja

Dodjela udjela vrši se kod javnog bilježnika, usmeni sporazumi, naravno, neće imati pravnu snagu. Istovremeno, ako suvlasnici ne dođu do zajedničke odluke, tada se ovo pitanje mora riješiti samo putem suda. Tužbu u pravilu podnosi vlasnik koji želi provesti postupak dodjele dionica. Tužba se može nastaviti i do šest mjeseci ili duže (posebno ako ostali sudionici ne prisustvuju sastancima).

Prodaja dijela stana

Nakon dodjele udjela, vlasnik ga ima pravo prodati. Ali prije nego što to učinite, morate ponuditi unovčiti svoj dio drugim vlasnicima. Prema zakonu, prije prodaje udjela u stanu, ostali vlasnici svakako trebaju poslati pismenu obavijest s ponudom da izvrše kupnju.

Ovaj dokument pokazuje troškove i tehničke karakteristike kuće. Suvlasnici mogu donijeti odluku o kupovini vašeg udjela u roku od mjesec dana nakon što pročitaju pismo. Odnosno, tijekom tog razdoblja moraju ili prihvatiti vašu ponudu ili odbiti kupnju.

Kako bi se izbjegli nesporazumi, takvi se prijedlozi moraju poslati preporučenom poštom. Ako doista, primjerice, u budućnosti vlasnici na sudu izjavljuju da nisu primili nikakvu obavijest, tada možete pružiti dokaze.

Važne nijanse

Mnogi se neupućeni građani često pitaju: "Je li moguće prodati udio stana ako su susjedi protiv?" Iz nekog razloga, mnogi vjeruju da se drugi vlasnici mogu stvarno miješati u postupak prodaje svog dijela kuće.U stvari, to nije tako, sve što morate učiniti s drugim suvlasnicima je da ih obavijestite o namjeri prodaje stana. Ako ne pristanu na kupnju, to im ne daje pravo zabraniti prodaju dionica drugim osobama.

Nakon što je prošlo 30 dana od poznavanja susjeda, imate svoj dio prenijeti bilo kome. Ali zapamtite: cijena mora strogo odgovarati onoj koju ste naveli u obavijesnom pismu suvlasnicima (ni manje ni više). Ako odlučite prodati udio u privatiziranom stanu po drugačijoj cijeni, tada će bilo koji od susjeda moći takvu transakciju osporiti na sudu tijekom tri mjeseca.

Poklon umjesto ugovora o prodaji

Neki prodavači u ovom slučaju odluče ići na trik. Kako ne bi proveli postupak prijavljivanja susjeda, oni jednostavno sastavljaju poklon bon. Kod ove vrste transakcija uopće nije potrebno obavijestiti susjede, a sama registracija bit će jeftinija i brža.

Ali tu postoje zamke: ako svoj udio donirate osobi koja nije rodbina vas, tada suvlasnici mogu osporiti takav sporazum. A čak i ako susjedi ne uspiju utvrditi da je umjesto donacije došlo do transakcije prodaje i kupnje, u činjenici da izostanak obiteljskih veza u načelu nije tako teško dokazati. Prije nego što prodate udio u stanu, važno je dogovoriti se s kupcem o svim važnim točkama. Posebno razgovarajte o postupku plaćanja, primjerice, možete prodati s odgodom plaćanja ili u ratama.

Kako prodati stan s manjim udjelom?

Ako je maloljetnik prijavljen u stanu, sve ovisi o tome je li on stanodavac ili ne. Ako se udio koji pripada njemu stavi na prodaju, da bi ga mogli ostvariti, treba dobiti dozvolu organa starateljstva i starateljstva. U svim ostalim slučajevima odvijaju se iste pripreme za prodaju. Međutim, prijedlog kupnje ne šalje se djetetu, već njegovim roditeljima ili skrbnicima.

Naravno, i drugi će vlasnici morati poslati obavijest. Ako su odnosi između susjeda normalni, tada možete jednostavno raspraviti ovo pitanje s njima, a zatim sastaviti javnobilježničko odbijanje svakog suvlasnika u kupnji. Ako su vlasnici odbili kupiti vaš ulog, ali vi ste promijenili cijenu, morat će vas ponovno pismeno obavijestiti i čekati odgovor u roku od mjesec dana.

Raspored dionica djeteta

Ako želite prodati dječiji udio u stanu, roditelji moraju dobiti dozvolu od prodaje od organa starateljstva. Štoviše, takva struktura mora osigurati dokumente u kojima se navodi da se životni uvjeti djeteta neće pogoršavati i da neće ostati bez smještaja.

Odnosno, morat ćete predati dokumente za stan koji ćete kupiti zauzvrat, ili za udio u kući (veličina ne smije biti manja nego što je dijete imalo prije). Umjesto papira za novi stan u kojem će dijete živjeti, može zahtijevati otvoreni bankovni račun na ime maloljetnog građanina ili druge dokaze. U svakom drugom pogledu, da biste prodali dječiji udio, morat ćete izvršiti sve iste radnje koje su već opisane.

Ostale mogućnosti prodaje dionica

Vrijedi napomenuti da možete upravljati svojim udjelom, čak i ako se radi o neizoliranoj prostoriji. To jest, teoretski, osoba ima pravo prodati udio u jednosobnom stanu. Zakon ne zabranjuje takve transakcije. Međutim, u praksi je takva operacija prilično teška.

I cijena takvih četvornih metara bit će čisto simbolična, jer teško da će itko htjeti dijeliti jedan dnevni boravak, u kojem živi još jedna potpuno izvanzemaljska osoba. U tom je slučaju bolje pregovarati s drugim suvlasnikom o prodaji cjelokupne imovine ili mu ponuditi da kupi vaš udio. Ako susjed ne pristane na takve mogućnosti, tada će biti potrebno riješiti taj problem samo putem suda.

Puno je lakše prodati 1/2 dijela stana ako u stanu postoje 2 ili više izoliranih dnevnih soba.Naravno, u ovom slučaju cijena nekretnina će prije biti niža, ali ako je potrebno, mogu se pronaći kupci za ovu opciju.

zamke

Realtors napominju da se u procesu prodaje dionica može susresti s mnogim poteškoćama. Prije svega, to se može dogoditi zbog činjenice da neki suvlasnici zbunjuju pojam "preferencijalne kupnje" s "dozvolom za prodaju". Na primjer, mogu izbjeći primanje pisma obavijesti o prodaji udjela, a bez pismenog odbijanja registracije transakcije nije moguća. Nažalost, Građanski zakonik ne kaže ništa o tome što učiniti ako susjedi ne idu na sastanak.

Također je primjetno da je po zakonu nemoguće obvezati prodaju udjela u stanu drugih suvlasnika. Kršenje privatnog vlasništva drugih je kazneno djelo. Stoga je samo ljubazno dogovoriti vaš otkup dionica drugih vlasnika.

Postoje i situacije kada će nekoliko suvlasnika odmah htjeti otkupiti predloženi udio. Ako se to dogodi, prodavač može sam odabrati koji će od njih prenijeti svoj udio.

Procjena troškova

Ako, unatoč svim poteškoćama, ipak odlučite prodati udio u privatiziranom stanu, tada biste trebali početi procjenjivati ​​njegovu vrijednost. Na cijenu će utjecati sljedeći čimbenici:

· Broj soba u domu;

· Lokacija kuće;

· Površina stana;

· Tržišni segment itd.

Naravno, vlasnik ima pravo odrediti cijenu sobe (sobe), no praksa pokazuje da će njegov trošak biti 30-40% niži od tržišne cijene. Ako odlučite prodati dio udjela u stanu, tada se pripremite za činjenicu da će to učiniti još težim.

Kontra za kupca

Podcjenjivanje je legitimna "kompenzacija" za moguće sukobe sa susjedima. Zapravo, vrlo često drugi suvlasnici nisu baš zadovoljni s novim stanarima. Postoje situacije kada susjedi obično postavljaju nove brave na ulazna vrata.

U tom će slučaju osoba morati ići na sud s tužbom radi pružanja pristupa korištenju stana. Na sudu će, naravno, zauzeti stranu žrtve, a novi vlasnik će se s izvršiteljem moći vratiti u svoju kuću. Međutim, ako suvlasnici počnu stalno "zablude", tada će živjeti u takvom okruženju biti vrlo teško. Tako da će u tom pogledu cijena udjela u stanu uvijek biti za trećinu jeftinija od njegove tržišne vrijednosti.

nalazi

Pa kako prodati udio u stanu? U načelu, ako se poštuju svi zahtjevi civilnog prava, tada se ne bi trebale pojaviti posebne poteškoće. Najvažnije je ne zaboraviti ponuditi otkup svog udjela drugim suvlasnicima. Ako to odbiju, tada suvlasnici moraju o tome izdati javnobilježnički zahtjev. Ako udio koji je stavljen na prodaju pripada djetetu, morat ćete dobiti i dozvolu od organa starateljstva. Također imate pravo prodati dio svog udjela.

I posljednje: sobu možete prodati samo ako je privatizirana, a vlasnici posjeduju stanovanje na temelju zajedničkog vlasništva.