Prodaja udjela u stanu: dokumenti, pravni savjeti

Promjena vlasništva nad nekretninama uvijek postavlja mnogo pitanja kod građana. A što možemo reći o situaciji kada postoji prodaja udjela u stanu! Ljudima je puno nerazumljivog. U našem ćemo članku htjeti razumjeti kako pravilno sastaviti dokumente, što je to zajedničko vlasništvo općenito i kako se nositi s plaćanjem poreza.

Što je zajedničko vlasništvo?

Prvo shvatimo zašto nastaje situacija. zajedničko vlasništvo. Zapravo, može postojati mnogo razloga:

1. Stanovanje je privatizirano za apsolutno sve registrirane članove obitelji u vrijeme papirologije.
2. Stan, koji je u zajedničkom vlasništvu, dijeli se nakon razvoda supružnika.
3. Nekretnine nasljeđuje nekoliko potomaka.

Treba napomenuti da je običan stan, koji je u zajedničkom vlasništvu, fizički nemoguće dijeliti. Da biste to učinili, kako kažu, "u naturi", potrebno je da ovo kućište ima zasebne ulaze i spojeve za sve komunikacije. Nemoguće je provesti u praksi. Tako se ponekad mogu podijeliti samo privatne kuće. U svim ostalim slučajevima dobivaju se idealne dionice.

Koliki je idealan udio?

Prije svega, morate shvatiti da idealan udio nije vaš dio stanovanja, već samo udio u pravu na njega. U stvari, pravo samog vlasništva podliježe podjeli, a ne stan. Kako kažu, osjetiti ovaj dio u stvarnosti nije moguće. Jedan od nekoliko vlasnika ne može se smatrati vlasnikom stanovanja, jer posjeduje samo udio, a to je, zapravo, samo oblik zakona, ali ne i sam stan.

Ispada da svaki od vlasnika ima mogućnost korištenja stambenog prostora, ali istodobno ne bi trebao kršiti prava drugih. Naravno, u praksi to nije nimalo lako implementirati. Dolazi do činjenice da je uspostavljen režim korištenja dnevnog boravka, kupaonice, wc-a ili kuhinje, prostorije su podijeljene između stanovnika.

Međutim, ako je jedan od suvlasnika suda dodijelio sobu na korištenje s površinom od petnaest metara, a drugi, na primjer, dvanaest, tada će platiti komunalne račune u skladu s onim udjelima koji posjeduju. Ako svaki od njih ima polovicu, tada će dobiti račune za polovicu stana, a ne za zauzetu zonu.

Prodaja udjela u stanu je najteža. To otvara mnoštvo pitanja i problema. Dakle, potrebno je to razumjeti detaljnije.

Prodaja vlasništva udjela u stanu

Ova situacija sigurno nije baš dobra. Objasnimo zašto. Činjenica je da vlasnik (ili bolje rečeno jedan od njih) može prodati ne samo kućište, već pravo posjedovanja ih. Slažete se da će to sigurno utjecati i na cijenu i na trajanje postupka. Vjerojatno nema mnogo ljudi koji žele kupiti nekretninu pored stranih osoba u susjedstvu. Iako osoba, ustvari, ima pravo prodati udio u stanu, to nije tako jednostavno realizirati.

Ali to nije jedina poteškoća u takvim situacijama. Činjenica je da vlasnici dionica imaju pravo prvenstva na kupnju ovog stana. Kako to djeluje? Prije svega, morate ponuditi kupnju nekretnine drugom suvlasniku. Ako se on slaže, tada se udio stana prodaje rođaku (u pravilu su daljnji i bliski rođaci suvlasnici), a ako on odbije i ne dobije realizirani dio u roku od mjesec dana, onda ga se može prodati potpuno neznancima. Postoji jedno ali. I prilično znatna.Ugovor o prodaji stambenog udjela mora imati iste uvjete i za vlasnika dijela i za stranca (cijena mora biti ista). To će pomoći eliminirati mogućnost prijevare.

Ako se ovaj uvjet prekrši, suvlasnici mogu podnijeti tužbu sudu zbog prijenosa prava prodaje na sebe. Takva se izjava može dati u roku od tri mjeseca, počevši od trenutka kada je postalo poznato o kršenju preventivnih prava. Prodaja udjela u stanu drugom vlasniku popraćena je mnogim problemima i nijansama koje su najbolje znati unaprijed. Kako biste izbjegli nepotrebne promašaje u budućnosti.

Registracija preliminarnih prava

Koristeći savjet pravnika koji su upoznati s takvim situacijama, morate ispravno sastaviti sve dokumente kako ne bi došlo do neugodnih incidenata. Na primjer, da bi se poštivalo prednostno pravo, bolje je sastaviti prijedlog za stjecanje udjela u pisanom obliku putem pošte s obavijestnim pismom ili registriranom. Možete i osobno predati, ali istovremeno od njih tražiti da potpišu kopije u kojima su naznačeni vrijeme i datum primitka. Trebalo bi postojati potvrda o primanju vrijednosnih papira. Tako ste sigurni od mogućih nepoštenih radnji drugih vlasnika. Uostalom, oni mogu zanemariti vašu ponudu i kasnije izjaviti da ih niste obavijestili.

Usput, na sličan način ostvaruje se prednostno pravo tijekom razmjene.

Kako se mogu zaobići prava prvenstva?

Ako imate udio imovine u stanu, prodaja, kao što znate, neće biti laka, jer nije uvijek moguće na dobar način pregovarati sa suvlasnicima. Što učiniti u ovom slučaju? Uostalom, ne postoji drugi način nego da se riješimo takve nekretnine. Ovdje će vam pomoći odvjetnici. Možda će vam biti ponuđeno da varate i zaobiđete pravo prvenstva. Ova opcija nije sasvim dobra i uključuje određeni rizik. Činjenica je da kupac možda nije u potpunosti iskren, što znači da vi, zaobilazeći preferencijalno pravo zamišljenim sporazumom, novac ne možete dobiti sporazumno.

Je li moguće darovni ugovor?

Naravno, prodaja udjela u stanu moguća je donacijom. I u ovom slučaju, pravo prvenstva ne djeluje. Napokon, ništa ne možete zabraniti. Ali ovdje postoje neke nijanse i rizici.

Činjenica davanja kupcu može biti nevaljana kao prikriveni kupoprodajni ugovor. No vlasnik može zahtijevati da mu se prenesu prava na transakciju. Dakle, kupac će izgubiti akviziciju.

Prodavač može patiti na drugi način. Ako kupac iskreno ne plati, onda neće moći zakonski povratiti novac od njega.

Precijenjena u ugovoru

Kako bi prisilili suvlasnike da ne otkupe prodani dio imovine, možete im ponuditi ugovor o kupoprodaji udjela stana po vrlo visokoj cijeni. Nakon što je odbio ili ga nije primio, prodavatelj može izdati potvrdu za isti iznos koji je naveden u ugovoru, ali dogovoriti se s kupcem da će platiti niži iznos (stvarni).

Kakve zamke mogu biti kod takvog razvoja situacije? Kao rezultat toga, porez na transakciju bit će precijenjen, jer će deklaracija odražavati iznos naveden na računu.

Općenito, ne postoje idealne mogućnosti. U svakom slučaju trebate samo povezati iznos poreza i cijene dionica, kao i saznati uvjete za nastanak obveza plaćanja poreza na dohodak (postoje slučajevi kada prodaja nekretnina nije oporezovana).

Sastavljanje ugovora o zajmu

Možete sastaviti ugovor o zajmu, koji će iznositi iznos jednak cijeni otkupljenog udjela stanovanja. Istodobno se sklapa ugovor prema kojem je zajam osiguran pravom dijeljenja imovine. To je takav kolateralni ugovor koji se naziva hipotekom. Ovo nije zajam, kako mnogi vjeruju. Hipoteka mora proći državnu registraciju. Državna carina bit će tisuću rubalja.

Nadalje, zajmoprimac namjerno propušta uvjete povrata. Zauzvrat, kupac dijela stana koji u ovom slučaju djeluje kao zajmodavac prisiljava na dio imovine. Da se ne biste uključili u parnice, potpišite ugovor o zakupu u kojem se obje strane slažu da umjesto vraćanja iznosa zajma prebacuje se pravo na udio imovine.

Ali u ovom slučaju nije sve tako jednostavno. Svejedno, postoji rizik da će ugovor biti otkazan na inicijativu preostalih vlasnika kuća ako odu na sud. Ako je zahtjev zadovoljen, kupac će morati vratiti udio, a prodavač će novac još uvijek dugovati temeljem fiktivnog ugovora o zajmu, jer će naknada biti nevažeća.

Koje su transakcije dionicama nezakonite?

Prodaja udjela u stanu nije moguća u slučaju dodjele (cesije). Takve su transakcije zabranjene.

Dodjela se može koristiti za otuđenje dionica jednog osnivača LLC preduzeća, ali nije moguće prodati udio u stanu na ovaj način.

Djeluje li preventivno pravo uvijek?

Postoji jedan slučaj kada se udio u stanu može prodati bez povlaštenih prava. Ovo je javna prodaja. Samo vjerovnici to čine s udjelom u nekretninama, ako nema drugih načina i sredstva dužnika nisu dovoljna za pokriće dugova.

Ali ne može se svaka dionica povratiti kao dug (uostalom, ne možete uzeti jedino kućište). Postoje samo dvije mogućnosti kada mogu dobiti udio:

1. Udio u zakonu postao je jamstvo hipoteke (u ovom slučaju se zahtijeva samo jedino kućište).
2. Ako dužnik ne živi u stanu u kojem ima udio i prijavljen je na drugoj adresi, ili je također vlasnik drugog stana.

Prodaja cijelog stana u zajedničkom vlasništvu

Ako je stan mali, plus postoji nekoliko suvlasnika koji nemaju želju živjeti zajedno na istom teritoriju, onda je najbolje rješenje u ovoj situaciji prodati cijeli stan. Bilo koji odvjetnik ponudit će vam takvo rješenje problema.

Ako se sve stranke slože, onda neće nastati poteškoće. Iako vam je još uvijek potrebna pravna podrška kako biste pravilno izvršili transakciju. Moguće je nekoliko opcija:

1. Sklopite ugovor o prodaji, ali svi vlasnici dionica nastupit će kao prodavač.
2. Izdajte onoliko sporazuma kao vlasnici. Kao rezultat toga, kupac ima toliko ugovora o kupoprodaji dionica da postaje jedini vlasnik stana.

Prva opcija je poželjnija kada suvlasnici žive u blizini. Zanimljivije je u smislu plaćanja državne pristojbe za registraciju prava vlasništva.

Iako, ako imate zakonsku podršku, oni će vam u svakom slučaju ponuditi isplativije mogućnosti.

Druga opcija može biti zgodna u slučajevima kada suvlasnici kategorički ne žele i ne mogu međusobno komunicirati, ili žive daleko, ili ne žele pružiti punomoć za potpisivanje ugovora jedni drugima. Možda postoji mnogo nijansi. Ispravna odluka pomoći će vam da stvorite odvjetnika.

Međutim, u drugom slučaju kupac će morati potrošiti novac na plaćanje državne pristojbe za svaku dionicu od tisuću rubalja.

Kako riješiti situaciju ako se jedna od strana protivi prodaji?

Ova se situacija događa najčešće. To je zbog činjenice da nekoliko vlasnika ima namjeru prodati stan koji im je potpuno nepotreban. I onda podijelite novac. I neki su sudionici, na primjer, protiv neke odluke iz nekog razloga. Ne zaboravite da mnogo toga ovisi o veličini dionica.

Ako protivnik prodaje ima mali dio, onda ga možete prisilno kupiti od njega. To se radi na sudu. Podnosi se tužba. Argumentirajući svoja potraživanja s malim udjelom suvlasnika, možete podnijeti zahtjev za prisilu da svoj udio prenese drugim suvlasnicima, naravno, za novčanu naknadu.

Naravno, ako osoba živi na ovom životnom prostoru, onda ga nitko nema pravo prisiljavati na prodaju svog dijela, jer je osnova samo mala veličina njegovog dijela.

Kolika je veličina poreza?

Sredstva dobivena od prodaje imovine ili kamata određuju se kao prihod. Dakle, oporezuje se porezom na dohodak. Njegova veličina je trinaest posto iznosa ugovora.

Ali postoje iznimke kada ne morate plaćati porez. Na primjer, u slučaju kada je udio u vlasništvu osobe više od tri godine. Referentni datum je trenutak državne registracije od strane građanina vlasničkih prava na svoj udio.

U ostalim slučajevima, kada porez na dohodak još treba plaćati, država osigurava odbitak poreza. To je iznos za koji treba smanjiti cijenu stana ili njegov udio prilikom izračuna iznosa poreza.

Ali porezni odbitak za prodaju prava na udio ima svoje nijanse.

Porezni odbitak

Utvrđuje se maksimalni iznos odbitka od milijun rubalja za jednu prodaju. Stan može postati takav objekt ako se prodaje kao cjelina. Ili može biti udio, ako se ugovor sastavi za svaki dio zasebno.

Ispada da se kod prodaje cijelog stana maksimalni odbitak izračunava proporcionalno udjelima vlasnika. Ali ako se svaki dio prodaje zasebno, tada svaki vlasnik ima pravo na odbitak u iznosu od milijun rubalja.

Ako ste prodali udio u stanu u čijem ste vlasništvu manje od tri godine, tada trebate ispuniti i podnijeti deklaraciju, u kojoj će se navesti iznos primanja od transakcije. Tamo ćete naći i stupac za odbitak poreza. Porez ćete platiti niže iznosa koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru.

Prema tome, ako je prihod koji građanin primi milijun rubalja, tada porezne obveze neće nastati, jer će se poreznim odbitkom isplatiti taj iznos. Osoba će samo podnijeti deklaraciju, u kojoj će sve detaljno navesti.

Dokumenti za prodaju udjela u stanu:

1. Putovnica prodavača ili svih suvlasnika nekretnine.
2. Ako je jedan od vlasnika maloljetnika, trebat će mu rodni list i dopuštenje skrbničkog odbora (daje se nakon što napišete izjavu organima starateljstva s podacima o stanu koji želite kupiti umjesto starog). Još je potreban pristanak djetetovih roditelja. Ali ako se razvedu, bit će potrebne notarske službe za ovjeru dokumenata.
3. Potvrda o vlasništvu stanovanja, dokumenti o privatizaciji, kupoprodajni ugovor (ako je stan kupljen).
4. Potvrda iz Jedinstvenog državnog registra.
5. Tehnička putovnica iz BTI-a. Katastarska putovnica za nekretnine.
6. Potvrda o otuđenju od BTI-a koja vrijedi samo mjesec dana.
7. Dokument o sastavu obitelji iz upravljačke organizacije.
8. Pismeni pristanak svih sudionika na transakciju. I ovdje će biti potrebne notarske službe za ovjeru dokumenata.

Treba imati na umu da će transakcija, a samim tim i sam ugovor, biti nevažeći dok ih država ne registrira. Samo ovjera dokumenata daje im pravnu snagu. I samo u ovom slučaju transakcija je zakonita i ispravno izvršena.

Umjesto govora

Kao što vidite, prodaja prava na dijeljenje stana prepun je znanja o ogromnom broju nijansi. Nadamo se da nakon čitanja članka nećete imati pitanja u vezi s ovom temom.