Danas je tržište nekretnina visoko cijenjene prigradska područja za stanovanje. U tom pogledu od posebnog je značaja prijenos poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju u svrhu daljnjeg razvitka.
Zašto programeri su zainteresirani za poljoprivredno zemljište
Ruski državljani žele (barem oni koji si to mogu priuštiti) posjedovati seoske kuće sagrađene na vlastitim zemljišnim parcelama, tako da se vikendom i za vrijeme odmora tamo mogu opustiti od zagađenog zraka, buke i velike gužve velikih gradova, a mnogi se ne usprotivi živi ih.
Poput gljiva nakon kiše u posljednjem desetljeću, elitna vikendica sagrađena na bivšim poljoprivrednim zemljištima rastu oko velikih industrijskih središta, a programeri su prije toga morali prenijeti poljoprivredno zemljište u drugu kategoriju. U pravilu, to je teritorij naselja, koji omogućuje razvoj stanova.
Iz njihove točke gledišta, to je sasvim logično. A na kojem se zemljištu još gradi? Uostalom, udio zemljišta naselja u ukupnom zemljišnom fondu Rusije iznosi samo oko 1%, a mogućnosti da ih se koristi za izgradnju gotovo su iscrpljene. Dakle, programeri usredotočuju pogled na ogromna ruska polja, odgrizajući s njih nove komade, pokrećući prijenos poljoprivrednih zemljišta u drugu kategoriju.
Što prijeti Rusiji razvojem poljoprivrednog zemljišta
Čini se da u Rusiji ima dosta takvih nalazišta - preko 400 milijuna hektara. Međutim, tijekom cijelog postsovjetskog razdoblja postojala je stalna tendencija prema smanjenju njihovog područja. Samo u 2012. godini, površina glavnog resursa od sastava ovih zemalja, naime, poljoprivredno zemljište, smanjila se za 315,7 tisuća hektara, a njihova površina u Rusiji iznosi samo 195 milijuna hektara. A glavni razlog njegovog smanjenja upravo je prenošenje poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju. Godina 2014. mogla bi prekinuti tu praksu, kada su poslanici Državne dume iz A Just Russia predali odgovarajući prijedlog zakona na razmatranje. Za sada nije usvojeno, ali pojedine regije već poduzimaju mjere samostalno.
Dakle, u tekućoj godini uvedena je zabrana prijenosa poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju u moskovskoj regiji radi korištenja za višekatnicu. Regionalne vlasti se nadaju da će ova mjera stvoriti dodatne poticaje za vlasnike da koriste svoje zemljište prema njegovoj namjeni.
Poljoprivredno zemljište (prema Zakonu o zemljiškim propisima)
Prema Zakonu o radu RF-a, takve se parcele uvijek nalaze izvan naselja i pružaju, a također su namijenjene uzgoju.
Kao što je već spomenuto, nešto manje od polovice površine cijelog poljoprivrednog zemljišta zauzima poljoprivredno zemljište - ovo je obradivo zemljište, livade za sijeno, pašnjaci, voćnjaci, povrtnjaci, vinogradi itd. To uključuje lovačka gospodarstva.
Druga polovica ukupne površine svih poljoprivrednih nalazišta (ili nešto više od polovine) nalazi se ispod prometnica koje prolaze unutar poljoprivrednih poduzeća, raznih komunalnih poduzeća, šumskih pojaseva, jezerca za melioraciju i uzgoj ribe, kao i raznih gospodarskih objekata.
Očito je da ih polovica poljoprivrednog zemljišta koji nisu zainteresirani za zemljište malo zanima - na kraju krajeva, ta su područja već izgrađena s nečim ili su zauzeta nekim linearnim strukturama. Za stambeni razvoj jedini je mogući način premještanja parcela s poljoprivrednih površina u drugu kategoriju.
Vrste dozvoljene uporabe poljoprivrednog zemljišta
Koje mogućnosti pružaju ruski zakoni za provedbu ovog postupka? LC RF navodi da je pravni režim bilo kojeg zemljišta određen dvama njihovim glavnim karakteristikama:
- koji pripadaju jednoj ili drugoj kategoriji;
- dozvoljena uporaba koja se uspostavlja tijekom zoniranja teritorija.
Ovdje vrebaju prvi snageri. Ako nema sumnje u pripadnost poljoprivrednog zemljišta kategoriji poljoprivrednog zemljišta (kategorija 1 prema Zemljišnom zakoniku RF), ne postoji potpuna jasnoća o njihovoj dozvoljenoj uporabi.
Zapravo do danas, jedina vrsta teritorijalnog istraživanja koje se zapravo provodi u Ruskoj Federaciji je urbanističko planiranje. Za poljoprivredne površine se ne održava, a parcele VRI iz njihovog sastava nisu utvrđene.
Istina, prema mišljenju nekih stručnjaka na području zemljišnog zakonodavstva, popis vrsta njihove uporabe naveden u članku 78. Zakona o radu RF-a može se prihvatiti kao VRI poljoprivrednih parcela. Pored toga, savezni zakon br. 101 "o prometu poljoprivrednog zemljišta" identificira parcele iz njihovog sastava, čiji je pravni režim reguliran isključivo Zakonom o radu RS-a i namijenjen za takve svrhe:
- pod IZHS;
- pod garažama;
- za LPS;
- za vikendice;
- ispod vrtova i kuhinjskih vrtova;
- pod pašnjakom;
- pod raznim zgradama.
Dakle, urbanistički kodeks (GRK RF) omogućuje uvrštavanje u sastav naselja kao poljoprivredno zemljište, kao i vikendice i okućnice. A to samo znači prijenos poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju.
Je li moguće izgraditi poljoprivredno zemljište bez uključivanja u granice naselja?
Kao što znate, svaka općina u Rusiji mora usvojiti vlastita pravila o korištenju i razvoju zemljišta (LAR), koja moraju uključivati urbanističke propise. Oni označavaju popise VRI za zemljišne parcele i projekte kapitalne izgradnje unutar svake teritorijalna zona. Učinak takvih propisa na poljoprivredna zemljišta kao dio poljoprivrednog zemljišta ne primjenjuje se, teritorijalno zoniranje se ne provodi, a VRI parcele s poljoprivrednog zemljišta nisu uspostavljene, što znači da se one ne mogu mijenjati.
Ovo isključuje razvoj poljoprivrednih parcela izvan granica naselja. Dok se ne usvoji zasebno zakonodavstvo o teritorijalnom zoniranju izvan gradova, sela, urbanih naselja itd., Poljoprivredna zemljišta su zaštićena od uklanjanja iz poljoprivrednog prometa razvojem.
Slijedom toga, moguće je uspostaviti VRI poljoprivrednih parcela izvan naselja, predviđajući njihov razvoj samo prijenosom poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju.
U koje je svrhe dopušteno prenošenje poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju
Popis iznimnih slučajeva u kojima je takav prijenos dozvoljen dan je u posebnom saveznom zakonu br. 172 o postupku provođenja ovog postupka.
Prema ovom zakonu, prijenos poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju provodi se u sljedećim slučajevima:
- za vrijeme njihove konzervacije;
- pri stvaranju rezervata, utočišta divljih životinja, odmarališta, prirodnih parkova, uključujući dendrološke, botaničke vrtove itd.
- pri uspostavljanju ili promjeni granica naselja;
- prilikom postavljanja industrijskih objekata na poljoprivredno zemljište čija je katastarska vrijednost manja od prosječne razine u općini;
- ako su poljoprivredne parcele neprikladne za poljoprivrednu proizvodnju uključene u sastav šuma ili ribnjaka, kao i zemljište u rezervatu;
- kada se na njima grade linearni objekti;
- u izvršavanju Ruske Federacije svojih vanjskih obveza, kao i u izgradnji obrambenih objekata na tim zemljama;
- na početku miniranja na tim područjima minerala;
- kada se na njih postavljaju razni predmeti kako bi se zadovoljile potrebe građana (društvene, kulturne itd.).
Zabranjeno je prenošenje poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju poljoprivrednih površina koji su od posebne vrijednosti i produktivnosti. Uključuju eksperimentalna polja poljoprivrednih istraživačkih instituta i sveučilišta, kao i parcele s katastarskom vrijednošću koja znatno premašuju prosječnu razinu u općini. Izuzetak od ovog pravila mogu biti slučajevi opisani u stavcima 3, 6, 7 i 8 gornjeg popisa.
Usput, počevši od veljače prošle godine, upitnog, s gledišta zakonitosti, premještanje poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju (što znači u 2014.) također je ispunjeno znatno povećanom kaznom za zlouporabu takvih parcela. Iznos kazne je u rasponu od 200-500 tisuća rubalja, ovisno o njihovoj katastarskoj vrijednosti.
Kako započinje prijenos zemljišta u drugu kategoriju
Prvi korak je podnošenje odgovarajućeg zahtjeva ovlaštenom tijelu izvršne državne vlasti. Prethodno navedena prijava mora navesti:
- katastarski broj;
- raspoloživa i željena kategorija zemljišta;
- koji je razlog prijenosa;
- oblik zemljišnih prava.
Prijenos poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju provodi državno tijelo sastavnog entiteta Ruske Federacije (osim parcela savezne imovine) ili Vlada Ruske Federacije (u odnosu na savezne zemlje).
Dodatni dokumenti za prijevod
Uz to će vam trebati:
- izvadak iz državnog katastra mjesta ili njegove katastarske putovnice;
- preslike osobnih dokumenata podnositelja zahtjeva;
- izvadak iz Jedinstvenog državnog registra;
- zaključak državnog ekološkog pregleda (ako je potrebno);
- pristanak nositelja autorskih prava, ako to zahtijeva korisnik zemljišta.
Kopije osobnih dokumenata i suglasnost nositelja autorskih prava podnositelj zahtjeva podnosi nadležnom tijelu državne vlasti zajedno s predstavkom. Preostale dokumente nije potrebno dostavljati, jer ih ovlaštena državna agencija može zatražiti samostalno. No, kako biste ubrzali postupak, bolje je voditi računa o njihovoj dostupnosti i prepustiti je sebi.
Uvjeti za razmatranje zahtjeva za prijenos
Vlada Ruske Federacije razmatra je u roku od tri mjeseca, a subjekti Ruske Federacije dužni su dokument razmotriti u roku od dva mjeseca od dana primitka.
Kao rezultat, usvaja se ili akt s pozitivnom odlukom ili akt kojim se odbija takav prijenos.
U svakom slučaju, dokument se podnositelju prijave šalje u roku od dva tjedna od datuma usvajanja.
U aktu se navodi:
- koji je razlog usvojene promjene;
- parametri, opis i katastarski broj parcela;
- izvorni i odredišni kategorije.
Kako se može opravdati donošenje akta o odbijanju prijenosa
Prijenos poljoprivrednog zemljišta u drugu kategoriju nije dopušten ako:
- to je ograničeno ili zabranjeno saveznim zakonom;
- državni ekološki pregled dao je negativno mišljenje tijekom njegove provedbe;
- namjenska namjena zemljišta nije u skladu s odobrenim planovima za daljnju upotrebu teritorija.
Izmjene i dopune katastra državnih nekretnina i Jedinstvenog državnog registra prilikom prijenosa zemljišta u drugu kategoriju
Ovlašteno tijelo državne vlasti, koje je usvojilo akt o prijenosu zemljišta, šalje kopiju (do 5 dana od dana donošenja) na Rosreestr. Potonji vrši izmjene u državnom katastru i Jedinstvenom državnom registru poduzeća u roku od 7 dana i o tome obavještava sve zainteresirane strane. Smatra se da je prijenos zemljišta stupio na snagu danom upisa u državni katastar (zbog promjene u njegovoj kategoriji).
Dokumenti koji potvrđuju prava na zemljište prilikom promjene kategorije zemljišta se ne izdaju.
Prebacivanje u zemlje naselja
Kao što je već spomenuto, poljoprivredna zemljišta mogu se uključiti u naselja s dodijeljenom drugačijom kategorijom - "zemljište naselja". Kad se nađu unutar svojih granica, oni se nalaze u sastavu posebne teritorijalne zone koja je podložna urbanističkim propisima, uključujući uspostavljanje VRI, koji osiguravaju njihov razvoj.Postupak takve uključenosti uz istodobnu uspostavu (ili promjenu) VRI-a može se provesti u skladu s čl. 41 Federalni zakon "O stupanju na snagu Građanskog zakona Ruske Federacije."
