Az orosz törvény számos lehetőséget kínál a polgárok számára a közös tulajdonhoz fűződő jog gyakorlásához - a közös tulajdonhoz, valamint a közös tulajdonhoz. Mi jellemzi mindegyiket? Milyen normaforrások szabályozzák az állampolgárok vonatkozó jogviszonyát? A közös tulajdonban lévő ingatlanok sajátosságai fontosak?
Mi a közös tulajdon?
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 244. cikke szerint a közvagyon olyan ingatlan, amely két vagy több személy tulajdonában van. Tárgya lehet az ingatlan is. Van egy közös megosztott tulajdonjog és ízületi. Az első esetben a tulajdonosok rögzített részvényekre osztják az ingatlant. A második esetben a közös tulajdon tárgya elválaszthatatlan.
Egyes esetekben a közös tulajdon és a közös tulajdon meghatározása a törvény rendelkezései alapján történik. Tehát például a házastársak vagy a paraszti gazdaságban részt vevők vagyonát a törvény együttesen határozza meg. Ezenkívül a tulajdonosok megállapodhatnak egymás között az ingatlan felosztásának módjáról, és ezt a döntést lehetőség szerint a törvény által előírt módon rögzíthetik.
Részvénytulajdon
Vizsgáljuk meg részletesebben egy ilyen kategória, mint közös megosztott tulajdonjogát. Az ilyen típusú ingatlan különösen nemcsak a rögzített részvényekben lévő tulajdonhoz fűződő jogok elosztását jelenti, hanem azt is, hogy arányos bevételt szerezzenek az ingatlanok kereskedelmi felhasználásából.
Ugyanakkor azok a személyek, akik közös tulajdonban vannak az ingatlantulajdonosok, a részesedésük arányában felelnek az eszközök karbantartásáért.
A teljes részesedést részarányban vagy százalékban fejezik ki. A vonatkozó adatok meghatározását illetően az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 245. cikke kimondja, hogy a megfelelő arányt egyenlőnek tekintik, hacsak törvény, szerződés vagy a tulajdonosok közötti kapcsolatok gyakorlata másként nem rendelkezik.
A részvények értékét új tulajdonosok megjelenése, valamint az ingatlanok korszerűsítése miatt módosíthatjuk, amelyek vezető szerepe egy adott tulajdonoshoz tartozik, és ez bizonyítható. Sőt, ha az ingatlan megfelelő javulása így vagy úgy elkülöníthető, akkor az azt nyújtó személy jogszerűen megszerezheti annak tulajdonjogát anélkül, hogy megnövelné a fő eszköz részesedését.
A közös tulajdonjogot az ingatlan tulajdonosai az összes tulajdonos hozzájárulásával gyakorolják. Ha a megfelelő konszenzus típusa nem sikerül, akkor a vitákat bíróságon kell megoldani. Az ügyvédek szerint bizonyos esetekben a bíróság elősegítheti a közös tulajdon átruházásával kapcsolatos viták rendezését.
A közös tulajdon eladása számos tulajdonsággal bír. Tehát például, ha az egyik tulajdonos úgy dönt, hogy eladja részesedését, akkor a többi tulajdonosnak joga van azt megszerezni megelőző sorrendben. Ezek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke rendelkezései. De csak akkor, ha nem a nyilvános licitálás útján történő értékesítésről van szó. Ha az egyik tulajdonos megsérti ezt a szabályt, akkor a többi tulajdonos a bíróságon fellebbezheti az ügylet eredményét.
A fentiekben megjegyeztük, hogy az ingatlantulajdonosok mindegyike, aki részvényekkel rendelkezik, jogosult az eszközök kereskedelmi felhasználásából származó jövedelemre támaszkodni. Vizsgáljuk meg ezt a szempontot részletesebben.
A közös vagyonból származó jövedelem elosztása
A tulajdonos tehát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 248. cikkének rendelkezéseivel összhangban jogosult a közös tulajdonban lévő ingatlanok használatából származó jövedelem arányos elosztására, hacsak a társtulajdonosok másként nem állapodnak meg. Ezenkívül, ha valaki megfelelő típusú jövedelmet kap, akkor szintén adófizetési kötelezettséggel tartozik rá, és viselnie kell az ingatlan fenntartásával és működésének biztosításával kapcsolatos költségeket.
Szekció és kiemelés
Fontolja meg a közös részvénytulajdonos megszűnését tükröző mechanizmusokat. Az orosz gyakorlatban két ilyen van - szakasz és rész.
Ha ez egy szakasz, akkor e mechanizmus alapján a közös tulajdon megszűnik az ingatlan összes tulajdonosával szemben. A közös tulajdontól való elválasztás azt jelenti, hogy csak egy személy hagyja el az ingatlant. A törvény mindkét eljárás végrehajtásának különféle indokaival rendelkezik. Tehát például a közös tulajdonjog megosztása vagy az allokáció az összes tulajdonos kölcsönös megállapodása alapján megtörténhet. Egy másik lehetőség - bírósági határozat alapján. Ezenkívül szétválasztás is lehetséges a hitelezők követelése alapján a behajtás során.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke kimondja, hogy a szekciót vagy a szétválást természetben kell végezni, ha ez lehetséges és nem ellentétes a törvény normáival. Ha azonban a megfelelő eljárást nem lehet végrehajtani, akkor a tulajdonosnak, akinek az ingatlanrészét megosztás vagy kiosztás eredményeként meg kell kapnia, joga van pénzbeli kártérítésre támaszkodni. Egyes esetekben ezt a mechanizmust bírósági határozat alapján hajtják végre. Kompenzáció megszerzése után a személy megszűnik a közös tulajdonjogban való részvételről.
Közös tulajdon
Miután megvizsgálta, mi a közös tulajdon, mérlegelje a közös tulajdon sajátosságait. Megkülönböztető jellemzője, hogy a tulajdonosok az ingatlan közös kezelését végzik, nincsenek részvények. A tulajdonosoknak azonban joguk van megállapodni az ingatlanhasználat különbségeiről. Így vagy úgy, az egyik tulajdonos rendelkezhet az ingatlannal, szándékát más tulajdonosokkal összehangolva. Ugyanakkor bármely tulajdonos tranzakciókat köthet, amelyek tárgya a releváns eszközök átruházása. Ha azonban nem koordinálja tevékenységeit más tulajdonosokkal, akkor a szerződést bíróságon érvényteleníteni lehet.
Szekció és kiemelés
Alapvetően a szétosztásra és a kiosztásra vonatkozó szabályok a közös tulajdon kezelésekor hasonlóak a közös tulajdonhoz való jogot magában foglaló szabályokhoz. Közvetlenül a vonatkozó eljárások elvégzése előtt a tulajdonosoknak közösen kell meghatározniuk az egyes arányt. Ha megállapodással nem sikerül ezt megtenni, az ügyet bírósági úton dönti el.
A házastársak társtulajdonában
A házas polgárok közös tulajdonában megvannak a sajátosságai. Ezt tükrözi az Orosz Föderáció Ptk. 256. cikke. Azt mondja, hogy elismerik a közös vagyont, amelyet a házastársak a házasság nyilvántartásba vétele után szereztek meg, de abban az esetben, ha a házassági szerződésben más feltételek nem szerepelnek. Vagyis a megfelelő típusú szerződés úgy néz ki, mint a közös tulajdonú szerződés, amely tükrözi az ingatlanok, például egy lakás ilyen arányos megosztását.
Az is lehetséges, hogy a megfelelő típusú vagyont a férj vagy feleség személyes vagyonának a házasság ideje alatt bekövetkezett jelentős mértékű növekedése határozza meg. Viszont ha a házastársak polgári házasságban éltek, vagyis megfelelő nyilvántartásba vétel nélkül, akkor vagyonukat általában külön különítik meg.
A mezőgazdasági termelők közös tulajdonában
A gazdaságokban és a gazdaságokban a résztvevők közös tulajdonában van bizonyos sajátosságok.A vonatkozó rendelkezéseket az Orosz Föderáció Ptk. 257. cikke rögzíti. A törvény szerint a gazdálkodók vagyona együttes, kivéve ha a köztük létrejött megállapodások vagy a vonatkozó jogszabályok rendelkezései másként nem rendelkeznek. A paraszt vagy a farm résztvevői jogosultak az ingatlant használni, egymás közötti megállapodással. Ebben az esetben az ügyleteket, amelyek tárgya a mezőgazdasági termelők közös tulajdonát képezik, csak meghatalmazott képviselők vagy gazdaságok vezetői köthetik.
A mezőgazdasági ingatlan szekciónak megvan a maga sajátosságai is. Különösen, ha a mezőgazdasági üzem egyik résztvevőjének kiosztását feltételezik, akkor - amint néhány ügyvéd megjegyzi - sok esetben ő nem tudja megvásárolni a földterület részesedését. Mindazonáltal jogosult pénzbeli kompenzációra, amelynek eredményszemléletét más gazdálkodókkal vagy a bírósággal közösen határozzák meg.
A közös tulajdon sajátosságainak tanulmányozása után megvizsgálhatunk egy olyan aspektust, amely tükrözi a vagyon megosztott tulajdonban lévő feladásának gyakorlatát. Milyen árnyalatok jellemzőek a megfelelő eljárásokra? Mindenekelőtt meg lehet jegyezni, hogy annak ellenére, hogy a törvénynek kellően részletes szabályai vannak az ingatlan tulajdonában lévő részek elosztására vonatkozóan, a gyakorlatban nehéz lehet a részvényekkel való rendelkezési jog gyakorlása. Vegyük példát az ingatlanra.
Részvény-menedzsment gyakorlatok: Értékesítési eljárás
Ha egy személycsoport létrehoz egy közös megosztott tulajdonjogot a lakáshoz, akkor hogyan kezelheti a gyakorlatban mindegyik ingatlan? Vegyük az egyik leggyakoribb forgatókönyvet - a ház eladását.
Ha a lakás teljes értékesítéséről beszélünk, akkor minden tulajdonos hozzájárulására van szükség. Ugyanez szükséges, ha például valaki biztosítékként kívánja ingatlant adni. Nem számít, hány ember ért egyet - még ha az egyik is ellenzi is, az ügylet nem hajtható végre.
Ugyanakkor az ügyvédek szerint még a bíróság sem jogosult arra kényszeríteni egy személyt, hogy állapodjon meg arról, hogy eladja azt a házat, amelyben részesedése van. Ugyanakkor a lakás közös tulajdona azt jelenti, hogy az embernek joga van a tulajdonában lévő részével a kívánt módon rendelkezni. Igaz, hogy ebben az esetben nehézségek merülhetnek fel a tényleges természetes részarány meghatározásakor. Melyek lehetnek a forgatókönyvek itt?
Ha egy egyszobás apartmanra vonatkozóan megosztott tulajdonjogot állapítanak meg, a gyakorlatban a megfelelő rész kiosztása - az ügyvédek szerint - nehéz végrehajtani. Ha azonban egy ház közös tulajdonban van, amelyben több apartman van, akkor a megfelelő eljárás viszont meglehetősen valós. Különösen akkor, ha például a szobák száma arányos a tulajdonosok számával. Így az ingatlannak a részvények eladási eljárásának gyakorlati megvalósítása szempontjából oszthatónak kell lennie.
Egyes esetekben az ingatlan egy részének elosztásakor megengedett olyan kompetens szakemberek vonzása, akik készek a ház megfelelő elosztására. Egy másik mechanizmus a bírósághoz fordul. Általános szabály, hogy ilyen meghallgatások eredményeként a tulajdonos bizonyos mennyiségű négyzetmétert kap a lakás azon részeiben, amelyek működési szempontból a házban való teljes komfortot tükrözik. Bizonyos esetekben a bíróság például megadhat egy személynek egy teljes szobát, és ezzel egyidejűleg felhatalmazhatja a fürdőszobát, a konyhát és a folyosót.
Mint már fentebb megjegyeztük, más lakástulajdonosoknak megelõzõ joga van a kiutalás megvásárlására. Ugyanakkor a közös részvénytulajdonosnak írásban figyelmeztetnie kell a többi tulajdonos részesedésének eladására irányuló szándékáról, majd egy hónapig várnia kell döntését. Ebben az esetben a tényleges eladás árának meg kell egyeznie azzal, amelyet akkor jelentettek be, amikor a társtulajdonosok rendelkezésére bocsátották a vonatkozó dokumentumot.Ha valaki olcsóbban akarja eladni egy részét egy lakásban, meg kell felajánlania a többi tulajdonosnak, hogy vásárolja meg azt.
Ha valaki a lakásában lévő részesedését harmadik személyeknek adja el anélkül, hogy felajánlotta volna annak megvásárlását a társtulajdonosoknak, a vonatkozó ügylet bíróságon megtámadható. Ennek eredményeként a tulajdonos köteles visszatéríteni a pénzeszközöket a vevőnek, mihelyt visszakapta a részesedési jogát cserébe.
Részvény-menedzsment gyakorlat: bérleti díj
Egy másik forgatókönyv, amely a gyakorlatban előfordulhat, egy lakás bérleti díj biztosítása. A törvény szerint hasonló eljárás lefolytatható valamennyi társtulajdonos hozzájárulásával. A gyakorlatban azonban ezt a fajta ügyletet gyakran csak azzal a személlyel kötik, aki megfelelő bérlőt talált. Ez jogszerű? Sok ügyvéd szerint nem.
Ha ily módon az emberek, akikkel az egyik tulajdonos bérleti szerződést kötött, a lakásban telepedtek le, akkor a többi tulajdonosnak jogában áll rendőrséggel kapcsolatba lépni őket. Ugyanakkor az ügyvédek szerint ezt a gyakorlatban ritkán teszik meg, mivel a bérbeadó meggyőzheti a rendőrséget, hogy viszonylag szólva távoli rokonok jöttek hozzá Ausztriából. A törvény szerint senki sem tilthatja meg, hogy ideiglenes tartózkodási sorrendben ösztönözze őket.
Természetesen az elégedetlen társtulajdonosok is bírósághoz fordulhatnak. Ugyanakkor, még ha az ügyet is megnyerik is, a megfelelő határozat - amint néhány ügyvéd megjegyzi - csak egy olyan meghatározott embercsoportra vonatkozik, akik külön bérleti szerződés alapján költöztek a helyiségbe. Ha a lakás egyik tulajdonos új bérleti szerződést köt, akkor a lakásban való tartózkodás jogát törvényekkel ellentétes módon kilakoltatásához újból bírósághoz kell fordulni. Ezért egy ilyen intézkedésnek - amint azt sok ügyvéd megjegyezte - gyakran nincs gyakorlati jelentősége.
Közös földtulajdon
Megvizsgáltuk a lakások közös és megosztott tulajdonjogának meghatározásával kapcsolatos szempontokat. A vonatkozó jogviszony azonban konkrét lehet, ha tárgya föld. Egyes árnyalatokban a közös földtulajdonhoz való jogot olyan elvek alapján szabályozzák, amelyek különböznek a különösen az ingatlanokra jellemző alapelvektől. Vizsgáljuk meg ezt a szempontot részletesebben.
A törvény értelmében az oroszok földtulajdonban lehetnek mind egyénileg, mind pedig a közös tulajdon joga alapján - ha kettő vagy több tulajdonos van. Az érintett tulajdonjog törvényi szabályozása általában hasonló a vagyon más kategóriáinak. Tehát például van közös földtulajdon a földnek, és van közös.
Az orosz törvényekben megállapított általános szabályokhoz hasonlóan a földterület is közös tulajdonban lesz, kivéve, ha a törvény előírja a közös tulajdon létrehozásának mechanizmusait. Továbbá, ha betartja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 244. cikkének rendelkezéseit, akkor általános tulajdonjog akkor keletkezik, ha tárgya oszthatatlan, vagyis nem tartozik a természetbeni elosztás alá, anélkül, hogy megváltoztatná a funkcionális sajátosságot vagy a törvény hatályát. Amint néhány ügyvéd megjegyezte, csak a második szabály vonatkozik a földjogi jogviszonyokra. Vagyis a közös tulajdonban lévő telket - hacsak a törvény másképp nem rendelkezik - a természetbeni elosztás helyesen terheli.
Példa egy olyan esetre, amikor a közös tulajdont közvetlenül írják elő a jogi aktusokban - a fent említett, a gazdaságokkal kapcsolatos forgatókönyv. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 257. cikke értelmében a gazdálkodók közös vagyona, beleértve a földet is, az egyesület valamennyi tagja a közös tulajdon alapján. Ezt azonban akkor hajtják végre, ha a gazdák maguk nem vállaltak megállapodást a föld megosztásáról más megállapodások alapján.
Ez a jogi norma tehát a diszpozitív kategóriába tartozik. Amint néhány ügyvéd megjegyezte, A paraszt (mezőgazdasági) gazdálkodásról szóló törvény volt egy rendelkezés, amely szerint a gazdálkodók közös vagyonát megosztják, kivéve ha az egyesület tagjai egyhangúlag határoznak arról, hogy azt a közös tulajdonba adják. Vagyis tanúi vagyunk az e terület jogalkotásának bizonyos fejlődésének.
