Az ingatlan tulajdonjogának megváltozása mindig sok kérdést vet fel a polgárok körében. És mit mondhatunk arról a helyzetről, amikor a lakásban eladásra kerül egy részvény! Sok az emberek számára érthetetlen. Cikkünkben meg akarjuk érteni, hogyan kell helyesen elkészíteni a dokumentumokat, mi általában a megosztott tulajdon, és hogyan kell kezelni az adófizetést.
Mi a közös tulajdon?
Először megértjük, miért alakul ki a helyzet. megosztott tulajdonjog. Valójában számos oka lehet:
- A házat a papírkészítés idején abszolút minden regisztrált családtag számára privatizálták.
- A közös tulajdonban lévő lakást a házastársak válása után felosztják.
- Az ingatlant több leszármazott örökölte.
Meg kell jegyezni, hogy egy közönséges, közös tulajdonban lévő lakást fizikailag lehetetlen megosztani. Ehhez, amint mondják: "természetben", szükséges, hogy ennek a háznak külön bejárata és összeköttetése legyen az összes kommunikációval. A gyakorlatban lehetetlen. Így néha csak a magánházak oszthatók fel. Minden más esetben ideális részvényeket kapnak.
Mi az ideális részesedés?
Mindenekelőtt meg kell értenie, hogy az ideális részesedés nem a ház része, hanem csak az ahhoz való jog részaránya. Valójában maga a tulajdonjog van osztva, nem pedig a lakás. Mint mondják, ez a rész a valóságban nem érezhető. A több tulajdonos közül egyet nem lehet a ház tulajdonosának tekinteni, mivel csak részvény tulajdonosa, és ez valójában csak a törvény egyik formája, de maga a lakás nem.
Kiderül, hogy minden tulajdonosnak lehetősége van lakhatásra, de ugyanakkor nem sértheti mások jogait. Természetesen a gyakorlatban ezt egyáltalán nem könnyű megvalósítani. Arról a tényről van szó, hogy a nappali, a fürdőszoba, a WC vagy a konyha használatának rendje megtörtént, a szobák a bérlők között vannak felosztva.
Ha azonban a bíróság egyik társtulajdonosa tizenöt méter nagyságú felhasználási helyet, a másik, például tizenkét méter nagyságú felhasználási helyet kiosztott, akkor a közüzemi számlát fizeti annak alapján, hogy milyen részesedéssel rendelkezik. Ha mindegyiknek van fele, akkor a lakás felének, és nem a lakott területnek a számláit kapja.
A lakásban való részesedés eladása a legnehezebb. Ez sok kérdést és problémát vet fel. Tehát ezt meg kell érteni részletesebben.
A lakás egy részének a tulajdonos általi eladása
Ez a helyzet természetesen nem túl jó. Magyarázza meg miért. A helyzet az, hogy a tulajdonos (vagy inkább egyikük) nem maga a ház adhatja el, hanem joga birtokba őket. Egyezzen be, hogy ez minden bizonnyal befolyásolja a folyamat árát és időtartamát. Valószínűleg nem sok ember szeretne ingatlanokat vásárolni a környéken lévő idegeneken kívül. Bár valójában egy személynek joga van eladni egy részét egy lakásban, ezt nem olyan egyszerű megvalósítani.
De ez nem az egyetlen nehézség ilyen helyzetekben. A helyzet az, hogy a részvények tulajdonosai elsőbbségi joggal vásárolják meg ezt a házat. Hogyan működik? Mindenekelőtt ajánlatot kell adnia ingatlantulajdon vásárlására egy másik társtulajdonos számára. Ha egyetért, akkor a lakás részesedését eladják a rokonnak (általában a távoli és közeli rokonok a társtulajdonosok), és ha megtagadja, és egy hónapon belül nem szerezte meg a realizált részt, akkor azt teljesen idegeneknek eladhatja. Van egy, de. És nagyon lényeges.A lakásrész-vételi szerződésnek azonos feltételekkel kell rendelkeznie mind a résztulajdonosnak, mind a kívülállónak (az árnak azonosnak kell lennie). Ez elősegíti a csalás lehetőségének kiküszöbölését.
Ha ezt a feltételt megsértik, a társtulajdonosok pert indíthatnak a bírósághoz az eladási jog maguknak való átruházására vonatkozóan. Ilyen nyilatkozatot három hónapon belül lehet megtenni, attól a pillanattól kezdve, amikor tudomássá vált a megelőző jogok megsértéséről. A lakás egy részének egy másik tulajdonosnak történő eladása számos olyan problémával és árnyalattal jár, amelyek ismerete előre ismert. A szükségtelen hiányosságok elkerülése érdekében a jövőben.
Az elsőbbségi jogok nyilvántartása
Az ilyen helyzeteket ismerő ügyvédek tanácsai alapján minden dokumentumot helyesen kell elkészíteni, hogy ne legyen kellemetlen esemény. Például az elővásárlási jog tiszteletben tartása érdekében jobb, ha javaslatot tesz egy részvény megszerzésére írásban, levélben, értesítési levélben vagy regisztrált formában. Személyesen is átadhatja, de ugyanakkor felkérheti őket, hogy írjanak alá a másolaton a kézhezvétel időpontját és dátumát feltüntetve. Meg kell erősíteni az értékpapírok átvételét. Így biztonságban van a többi tulajdonos esetleges becstelen cselekedetei ellen. Végül is figyelmen kívül hagyhatják az Ön ajánlatát, és később kijelentik, hogy nem tájékoztatták őket.
Mellesleg, hasonló módon az elővásárlási jog valósul meg a csere során.
Hogyan lehet megkerülni az elsőbbségi jogokat?
Ha van egy részed az ingatlanod a lakásban, az eladás, amint tudod, nem lesz könnyű, mivel nem mindig lehetséges a társtulajdonosokkal jó tárgyalásokat folytatni. Mi a teendő ebben az esetben? Végül is nincs más út, mint megszabadulni az ilyen ingatlanoktól. Itt jönnek az ügyvédek tanácsai. Felkérhetik Önt, hogy csaljanak és kijátsszák a megelõzõ jogot. Ez a lehetőség nem teljesen jó, és bizonyos kockázattal jár. A helyzet az, hogy a vevő nem lehet teljesen őszinte, ami azt jelenti, hogy Ön, képzeletbeli megállapodással megkerülve az előjogot, előfordulhat, hogy megállapodás szerint nem kapja meg a pénzt.
Lehetséges ajándék-megállapodás?
Természetesen egy részvény eladása adomány útján lehetséges. És ebben az esetben az elsőbbségi jog nem működik. Végül is nem tilthatja meg valami adását. De itt vannak néhány árnyalatok és kockázatok.
A vevőnek történő átadás tényét érvénytelenítheti, mint rejtett adásvételi szerződést. A tulajdonos azonban megkövetelheti az ügylethez való jog átruházását. Tehát a vevő elveszíti az akvizíciót.
Az eladó más módon szenvedhet. Ha a vevő őszintén nem fizet, akkor nem lesz képes pénzt behajtani tőle jogszerűen.
Túl drága a szerződésben
Annak érdekében, hogy a társtulajdonosokat ne vásárolják meg az ingatlan eladott részét, rendkívül magas áron ajánlhatja fel nekik a lakás egy részének adásvételi szerződését. Miután megkapta az elutasítást, vagy nem kapta meg, az eladó a szerződésben meghatározott összeggel megegyező összegű igazolást állíthat ki, de megállapodhat a vevővel abban, hogy alacsonyabb összeget (valódi) fizet.
Milyen buktatókat jelenthet a helyzet ilyen alakulása? Ennek eredményeként a tranzakciós adó túlbecsülésre kerül, mivel a nyilatkozat tükrözi a nyugtán feltüntetett összeget.
Általában nincs ideális lehetőség. Mindegyik esetben csak össze kell kapcsolnia az adó összegét és a részvényárakat, valamint meg kell határoznia a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségeinek feltételeit (vannak olyan esetek, amikor az ingatlan eladása nem adóköteles).
Kölcsönszerződés elkészítése
Köthet kölcsönszerződést, amely feltünteti az összeget, amely megegyezik a lakás megváltott részének árával. Ugyanakkor megállapodást kötnek, amely alapján a kölcsönt az ingatlan megosztási joga biztosítja. Ez egy olyan biztosíték-megállapodás, amelyet jelzálognak hívnak. Mint sokan úgy vélik, ez nem kölcsön. A jelzálognak meg kell felelnie az állami regisztrációnak. Az állami illeték ezer rubel lesz.
Ezenkívül a hitelfelvevő szándékosan elmulasztja a visszatérítés feltételeit. A lakás azon részének vevője, amely ebben az esetben kölcsönadóként jár el, az ingatlan egy részét érvényesíti. Jelentkezzen be, hogy ne vegyen részt a peres ügyekben bérleti szerződés amelyben mindkét fél egyetért abban, hogy a kölcsönösszeg visszafizetése helyett az ingatlan egy részének joga átruházásra kerül.
De ebben az esetben ez nem olyan egyszerű. Ugyanakkor fennáll annak a veszélye, hogy a szerződést a fennmaradó háztulajdonosok kezdeményezésére felmondják, ha bírósághoz fordulnak. Ha a követelés kielégítésre kerül, akkor a vevőnek vissza kell fizetnie a részvényt, és az eladó továbbra is tartozni fog a pénzre egy fiktív kölcsönszerződés alapján, mivel a kompenzáció érvényét veszti.
Melyik részvényügylet illegális?
Lakás eladása nem lehetséges átruházás (átruházás) esetén. Az ilyen tranzakciók tilos.
Az átruházás felhasználható egy LLC alapítójának részvényeinek elidegenítésére, de egy részvény eladása ilyen módon nem lehetséges.
Mindig működik a megelőző törvény?
Előfordulhat, hogy egy lakásban lévő részesedést előzetes jogok nélkül lehet eladni. Ez nyilvános eladás. Csak a hitelezők ezt teszik az ingatlan részesedésével, ha nincs más út és az adós pénzeszköze nem elegendő az adósságok fedezéséhez.
De nem minden részesedést lehet behajtani adósságként (elvégre nem veheti át az egyetlen házat). Csak két lehetőség van, amikor meg tudják osztani:
- A törvényben szereplő részesedés a jelzálog garanciájává vált (ebben az esetben még az egyetlen ház is fennáll).
- Ha az adós nem olyan lakásban él, amelyben részesedéssel rendelkezik, és más címre van bejegyezve, vagy más házban is rendelkezik.
A teljes lakás eladása közös tulajdonban
Ha a lakás kicsi, és több társtulajdonos nem akar együtt élni ugyanazon a területen, akkor a legjobb megoldás ebben a helyzetben az egész lakás eladása. Bármely ügyvéd kínál Önnek egy ilyen megoldást a problémára.
Ha minden fél egyetért, akkor nem merülnek fel nehézségek. Bár a tranzakció megfelelő végrehajtásához továbbra is szüksége lehet jogi támogatásra. Számos lehetőség lehetséges:
- Kösse meg az adásvételi szerződést, de a részvények minden tulajdonosának eladónak kell lennie.
- Annyi megállapodást kell kiadni, mint a tulajdonosokat. Ennek eredményeként a vevőnek annyi részvény-adásvételi szerződése van, hogy ő lesz a lakás egyetlen tulajdonosa.
Az első lehetőség akkor előnyösebb, ha a társtulajdonosok a közelben élnek. Érdekesebb abban az értelemben, hogy fizeti az állami illetéket a tulajdonjogok nyilvántartásba vételéért.
Annak ellenére, hogy ha jogi támogatással rendelkezik, minden esetben jövedelmezőbb megoldást fognak mondani Önnek.
A második lehetőség kényelmes lehet azokban az esetekben, amikor a társtulajdonosok kategorikusan nem akarnak és nem tudnak kommunikálni egymással, vagy messze élnek, vagy nem akarnak meghatalmazás a szerződés aláírására egymás között. Sok árnyalat lehet. A helyes döntés segít ügyvéd felvételében.
A második esetben azonban a vevőnek pénzt kell költenie az állami illeték megfizetésére minden ezer rubelt tartalmazó részvényért.
Hogyan lehet megoldani a helyzetet, ha az egyik fél ellenzi az eladást?
Ez a helyzet leggyakrabban fordul elő. Ennek oka az a tény, hogy több tulajdonos szándékában áll eladni egy számukra teljesen felesleges lakást. És akkor ossza meg a pénzt. És néhány résztvevő például valamilyen okból kifogásolja ezt a döntést. Ne felejtsük el, hogy sok múlik a részvények méretétől.
Ha az eladás ellenfelének kicsi része van, akkor erőszakkal megvásárolhatja tőle. Ez a bíróságon történik. Pert indítanak. Amennyiben követeléseit a társtulajdonos kis részével támasztja alá, kényszerítheti, hogy részesedését más társtulajdonosok részére ruházza át, természetesen pénzbeli kártalanítás céljából.
Természetesen, ha valaki ezen a lakóterületen él, akkor senkinek nincs joga arra kényszeríteni, hogy adja el a részét, mert az alapja csak a részének kicsi mérete.
Mekkora az adó?
Ingatlan vagy kamat eladásából kapott pénzeszközöket jövedelemként kell meghatározni. Szóval a személyi jövedelemadó adóztatja. Ennek mérete a szerződés összegének tizenhárom százaléka.
Vannak kivételek, amikor nem kell adót fizetnie. Például abban az esetben, ha a részvény több mint három évig valamely személy tulajdonában van. A referencia-időpont az a pillanat, amikor az állampolgár nyilvántartásba veszi a részvényéhez fűződő tulajdonjogokat.
Más esetekben, amikor a személyi jövedelemadót még meg kell fizetni, az állam adólevonást biztosít. Ez az az összeg, amellyel csökkenteni kell a lakás árát vagy annak részét az adó összegének kiszámításakor.
A részesedési jog eladásának adókedvezménye azonban saját árnyalatokkal rendelkezik.
Adó levonása
Meghatározzák az egy eladás esetén a legfeljebb egymillió rubelt. Egy lakás ilyen objektummá válhat, ha egészét eladják. Vagy részvény is lehet, ha a megállapodást minden egyes részre külön-külön készítik el.
Kiderül, hogy az egész lakás eladásakor a maximális levonást a tulajdonosok részesedésével arányosan kell kiszámítani. De ha az egyes alkatrészeket külön értékesítik, akkor minden tulajdonosnak joga van egy millió rubel összegű levonásra.
Ha eladott egy részét egy lakásában, amelynek kevesebb, mint három éve volt, akkor ki kell töltenie és benyújtania egy nyilatkozatot, amely feltünteti a tranzakcióból kapott jövedelem összegét. Itt adócsökkentő oszlop is található. Az adót az alacsonyabb összegből fogja fizetni, mint amelyet az adásvételi szerződés előír.
Ennek megfelelően, ha az állampolgár jövedelme egymillió rubelt jelent, akkor adókötelezettségek nem merülnek fel, mivel az adó levonása fizeti ezt az összeget. Az a személy csak nyilatkozatot nyújt be, ahol mindent részletesebben megad.
A lakás részvényeinek eladására vonatkozó dokumentumok:
- Az eladó vagy az ingatlan összes tulajdonosának útlevél.
- Ha az egyik tulajdonos kiskorú, akkor szüksége lesz születési anyakönyvi kivonatára és a Kuratórium engedélyére (azt a gyámhatóságoknak szóló nyilatkozat megírása után adják meg a régi lakás helyett a vásárolni kívánt lakás részleteivel együtt). Még mindig szükség van a gyermek szüleinek jóváhagyására. De ha válnak, akkor a dokumentumok hitelesítéséhez közjegyzői szolgáltatásokra lesz szükség.
- A ház tulajdonjogának igazolása, a privatizációról szóló dokumentumok, adásvételi szerződés (ha a lakást vásárolták).
- Tanúsítvány az egységes állami nyilvántartásból.
- Technikai útlevél a KTF-től. Ingatlan kataszteri útlevél.
- A KTF-től való elidegenítés igazolása, amely csak egy hónapig érvényes.
- A család összetételéről szóló dokumentum az irányító szervezet részéről.
- Valamennyi résztvevő írásbeli hozzájárulása az ügylethez. Itt ismét közjegyzői szolgáltatásokra lesz szükség a dokumentumok hitelesítéséhez.
Emlékeztetni kell arra, hogy a tranzakció, tehát maga a megállapodás mindaddig érvénytelen lesz, amíg azokat az állam nem nyilvántartásba veszi. Csak a dokumentumok hitelesítése ad nekik jogot. És csak ebben az esetben az ügylet jogszerű és helyesen hajtódik végre.
Utószó helyett
Mint láthatja, a lakásmegosztási jog eladása rengeteg árnyalattal rendelkezik. Reméljük, hogy a cikk elolvasása után nem lesz kérdése ezzel a témával kapcsolatban.
