Manapság az ingatlanpiac magasra értékeli a külvárosi területeket a lakások számára. E tekintetben a mezőgazdasági földterületnek egy másik kategóriába történő átruházása a későbbi fejlesztés céljából különös jelentőséggel bír.
Miért érdekli a fejlesztőket a mezőgazdasági földterület?
Az orosz állampolgárok (legalábbis azokat, akik ezt megengedhetik maguknak) akarják, hogy a saját földterületükön épített vidéki házak rendelkezzenek, hogy hétvégén és a vakáció idején pihenjenek ott a szennyezett levegőtől, a nagyvárosok zajától és nyüzsgésétől, és sokan nem hajlandók élj velük.
Csakúgy, mint az elmúlt évtizedben az eső után előforduló gombákhoz hasonlóan, a korábbi mezőgazdasági földterületekre épített elit házak is növekedtek a nagy ipari központok körül, és a fejlesztőknek korábban át kellett helyezniük a mezőgazdasági földterületet egy másik kategóriába. Ez általában a települések területe, lehetővé téve a lakóépületek fejlesztését.
Véleményük szerint ez elég logikus. És milyen földön épül még? Végül is, a települések földterületének részesedése az oroszországi teljes földalapban csak körülbelül 1%, és az építkezéshez való felhasználásuk lehetőségei szinte kimerültek. Tehát a fejlesztők nagy figyelmet fordítanak a hatalmas orosz mezőkre, új darabokat harapva belőlük, és kezdeményezik a mezőgazdasági földterületek áthelyezését egy másik kategóriába.
Mi fenyegeti Oroszországot a mezőgazdasági földterület fejlesztésével
Úgy tűnik, hogy rengeteg ilyen hely van Oroszországban - több mint 400 millió hektár. A posztszovjet utáni időszakban azonban folyamatos tendencia volt a területük csökkenése felé. Egyedül 2012-ben e területek összetételéből származó fő erőforrás, nevezetesen a mezőgazdasági földterület területe 315,7 ezer hektárral csökkent, Oroszországban pedig csak 195 millió hektár. És csökkentésének fő oka éppen a mezőgazdasági földterület áthelyezése egy másik kategóriába. A 2014-es év véget vethet ennek a gyakorlatnak, amikor az A Just Oroszország Állami Duma képviselõi benyújtották a megfelelõ törvényjavaslatot mérlegelésre. Eddig még nem fogadták el, de az egyes régiók már maguk is hoznak intézkedéseket.
Tehát a folyó évben betiltották a mezõgazdasági földterületeknek egy másik kategóriába való átruházását a moszkvai régióban, többszintes építkezés céljából. A regionális önkormányzatok remélik, hogy ez az intézkedés további ösztönzőket teremt a tulajdonosok számára földjeik rendeltetési célú felhasználására.
Mezőgazdasági földterület (az RF földtörvény szerint)
Az RF Munka Törvénykönyve szerint az ilyen parcellák mindig a településeken kívül helyezkednek el, és rendelkezésre állnak, valamint mezőgazdasági célokra is szolgálnak.
Mint fentebb említettük, az összes mezőgazdasági földterületnek valamivel kevesebb, mint felét mezőgazdasági területek foglalják el - ez szántóterület, szénafű rétek, legelők, gyümölcsösök, zöldségkertek, szőlőskertek stb. Ide tartozik a vadászati gazdaságok.
Az összes mezőgazdasági terület teljes területének második fele (vagy valamivel több, mint a fele) mezőgazdasági vállalkozásokon belüli utak alatt található, különféle közművek, erdőszalagok, talajjavítási és halgazdálkodási tavak, valamint különféle melléképületek mellett.
Nyilvánvaló, hogy a föld iránt nem érdeklődő fejlesztők mezőgazdasági földterületének fele nem érdekli őket számukra - elvégre ezeket a területeket már valami felépíti, vagy valamilyen lineáris szerkezet foglalja el. A lakóépületek fejlesztésének egyetlen lehetséges módja a parcellák áthelyezése a mezőgazdasági területekről egy másik kategóriába.
A mezőgazdasági földterület engedélyezett felhasználásának típusai
Milyen lehetőségeket kínál az orosz törvény ezen eljárás végrehajtására? Az LC RF kijelenti, hogy bármely földterület jogi rendszerét két fő jellemző jellemzi:
- egy vagy másik kategóriába tartozik;
- megengedett felhasználás, amelyet a területi övezet meghatározásakor állapítanak meg.
Itt áll az első gubanc. Ha nincs kétség abban, hogy a mezőgazdasági földterület tartozik-e a mezőgazdasági földterület kategóriába (az RF földrajzi törvény szerint az 1. kategória), akkor nincs teljes egyértelműség azok megengedett felhasználása tekintetében.
Valójában a mai napig az Orosz Föderációban ténylegesen elvégzett egyetlen területi felmérés a várostervezés övezete. A mezőgazdasági területek esetében nem tartják karban, és a VRI-parcellákat összetételük alapján sem határozták meg.
Igaz, néhány, a földjoggal foglalkozó szakértő szerint a felhasználás típusainak az RF Munka Törvénykönyve 78. cikkében szereplő felsorolása elfogadható a mezőgazdasági parcellák VRI-jeként. Ezenkívül a „Mezőgazdasági földterület forgalmáról” szóló 101. sz. Szövetségi törvény meghatározza összetételükből álló parcellákat, amelyek jogi rendszerét kizárólag az RF Munka Törvénykönyve szabályozza, és amelyek ilyen célokra szolgálnak:
- az IZHS alatt;
- garázsok alatt;
- az LPS-hez;
- házak számára;
- kertek és konyhakertek alatt;
- legelő alatt;
- különféle melléképületek alatt.
Tehát a várostervezési kódex (GRK RF) lehetővé teszi a települések összetételében mezőgazdasági területek, valamint házak és kertek bevonását. És ez csak azt jelenti, hogy a mezőgazdasági földet átcsoportosítják egy másik kategóriába.
Lehetséges mezőgazdasági területek felépítése anélkül, hogy azokat a települések határain belül beépítenék?
Mint tudod, minden oroszországi településnek el kell fogadnia saját földhasználati és fejlesztési szabályait (LAR), amelyeknek tartalmazniuk kell a várostervezési szabályokat. Megjelölik a földterületek és a tőkeépítési projektek VRI-listáit területi övezet. Az ilyen szabályozásnak a mezőgazdasági földterületre - mint a mezőgazdasági földterületre gyakorolt hatására - nincs hatása, a területi övezetbe nem kerül sor, és a mezőgazdasági területekről származó VRI-parcellákat nem állapítanak meg, ami azt jelenti, hogy nem módosíthatók.
Ez kizárja a mezőgazdasági telkek fejlesztését a települések határain túl. Amíg külön törvényt nem fogadnak el a városokon, falvakon, településeken stb. Kívüli területi övezetről, a mezőgazdasági területeket a fejlesztés révén védik a mezőgazdasági forgalomból.
Következésképpen a településen kívüli mezőgazdasági parcellák VRI-jét csak a mezőgazdasági földterület egy másik kategóriába történő átruházásával lehet meghatározni, fejlesztésükről gondoskodva.
Milyen célokra megengedett a mezőgazdasági földterület áthelyezése másik kategóriába
Az ilyen kivételes esetek felsorolását az ezen eljárás végrehajtásáról szóló 172. sz. Szövetségi törvény tartalmazza.
E törvény szerint a mezőgazdasági földterület másik kategóriába történő átruházását a következő esetekben kell végrehajtani:
- megőrzésük alatt;
- tartalékok, vadon élő szentélyek, üdülőhelyek, természeti parkok létrehozásakor, beleértve a dendrológiai, botanikus kerteket stb.
- a települések határainak meghatározásakor vagy megváltoztatásakor;
- ipari létesítmények mezőgazdasági földterületre helyezésekor, amelynek kataszteri értéke alacsonyabb, mint az önkormányzatban mért átlagos szint;
- ha a mezögazdasági termelésre nem alkalmas mezögazdasági parcellákat belefoglalják az erdök vagy tavak, valamint a tartalékban lévö területek összetételébe;
- amikor rájuk építnek lineáris tárgyak;
- az Orosz Föderáció külső kötelezettségeinek teljesítésében, valamint védelmi létesítmények építésén ezeken a területeken;
- a bányászat elején az ásványok ezen területein;
- amikor különféle tárgyakat helyeznek rájuk, hogy kielégítsék a polgárok igényeit (társadalmi, kulturális stb.)
A mezőgazdasági földterület egy másik kategóriába történő átruházása tilos a mezőgazdasági területek esetében, amelyek különös értéket képviselnek és termelékenyek. Ide tartoznak a mezőgazdasági kutatóintézetek és egyetemek kísérleti területei, valamint olyan parcellák, amelyek kataszteri értéke jelentősen meghaladja az önkormányzatokban mért átlagos szintet. E szabály alóli kivételt képezhetnek a fenti lista 3., 6., 7. és 8. bekezdésében ismertetett esetek.
Mellesleg, tavaly februárban kezdve a jogszerűség szempontjából megkérdőjelezhető, hogy a mezőgazdasági földterület másik kategóriába (2014-ben értendő) történő átruházása szintén jelentősen megnövelt bírságot jelent az ilyen parcellákkal való visszaélés miatt. A büntetések összege 200-500 ezer rubel, a kataszteri értéktől függően.
Hogyan kezdődik a föld áthelyezése egy másik kategóriába?
Az első lépés a megfelelő kérelem benyújtása a végrehajtó állami hatalom felhatalmazott testületéhez. A fent említett kérelemnek tartalmaznia kell:
- kataszteri szám;
- rendelkezésre álló és kívánt földkategória;
- mi az átadás oka;
- a földjogok formája.
A mezőgazdasági földterület egy másik kategóriába történő átruházását az Orosz Föderációt alkotó egység állami hatósága végzi (a szövetségi vagyontárgyak kivételével) vagy az Orosz Föderáció kormánya (a szövetségi területek vonatkozásában).
További fordítási dokumentumok
Ezenkívül a következőkre lesz szüksége:
- kivonat a terület állami kataszteréből vagy kataszteri útlevéléről;
- a kérelmező személyes dokumentumainak másolatai;
- kivonat az egységes állami nyilvántartásból;
- az állami öko-vizsgálat lezárása (ha szükséges);
- a szerzői jog tulajdonosának hozzájárulása, ha a földhasználó azt kéri.
A személyes dokumentumok másolatait és a szerzői jog tulajdonosának hozzájárulását a petíció benyújtója a petícióval együtt benyújtja az állami hatalmi szervhez. A fennmaradó dokumentumokat nem kell benyújtani, mivel egy felhatalmazott állami hivatal kérheti őket függetlenül. Az eljárás felgyorsítása érdekében azonban jobb, ha gondoskodik azok rendelkezésre állásáról, és hagyja magára.
Az átutalási kérelem elbírálásának feltételei
Az Orosz Föderáció kormánya három hónapon belül megvizsgálja, az Orosz Föderáció alanyai pedig a kézhezvételtől számított két hónapon belül kötelesek megvizsgálni a dokumentumot.
Ennek eredményeként vagy pozitív határozatot hozó jogi aktust, vagy az ilyen átruházást megtagadó jogi aktust fogadnak el.
A dokumentumot mindenesetre az elfogadásától számított két héten belül megküldik a kérelmezőnek.
A jogi aktusnak tartalmaznia kell:
- mi az oka az elfogadott változásnak;
- a parcellák paraméterei, leírása és kataszteri száma;
- forrás és rendeltetési kategória.
Hogyan lehet indokolni az átruházást megtagadó jogi aktus elfogadását?
A mezőgazdasági földterület áthelyezése egy másik kategóriába nem engedélyezett, ha:
- a szövetségi törvény korlátozza vagy tiltja;
- az állami ökológiai vizsgálat negatív véleményt adott a végrehajtás során;
- a földterület rendeltetése nem felel meg a terület további felhasználására jóváhagyott terveknek.
Az állami ingatlankatalógus és az Egységes Állami Nyilvántartás módosítása a földterület másik kategóriába történő átruházásakor
Az állami hatalom felhatalmazott szerve, amely elfogadta a föld átruházásáról szóló törvényt, egy példányt (az elfogadásától számított öt napon belül) megküld a Rosreestrnek. Ez utóbbi 7 napon belül módosítja az állami katasztert és az egységes állami vállalkozási nyilvántartást, és erről értesíti az összes érdekelt felet. A földterület-átruházás az állami kataszterbe történő nyilvántartásba vételének napjától (annak kategóriájának megváltozása miatt) lépett hatályba.
A föld kategóriájának megváltoztatásakor a földjogot megerősítő dokumentumokat nem adják ki újra.
Transzfer a települések földjeire
Mint fentebb említettük, a mezőgazdasági parcellákat be lehet vonni a településekbe, különféle kategóriát rendelve nekik - „települések földje”. Miután beléptek a határokon, egy meghatározott területi övezet összetételében találják magukat, amelyre a várostervezési rendeletek vonatkoznak, ideértve a VRI létrehozását is, amely biztosítja fejlesztésüket.A VRI egyidejű létrehozásával (vagy megváltoztatásával) történő ilyen beillesztési eljárást a 20. cikknek megfelelően lehet végrehajtani. "Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének hatálybalépéséről" szövetségi törvény 41. cikke.
