Come vendere una quota in un appartamento? Avviso legale: come vendere una quota in un appartamento privatizzato

fondamentalmente proprietà condivisa molto diffuso nelle megalopoli. Dopo la privatizzazione di un'abitazione comunale e la sua "divisione", da due a sette persone possono diventare proprietari di tali immobili.

Inoltre, possono essere completamente estranei, parenti (bambini e genitori) o persone che hanno perso relazione familiare (ex marito e moglie). Prima o poi, uno dei comproprietari delle case vorrà "separarsi" e vendere la sua quota. E poi iniziano a sorgere molte difficoltà. Come vendere una quota in un appartamento a condizioni favorevoli? Comprendiamo in dettaglio.

Assegnazione di una quota

Per vendere la tua puntata, devi eseguire una serie di procedure. Senza il consenso degli altri comproprietari, non funzionerà per registrare nuovi ospiti o effettuare riparazioni. E anche vendere o affittare parte della casa sarà abbastanza difficile.

Nel frattempo, è ancora possibile vendere una partecipazione in un appartamento privatizzato. È vero, per questo dovrai passare attraverso una procedura così problematica come l'allocazione di una quota. Ciò significa che dopo la privatizzazione, ciascuno dei comproprietari ha una determinata quota obbligatoria.

Può essere espresso in modo frazionario. Ad esempio, un bilocale ha due proprietari, la quota di ciascuno di essi è ½. Se parliamo della condivisione in natura, si scopre che ogni persona possiede una delle stanze e possiede le aree comuni (cucina, corridoio, dispensa) insieme. Inoltre, dopo l'assegnazione delle azioni, avranno anche il diritto di utilizzare i locali di cui sopra. In questo caso, la quota di ciascuno diventa personale e i vicini rimarranno comproprietari.

La comproprietà può anche essere divisa. Questo di solito è un processo complesso e lungo, dopo di che proprietà comune verrà annullato e solo una persona diventerà un proprietario completo.

Procedura di liquidazione

L'assegnazione di una quota viene eseguita da un notaio, naturalmente nessun accordo verbale avrà valore legale. Allo stesso tempo, se i comproprietari non prendono una decisione comune, la questione deve essere risolta solo attraverso il tribunale. Di norma, la causa è intentata dal proprietario che desidera eseguire il processo di assegnazione delle azioni. Una causa può protrarsi per un massimo di sei mesi o più (soprattutto se gli altri partecipanti non partecipano alle riunioni).

Vendita di una parte dell'appartamento

Dopo l'allocazione di un'azione, il proprietario ha il diritto di venderla. Ma prima di farlo, devi offrirti di riscattare la tua parte ad altri proprietari. Secondo la legge, prima di vendere una quota in un appartamento, gli altri proprietari dovrebbero assolutamente inviare una comunicazione scritta con un'offerta per effettuare un acquisto.

Questo documento indica i costi e le caratteristiche tecniche della casa. I comproprietari possono prendere una decisione sull'acquisto della propria quota entro un mese dalla lettura della lettera. Cioè, durante questo periodo devono accettare la tua offerta o rifiutare l'acquisto.

Per evitare equivoci, tali proposte devono essere inviate per posta raccomandata. Infatti, se in futuro, ad esempio, i proprietari dichiarano in tribunale di non aver ricevuto alcun avviso, è possibile fornire prove.

Nuances importanti

Molti cittadini non informati spesso chiedono: "È possibile vendere una parte di un appartamento se i vicini sono contrari?" Per qualche ragione, molti credono che altri proprietari possano davvero interferire con il processo di vendita della loro parte della casa.In realtà, non è così, tutto ciò che devi fare con gli altri comproprietari è notificare loro l'intenzione di vendere l'appartamento. Se non concordano l'acquisto, ciò non dà loro il diritto di vietare la vendita di azioni ad altre persone.

Trascorsi 30 giorni dalla conoscenza dei vicini, hai il diritto di trasferire la tua parte a chiunque. Ma ricorda: il prezzo deve corrispondere rigorosamente a quello che hai indicato nella lettera di notifica ai comproprietari (né meno né più). Se decidi di vendere la quota dell'appartamento privatizzato a un prezzo diverso, tutti i vicini saranno in grado di contestare tale transazione in tribunale per tre mesi.

Un atto di dono invece di un contratto di vendita

Alcuni venditori in questo caso decidono di andare al trucco. Per non eseguire la procedura di notifica ai vicini, devono semplicemente redigere un buono regalo. Con questo tipo di transazione, non è necessario avvisare affatto i vicini e la registrazione stessa sarà più economica e rapida.

Ma ci sono insidie ​​qui: se doni la tua parte a una persona che non è un tuo parente, i comproprietari possono contestare un tale accordo. E anche se i vicini non riescono a stabilire che al posto della donazione ha avuto luogo un'operazione di vendita e acquisto, allora il fatto dell'assenza di legami familiari, in linea di principio, non è così difficile da dimostrare. Prima di vendere una quota dell'appartamento, è importante concordare con l'acquirente tutti i punti importanti. In particolare, discutere la procedura di pagamento, ad esempio, è possibile vendere con pagamento posticipato o rate.

Come vendere un appartamento con una quota minore?

Se un minore è registrato nell'appartamento, allora tutto dipende dal fatto che sia o meno il padrone di casa. Se una parte appartenente a lui viene messa in vendita, per poterla realizzare, si dovrà ottenere il permesso dalle autorità di tutela e di tutela. In tutti gli altri casi, si svolge la stessa preparazione pre-vendita. Tuttavia, la proposta di acquisto non viene inviata al bambino, ma ai suoi genitori o tutori.

Naturalmente, gli altri proprietari dovranno inviare una lettera di notifica. Se le relazioni tra i vicini sono normali, puoi semplicemente discutere di questo problema con loro, e quindi elaborare un rifiuto notarile di ciascun comproprietario di acquistare. Se i proprietari si rifiutano di acquistare la tua puntata, ma hai modificato il prezzo, dovranno di nuovo avvisarti per iscritto e attendere una risposta entro un mese.

Disposizione delle quote del bambino

Se devi vendere la quota del bambino nell'appartamento, i suoi genitori devono ottenere il consenso alla vendita dalle autorità di tutela. Inoltre, tale struttura deve fornire documenti attestanti che le condizioni di vita del bambino non peggioreranno e che non rimarrà senza alloggio.

Cioè, ti verrà richiesto di presentare i documenti per l'appartamento che stai per acquistare in cambio, o per una quota in casa (la dimensione non deve essere inferiore a quella del bambino prima). Invece di documenti per un nuovo appartamento dove vivrà il bambino, potrebbero aver bisogno di un conto bancario aperto a nome di un cittadino minore o altre prove. Per tutti gli altri aspetti, al fine di vendere la quota di un bambino, dovrai eseguire tutte le stesse azioni che sono già state descritte sopra.

Altre opzioni di vendita di azioni

Vale la pena notare che è possibile gestire la condivisione, anche se si tratta di una stanza non isolata. Cioè, in teoria, una persona ha il diritto di vendere una quota in un appartamento di una stanza. La legge non proibisce tali transazioni. Tuttavia, in pratica, tale operazione è piuttosto difficile.

E il prezzo di tali metri quadrati sarà puramente simbolico, perché quasi nessuno vorrà condividere un salotto, dove vive un'altra persona completamente aliena. In questo caso, è meglio negoziare con l'altro comproprietario sulla vendita dell'intera proprietà o offrirgli di acquistare la tua quota. Se il vicino non accetta tali opzioni, sarà necessario risolvere questo problema solo attraverso un tribunale.

È molto più semplice vendere 1/2 della quota di un appartamento se nell'abitazione sono presenti 2 o più soggiorni isolati.Naturalmente, in questo caso, il prezzo per gli immobili sarà inferiore prima, ma se necessario, gli acquirenti per questa opzione possono essere trovati.

insidie

Gli agenti immobiliari notano che nel processo di vendita delle azioni si possono incontrare molte difficoltà. Innanzitutto, ciò può essere dovuto al fatto che alcuni comproprietari confondono il concetto di "riacquisto preventivo" con "il permesso di vendere". Ad esempio, possono eludere la ricezione di una lettera di notifica relativa alla vendita di un'azione e senza il loro rifiuto scritto di registrare una transazione non è possibile. Sfortunatamente, il codice civile non dice nulla su cosa fare se i vicini non partecipano alla riunione.

È anche interessante notare che per legge è impossibile obbligare a vendere una quota nell'appartamento di altri comproprietari. La violazione della proprietà privata di altri è un reato. Pertanto, è amichevole solo concordare il riscatto di azioni di altri proprietari.

Ci sono anche situazioni in cui diversi comproprietari vorranno immediatamente riacquistare la quota proposta. In tal caso, il venditore stesso può scegliere quale di loro trasferire la propria quota.

Stima dei costi

Se, nonostante tutte le difficoltà, decidi ancora di vendere una quota in un appartamento privatizzato, allora dovresti iniziare a valutarne il valore. I seguenti fattori influenzeranno il prezzo:

· Il numero di stanze nella casa;

· Posizione della casa;

· Area dell'appartamento;

· Segmento di mercato, ecc.

Naturalmente, il proprietario ha il diritto di impostare il costo della (e) stanza (e), ma la pratica mostra che il suo costo sarà inferiore del 30-40% rispetto al suo prezzo di mercato. Se decidi di vendere parte della quota dell'appartamento, preparati al fatto che questo renderà ancora più difficile.

Contro per l'acquirente

La sottovalutazione è un legittimo “risarcimento” per possibili conflitti con i vicini. In effetti, abbastanza spesso altri comproprietari non sono molto contenti dei nuovi inquilini. Ci sono situazioni in cui i vicini di solito mettono nuove serrature sulla porta d'ingresso.

In questo caso, la persona dovrà presentarsi in tribunale con una causa legale per fornire l'accesso all'uso dell'appartamento. In tribunale, ovviamente, si schiereranno dalla parte della vittima e il nuovo proprietario sarà in grado di tornare a casa sua con l'ufficiale giudiziario. Tuttavia, se i comproprietari iniziano a "maltrattare" costantemente, allora vivere in tale ambiente sarà molto difficile. Quindi, a questo proposito, il prezzo di una quota in un appartamento sarà sempre circa un terzo più economico del suo valore di mercato.

risultati

Quindi, come vendere una quota in un appartamento? In linea di principio, se vengono rispettati tutti i requisiti del diritto civile, non dovrebbero sorgere particolari difficoltà. La cosa più importante è non dimenticare di offrire di riscattare la tua quota ad altri comproprietari. Se rifiutano, i comproprietari devono emettere un rifiuto notarile al riguardo. Se la quota messa in vendita appartiene al bambino, dovrai anche ottenere l'autorizzazione dall'autorità di tutela. Hai anche il diritto di vendere parte della tua quota.

E l'ultimo: puoi vendere una stanza solo se è stata privatizzata e i proprietari possiedono l'alloggio sulla base della proprietà condivisa.