Vendita di una quota in un appartamento: documenti, consulenza legale

Il cambio di proprietà degli immobili solleva sempre molte domande tra i cittadini. E cosa possiamo dire della situazione quando c'è una vendita di una quota nell'appartamento! C'è un sacco di incomprensibile per le persone. Nel nostro articolo vogliamo capire come elaborare correttamente i documenti, cos'è la proprietà condivisa in generale e come gestire il pagamento delle tasse.

Cos'è la proprietà condivisa?

Capiamo prima perché si presenta la situazione. proprietà condivisa. In effetti, ci possono essere molte ragioni:

1. Gli alloggi sono stati privatizzati da tutti i membri della famiglia registrati al momento delle pratiche burocratiche.
2. L'appartamento, di proprietà comune, è diviso dopo il divorzio dei coniugi.
3. Il settore immobiliare è ereditato da diversi discendenti.

Va notato che un normale appartamento, che è di proprietà condivisa, è fisicamente impossibile da condividere. Per fare questo, come si dice, "in natura", è necessario che questo alloggio abbia ingressi e connessioni separati per tutte le comunicazioni. È impossibile metterlo in pratica. Pertanto, a volte solo le case private possono essere divise. In tutti gli altri casi, si ottengono quote ideali.

Qual è la condivisione ideale?

Prima di tutto, devi capire che la parte ideale non è la tua parte dell'alloggio, ma solo una parte nel diritto ad essa. In effetti, il diritto di proprietà stesso è soggetto a divisione, non all'appartamento. Come si suol dire, sentire questa parte nella realtà non è possibile. Uno dei numerosi proprietari non può essere considerato il proprietario dell'alloggio, perché possiede solo una quota, e questo, in realtà, è solo una forma di legge, ma non l'appartamento stesso.

Si scopre che ciascuno dei proprietari ha l'opportunità di utilizzare l'alloggio, ma allo stesso tempo non dovrebbe violare i diritti degli altri. Certo, in pratica non è affatto facile da implementare. Si tratta del fatto che viene stabilito il regime di utilizzo del soggiorno, del bagno, della toilette o della cucina, le stanze sono divise tra gli inquilini.

Tuttavia, se uno dei comproprietari del tribunale ha assegnato una stanza da utilizzare con una superficie di quindici metri e l'altro, ad esempio dodici, allora pagheranno le bollette in base alle azioni che possiedono. Se ognuno di loro ne ha la metà, riceverà le fatture per metà dell'appartamento e non per l'area occupata.

Vendere una quota in un appartamento è il più difficile. Ciò solleva molte domande e problemi. Quindi, è necessario capire questo in modo più dettagliato.

Vendita di una quota dell'appartamento da parte del proprietario

Questa situazione non è certamente molto buona. Spieghiamo perché. Il fatto è che il proprietario (o meglio, uno di loro) non può vendere l'alloggio stesso, ma diritto di possesso loro. Concordo sul fatto che ciò influirà sicuramente sia sul prezzo che sulla durata del processo. Probabilmente non ci sono molte persone che vogliono acquistare proprietà oltre a estranei nel quartiere. Sebbene una persona, in effetti, abbia il diritto di vendere una quota in un appartamento, non è così semplice realizzarlo.

Ma questa non è l'unica difficoltà in tali situazioni. Il fatto è che i proprietari di azioni hanno il diritto preventivo di acquistare questo alloggio. Come funziona Prima di tutto, devi offrire l'acquisto di immobili a un altro comproprietario. Se è d'accordo, la parte dell'appartamento viene venduta al parente (di norma, i parenti e vicini stretti sono i comproprietari), e se rifiuta e non acquisisce la parte realizzata entro un mese, può essere venduto a completamente estranei. Ce n'è uno ma. E abbastanza sostanzioso.Il contratto di vendita di una quota appartamento deve avere le stesse condizioni sia per il proprietario della parte che per un estraneo (il prezzo deve essere lo stesso). Ciò contribuirà ad eliminare la possibilità di frode.

In caso di violazione di questa condizione, i comproprietari possono presentare una causa al tribunale in merito al trasferimento del diritto di vendita a se stessi. Tale dichiarazione può essere fatta entro tre mesi, a partire dal momento in cui è diventata nota sulle violazioni dei diritti di prelazione. La vendita di una quota in un appartamento a un altro proprietario è accompagnata da molti problemi e sfumature che sono meglio noti in anticipo. Per evitare inutili mancanze in futuro.

Registrazione dei diritti di prelazione

Utilizzando il consiglio degli avvocati che hanno familiarità con tali situazioni, è necessario redigere correttamente tutti i documenti in modo che non vi siano incidenti spiacevoli. Ad esempio, al fine di ottemperare al diritto di opzione, è meglio presentare una proposta per acquisire una quota per iscritto per posta con una lettera di notifica o registrata. E puoi anche consegnarlo personalmente, ma allo stesso tempo chiedere loro di firmare copie indicando l'ora e la data di ricezione. Dovrebbe esserci una conferma di ricezione dei titoli. Quindi, sei al sicuro da possibili azioni disoneste di altri proprietari. Dopo tutto, potrebbero ignorare la tua offerta e in seguito dichiarare di non averli informati.

A proposito, in modo simile il diritto di opzione viene realizzato durante lo scambio.

Come si possono eludere i diritti prioritari?

Se hai una parte della proprietà nell'appartamento, vendere, come sai, non sarà facile, dal momento che non è sempre possibile negoziare con i comproprietari in modo positivo. Cosa fare in questo caso? Dopotutto, non c'è altro modo che liberarsi di tali beni immobili. Qui il consiglio degli avvocati verrà in soccorso. È possibile che ti venga offerto di ingannare e eludere il diritto preventivo. Questa opzione non è del tutto valida e comporta un certo rischio. Il fatto è che l'acquirente potrebbe non essere completamente onesto, il che significa che tu, aggirando il diritto di prelazione con un accordo immaginario, potresti non ricevere il denaro di comune accordo.

È possibile un contratto regalo?

Naturalmente, la vendita di una quota in un appartamento è possibile attraverso la donazione. E in questo caso, il diritto di prelazione non funziona. Dopotutto, non puoi proibire di dare nulla. Ma qui ci sono alcune sfumature e rischi.

Il fatto di dare all'acquirente può essere invalidato come un contratto di vendita nascosto. Il proprietario, tuttavia, può richiedere che i diritti sulla transazione vengano trasferiti a lui. Pertanto, l'acquirente perderà l'acquisizione.

Il venditore potrebbe soffrire in un altro modo. Se il compratore onestamente non paga, non sarà in grado di recuperare legalmente denaro da lui.

Troppo caro nel contratto

Per costringere i comproprietari a non acquistare la parte venduta della proprietà, puoi offrire loro un contratto di vendita di una quota dell'appartamento a un prezzo molto alto. Dopo aver ricevuto il rifiuto o non averlo ricevuto, il venditore può emettere una ricevuta per lo stesso importo specificato nel contratto, ma concordare con l'acquirente che pagherà un importo inferiore (reale).

Quali insidie ​​possono esserci con un tale sviluppo della situazione? Di conseguenza, l'imposta sulle transazioni sarà sopravvalutata, poiché la dichiarazione rifletterà l'importo indicato sulla ricevuta.

In generale, non ci sono opzioni ideali. In ogni caso, è sufficiente correlare l'importo dell'imposta e i prezzi delle azioni, nonché scoprire le condizioni per il verificarsi di obblighi di pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (ci sono momenti in cui la vendita di immobili non è tassata).

Stipulare un contratto di prestito

È possibile stipulare un contratto di prestito, che indicherà l'importo pari al prezzo della quota di alloggio riscattata. Allo stesso tempo, viene stipulato un accordo in base al quale il prestito è garantito dal diritto di condividere la proprietà. È un tale contratto collaterale che si chiama mutuo. Questo non è un prestito, come molti credono. L'ipoteca deve superare la registrazione statale. Il dovere statale sarà di mille rubli.

Inoltre, il mutuatario perde intenzionalmente i termini del rimborso. A sua volta, l'acquirente della parte dell'appartamento, che in questo caso funge da prestatore, impone una quota dell'immobile. Per non essere coinvolti in contenzioso, firmare contratto di locazione in cui entrambe le parti concordano che, invece di rimborsare l'importo del prestito, viene trasferito il diritto a una quota dell'immobile.

Ma in questo caso, non è così semplice. Tuttavia, vi è il rischio di annullare il contratto su iniziativa dei proprietari di case rimanenti se vanno in tribunale. Se il reclamo è soddisfatto, l'acquirente dovrà restituire la quota e il venditore dovrà comunque pagare i soldi in base a un contratto di prestito fittizio, poiché il risarcimento verrà invalidato.

Quali transazioni azionarie sono illegali?

La vendita di una quota in un appartamento non è possibile in caso di cessione (cessione). Tali transazioni sono vietate.

L'assegnazione può essere utilizzata nell'alienazione di azioni di un fondatore di una LLC, ma in questo modo è impossibile vendere un'azione in un appartamento.

La legge preventiva funziona sempre?

C'è un caso in cui una parte di un appartamento può essere venduta senza diritti di prelazione. Questa è una vendita pubblica. Solo i creditori lo fanno con una quota di beni immobili, se non ci sono altri modi e i fondi del debitore non sono sufficienti per coprire i debiti.

Ma non tutte le azioni possono essere recuperate come debito (dopotutto, non puoi prendere le uniche abitazioni). Esistono solo due opzioni quando possono prendere una condivisione:

1. Una quota della legge è diventata la garanzia di un mutuo (in questo caso anche l'unico alloggio è richiesto).
2. Se il debitore non vive in un appartamento in cui ha una quota ed è registrato a un indirizzo diverso o possiede anche un altro alloggio.

Vendita di tutto l'appartamento con proprietà condivisa

Se l'appartamento è piccolo, in più ci sono molti comproprietari che non desiderano vivere insieme nello stesso territorio, la soluzione migliore in questa situazione è quella di vendere l'intero appartamento. Qualsiasi avvocato ti offrirà tale soluzione al problema.

Se tutte le parti concordano, non sorgeranno difficoltà. Sebbene sia ancora necessario il supporto legale per completare correttamente la transazione. Sono possibili diverse opzioni:

1. Concludere un contratto di vendita, ma tutti i proprietari di azioni agiranno come venditore.
2. Emettere tanti accordi quanti sono i proprietari. Di conseguenza, l'acquirente ha così tanti accordi di compravendita che diventa l'unico proprietario dell'appartamento.

La prima opzione è preferibile quando i comproprietari vivono nelle vicinanze. È più interessante nel senso di pagare il dovere statale per la registrazione dei diritti di proprietà.

Anche se, se hai il supporto legale, ti diranno un'opzione più redditizia in ogni caso.

La seconda opzione può essere utile nei casi in cui i comproprietari non vogliono categoricamente e non possono comunicare tra loro, o vivono lontano, o non vogliono fornire procura per firmare il contratto l'uno all'altro. Ci possono essere molte sfumature. La decisione giusta ti aiuterà a fare un avvocato.

Tuttavia, nel secondo caso, l'acquirente dovrà spendere soldi per pagare un dazio statale per ogni azione di mille rubli.

Come risolvere la situazione se una delle parti è contraria alla vendita?

Questa situazione si verifica più spesso. È dovuto al fatto che diversi proprietari hanno l'intenzione di vendere un appartamento completamente inutile per loro. E poi dividi i soldi. E alcuni partecipanti, per esempio, sono contrari a questa decisione per qualche motivo. Non dimenticare che molto dipende dalla dimensione delle azioni.

Se l'avversario della vendita ha una piccola parte, puoi comprarlo forzatamente da lui. Questo viene fatto in tribunale. È stato presentato un ricorso. Discutendo i tuoi reclami con una piccola parte del comproprietario, puoi richiedere una coercizione per trasferire la sua quota ad altri comproprietari, ovviamente, per un risarcimento monetario.

Naturalmente, se una persona vive in questo spazio di vita, allora nessuno ha il diritto di costringerlo a vendere la sua parte, perché la base è solo la piccola dimensione della sua parte.

Qual è la dimensione delle tasse?

I fondi ricevuti dalla vendita di proprietà o interessi sono determinati come reddito. Quindi, è tassato dall'imposta sul reddito delle persone fisiche. La sua dimensione è il tredici percento dell'importo del contratto.

Ma ci sono eccezioni quando non è necessario pagare le tasse. Ad esempio, nel caso in cui la quota sia di proprietà di una persona da più di tre anni. La data di riferimento è il momento della registrazione statale da parte di un cittadino dei diritti di proprietà sulla sua quota.

In altri casi, quando l'imposta sul reddito delle persone fisiche deve ancora essere pagata, lo stato prevede una detrazione fiscale. Questo è l'importo di cui il prezzo dell'appartamento o della sua quota dovrebbe essere ridotto nel calcolo dell'importo dell'imposta.

Ma la detrazione fiscale per la vendita del diritto alla condivisione ha le sue sfumature.

Detrazione fiscale

Viene stabilito l'importo massimo della detrazione di un milione di rubli per una singola vendita. Un appartamento può diventare un tale oggetto se viene venduto nel suo insieme. Oppure può essere una quota, se l'accordo viene redatto per ciascuna parte separatamente.

Si scopre che quando si vende l'intero appartamento, la detrazione massima viene calcolata in proporzione alle quote dei proprietari. Ma se ogni parte viene venduta separatamente, ogni proprietario ha il diritto di ricevere una detrazione di un milione di rubli.

Se hai venduto una quota di un appartamento di tua proprietà da meno di tre anni, devi compilare e presentare una dichiarazione, che indicherà l'importo del reddito ricevuto dalla transazione. Lì troverai anche una colonna di detrazione fiscale. Pagherai le tasse da un importo inferiore a quello indicato nel contratto di vendita.

Di conseguenza, se il reddito ricevuto da un cittadino è di un milione di rubli, non sorgeranno obblighi fiscali, poiché una detrazione fiscale pagherà tale importo. Una persona presenterà solo una dichiarazione, dove indicherà tutto in dettaglio.

Documenti per la vendita di azioni nell'appartamento:

1. Passaporto del venditore o di tutti i comproprietari della proprietà.
2. Se uno dei proprietari è minorenne, avrà bisogno del suo certificato di nascita e dell'autorizzazione del Consiglio di fondazione (viene rilasciato dopo aver scritto una dichiarazione alle autorità di tutela con i dettagli dell'appartamento che si desidera acquistare invece di quello vecchio). Serve ancora il consenso dei genitori del bambino. Ma, se sono divorziati, saranno necessari i servizi notarili per certificare i documenti.
3. Certificato di proprietà degli alloggi, documenti sulla privatizzazione, contratto di vendita (se l'appartamento è stato acquistato).
4. Certificato dal registro di stato unificato.
5. Passaporto tecnico da ITV. Passaporto catastale per immobili.
6. Certificato di alienazione dall'ITV, valido solo per un mese.
7. Un documento sulla composizione della famiglia da parte dell'organizzazione di gestione.
8. Consenso scritto di tutti i partecipanti alla transazione. Anche in questo caso saranno necessari servizi notarili per certificare i documenti.

Va ricordato che la transazione, e quindi l'accordo stesso, non saranno validi fino a quando non saranno registrati dallo stato. Solo la certificazione dei documenti conferisce loro valore legale. E solo in questo caso la transazione è legale ed eseguita correttamente.

Invece di una postfazione

Come puoi vedere, la vendita del diritto di condividere un appartamento è irta di conoscenza di un numero enorme di sfumature. Speriamo che dopo aver letto l'articolo non avrai domande su questo argomento.