I venditori immobiliari, che hanno ricevuto entrate dalla transazione, sono tenuti a versare un'imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 13%. La riscossione delle imposte è una procedura sotto stretto controllo statale. Tuttavia, la qualità della sua attuazione, affermano gli esperti, non è all'altezza a causa di una serie di esenzioni nella legislazione moderna. Troppi cittadini, per motivi completamente legali, sfuggono alle tasse. E molti, a loro volta, pagano in eccesso, non conoscendo i benefici significativi che lo stato garantisce ai partecipanti al mercato immobiliare. Cosa devi tenere a mente quando vendi un appartamento? Qual è il modo più corretto di pagare le tasse quando si vendono immobili?
Principi generali di tassazione sulla vendita di appartamenti
Gli esperti identificano i seguenti principi di base di tassazione delle transazioni immobiliari in conformità con la legge russa:
- L'imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 13% dell'importo ricevuto dall'acquirente della casa è addebitata e pagabile se l'appartamento è di proprietà del venditore da meno di 3 anni;
- l'ex proprietario è tenuto a presentare all'ufficio territoriale del Servizio fiscale federale una dichiarazione nella forma appropriata entro il 30 aprile dell'anno successivo alla transazione di vendita dell'appartamento;
- L'imposta sul reddito personale calcolata deve essere pagata per intero dal cittadino fino al 15 luglio dell'anno in cui viene presentata la dichiarazione.
Detrazioni sulle vendite immobiliari
Le leggi della Federazione Russa definiscono un certo tipo di benefici garantiti ai venditori immobiliari. Viene dal cosiddetto detrazioni fiscali. Rappresentano una cifra con la quale è possibile ridurre la quantità di denaro ricevuto dalla vendita di immobili. Le detrazioni, quindi, riguardano entrambi i tipi di transazioni: vendita, acquisto di immobili. L'imposta, tuttavia, viene pagata solo per uno di essi.
Ora la detrazione è di 1 milione di rubli. L'imposta finale sulla vendita di immobili viene calcolata utilizzando formule matematiche molto semplici. Considera un esempio.
Il cittadino Ivanov ha venduto l'appartamento per 2,5 milioni di rubli. Per impostazione predefinita, deve pagare l'imposta sul reddito delle persone per un importo pari al 13% di tale importo, ovvero 325 mila, tuttavia ha deciso di utilizzare il diritto legale di ricevere una detrazione fiscale di 1 milione, pertanto la base imponibile effettiva sarà di 1,5 milioni di rubli. Ivanov, quindi, dovrà pagare allo stato 195 mila rubli.
Puoi spendere 1 milione di rubli di detrazioni sia a spese di una transazione di acquisto e vendita, sia sulla base di diversi, ma solo durante l'anno. Se l'importo del reddito ricevuto dalla vendita di immobili non ha raggiunto 1 milione, non devono essere pagate tasse (ma allo stesso tempo, una dichiarazione deve essere presentata prima del 30 aprile).
Un altro importante meccanismo di detrazione è l'inclusione nella "formula" di importi confermati associati al costo di acquisizione di un appartamento. Cioè, se, ad esempio, Ivanov, che ha venduto un appartamento per 2,5 milioni di rubli, lo ha acquistato prima, diciamo, per 2.7, allora ha il diritto di riflettere tale importo sotto forma di imposta sul reddito a 3 persone (allegando documenti giustificativi - estratti, accordo, ecc.) e non essere affatto in debito con lo stato. L'imposta sulla vendita di immobili in questo caso non è pagata.
Detrazioni per comproprietà e comproprietà
Se l'appartamento venduto è di proprietà di due o più persone sulla base della proprietà condivisa o congiunta, una detrazione di 1 milione di rubli. distribuito tra loro. Se stiamo parlando della prima versione della proprietà, quindi in conformità con la distribuzione percentuale specificata nei certificati di proprietà. Nel secondo caso - di comune accordo. Se un compromesso fallisce, quindi attraverso i tribunali.L'accordo secondo cui i comproprietari sono pronti a differenziare i propri interessi in base all'una o all'altra distribuzione percentuale è considerato raggiunto quando ciascuno di essi firma un accordo di vendita immobiliare. Di norma, non sono richiesti ulteriori documenti a conferma di un "compromesso".
Allo stesso tempo, le persone che hanno il diritto di possedere una quota dell'appartamento hanno il diritto di vendere la loro parte della proprietà senza accordo con i comproprietari e allo stesso tempo ricevere la detrazione per intero, individualmente. Naturalmente, la responsabilità per il pagamento delle tasse quando si vendono immobili in questo caso è completamente individuale.
PIT: 13% o 30%?
Nella comunità di agenti immobiliari e cittadini coinvolti in transazioni immobiliari, a volte sorge la domanda: perché in alcuni casi aliquota fiscale per transazioni pari al 30%? Quale imposta sulla vendita di immobili risulta così onerosa? La risposta è semplice Questo indicatore è destinato ai non residenti nella Federazione Russa. Di solito sono cittadini stranieri che hanno deciso di vendere le loro proprietà in Russia.
Ma ci sono anche casi frequenti in cui anche i cittadini della Federazione Russa sono riconosciuti come non residenti. Il fatto è che una persona che non vive nel territorio del suo paese per più di 183 giorni all'anno, indipendentemente dalla sua cittadinanza russa, viene riconosciuta come non residente. Il suo dovere è di pagare l'imposta sul reddito molto più che se vivesse in Russia per più di sei mesi. E un'altra sfumatura importante. Se un non residente vende la proprietà, le tasse non sono compensate da alcuna detrazione. I termini dei loro pagamenti rimangono gli stessi, la procedura di segnalazione al Federal Tax Service - lo stesso.
Cosa succede se non si invia una dichiarazione?
Per un settore come l'acquisto e la vendita di immobili, le tasse sono l'aspetto più importante. Pertanto, i servizi competenti sono sufficientemente severi per quanto riguarda la politica di monitoraggio della circolazione dei fondi nel quadro delle transazioni con appartamenti. Pertanto, se il venditore di beni immobili non presenta una dichiarazione entro il termine prescritto che riflette gli importi ricevuti per la vendita di alloggi, quindi in conformità con Articolo 119 del codice fiscale riceverà una sanzione pari al 5% dell'imposta (o dell'importo che non è stato pagato), calcolata ogni mese dal momento in cui i documenti sono sottoposti al servizio fiscale federale (ma il suo valore massimo non può superare il 30% del debito verso lo stato e la sua dimensione minima è 1 mille rubli).
E se non paghi le tasse?
Se il venditore di beni immobili non ha pagato l'imposta sul reddito personale calcolata, il Servizio fiscale federale richiederà il pagamento dell'importo adeguato di denaro, addebita un'ammenda (20% dell'importo fiscale) e interessi (in percentuale pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale - vengono addebitati giornalmente fino al c'è un ritardo).
I pensionati devono pagare le tasse?
Esiste una versione in cui i pensionati sono esonerati dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche per le entrate derivanti dalla vendita di un appartamento. Questo non è vero Il reddito derivante dalla vendita di alloggi in termini di legislazione fiscale è pari al salario. Lo stato non fornisce alcun beneficio per l'imposta sulle vendite immobiliari ai pensionati. Inoltre, per loro, l'obbligo di trasferire la dichiarazione 3-NDFL al servizio fiscale federale in tempo, nonché il pagamento tempestivo degli importi calcolati, è esattamente lo stesso che per i lavoratori. Naturalmente, la regola rimane che l'imposta sulla vendita di immobili meno di 3 anni nella proprietà non viene pagata.
Come presentare una dichiarazione?
Esistono tre opzioni principali per l'invio del modulo 3-NDFL, che riflette i dati relativi alle transazioni immobiliari, all'ente territoriale del Servizio fiscale federale. In primo luogo, una persona può farlo contattando personalmente il dipartimento, in secondo luogo, scrivendo una lettera di procura a qualcuno notarile da un notaio, in terzo luogo, inviando un modulo elettronico tramite i servizi statali (dopo essersi registrato lì).
Ci sarà presto una nuova tassa?
Tra gli esperti e alcuni rapporti dei media sembrano che in Russia apparirà presto una nuova tassa sulla vendita di immobili. O almeno saranno apportate modifiche significative alla legislazione attuale.Di cosa possiamo parlare qui? Qual è la probabilità che l'anno in cui verrà introdotta la nuova imposta sulle vendite immobiliari sia il 2015?
Nel 2014 è stato discusso un disegno di legge in ambito pubblico chiamato a modificare il regime di riscossione delle imposte esistente per la vendita di immobili. Il punto è che l'imposta sul reddito delle persone fisiche dovrebbe essere calcolata sulla base del valore catastale delle abitazioni. Questa formulazione, sottolineano gli esperti, è ancora indicativa. Ma l'obiettivo specifico del legislatore è chiaro: le autorità vogliono "imbiancare" le transazioni in cui il valore della proprietà incluso nel contratto per la vendita di immobili è inferiore al prezzo reale dell'appartamento (questo viene fatto al fine di "soddisfare" la detrazione fiscale di 1 milione o utilizzarla al massimo ). A questo proposito, il valore catastale delle abitazioni, secondo il legislatore, dovrebbe più o meno corrispondere al mercato (ora è di solito molto più basso).
Qual è il meccanismo proposto per il funzionamento della legge rispetto alle procedure attuali? Diamo un'occhiata ad alcuni esempi.
Il cittadino Ivanov, dopo aver stipulato un accordo azionario, ha investito 700 mila rubli nello sviluppo della casa. Due anni dopo, la società appaltatrice commissionò un alloggio. A quel tempo, il prezzo di mercato dell'appartamento di Ivanov era cresciuto a 2,5 milioni. Voleva venderlo, ma nel contratto di scrivere il costo pari a 1,7 milioni. Da questo importo, in conformità con la legislazione attuale, sarà in grado di detrarre 700 mila spese per costruzione condivisa, oltre a ridurla della detrazione richiesta per un importo di 1 milione, pertanto Ivanov “chiude” completamente le entrate ufficialmente ricevute in base al contratto, in modo da non pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche. Secondo le attuali norme della legge, tutto ciò che Ivanov intendeva poteva e doveva avere successo.
Gli emendamenti al codice fiscale della Federazione Russa, attualmente in discussione, potrebbero costringere un cittadino a pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche in ogni caso. Il fatto è che, secondo la rivalutazione catastale, il prezzo di un appartamento può essere, ad esempio, 2,2 milioni di rubli. Sono 500 mila rubli. più che nel contratto di vendita stipulato da Ivanov e dal suo acquirente. E da questi 500 mila, il venditore dovrà pagare l'imposta sul reddito personale prescritta per un importo del 13%.
C'è un'opzione, dicono gli esperti, che il legislatore introdurrà un qualche tipo di sollievo nelle sue "formule". Questo è il cosiddetto "fattore di riduzione", che viene moltiplicato per valutazione catastale di beni immobili. Ora nella legge appare un indicatore pari a 0,7. Nel caso della transazione del cittadino Ivanov, la cifra finale sarà ottenuta moltiplicando 2,5 per 0,7. Sono 1,54 milioni di rubli. Ciò che, in linea di principio, dovrebbe organizzare Ivanov - nel suo accordo le cifre sono anche più di questo. E se il suo appartamento non sarebbe costato 2,5 milioni, ma tutti e 4? In questo caso, la valutazione catastale sarebbe molto probabilmente vicina al mercato. E poi il venditore immobiliare dovrebbe sborsare a fondo.
Allo stesso tempo, molti esperti, così come i rappresentanti degli stessi circoli legislativi, affermano che il "coefficiente di abbassamento" potrebbe non essere affatto approvato. È anche possibile un'opzione per consentire ai parlamenti regionali di determinare la cifra corrispondente, motivando, come affermano gli esperti, che tutti i proventi del pagamento dell'imposta sul reddito delle persone sulla base del valore catastale rimarranno nel bilancio della materia.
Date di discussione pubblica del disegno di legge - fino al 30 ottobre 2014. Quindi sarà riferito ai deputati della Duma di Stato. È probabile che già nel 2015 entreranno in vigore le modifiche al codice fiscale della Federazione russa.
Nuova legge: benefici e concessioni
Come possiamo vedere, lo stato ha deciso di intervenire a fondo in un fenomeno come l'acquisto e la vendita di immobili. Le tasse, molto probabilmente previste dalle autorità, dovrebbero essere raccolte più attivamente in questa direzione. In alcuni punti, nel frattempo, la politica del legislatore consente una serie di concessioni. Nonostante non siano state ancora adottate modifiche al codice fiscale della Federazione Russa, alcune delle loro sfumature relative a benefici e concessioni per transazioni immobiliari sono già state rese pubbliche. Indica alcuni di essi.
L'imposta sul reddito delle persone fisiche non può essere pagata affatto se un cittadino vende il suo unico alloggio (o che aveva questo status negli ultimi 12 mesi prima della vendita). È vero, il costo massimo di un appartamento non dovrebbe essere superiore a 5 milioni di rubli. Si presume inoltre che rimarrà la norma attuale, che prevede il diritto all'esenzione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche sulla vendita di immobili, vale a dire 3 anni nella proprietà.
Nuova legge: parere di esperti
Molti esperti di mercato dubitano che le agenzie responsabili dell'attuazione della nuova legge saranno in grado di formulare il corretto algoritmo di valutazione catastale. Gli esperti ammettono che non sono molto chiari da dove verranno i numeri. Differenze nei metodi utilizzati da vari "periti" sono del tutto possibili, affermano gli esperti. Esiste una versione secondo cui la nuova legge avrà un impatto negativo sul mercato immobiliare primario, poiché diminuirà l'attrattiva per gli investimenti delle costruzioni condivise. In definitiva, il risultato potrebbe essere un aumento del valore degli immobili in tutti i segmenti.
Allo stesso tempo, esiste anche un parere tra gli esperti sulla necessità di riforme. Inoltre, è nella direzione di rafforzare il monitoraggio delle transazioni. Aumentare o ridurre le scommesse non ha senso. Dato l'enorme numero di "affari grigi", diventa assolutamente irrilevante quale imposta viene riscossa sulla vendita di immobili - non viene pagata affatto.
Responsabilità degli affari grigi oggi
Sorge una domanda ragionevole: può davvero essere che gli "schemi grigi" che le autorità stanno cercando di "imbiancare" non possano essere rilevati e soppressi legalmente oggi? Tutte quelle "frodi" associate all'indicazione nei contratti di vendita di cifre minime immobiliari non implicano alcuna responsabilità?
Secondo gli esperti, il servizio fiscale federale non dispone di un algoritmo ben sviluppato per identificare tali transazioni. Almeno perché, da un punto di vista legale, le autorità fiscali non possono presentare reclami contro i partecipanti al mercato immobiliare. L'acquirente e il venditore stipulano due contratti completamente legali. Il primo è il principale, indica un importo fino a 1 milione Questo documento è destinato ai funzionari fiscali. Il secondo contratto, a sua volta, non riflette una transazione immobiliare, ma la compensazione dell'acquirente per i costi del venditore associati al "miglioramento del tipo di appartamento". In realtà, è una ricevuta per il trasferimento di fondi. Questo trattato fiscale, di regola, non richiede (e gli importi specificati in esso non compaiono ufficialmente da nessuna parte).
Allo stesso tempo, i lavori non pubblici in questa direzione possono essere effettuati nelle strutture del Servizio fiscale federale. In particolare, ci sono fatti che l'ufficio centrale di questo dipartimento di volta in volta invia lettere alle sue divisioni territoriali che è necessario creare unità funzionali speciali - proprio al fine di combattere l'evasione dei cittadini dall'imposta sul reddito delle persone fisiche quando vendono alloggi per intero.
Secondo uno di questi documenti, che è caduto in possesso di alcuni media russi, alle strutture del servizio fiscale regionale è stato ordinato di studiare i contratti di vendita e condurre indagini di natura investigativa, sotto forma di visite a casa dei contribuenti e di condurre conversazioni. Se vengono identificati gli "schemi grigi", addebitare l'importo "corretto" dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (sulla base di una valutazione indipendente del costo dell'appartamento) e allo stesso tempo cittadini raffinati.
A proposito, molti esperti sono rimasti colpiti dall'approccio al controllo dell'andamento delle vendite immobiliari in Ucraina. Le tasse lì, così come le nostre, non sono piccole: possono arrivare fino al 15%. E quindi, al fine di ridurre al minimo la probabilità di "affari grigi", le autorità ucraine hanno recentemente introdotto una norma: i notai che certificano gli accordi di acquisto e vendita di alloggi sono tenuti a verificare le informazioni su una valutazione di mercato indipendente della proprietà nel database "cloud". Se le informazioni non vengono trovate online, un notaio non ha il diritto di certificare i documenti.
La rilevanza delle procedure per l'identificazione di "schemi grigi", secondo gli esperti, è aumentata in particolare a causa delle modifiche al codice fiscale della Federazione Russa che regolano le detrazioni immobiliari per gli acquirenti di proprietà. Il fatto è che fino al 1 ° gennaio 2014 gli acquirenti di appartamenti avevano il diritto di utilizzare la detrazione fiscale una sola volta per una singola proprietà. Se acquistavano un alloggio e il contratto indicava un importo di 1 milione, allora potevano contare solo sul 13% di tale importo.
Pertanto, molti acquirenti non erano soddisfatti degli "schemi grigi" e hanno chiesto ai venditori di stipulare contratti con numeri reali. Ma dopo che sono state apportate modifiche al codice fiscale, per ricevere detrazione della proprietà reso possibile con qualsiasi numero di transazioni immobiliari. E ora, agli acquirenti, in linea di principio, non importa quale importo appare nel contratto di vendita. A loro non importa che tipo di imposta sulle vendite immobiliari i venditori vogliono pagare e se vogliono farlo affatto.
Transazioni che coinvolgono persone giuridiche
Consideriamo brevemente gli aspetti relativi alla tassazione delle transazioni in cui i venditori di beni immobili sono persone giuridiche (società commerciali, ecc.). Lo schema di calcolo delle spese qui, ovviamente, differisce da quello che è caratteristico degli individui. Ma è abbastanza comprensibile e logico. Se stiamo parlando di un fenomeno come la vendita di immobili da parte di un'entità legale, le tasse vengono pagate qui di due tipi.
Innanzitutto, si tratta di IVA (18%). In secondo luogo, è l'imposta sul reddito delle società (20%). Non sono previste detrazioni. Tuttavia, se l'organizzazione utilizza il sistema fiscale semplificato, gli immobili vengono venduti secondo standard completamente diversi. Non esiste un'imposta sul reddito "semplificata" e i proventi della vendita di immobili sono equiparati a quelli commerciali. Secondo le norme per il sistema fiscale semplificato, la società dovrà pagare il 6% dei proventi della vendita o il 15% della differenza tra i proventi e il costo di acquisto di questa proprietà.
Regole simili si applicano anche ai singoli imprenditori. Se funzionano secondo il sistema fiscale semplificato, pagano per la vendita di proprietà il 6% del reddito o il 15% della "differenza". In base al sistema fiscale generale, devono essere pagate l'IVA e l'imposta sul reddito. È vero, è importante che la ricevuta di fondi dall'acquirente passi attraverso un conto bancario ufficialmente registrato. Se un singolo imprenditore vende beni immobili tramite un conto bancario "regolare", dovrà pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche come individuo. È vero, in questo caso è possibile utilizzare la detrazione.
