החוק הרוסי קובע כמה אפשרויות עבור אזרחים לממש את הזכות לרכוש משותף - בעלות משותפת על רכוש, כמו גם בעלות משותפת. מה הספציפיות של כל אחד מהם? אילו מקורות לנורמות קובעים את היחסים המשפטיים הרלוונטיים של האזרחים? האם הספציפיות של רכוש שהוא בבעלות משותפת חשובה?
מהו רכוש משותף?
על פי סעיף 244 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, רכוש משותף הוא רכוש שהוא בבעלות שניים או יותר אנשים. יתכן שמטרתו כוללת נדל"ן. יש נפוץ בעלות משותפת ומפרק. במקרה הראשון, הבעלים מחלקים את הנכס במניות קבועות. בשני, מטרת הבעלות המשותפת אינה מחולקת.
בחלק מהמקרים, בעלות משותפת ובעלות משותפת נקבעים על סמך הוראות החוק. כך, למשל, רכושם של בני זוג או משתתפים בחוות איכרים נקבע על פי החוק כמשותף. יתרה מזאת, הבעלים יכולים להסכים בינם לבין עצמם כיצד לחלק את הנכס ולתקן החלטה זו, במידת האפשר, באופן הקבוע בחוק.
שתף בעלות
הבה נבחן ביתר פירוט את הספציפיות של קטגוריה כזו כמו בעלות משותפת משותפת. סוג זה של נכסים מרמז, במיוחד, לא רק על חלוקת הזכויות לנכסים בבעלות במניות קבועות, אלא גם על אפשרות להוציא הכנסה פרופורציונלית מהשימוש המסחרי בנכס.
במקביל, אנשים המחזיקים ברכוש בזכות בעלות משותפת מחויבים לשאת באחריות, ביחס לחלקם, לתחזוקת הנכסים.
סך הבעלות המשותפת מתבטא בשברים או באחוזים. לגבי קביעת המספרים המתאימים, סעיף 245 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית אומר כי החלק המקביל מוכר כשווה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק, בחוזה או בפרקטיקה של יחסים בין בעלים.
ניתן להתאים את שווי המניות עקב הופעתם של בעלים חדשים, כמו גם את המודרניזציה של הרכוש, שהתפקיד המוביל בו שייך לבעלים מסוים, וניתן להוכיח זאת. יתרה מזאת, אם ניתן להפריד את השיפור המקביל בנדל"ן בדרך זו או אחרת, האדם שסיפק אותה יכול לרכוש בעלות עליו באופן חוקי, מבלי להגדיל את חלקו בנכס העיקרי.
זכות הבעלות המשותפת מופעלת על ידי כל אחד מבעלי הנכס מכוח הסכמתם של כל הבעלים האחרים. אם לא ניתן לקבוע את סוג הקונצנזוס המקביל, יש לפתור את המחלוקות בבית המשפט. במקרים מסוימים, על פי עורכי הדין, בית המשפט עשוי גם להקל על יישוב המחלוקות בתחום סילוק הרכוש המשותף.
למכירת בעלות משותפת יש מספר תכונות. כך, למשל, אם אחד הבעלים מחליט למכור את חלקו, אז לבעלי האחרים יש את הזכות לרכוש אותו בסדר הקדימי. אלה הוראות המאמר ה -250 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. אבל רק אם זה לא קשור למכירה באמצעות הצעות מחיר לציבור. אם אחד הבעלים מפר את הכלל הזה, בעלי אחרים רשאים לערער על תוצאות העסקה דרך בית המשפט.
ציינו לעיל כי כל אחד מהבעלים המחזיק בנכס במניות רשאי להסתמך על הכנסה מהשימוש המסחרי בנכסים. בואו נשקול היבט זה ביתר פירוט.
חלוקת הכנסות מרכוש משותף
כך הבעלים, בהתאם להוראות סעיף 248 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, זכאי לפיכך לחלוקה פרופורציונלית של כל הכנסה משימוש בנכס בבעלות משותפת, אלא אם כן הסכימו אחרת על ידי הבעלים המשותפים. יתר על כן, אם אדם מקבל את סוג ההכנסה המתאים, אזי הוא גם מחויב לשלם עליו מס בפרופורציות דומות, לשאת בעלויות הכרוכות בתחזוקת הנכס והבטחת תפקודו.
חתך והדגש
שקול את המנגנונים המשקפים את סיום בעלות המניות המשותפת. ישנם שניים מאלו המתרגלים ברוסיה - קטע וחלוקה.
אם זה קטע, אז תחת מנגנון זה, הבעלות המשותפת נפסקת ביחס לכל בעלי הנכס. בתורו, ההפרדה מהבעלות המשותפת פירושה שרק אדם אחד עוזב את הנכס. החוק נותן מגוון עילות ליישום שני הנהלים. כך למשל חלוקה של בעלות משותפת או הקצאה משותפת יכולה להתבצע על בסיס הסכמה הדדית של כל הבעלים. אפשרות נוספת - מכוח החלטת בית משפט. כמו כן, אפשרי הפרדה לאחר תביעת הנושים בהבראה.
סעיף 252 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית אומר שצריך לבצע סעיף או הפרדה בעין, אם הדבר אפשרי ואינו נוגד את נורמות החוק. עם זאת, אם לא ניתן ליישם את הנוהל המקביל, יש לבעלים, שחייב לקבל את חלקו בנכס כתוצאה מהחלוקה או ההקצאה, הזכות להסתמך על פיצוי כספי. בחלק מהמקרים, מנגנון זה מיושם על בסיס החלטת בית משפט. לאחר שקיבל פיצוי, אדם מפסיק להשתתף בבעלות משותפת על רכוש.
בעלות משותפת
לאחר שלמדת מהי בעלות משותפת, שקול את הפרטים של בעלות משותפת. המאפיין המיוחד שלה הוא שהבעלים מבצעים ניהול משותף של הנכס, אין מניות. עם זאת, לבעלים יש את הזכות להסכים על כמה הבחנות בשימוש ברכוש. כך או אחרת, אחד הבעלים יכול להיפטר מהנכס ולתאם את כוונותיהם עם בעלים אחרים. במקביל, כל בעלים יכולים לבצע עסקאות, אשר נושאן הוא סילוק נכסים רלוונטיים. עם זאת, אם הוא לא יתאם את פעולותיו עם בעלים אחרים, ייתכן שהחוזה יבוטל בבית המשפט.
חתך והדגש
באופן עקרוני, הכללים לחלוקה והקצאה בעת הטיפול ברכוש משותף דומים לאלו הכוללים את הזכות לבעלות משותפת. עם זאת, מיד לפני ביצוע הנהלים הרלוונטיים, על הבעלים לקבוע במשותף את הפרופורציה עבור כל אחד מהם. אם לא יצליחו לעשות זאת באמצעות הסכם, העניין יוכרע בבית המשפט.
בעלות משותפת על בני זוג
לרכוש המשותף של אזרחים נשואים יש פרטים משלו. זה בא לידי ביטוי בסעיף 256 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. נכתב כי מוכר רכוש משותף שנרכש על ידי בני הזוג לאחר רישום הנישואין, אך במקרה שלא נקבעו תנאים אחרים בחוזה הנישואין. כלומר, סוג החוזה המתאים עשוי להיראות כמו חוזה של בעלות משותפת, המשקף את חלוקת הרכוש, למשל דירה, בפרופורציות כאלה.
יתכן גם כי רכוש מהסוג המקביל נקבע כתוצאה מעלייה משמעותית בשווי הרכוש הפרטני של הבעל או האישה במהלך הנישואין. בתורו, אם בני הזוג חיו בנישואין אזרחיים, כלומר ללא רישום נאות, הרי שרכושם נקבע בדרך כלל כנפרד.
בעלות משותפת על חקלאים
לבעלות המשותפת של משתתפים בחוות ובמשקים יש גם פרטים מסוימים.ההוראות הרלוונטיות מעוגנות בסעיף 257 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. על פי החוק, רכושם של החקלאים משותף, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכמים ביניהם או מכוח הוראות מעשים משפטיים רלוונטיים. משתתפים באיכר או בחווה רשאים להשתמש בנכס בהסכמתם בינם לבין עצמם. במקרה זה, עסקאות, הנושאות רכוש משותף של חקלאים, ניתנות לסיכום רק על ידי נציגים מורשים או ראשי משק.
לחלק נכסי החווה יש גם פרטים משלו. בפרט, אם משתמעת הקצאתו של אחד המשתתפים בחווה, הרי שכפי שעורכים עורכי דין מציינים, במקרים רבים הוא לא יכול לקחת את חלקו בקרקע. עם זאת, הוא זכאי לקבל פיצוי כספי, אשר הליך הצבירה שלו נקבע במשותף עם חקלאים אחרים או בית המשפט.
לאחר שנחקר את הפרטים של בעלות משותפת, אנו יכולים לחקור היבט המשקף את הנוהג של השלכת רכוש בבעלות משותפת. אילו ניואנסים מאפיינים את הנהלים המתאימים? ראשית כל, ניתן לציין כי על אף שבחוק כללים די פרטניים ביחס לחלוקת חלקים בבעלות על רכוש, בפועל, מימוש הזכות להיפטר מרכוש במניות עשוי להיות קשה. קח את הדוגמא של הנדל"ן.
נוהלי ניהול מניות: נוהל מכירה
אם קבוצת אנשים מקימה בעלות משותפת משותפת על דירה, כיצד כל אחד מהם יכול לנהל את הנכס בפועל? קח את אחד התרחישים הנפוצים ביותר - מכירת דיור.
אם מדובר במכירת הדירה במלואה, יש צורך בהסכמת כל הבעלים. אותו הדבר נדרש אם למשל אדם מעוניין להעביר נדל"ן כבטוחה. לא משנה כמה אנשים מסכימים - גם אם אחד נגד, אי אפשר לבצע את העסקה.
יחד עם זאת, לטענת עורכי הדין, אפילו בית המשפט אינו רשאי לכפות על אדם להסכים כי הדיור בו יש לו חלק יימכר. יחד עם זאת, בעלות משותפת משותפת על דירה מרמזת כי לאדם יש את הזכות להיפטר מחלקו בבעלות כפי שהוא רוצה. נכון, במקרה זה יתכנו קשיים בקביעת הנתח הטבעי בפועל. מה יכולים להיות התרחישים כאן?
אם הוקמה בעלות משותפת ביחס לדירת חדר, בפועל הקצאת החלק המתאים, כפי שצוין על ידי עורכי דין, קשה ליישום. עם זאת, אם יש בעלות משותפת משותפת על בית בו יש מספר דירות, הרי שהנוהל המקביל, בתורו, הוא די אמיתי. במיוחד אם, למשל, מספר החדרים בו פרופורציונאלי למספר הבעלים. לפיכך, נדל"ן, מבחינת יישום מעשי של נוהל מכירת מניות, צריך להיות חלוק.
במקרים מסוימים, בעת הקצאת חלק מהנדל"ן, מותר למשוך מומחים מוכשרים המוכנים לבצע את חלוקת הדיור הנכונה. מנגנון נוסף הולך לבית המשפט. ככלל, כתוצאה משימועים מסוג זה, הבעלים מקבל כמות מסוימת של מטר מרובע באותם חלקי הדירה, שמבחינה מבצעית משקפים את הנוחות המלאה של המגורים בה. במקרים מסוימים בית המשפט עשוי, למשל, לתת לאדם חדר שלם ובאותו הזמן להעניק לו את הזכות להשתמש בשירותים, במטבח, במסדרון יחד.
כפי שציינו לעיל, לבעלי דירות אחרות יש זכות מקדימה לרכוש הקצאה. במקביל, על המשתתף בבעלות המניות המשותפת להתריע על כוונתו למכור את חלקם של בעלים אחרים בכתב, ואז להמתין חודש להחלטתם. במקרה זה, מחיר המכירה בפועל אמור להיות זהה לזה שהוכרז במועד בו נמסר לבעלים המשותפים את המסמך הרלוונטי.אם אדם רוצה למכור את חלקו בדירה בזול יותר, עליו שוב להציע לבעלים אחרים לרכוש אותו בחזרה.
אם אדם מוכר את חלקו בדירה לצדדים שלישיים מבלי שהציע לפדותו לבעלי המשותף, ניתן לערער על העסקה הרלוונטית בבית המשפט. כתוצאה מכך, הבעלים יהיה מחויב להחזיר את הכספים לקונה, לאחר שחזר לעצמו הזכות להחזיק את חלקו בתמורה.
נוהלי ניהול מניות: שכר דירה
תרחיש נוסף שעלול להתרחש בפועל הוא מתן חלק בדירה להשכרה. על פי חוק, ניתן לבצע הליך דומה בהסכמת כל הבעלים המשותפים. עם זאת, בפועל עסקה מסוג זה נעשית לרוב רק עם מי שמצא דייר מתאים. האם זה צודק? לדברי עורכי דין רבים, לא.
אם בדרך זו התיישבו בדירה אנשים שעמם אחד הבעלים התקשר בהסכם שכירות, אזי ליתר הבעלים הזכות לפנות אותם באמצעות פנייה למשטרה. במקביל, לטענת עורכי הדין, הדבר נעשה לעיתים רחוקות בפועל, שכן בעל הבית יכול לשכנע את המשטרה כי באופן יחסי קרובי משפחה רחוקים מאוסטריה הגיעו לבקרו. על פי החוק, אף אחד לא יכול לאסור לעודד אותם לפי סדר מגורים זמני.
כמובן, בעלי שותפים לא מרוצים יכולים לפנות גם לבית המשפט. עם זאת, גם אם הם ינצחו בתיק, ההחלטה המקבילה תפעל, כפי שמציינים כמה עורכי דין, רק ביחס לקבוצה ספציפית של אנשים שעברו להתגורר בחצרים במסגרת הסכם שכירות נפרד. אם אחד מבעלי הדירה יכנס לחכירה חדשה, אז כדי לפנות את אלה שקיבלו את הזכות להתגורר בדירה באופן המנוגד לחוק, יהיה צורך לפנות שוב לבית המשפט. לפיכך, לאמצעי כזה, כפי שציינו עורכי דין רבים, לרוב אין משמעות מעשית.
בעלות על קרקעות משותפות
בחנו היבטים הקשורים לאופן קביעת הבעלות המשותפת והמשותפת על דירות. עם זאת, הקשר המשפטי הרלוונטי עשוי להיות ספציפי, אם הנושא שלהם הוא קרקע. בחלק מהניואנסים מוסדרת הזכות לבעלות משותפת על קרקעות על בסיס עקרונות השונים מאלו האופייניים במיוחד עבור מקרקעין. בואו נשקול היבט זה ביתר פירוט.
על פי החוק, הרוסים יכולים להחזיק בקרקע הן בנפרד והן בזכות הקניין המשותף - אם ישנם שני בעלים או יותר. הרגולציה החקיקתית של הבעלות הרלוונטית דומה בדרך כלל לקטגוריות אחרות של רכוש. כך, למשל, יש בעלות משותפת משותפת על האדמה, ויש משותף.
בדומה לכללים הכלליים שנקבעו בחוק הרוסי, הקרקע תהיה בבעלות משותפת, אלא אם כן החוק קובע מנגנונים לפיהם קיימת בעלות משותפת. כמו כן, אם אתה פועל לפי הוראות סעיף 244 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, נוצרת בעלות כללית אם מטרתו אינה ניתנת לחלוקה, כלומר אינה כפופה להפצה בעין מבלי לשנות את הספציפיות התפקודית או מכוח החוק. כפי שציינו כמה עורכי דין, רק הכלל השני חל על יחסים משפטיים בתחום דיני מקרקעין. כלומר, חלקה בבעלות משותפת משותפת - אלא אם כן נקבע אחרת בחוק - כפופה לחלוקה נכונה בעין.
דוגמא למקרה בו מוגדרת ישירות בעלות משותפת במעשים משפטיים - התרחיש עם חוות הנחשבות על ידינו לעיל. על פי סעיף 257 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, רכושם המשותף של חקלאים, כולל אדמות, שייך לכל חברי האגודה על בסיס בעלות משותפת. עם זאת, הדבר נעשה אם החקלאים עצמם לא הסכימו לחלק את הקרקע במסגרת הסכמים אחרים.
נורמה משפטית זו, אפוא, שייכת לקטגוריית החד-פעמיות. עם זאת, כפי שציינו כמה עורכי דין, חוק "חקלאות חקלאית" הייתה הוראה לפיה משותף הרכוש המשותף של החקלאים, אלא אם כן קיימת החלטה פה אחד של חברי האגודה להעבירו לבעלות משותפת. כלומר, אנו עדים להתפתחות מסוימת של חקיקה בתחום זה.
