שינוי בעלות על נדל"ן מעלה שאלות רבות בקרב האזרחים. ומה אנו יכולים לומר על המצב כאשר יש מכירת נתח בדירה! יש הרבה אנשים שאינם מובנים לאנשים. במאמר שלנו אנו רוצים להבין כיצד לערוך מסמכים בצורה נכונה, מהי בעלות משותפת באופן כללי ואיך להתמודד עם תשלום מיסים.
מהי בעלות משותפת?
בואו נבין תחילה מדוע המצב מתעורר. בעלות משותפת. למעשה, יכולות להיות סיבות רבות:
- הדיור הופרט לכל ממש בני המשפחה הרשומים בזמן הניירת.
- הדירה, הנמצאת בבעלות משותפת, מחולקת לאחר גירושין של בני הזוג.
- הנדל"ן מועבר בירושה על ידי מספר צאצאים.
יש לציין כי דירה רגילה, הנמצאת בבעלות משותפת, אי אפשר לחלוק פיזית. לשם כך, כמו שאומרים "בעין", יש צורך שבדיור זה יהיו כניסות וחיבורים נפרדים לכל התקשורת. אי אפשר להוציא אותה לפועל. כך, לפעמים ניתן לחלק רק בתים פרטיים. בכל המקרים האחרים מתקבלות מניות אידיאליות.
מה הנתח האידיאלי?
ראשית, עליכם להבין שהנתח האידיאלי אינו החלק שלכם בדיור, אלא רק חלק בזכות לכך. למעשה, זכות הקניין עצמה כפופה לחלוקה ולא לדירה. כמו שאומרים, לחוש את החלק הזה במציאות אינו אפשרי. אחד מכמה בעלים לא יכול להיחשב כבעלים של הדיור, מכיוון שהוא הבעלים של חלק בלבד, וזו למעשה רק סוג של חוק, אך לא הדירה עצמה.
מסתבר שלכל אחד מהבעלים יש אפשרות להשתמש בדיור, אך יחד עם זאת לא צריך לפגוע בזכויותיהם של אחרים. כמובן שבפועל זה בכלל לא קל ליישום. זה מגיע לעובדה שקובעת המשטר לשימוש בסלון, בשירותים, בשירותים או במטבח, והחדרים מחולקים בין הדיירים.
עם זאת, אם אחד מבעליו המשותפים של בית המשפט הקצה חדר לשימוש בשטח של חמישה עשר מטרים, והשני, למשל, שתים עשרה, אז הם ישלמו שטרות שירות בהתאם לאילו מניות בבעלותם. אם לכל אחד מהם יש מחצית, אז הוא יקבל חשבונות על מחצית הדירה ולא עבור השטח הכבוש.
מכירת נתח בדירה זה הקשה ביותר. זה מעלה הרבה שאלות ובעיות. אז, יש צורך להבין זאת ביתר פירוט.
מכירת חלק בדירה על ידי הבעלים
מצב זה בהחלט לא טוב במיוחד. נסביר מדוע. העובדה היא שהבעלים (או ליתר דיוק, אחד מהם) יכול למכור לא את הדיור עצמו, אלא כהונה אותם. מסכים כי זה בהחלט ישפיע הן על מחיר והן על משך התהליך. כנראה שאין הרבה אנשים שרוצים לקנות נכס בנוסף לזרים בשכונה. אמנם לאדם, למעשה, יש את הזכות למכור חלק בדירה, אך לא כל כך פשוט לממש אותה.
אבל זה לא הקושי היחיד במצבים כאלה. העובדה היא שלבעלי מניות יש זכות קדימה לרכוש דיור זה. איך זה עובד? ראשית, עליכם להציע לרכוש נדל"ן לבעלים משותף אחר. אם הוא מסכים, אז חלק הדירה נמכר לקרוב המשפחה (ככלל, קרובים רחוקים וקרובים הם הבעלים המשותפים), ואם הוא מסרב ולא ירכוש את החלק הממומש תוך חודש, אז אפשר למכור אותו לזרים לחלוטין. יש אחד אבל. ודי משמעותי.חוזה מכירת נתח דירה חייב להיות זהה לתנאים הן לבעל החלק והן מבחוץ (המחיר חייב להיות זהה). זה יעזור לבטל את האפשרות להונאה.
אם תופר תנאי זה, בעלי המשותף רשאים להגיש תביעה לבית המשפט בדבר העברת זכות המכירה לעצמם. הצהרה כזו יכולה להיעשות תוך שלושה חודשים, החל מהרגע שנודע על הפרות של זכויות המניעה. מכירת נתח בדירה לבעלים אחר מלווה בבעיות וניואנסים רבים הידועים מראש. כדי להימנע מפספוסים מיותרים בעתיד.
רישום זכויות מקדימות
על פי עצתם של עורכי דין המכירים מצבים כאלה, עליכם לערוך נכון את כל המסמכים כך שלא יתקיימו אירועים לא נעימים. לדוגמא, בכדי לעמוד בזכות המוקדמת, עדיף להציע הצעה לרכוש חלק בכתב בדואר עם מכתב הודעה או רשום. ואתה יכול גם למסור את זה באופן אישי, אך יחד עם זאת לבקש מהם לחתום על עותקים המציין את השעה ואת תאריך הקבלה. צריכה להיות אישור על קבלת ניירות ערך. לפיכך, אתה בטוח מפני פעולות לא ישרות של בעלים אחרים. אחרי הכל, הם עשויים להתעלם מההצעה שלך, ובהמשך להצהיר שלא הודעת להם.
אגב, באופן דומה מתממשה הזכות המוקדמת במהלך ההחלפה.
כיצד ניתן לעקוף זכויות עדיפות?
אם יש לך נתח מהנכס בדירה, מכירה כידוע לא תהיה קלה, מכיוון שלא תמיד ניתן לנהל משא ומתן עם בעלי המשותף בצורה טובה. מה לעשות במקרה זה? הרי אין דרך אחרת אלא להיפטר מנדל"ן כזה. כאן ייעצו עורכי הדין לעזרתם. יתכן שתציעו לך לרמות ולעקוף את זכות המניעה. אפשרות זו אינה טובה לחלוטין וכרוכה בסיכון מסוים. העובדה היא כי ייתכן שהקונה לא יהיה כנה לחלוטין, מה שאומר שאתה עוקף את הזכות המוקדת על ידי הסכם דמיוני, אינך יכול לקבל את הכסף בהסכם.
האם אפשרי הסכם מתנה?
כמובן שמכירת מניה בדירה אפשרית באמצעות תרומה. ובמקרה זה, הזכות המוקדמת לא עובדת. אחרי הכל, אינך יכול לאסור לתת דבר. אבל כאן יש כמה ניואנסים וסיכונים.
עובדת הנתינה לקונה עשויה לבטל כחוזה מכירה מסתיר. עם זאת, הבעלים רשאי לדרוש להעביר אליו את הזכויות בעסקה. אז הקונה יאבד את הרכישה.
המוכר עשוי לסבול בדרך אחרת. אם הקונה לא ישלם בכנות, אז הוא לא יוכל להחזיר ממנו כסף כחוק.
מחיר מופרז בחוזה
על מנת לאלץ את בעלי המשותף שלא לרכוש את החלק שנמכר בנכס, תוכלו להציע להם חוזה מכר של חלק מהדירה במחיר גבוה מאוד. לאחר שקיבל את הסירוב או שלא קיבל אותו, המוכר יכול להוציא קבלה על אותו סכום כמפורט בחוזה, אך מסכים עם הקונה כי הוא ישלם סכום נמוך יותר (אמיתי).
מה החסרונות יכולים להיות בהתפתחות כזו של המצב? כתוצאה מכך, יתר על המידה במס העסקה, מכיוון שההצהרה תשקף את הסכום המצוין בקבלה.
באופן כללי, אין אפשרויות אידיאליות. בכל מקרה, אתה רק צריך לתאם בין גובה המס ומחירי המניות, וכן לברר את התנאים להתרחשות של התחייבויות לתשלום מס הכנסה אישי (ישנם מקרים בהם מכירת נדל"ן אינה ממוסה).
עריכת הסכם הלוואה
תוכלו לערוך הסכם הלוואה, אשר יציין את הסכום השווה למחיר חלקו הפדיון של הדיור. במקביל נערך הסכם לפיו מובטחת ההלוואה בזכות לחלוק נכס. זהו הסכם ביטחונות כזה שנקרא משכנתא. זו לא הלוואה, כפי שרבים מאמינים. המשכנתא חייבת לעבור רישום מדינה. החובה הממלכתית תהיה אלף רובל.
יתר על כן, הלווה מחמיץ בכוונה את תנאי ההחזר. בתורו, קונה חלק הדירה, שבמקרה זה משמש כמלווה, אוכף חלק מהנכס. כדי לא להסתבך בליטיגציה, חתום - הסכם שכירות בו מסכימים שני הצדדים כי במקום להחזיר את סכום ההלוואה, מועברת הזכות לחלק מהנכס.
אבל במקרה זה, זה לא כל כך פשוט. עם זאת, קיים סיכון לביטול החוזה ביוזמתם של בעלי בתים הנותרים אם ילכו לבית המשפט. אם התביעה מתקיימת, הקונה יצטרך להחזיר את המניה, והמוכר עדיין חייב את הכסף על פי הסכם הלוואה פיקטיבי, מכיוון שהפיצוי יבוטל.
אילו עסקאות הון לא חוקיות?
מכירת חלק בדירה אינה אפשרית במקרה של הקצאה (מושב). עסקאות כאלה אסורות.
ניתן להשתמש בהקצאה לצורך ניכור מניות של מייסד אחד של חברת LLC, אך אי אפשר למכור נתח בדירה בדרך זו.
האם החוק המקדים תמיד עובד?
יש מקרה אחד בו ניתן למכור מניה בדירה ללא זכויות מקדימות. זו מכירה ציבורית. רק הנושים עושים זאת עם חלק מהנדל"ן, אם אין דרכים אחרות וכספי החייב אינם מספיקים בכדי לכסות חובות.
אך לא כל מניה ניתנת להשבה כחובות (אחרי הכל, אינך יכול לקחת את הדיור היחיד). ישנן שתי אפשרויות בלבד כאשר הן יכולות לשתף:
- חלק בחוק הפך לערבות למשכנתא (במקרה זה אפילו מגורים הדיור היחיד).
- אם החייב לא מתגורר בדירה בה יש לו מניה ונרשם בכתובת אחרת, או שהוא גם מחזיק דיור אחר.
מכירת הדירה כולה בבעלות משותפת
אם הדירה קטנה, ובנוסף ישנם כמה בעלי בתים משותפים אשר אין להם רצון לגור יחד באותה טריטוריה, אז הפיתרון הטוב ביותר במצב זה הוא למכור את כל הדירה. כל עורך דין יציע לך פיתרון כזה לבעיה.
אם כל הצדדים מסכימים, אז לא יתעוררו קשיים. אם כי ייתכן שעדיין תזדקק לתמיכה משפטית להשלמת העסקה כראוי. אפשר כמה אפשרויות:
- כרת חוזה מכירה, אך כל בעלי המניות יתנהגו כמוכר.
- מנפיק הסכמים רבים כמו הבעלים. כתוצאה מכך יש לקונה הסכמי רכישה ומכירה רבים כל כך של מניות שהוא הופך לבעלים היחיד של הדירה.
האפשרות הראשונה עדיפה כאשר הבעלים המשותפים גרים בקרבת מקום. זה מעניין יותר במובן של תשלום החובה הממלכתית על רישום זכויות הקניין.
אם כי אם יש לך תמיכה משפטית, הם יגידו לך אפשרות רווחית יותר בכל מקרה.
האפשרות השנייה יכולה להיות נוחה במקרים בהם בעלי המשותף באופן קטגורי אינם רוצים ואינם יכולים לתקשר זה עם זה, או לגור רחוק, או שאינם רוצים לספק ייפוי כוח לחתום על החוזה אחד לשני. יתכנו ניואנסים רבים. ההחלטה הנכונה תעזור לכם לבצע עורך דין.
עם זאת, במקרה השני, הקונה יצטרך להוציא כסף על תשלום חובה ממלכתית על כל מניה של אלף רובל.
כיצד לפתור את המצב אם אחד הצדדים נגד המכירה?
מצב זה מתרחש לרוב. זה נובע מהעובדה שכמה בעלים מתכוונים למכור דירה שהיא מיותרת לחלוטין עבורם. ואז מחלקים את הכסף. ויש המשתתפים, למשל, מתנגדים להחלטה זו משום מה. אל תשכח שהרבה תלוי בגודל המניות.
אם למתנגד למכירה יש חלק קטן, אתה יכול לקנות אותו בכוח. זה נעשה בבית המשפט. מוגשת תביעה. עם טיעון טענותיך עם חלק קטן מהבעלים המשותף, אתה יכול לעתור לכפייה להעברת חלקה לבעלי שותפים אחרים, כמובן, לפיצוי כספי.
כמובן שאם אדם חי על מרחב מחיה זה, אז לאף אחד אין את הזכות להכריח אותו למכור את חלקו, כי הבסיס הוא רק הגודל הקטן של החלק שלו.
מה גודל המסים?
כספים המתקבלים ממכירת נכס או ריבית נקבעים כהכנסה. אז, זה ממוס על ידי מס הכנסה אישי. גודלו הוא שלושה עשר אחוז מסכום החוזה.
אך ישנם יוצאים מהכלל כאשר אינך צריך לשלם מס. לדוגמה, במקרה בו המניה נמצאת בבעלותו של אדם יותר משלוש שנים. תאריך ההתייחסות הוא רגע רישום המדינה על ידי אזרח בזכויות הבעלות על חלקו.
במקרים אחרים, כאשר עדיין יש לשלם מס הכנסה אישי, המדינה מספקת ניכוי מס. זהו הסכום שבאמצעותו יש להפחית את מחיר הדירה או חלקה בעת חישוב גובה המס.
אבל לניכוי המס למכירת זכות המניה יש ניואנסים משלו.
ניכוי מס
נקבע סכום הניכוי המרבי של מיליון רובל למכירה יחידה. דירה יכולה להפוך לחפץ כזה אם היא נמכרת בכללותה. או שזה יכול להיות מניה, אם ההסכם נערך עבור כל חלק בנפרד.
מתברר כי בעת מכירת הדירה כולה מחושב הניכוי המרבי ביחס למניות הבעלים. אבל אם כל חלק נמכר בנפרד, אז לכל בעלים יש את הזכות לקבל ניכוי בסכום של מיליון רובל.
אם מכרת חלק בדירה שהייתה בבעלותך פחות משלוש שנים, עליכם למלא ולהגיש הצהרה, שתציין את גובה ההכנסה שהתקבלה מהעסקה. שם תמצאו גם טור ניכוי מס. תשלם מס מסכום נמוך מכפי שצוין בחוזה המכירה.
בהתאם לכך, אם ההכנסה שקיבל אזרח היא מיליון רובל, אזי לא יתעוררו חובות מס, מכיוון שניכוי מס ישלם סכום זה. אדם רק יגיש הצהרה, שם יציין את הכל בפירוט.
מסמכים למכירת מניות בדירה:
- דרכון של המוכר או כל הבעלים המשותפים של הנכס.
- אם אחד הבעלים הוא קטין, אז הוא יזדקק לתעודת הלידה שלו ולאישור מועצת הנאמנים (זה ניתן לאחר כתיבת הצהרה לרשויות האפוטרופסות עם פרטי הדירה אותה תרצו לקנות במקום הישן). עדיין זקוק להסכמת הורי הילד. אבל, אם הם גרושים, יהיה צורך בשירותי נוטריון כדי לאשר מסמכים.
- תעודת בעלות על דיור, מסמכים על הפרטה, חוזה מכר (אם נרכשה הדירה).
- תעודה מפנקס המדינה המאוחדת.
- דרכון טכני מ- BTI. דרכון קדסטרלי לנדל"ן.
- תעודת ניכור מ- BTI, אשר תקפה רק לחודש.
- מסמך על הרכב המשפחה מהארגון המנהל.
- הסכמה בכתב של כל המשתתפים לעסקה. כאן שוב, יהיה צורך בשירותי נוטריון לצורך אישור המסמכים.
יש לזכור כי העסקה, ולפיכך ההסכם עצמו, לא תהיה תקפה עד שיירשמו על ידי המדינה. רק אישור מסמכים מעניק להם כוח משפטי. ורק במקרה זה העסקה היא חוקית ומבוצעת נכון.
במקום מילון מילה אחר
כפי שניתן לראות, מכירת הזכות לחלוק דירה טעונה ידיעה על מספר עצום של ניואנסים. אנו מקווים שלאחר קריאת המאמר לא יהיו לך שאלות בקשר לנושא זה.
