שחזור ופיתוח מחדש של סלון מרמז על שינוי בתצורתו עם הכנסת התאמות למבנים ההנדסיים. בניינים טיפוסיים הפסיקו זה מכבר לספק את צרכי התושבים, ולכן לעיתים קרובות יש צורך בשינויים מסוימים. ראוי לציין שלמרות שחלק ניכר מהבניין נמצא בבעלות פרטית, זה לא נותן לבעלי הזכות לשנות באופן שרירותי את המאפיינים הטכניים והתפעוליים שלהם.
שחזור ופיתוח מחדש של חלל מגורים - מה זה
בהתאם לחוק הדיור, ההמרה כוללת את הפעולות הבאות:
- החלפת תנורי גז בחשמל;
- העברת מכשירי אינסטלציה וגז;
- ציוד מחדש של חדרי אמבטיה;
- שחזור או הנחת צינורות או רשתות אספקת חשמל;
- דברים אחרים.
באשר לפיתוח מחדש, מושג זה מרמז על שינוי בתצורה תוך שמירה על המטרה העיקרית של החדר. זו התאמה או עדכון מלא של הפרויקט המקורי עם התאמות לחלל הפנימי או החיצוני.
התנאים לפיתוח מחדש (ארגון מחדש) של הדירה באים לידי ביטוי בחקיקה. אם לא מתקיימים הדרישות, אז על פי החלטת בית המשפט ניתן להטיל עונש עד להוצאת המקום מהנכס. לרוב, אם הדבר אפשרי, מי שביצע מעשים לא חוקיים כאלה מחויב להשיב את הבניין למצבו המקורי.
שחזור ופיתוח מחדש של הנחות מגורים: מושג וסוגים
כאשר מחליטים על שינויים בביתם, לא כל הבעלים יודעים בדיוק אילו פעולות דורשות אישור מתאים. קוד הדיור מגדיר את רשימת העבודות שניתן לייחס לקטגוריות כגון ארגון מחדש ופיתוח מחדש של הנחות מגורים. את התפיסה והסוגים ניתן לתאר על ידי הרשימה הבאה:
- שילוב חדרים אופקית על ידי ארגון פתחים במבנים נושאי עומס.
- סידור מדרגות.
- שילוב חדרים אנכית על ידי ארגון פתחים בתקרות.
- התקנת מחיצות נוספות המגדילות את העומס על המבנים התומכים.
- שחזור הרצפה.
- יצירה או חיסול של פתחי הדלת והחלונות, כמו גם שינוי צורתם.
- זיגוג של מרפסות.
- החלפת הכניסה לסלון על ידי סידור מרפסות, פרוזדור וחפצים אחרים.
- התקנת מתקני חוץ, הכוללים מזגנים, אנטנות ועוד.
- שינוי סוג החומרים המרכיבים מרפסות ומבנים חיצוניים אחרים.
- חיבור הלוגיה עם מרחב המחיה הפנימי.
- שינוי תכנון או מעבר דירה של חדרי אמבטיה או מטבחים.
- החלפת תנור גז בחשמל.
- התקנת ציוד הדורש צריכת משאבים נוספת (מים, גז, חשמל).
שחזור, פיתוח מחדש, ציוד מחדש של בית מגורים מוסדר בחוק. לא ניתן לבצע פעולות אלה באופן שרירותי, אך יש לתאם אותן עם הרשויות הרלוונטיות על מנת להבטיח ביטחון וכיבוד האינטרסים של התושבים.
ההבדל בין פיתוח מחדש להמרה משחזור
הרעיון של שחזור, פיתוח מחדש של חלל מגורים מתבלבל לרוב עם שחזור, דבר שאינו מקובל.המונח האחרון פירושו שינוי פרמטרים של בניין או חלקיו האישיים, כמו גם שחזור מבנים נושאי עומס על מנת לשפר את האינדיקטורים התפעוליים והאסתטיים.
ניתן לאפיין מושג כמו שחזור כדלקמן:
- הקמת שלוחות או בנייני על קומות או ניתוח ופירוק של חלק מהבניין;
- החלפת מבנים הנדסיים בלויים בחדשים ומודרניים יותר המשפרים את המאפיינים התפעוליים ומגדילים את מחוון הבטיחות;
- עדכון ציוד הנדסי (למעט רשתות תא מטען);
- שיפור מראה הבניין, כמו גם השטח הסמוך אליו.
לפיכך, אנו יכולים לומר שנוכל לדבר על שחזור במקרה כשמדובר בשינוי האינדיקטורים הטכניים והתפעוליים של בניין הדירות בכללותו. באשר לפיתוח מחדש, ניתן לכלול מושג זה בקודמו. במקביל, נעשים סימני חובה ושינויים בדרכון הטכני של החדר.
איסור פיתוח מחדש
בהתאם לנורמות החקיקה, המרה ופיתוח מחדש של הנחות מגורים אינן מקובלות במקרים הבאים:
- אם כתוצאה מהשינויים שנעשו, תנאי המחייה של אנשים בחדרים אחרים מחמירים;
- אם הגישה לתקשורת קשה;
- אם הנחיות לאחר הפיתוח מחדש מסתכנות בקטגוריה של לא מתאים למחייה;
- אם מספר הנחות המגורים יופחת באופן משמעותי לטובת חדרי השירות ללא שינוי מקביל במעמדם;
- כשמדובר בחצרים שבבעלות מחלקת הביטחון;
- אם כתוצאה מהפיתוח מחדש יש פגיעה בשלמותם או ביציבותם של המבנים התומכים;
- אם אתה מתכנן לצייד חדר בשטח של פחות מ -10 מ"ר;
- אם התמורות משפיעות בדרך כלשהי על השימוש בתקשורת.
ראוי לציין כי איסור הפיתוח מחדש נגרם בעיקר משיקולים ביטחוניים לתושבי המקום. נבדקו בקפידה במיוחד מקרים בהם נפגעים שלמותם של המבנים והרצפות התומכות, והעומס עליהם מוגדל גם הוא באופן משמעותי.
יישום פיתוח מחדש
אם מתוכנן שחזור ופיתוח המגורים מחדש, הרי שלא ניתן לפתור סוגיה זו בשום מקרה באופן שרירותי. ראשית, יש להגיש לרשות המתאימה במקום המגורים את רשימת המסמכים הבאה:
- הצהרה מהבעלים הישיר של המקום או שלוחו;
- מקוריים או עותקים נוטריוניים של מסמכים המאשרים בעלות;
- פרויקט שלפיו יבוצע ארגון מחדש ופיתוח מחדש של בניין מגורים;
- דרכון טכני לחצרים למגורים;
- מסמך ובו הסכמה בכתב לפיתוח מחדש של כל בני המשפחה המתגוררים בחדר זה (זה חל גם על תושבים שנעדרים זמנית);
- מסקנת הרשות הרלוונטית כי הבניין או המקום שייבנו מחדש אינם שייכים למושאי מורשת תרבותית או היסטורית.
תוך 45 יום תתקבל החלטה אם להתיר או לאסור פיתוח מחדש. הסיטואציה השנייה עשויה להיות קשורה לניירת פסולה או מסיבות אחרות שנקבעו בחוק.
ראוי לציין כי התנאים לפיתוח מחדש (ארגון מחדש) של דירה אינם תמיד מחייבים לספק חבילה כה רחבה של מסמכים. כך, למשל, אם אנו מדברים על חיסול הארון המובנה, שסופק במקור, או הותקן על ידי בעלים קודמים, די בהסכמה בכתב של כל דיירי המקום (דירה או בית) הנוכחיים.
פיתוח לא מורשה
ראוי לציין כי פיתוח מחדש הוא נושא עדין למדי, מכיוון שהוא יכול להשפיע באופן משמעותי על מצב המקום. זו הסיבה שתהליך זה דורש נהלי הכנה כה ארוכים וקבלת הרשאות רבות. וגם אם השינויים לא היו מורשים, היוזמים מנסים לעתים קרובות להכשיר אותם במהירות לאחר עבודות הבנייה.
השלכות השיקום הלא-מורשה (פיתוח מחדש) של המקום הן לא רק התרחשות האחריות בהתאם לחוק. זה עלול לגרום מצבי חירום כולל הצפות, התפרצויות ורגעים לא נעימים אחרים. לעתים קרובות למדי, הבעלים מחויבים להחזיר את המקום למראה המקורי.
אתה יכול לתת לגיטימציה לפיתוח בלתי מורשה דרך בתי המשפט. לשם כך, בעל המקום מגיש תביעה המציינת את הנתונים הבאים:
- פרטי דרכון וכן כתובתו המדויקת של הפונה;
- כתובתו המשפטית של הנאשם, בתפקידו גורמים ממשלתיים אלה או אחרים אחראים על המקום (זה יכול להיות הנהלת העיר או המחוז וכן הלאה);
- תיאור של הבקשה להחזיק את המקום במקום מתוכנן מחדש;
- רשימת המסמכים המצורפים לתביעה;
- תאריך וחתימה.
על מנת לחוקק באופן חוקי טרנספורמציות כגון ארגון מחדש ופיתוח מחדש של המקום, על ידי השוכר, יש לצרף את רשימת המסמכים הבאה לתביעה:
- דרכון טכני מ- BTI המשקף את מצב החפץ לפני ואחרי הכנסת שינויים;
- מסקנה על תוצאות הערכה טכנית של מבנים נושאי עומס;
- מסקנת הרשויות הרלוונטיות כי ההתפתחות מחדש אינה מפרה את תקני התברואה והבטיחות באש;
- מסמכים המבססים את זכויות המבקש בנכס.
ראוי לציין שאנשים מחליטים על פיתוח בלתי מורשה לא רק בגלל חוסר מודעות לחוקי החוק, אלא גם בגלל חוסר רצונם לבזבז זמן וכסף על הליכים רשמיים. חשוב להבין שאתה מסתכן לא רק בעונש, אלא גם בפגיעה בחייהם ובבריאותם של התושבים ובעלי המקום.
ליטיגציה
ליטיגציה בנושא תכנון מחדש (ארגון מחדש) של הנחות מגורים מתעוררת כאשר פעולות אלה בוצעו ללא אישור. יתרה מזאת, על פי החקיקה, על אדם להוכיח כי פעולות אלה לא השפיעו על האינטרסים והזכויות של דיירים אחרים בבניין זה. בנוסף, יש להציג ראיות ברורות משני הצדדים כי הייתה עובדה של פיתוח מחדש (חשוב להבדיל מבנייה בלתי מורשית, שיש לה השלכות משפטיות אחרות). התובע במקרים כאלו יכול להיות הבעלים הישיר של הדירה, תושביה או שכניה, בעלים אחרים וכן גופי הנהלת העיר.
לעתים קרובות למדי, בעלי נכסים מגישים תביעה לשמירה על השינויים שחלו כתוצאה מפעולות כמו ארגון מחדש ופיתוח מחדש של המקום. הנוהג השיפוטי מראה כי החלטה מתבררת כחיובית כאשר היא מתועדת שלא הופרו זכויות ואינטרסים משפטיים על ידי פעולה זו (ניתן צו בית משפט על בסיס סעיף 29 לחוק הדיור).
על מנת לשמור על הזכות לחצרים שתוכננו מחדש, כדאי לספק חבילה רחבה של מסמכים המונפקים על ידי הרשויות הבאות:
- המחלקה לארכיטקטורה ותכנון עירוני (כי המראה האסתטי לא הופר, ונשמר כוחם של המבנים התומכים);
- המרכז להיגיינה ואפידמיולוגיה (שפיתוח מחדש או שחזורם אינם מפרים את רמת החיים ההיגיינית בחדר);
- מרכז מומחים (נותן חוות דעת אם הופרה שלמותם של מבני בניין כלשהם).
אם האדם שביצע את הפיתוח מחדש באופן שרירותי, ב הזמן הקצר ביותר יפנה לרשויות המתאימות לתת למעשיהם מעמד רשמי, ניתן בהחלט להימנע מקנס, כמו גם מעונשים חמורים יותר.
חקיקה
המסמך הרגולטורי העיקרי השולט בסוגיות כמו הסבה (פיתוח מחדש) של בתי מגורים הוא קוד הדיור. זה מבוסס על העקרונות הבסיסיים הבאים:
- הבטחת תנאי מחיה הגונים לאזרחים, רמת ביטחון נאותה וכן פגיעה בזכויות הקניין;
- הבטחת ציות ללא תנאי לחקיקת דיור;
- השוויון של כל המשתתפים ביחסי דיור הקשורים לרכוש, רגולציה וקטגוריות אחרות;
- שחזור זכויות דיור שהופרו על ידי צדדים שלישיים;
- הבטחת בטיחות מלאי הדיור;
- שליטה על השימוש המיועד במקום.
כל בעל אחראי של דירה, לפני שהוא ממשיך בפיתוח מחדש, צריך להכיר את המסמך הזה בכדי לקבוע את הצורך בהיתר לסוגים מסוימים של עבודה.
מעשי חקיקה אחרים
כל שינוי שברצונך להביא לביתך די יקר וגוזל זמן. זה נובע הן מהנהלים בירוקרטיים והן מעבודות בנייה ישירות. הרבה בעלי חסרי מצפון מבקשים לחסוך בנושאים כמו הסבה ופיתוח מחדש של דיור. החקיקה המסדירה סוגיה זו, בנוסף לחוק הדיור, מיוצגת גם על ידי פעולות החוקיות הרגולטוריות הבאות:
- הכללים לשימוש בחצרים שאושרו על ידי הממשלה;
- כללים להפעלת הנחות בבניין דירות וכן הפעלת רכוש הכלול בו;
- הכללים להפעלה טכנית של מלאי הדיור שהוקמה על ידי גוסטרוי;
- הנורמות והכללים שאושרו על ידי המינהל האזרחי הממלכתי המסדירים את הערכת ההידרדרות הפיזית של הנחות;
- כללים הנוגעים להערכת חוזק מבנים ותקרות נושאות עומס (Gosstroy).
ראוי לציין כי רשימת המעשים המשפטיים הרגולטוריים השולטים בכל שינוי בעיצוב בנייני מגורים מתעדכנת ומוסיפה כל העת על מנת לעמוד באינטרסים ולהבטיח את שלומם של התושבים.
מסקנות
הפעולה הנפוצה ביותר שמבצעים בעלי דירות או בתים על מנת לשפר את תנאי המחיה היא תיקון. שחזור, פיתוח מחדש של בנייני מגורים הם נהלים מורכבים יותר המביאים לשינוי במאפיינים הטכניים והתפעוליים, ולכן מוצבים להם דרישות מיוחדות.
לעתים קרובות, פיתוח מחדש של ציוד וציוד מחודש עם השחזור, אולם זה לא כך. הרעיון האחרון כולל שיפור המראה וחיזוק חוזק המבנה. אך זה לא משפיע בשום צורה על המאפיינים התפעוליים המוצהרים בתעודה הטכנית של המקום.
על מנת לבצע פיתוח מחדש (ארגון מחדש), יש להגיש חבילה שלמה של מסמכים לרשויות הרלוונטיות. ביניהם הצהרה, כמו גם מסמך המאשר את בעלות הדירה. כדאי גם להגיש פרויקט שתוכנן מראש עם חישובים מדויקים, בהתאמה אילו יבוצעו שינויים במערך. הרשויות הראשוניות יגישו את הדרכון הטכני הראשי, כמו גם את הסכמתם בכתב של כל הדיירים לערוך אירועים אלה.
ההחלטה להוציא היתר לפיתוח מחדש מתקבלת תוך 45 יום. יש להבין שזה לא תמיד חיובי.אם הוועדה סבורה כי תנאי המחיה של מישהו מחמירים כתוצאה מהמהפכים, יתכן ויינתן סירוב. זה אפשרי גם במקרה של קושי בגישה לתקשורת, הוצאת הנחות ממלאי הדיור, הגדלת שטח חדרי השירות. בבדיקה מוקדשת תשומת לב מיוחדת למצב המבנים התומכים. עומס מוגזם עליהם או פגיעה ביושרה, שעלול להוביל לאחר מכן לקריסה, אינו מקובל.
