מושג כזה כמו "ניהול בניין דירות" נעדר במתחם המגורים. עם זאת, החקיקה מגדירה את המאפיינים העיקריים שלה ואת הכללים לפיהם היא מיושמת. הבה נבחן אותם ביתר פירוט. 
תסמינים שכיחים
ניהול בנייני רב-דירות הוא תהליך שלוקח זמן. התקופה בה היא מבוצעת תלויה במשך הפעילות של הבניין. תקופה זו מתחילה מרגע הקמה ומסתיימת בהריסה. ניהול ותחזוקה של בניין דירות יכולים ללבוש צורות רבות.
סיווג
הקצאת ניהול דיור. זה מכוון לכל החדרים, הדירות, הנחות שנמצאות ברשותו החוקית של אדם אחד. בפועל, ניתן גם לנהל את בעלי בניין דירות או גורם שמעורב בהם. באשר לאובייקט עצמו, גם ב- LCD אין הגדרה ברורה. בהקשר זה, עולה לעתים קרובות השאלה מה בדיוק נחשב לבניין דירות, כמה הנחות צריכות להיות בו כדי לסווג בניין בקטגוריה זו. בפועל, בניין כזה יכול להיחשב כמבנה בו יש 2 חדרים או יותר לפחות בעלים חוקיים אחד.
הרכב הנושא
ניהול בנייני דירות יכול להתבצע על ידי אנשים שונים. לדוגמה, זה יכול להיות נושא אחד, קבוצה של כמה אזרחים, גוף או חברה שהוקמה במיוחד. הם פועלים במטרה להבטיח את תפקודו. נושא:
- מנהל בניין דירות.
- מקבל החלטות.
- יוצר תנאים לביצוע משימות.
בפועל, ניתן לבצע ניהול ישיר של בניין דירות על ידי בעלי המקום או האנשים המעורבים על ידם. בחלק מהמקרים הרשות מוקנית לרשויות מקומיות. על פי סעיף 4 אמנות. 161 ZhK, אם הבעלים עצמם לא בחרו בדרך לניהול בניין הדירות, אז ממשלת אזור מוסקבה עושה זאת עבורם. 
תכליתיות
בבחירת דרך כזו או אחרת של ניהול בניין דירות, הבעלים מעריכים עד כמה המלאים יושגו. אלה כוללים, במיוחד, בטחונות:
- תנאי חיים בטוחים וחיוביים.
- שימור רכוש.
- פתרון בעיות בשימוש בערכים חומריים משותפים.
- אספקת שירותים נאותה.
ניהולו של בניין דירות, שחצריו שייכים לאזרחים שונים, יכול להתבצע באופן בלעדי בתנאים אחידים שהוסכם איתם. בעלי נכסים יכולים לפתח אותם בעצמם. במקרים מסוימים, בעלי האצילים מקיימים זכויות ליצור תנאים אחידים לאדם מורשה. האחרון מייצג את האינטרסים של הבעלים בכריתת הסכמים עם ארגוני שירות.
נוהל ניהול בניין דירות
חקיקה מחייבת את הבעלים לבחור באופציית שירות. זה יכול להיות:
- ניהול ישיר של בניין הדירות על ידי בעלי המקום.
- יצירת שותפות של בעלים או קואופרטיב צרכנים מיוחד אחר.
- ניהול בניין דירות על ידי ארגון ניהול.
השאלה היא, מדוע אנשים צריכים לעשות זאת? זה מוסבר על ידי העובדה כי לאחר שיש להם רכוש, אזרחים, בנוסף לזכויות, ניתנים לחובות רלוונטיות והם אחראים ליישומם.עליהם להשתמש ולהעביר את רכושם באופן שאינו פוגע באינטרסים, בבריאותם ובחייהם של אחרים.
קריטריונים לבחירה
על בעלי הנחות בבניין הדירות לבחור באפשרות הניהול במהלך השנה ממועד התחרות בין הרשויות המקומיות המשרתות את החברות. התוצאה תהיה תלויה במספר הדירות בבניין, ברמת הפירעון והמשמעת של הבעלים. בנוסף, אין חשיבות קטנה למוניטין של חברות ניהול, לאופי היחסים עם ארגונים המספקים אספקת משאבים, בין אם מכשירי מדידת בתים משותפים ודירות וכו '.
קייטרינג עצמי
אם ניהול בניין הדירות מתבצע על ידי בעלי המקום, יש לתעד את כל היחסים עם ארגוני צד ג 'המספקים שירותים מסוימים. בפרט נחתמים הסכמים לפינוי מים, אספקת מים חמים / קרים, חשמל, גז וחימום. במקרה זה, נחתמים חוזים עם כל בעל הדירות. בנוסף, נחתמים הסכמים עם ארגונים המספקים שירותים לתיקון נכסים הנפוצים בבניין. הסכמים כאלה נחתמים עם הרוב או עם כל הבעלים.
מחשב, HOA, LCD
ניהול בניין דירות עשוי להתבצע על ידי שותפות (קואופרטיב). ישויות משפטיות מסוג זה רשאים להתקשר עם בעלים על:
- אספקת שירותים.
- תחזוקה ותיקון רכוש משותף.
- ניהול בניין דירות וכו '.
תוכניות אינטראקציה
בעלי המקום יכולים להאציל את זכויותיהם לסיכום הסכמים על אספקת שירותי דיור ושירותים קהילתיים לשותפות של בעלים. ניתן לתקן זאת על ידי החלטה שהתקבלה באסיפה כללית במגילת הקואופרטיב עצמו. לבעלי הנחות יש גם הזדמנות להעביר לשותפות את הזכות לסכם חוזים והיא, בתורו, חותמת על הסכם עם חברת הניהול. היא מחפשת ספקים ומערכת עימם הסכמים רלוונטיים. 
ניהול בניין דירות על ידי חברת ניהול
התנאי העיקרי לבחירת אפשרות שירות זו הוא הסכם. חוזה לדוגמא לניהול בניין דירות כולל סעיפים חובה. בפרט עליו לציין:
- הרכוש המשותף שלגביו יינתן השירות, כתובת מיקומו.
- רשימת העבודות והשירותים לתיקון ותחזוקה של נכסי חומר, הכללים שעל פיהם ניתן לשנות, רשימת הדיור והשירותים הקהילתיים.
- תנאים לקביעת שווי ההסכם, סכום התשלום עבור שירותים, קביעת גודל שטרות השירות. זה גם מנסח את הנוהל להכנת סכומים.
- כללים למעקב אחר יישום חברת השירות על התחייבויותיה.
הוראות CC
החוזה, שנחתם עם הארגון המנהל, מאופיין מכל הבחינות כהסכם על מתן שירותים בתשלום. טופס זה ניתן בחוק האזרחי. על פי האמנות. 780 קוד אזרחי, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה עצמו, על החברה המנהלת לספק את השירותים באופן אישי. המשמעות היא שהקבלן מספק שירותים באופן מלא או חלקי או מתפקד כמתווך בין בעלי הנחות וספקים.
הבדלים מהותיים בין אופציות
ניהול על ידי בעלי יכול להיות ישיר, בוטח ועקיף. במקרה הראשון אזרחים משרתים את הרכוש המשותף בכוחות עצמם. ניהול עקיף כרוך בהעברת פונקציות מסוימות לאנשים אחרים (או לאחד). הישות המארחת יכולה להיות גם ישות משפטית וגם אינדיבידואלית. במקרה האחרון, הם עשויים להיות מבעלי המקום שבבית.בעלים יכולים להקים גוף שנבחר בצורה של דירקטוריון או על ידי מינוי מורשה מהמעגל שלהם, וכך ליצור ישות משפטית. לדוגמה, זה יכול להיות HOA. במקרה זה, השותפות הופכת לחברת הניהול שלהם. בעלי חדרים עשויים לעשות אחרת. יש להם את הזכות להפקיד את השירות לא מורשים שאינם חלק מהמעגל שלהם.
הם יכולים להיות מנהל שכיר או ארגון. במקרה זה, בעלי הנחות עוסקים בהסכם מתאים עם אנשים אלה. אם הניהול מתבצע על ידי בעלי הנחות עצמן, החוזה לא נחתם. החברה המוקמת או המורשה יבצעו את תפקידיה בהתאם לאמנה. הוא, בתורו, מאושר באסיפה כללית. יש לומר כי בפועל, בעלי בתים משתמשים בו זמנית בניהול ישיר וגם בעקיפין. לדוגמא, במקרה של הקמת HOA, חלק מהפונקציות, ככלל, המפתח ביותר, מיושמים על ידי הבעלים עצמם. בנושאים חשובים מתקבלות החלטות באסיפות כלליות. חלק אחר של המשימות מתבצע דרך הדירקטוריון הנבחר והשלישי מתבצע באופן אישי על ידי היו"ר שלו. בנוסף, נוצרת ועדת ביקורת המספקת שליטה על העבודה הכספית של הגוף הנבחר. 
נקודות מפתח
נושא בחירת ארגון הניהול כיום הוא הרלוונטי ביותר בקרב הבעלים. כמובן שכולם רוצים רמת שירות גבוהה. עם זאת, רבים חוששים שזה יתברר "כתמיד". כדי להימנע מבעיות, הבעלים צריכים להחליט מה בדיוק הם רוצים ביחס לאיכות השירותים ועלותם. ישנן שלוש אפשרויות נפוצות ביותר:
- אל תשנו דבר, תנו לניהול להתבצע על ידי משרד השיכון, החוק הפלילי, DES. האיכות במקרה זה לא תהיה הגבוהה ביותר, אך עלות השירותים מקובלת למדי. במצב זה בעלי דירות מעדיפים לא להסתכן ואינם ממהרים לבחור ארגון.
- מצא ישות משפטית שתספק שירותים טובים יותר. בהתאם לכך, התשלום יהיה גבוה יותר. חלק מהבעלים מנסים להסכים על תנאים כאלה עם משרד השיכון הנוכחי.
- אתה צריך לבחור חברה קטנה ופרטית. הוא יספק שירותים באיכות לא טובה יותר מאלו של משרד השיכון, באיכותם, אך במחיר נמוך עוד יותר.
יישום מעשי
כפי שמראה בפועל, תושבי הבתים בהם פועל האיגוד הדיור פעיל לעתים קרובות יותר מגיבים באופן חיובי לאיכות השירותים. בהקשר זה, רצוי לבדוק אם ישנו HOA מתאים באזור שיכול לקחת את הבניין לתחזוקה במחיר המוצע. לפני הפנייה ללוח, רצוי להיכנס למרפסות, לבדוק את מצב חדרי המדרגות, המסדרונות, להעריך את החצר. בכדי לקבל מושג טוב יותר אודות עבודתם של ארגוני חיפה, עליכם לשוחח עם תושבי הגילאים השונים בעצמם, לברר כמה הם משלמים עבור השירות, מה הם אוהבים בעבודת העמותה ומה לא מתאים להם. אם המידע חיובי בדרך כלל, ניתן לערוך הסכם.
ניסיון בעבודה באיגוד
הוא פועל כאחד הקריטריונים החשובים ביותר בבחירת ארגון שירות. עדיף, כמובן, חוויה ארוכה. עם זאת, לאחרונה מופיעים מעת לעת איגודים חדשים, שגם אותם אין למחוק. רצוי לברר מידע על המומחים העובדים שם, שם הם קיימו את פעילותם קודם לכן, מי המייסד. אם מדובר בעובדים לשעבר של DEZ, אז בהתאם, יש להם ניסיון מסוים בתפעול ותחזוקה של בנייני מגורים. במקרה זה, כדאי לדבר להוריד אותו באופן אישי, לברר מדוע עזבו את מקום עבודתם הקודם, אילו יעדים הציבו לעצמם כעת. 
מחירי שירות
בתהליך התקשורת עם נציגי ארגון השירותים, יש להתריע לא רק ביחס הגבוה, אלא גם עלות השירות הנמוכה בהשוואה למה שהיה זמין בזמן עבודתו של משרד השיכון, למשל. כאן עליכם לגלות ממה מורכב מחיר זה או אחר. עבור הסכומים המשמעותיים ביותר, עליך לשאול את כל השאלות שלך.
השוואה
אם באופן כללי השיחה עם נציגי עמותת השירות התפתחה לטובה, אל תמהרו לסכם הסכם. רצוי לעקוף עוד 2-3 יחידות הטרור נרחבות, כדי לגלות את כל המידע מהם. לאחר מכן, עליכם להשוות את המידע, להעריך את היתרונות והחסרונות ולהגיש הצעה לדיון. אם נותרו ספקות, יש להסכם הסכם לתקופה מינימלית של שנה. אם לאחר פקיעתו יהיה ברור כי הבחירה נעשתה נכון, תוכלו להאריך את החוזה. ובכן, אם העמותה לא התמודדה עם אחריותה, עדיף לסיים את ההסכם.
נושא כספי
אחד החסרונות המשמעותיים בבחירת חברת שירותים בהשוואה ל- HOA או לניהול עצמי הוא העובדה שכספי הבעלים שהוקצו על ידם לצורך תשלום עבור שירותים עומדים לרשות גורם משפטי של צד ג '. די קשה להשפיע עליו מבחינת שימוש יעיל וממוקד בכספים. זה נכון במיוחד כאשר נבחר ארגון ניהול על ידי הרשויות המקומיות. במקרה זה, הבעלים יוטלו למעשה על אותם תנאים שהגופים המנהלים רואים בהם צורך.
בטיחות הכספים מובטחת
נושא זה במסגרת האינטראקציה עם הארגון המנהל, ככלל, נותר פתוח. במיוחד מדובר על כספים שהוקצו לשיפוץ. לא כל בית מצליח לצבור אותם תוך 1-5 שנים (לאורך תקופת החוזה). יש זמנים שהבעלים מחליטים להחליף את עמותת השירות, והכספים נמצאים בחשבונו. במקרה זה, לא ברור כיצד יועבר הכסף לחברת HOA שהוקמה או לחברה אחרת. יכול להיות שקורה שהעמותה פושטת רגל, מפרה או לוקחת הלוואה מהבנק ונעלמת. פיתרון סוגיית החזרת הכספים לבעליה יהיה בעייתי ביותר. מצב אחר הוא עם ה- HOA. בשותפות ישות משפטית, השותפות יכולה לפתוח חשבון מיוחד בבנק ולדווח מדי שנה על מעמדו לבעלים. במקרה זה, כמובן, יש יותר ערבויות לבטיחות הכספים. 
רשות מקומית
הם מוגדרים במאמר ח. 3. 156 LCD לרשויות הטריטוריאליות יש את הזכות לקבוע את סכום התשלום עבור התחזוקה והתיקון של החפץ רק אם בעלי המקום לא בחרו בדרך לנהל את ביתם בזמן או שהתקבלה החלטה, אך לא יושמה. על פי החוק, מבני מנהלים מקומיים עצמם יכולים לקבוע את העמותה שתספק את כל השירותים הנחוצים. בפועל, לרוב נערכות תחרויות פתוחות, כתוצאה מהן מוקצה חברה לבית. ראוי לציין שכאן הכל יהיה תלוי ברשויות המקומיות. אין ספק, החוק קובע את גבולות הסמכות, מגבלות מסוימות. אך באופן כללי, דעותיהם של התושבים במקרים כאלה אינם נשאלים. לכן רצוי יותר לקבל החלטה ולבחור את הישות המשפטית שתספק את השירות.
