ליסינג חוזר. תוכנית, יתרונות וסיכונים

ישיר וניתוק חוזר הם שתי עסקאות פיננסיות המאפשרות לך לקבל נכסים שאינם בבעלות החברה מבלי להשתמש בהם. זה מועיל במיוחד אם ערכם יורד עם הזמן. במובן הרחב, חכירה של מכוניות וכל נכס אחר היא הסכם בין שני צדדים, לפיו אחד מהם רוכש את הזכות להשתמש בהם בתמורה לתשלומים חודשיים. פעולה זו לא רק מאפשרת לכם להתחיל להשתמש בציוד בתהליך הייצור כשאין כסף לקנות אותו, אלא גם לשמור אותו בבית, ולמעשה למכור אותו למשקיע. נדבר על זה במאמר של היום.

רקע היסטורי

במשך מאות השנים הליסינג שימש מטרות רבות. מהות תקנת החקיקה שלה הייתה תלויה בתנאים הסוציו-אקונומיים באותה תקופה. בפרט, עד תחילת המאה ה -19, נעשה שימוש לרוב בחכירות בתחום החקלאי. מאוחר יותר זה הפך לשגרה בקרב תושבי העיר. החקיקה הנוכחית המסדירה את מערכת היחסים בין השוכר לבעל הנכס התפתחה תחת השפעת "ידו החופשית" של שוק אדם סמית 'ועקרון אי ההפרעה. עם הזמן החלו להתקיים תיקונים להגנה על זכויות הקונה. בסופו של דבר חלו רפורמות במדינות רבות שהקלו על חייהם של הדיירים. נכון להיום, שני הצדדים להסכם הליסינג מוגנים בכל המדינות המפותחות כמעט באופן שווה.

הגדרה ומידע כללי

חכירה חוזרת היא עסקה פיננסית בה ישות שוק אחת מוכרת את הנכס שלה ואז שוכרת אותו לטווח הארוך. לפיכך, הוא מקבל את ההזדמנות להשתמש בציוד שאינו בבעלותו עוד. פעולה זו משמשת לרוב לרכוש קבוע, בפרט, לנדל"ן, כמו גם לאמצעי ייצור עמידים, למשל, מטוסים ורכבות. משמעות המונח על ידי ממשלות לאומיות יכולה להיות המשמעות של מכירת הנכסים הטריטוריאליים והשכרתם לאחר מכן. ארצות הברית רצתה למכור את איי פוקלנד לארגנטינה ולהשתמש בגב ים לשימוש בעתיד במהלך 99 השנים הבאות. הסכם דומה היה עם סין על הונג קונג. השימוש במבצע כזה נגרם בדרך כלל מהיבטים כספיים או מסיים של הישות העסקית.

ליסינג חוזר: תוכנית

עסקה פיננסית זו כוללת בהכרח שני משתתפים. הראשון מהם משמש בו זמנית כמוכר של רכושו וכחוכר. הוא מאבד בעלות על ציוד, נדל"ן או כלי רכב, אך מקבל את האפשרות להמשיך להשתמש בהם תמורת תשלום. קחו בחשבון חוזר של נדל"ן:

1. קח נכס מהיתרה.
2. כרת חוזה ארוך טווח במסגרתו יבוצע חכירה להחזרה.
3. מכרו את הנכס ובצעו מקדמה.
4. הוציא כסף שהתקבל מהמשכיר לפי שיקול דעתו.
5. המשך להשתמש בנכס ולשלם עבורו תשלומים חודשיים.
6. איזון הוצאות על ידי הפחתה הכנסה חייבת מפעלים.
7. עם תום החוזה, החזיר את הנכס לנכס שלך.

עליכם להבין שאם החוכר מפר את תנאי ההסכם, הבעלים החדש יכול לסיים את ההסכם באופן חד צדדי ולסרב להחזיר את הנכס.

הסכם חזרה

על פי תנאי ההסכם, לאחר הרכישה מועבר הנכס למוכר בתשלום. הסיבה העיקרית לשימוש במבצע כזה כמו חזרה-חוזר היא העברת בעלות על חברת אחזקות עם שמירה על ערך ונכס הרווחיות. כמו כן, המוכר יכול לקבל משאבי מזומן נוספים על ידי העברת כספי משק הבית לקונה. עבור המשכיר, עסקה זו היא השקעה מאובטחת לטווח ארוך. יתכן שהוא לא ידאג לאובדן הכסף או מהריבית המוסכמת, מכיוון שתמיד יש לו אפשרות להחזיק נכס למקרה שהמוכר יפר את תנאי החוזה. נאמני החזרות ליחידים נהוגים לרוב על ידי נאמני השקעות, הפועלים עם מספר גדול של נדל"ן, מבנייני משרדים לבתי חולים ודירות.

מרכיבי מפתח בהסכם

יחסי ליסינג מאובטחים על ידי חוזה חוקי. בארצות הברית יש לו גם את התכונות של עסקה. לכל סוג של ליסינג תנאים מיוחדים משלו, המפורטים בהסכם. באופן כללי צורת חוזה כולל את ההיבטים הבאים:

• שמות הצדדים להסכם.
• תאריך התחלה ותקופת החוזה.
• מיקום הנכס המושכר.
• תנאי בדבר חידוש אוטומטי, אם הסכימו הצדדים.
• גודל ותדירות התשלומים עבור השימוש בנכס.
• תנאים אחרים (ביטוח להפסדים, הגבלת השימוש ברכוש, אחזקה ומי האחראי עליו).
• סעיף על סיום החוזה (מתאר את המצב כאשר החוזה מסתיים לפני לוח הזמנים או מבוטל).

פתרונות אפשריים לבעיית הנכסים הבנקאיים הרעילים

לדברי עורך העסקים של ה- BBC רוברט פסטון, אחת הדרכים להתמודד עם משבר המשכנתא היא חזרה חזרה. הוא מזהה שני יתרונות עיקריים במבצע זה:

• אין צורך להעריך נכסים רעילים.
• הפסדים מהאחרונים נקלטים על ידי הבנקים בקבוצות קבועות בעליל בטווח הארוך.

הסיבות לוויתור על בעלות

ליסינג לציוד להחזרה מתחיל בדרך כלל בכך שגורם אחד (לרוב תאגיד) מוכר נדל"ן לצד השני (לרוב משקיע מוסדי או קרן נאמנות). ואז היא שוכרת אותה באחוזים מהמונח מסוים. הסיבות העיקריות לביצוע עסקה פיננסית כזו הן:

• הרחבה עסקית, רכישת ציוד חדש לייצור, השקעה בהזדמנויות חדשות. חכירה של מכוניות או נכסים אחרים מאפשרת לתאגיד גישה להון גדול יותר ממנגנונים פיננסיים מסורתיים. לאחר המכירה, החברה זוכה בגישה ל 100% מעלות נכסי הבית. מסורתית הסדרים כספיים להגביל את כמות הנורמות של היחס בין הלוואה לעלות וכיסוי.
• תשלום חובות ושיפור המאזן של החברה.
• ירידה בחובות המס של החוכר, הנגרמת מעליית ערך הקרקע והנדל"ן. יתרה מזאת, המוכר, המשכיר שכירות, יכול לנכות תשלומים אלה כעלויות משפטיות.
• הגבלת הסיכונים הכרוכים בבעלות על נדל"ן, למשל תנודות שוק מחזוריות.

יתרונות המשכיר

גם למשקיע או קרן נאמנות, הרוכשת בעלות על נדל"ן או נכסים אחרים, יש מספיק סיבות לכך. ביניהם:

• תשואה על ההשקעה כנה בצורה של תשלומי שכירות לאורך תקופת החכירה, בעלות בנכס מופחת שיש לו כבר דייר אמין.
• קיום הסכם נכס לטווח ארוך עם תשלומים חודשיים מובטחים.
• היכולת לנכות השקעות בנדל"ן, מכוניות או ציוד פחתים מבסיס המס, מה שיאפשר להחזיר במהירות את הכסף שהוצא לרכישתה.

מסגרת משפטית במדינות שונות

הסכמי זיכרון חוזר פופולריים בצרפת, ארה"ב, בריטניה, אוסטרליה, אסיה ואפילו הודו. ויש לכך הסבר פשוט. בצרפת, לכריתת הסכם כזה הטבות מס משמעותיות. במסגרת התוכנית, המוכר יכול להשתמש בנכס בין שבוע לשמונה שבועות בשנה (לכל היותר - שישה מתוך שנים עשר חודשים). ממשלת צרפת מעודדת, על ידי מתן הטבות מיסוי, החזרת גב בענף התיירות להקל על המחסור בדיור להשכרה. ניתן להשתמש בתכנית גם ברכישת אדמות חינמיות, שניתנות שוב למדינה לשימוש. הסכם ליסינג טיפוסי מסכם בדרך כלל בצרפת למשך 9-11 שנים וניתן להמשיך בו.

בארצות הברית עסקה פיננסית כזו מתבצעת בדרך כלל באמצעות נדל"ן. זה באופי של הלוואה, כאשר תשלומי שכר דירה פועלים כריבית עליו. היעדר מימון מכריח יותר ויותר ארגונים לפנות לפעולות כמו ציוד למכירה חוזרת. זה מאפשר לך לקבל חליטות מזומנים משמעותיות במהירות. יש לציין כי החוזה יכול הן לספק את החזרת הבעלות בסוף הקדנציה ולהשאיר את הנכס ברשות המשקיע. במקרה הראשון זה קורה בסוף השנה במקרה של אימות על ידי שירות המס הפנימי.

מושג הניתור חוזר נפוץ במדינות אירופה, במיוחד בספרד ובשוויץ. הנכסים הנמכרים ביותר הם אולפנים, דירות ווילות. לרוב הם ממוקמים ליד אתרי סקי וחוף, מועדוני גולף.