Si, pour une raison objective ou subjective, l’achat d’un terrain n’est pas possible, vous pouvez obtenir le droit d’utiliser le terrain, ainsi que tout ce qui peut être obtenu depuis sa surface et dans les profondeurs, en le louant, en tenant compte de son emplacement.
Que veut dire «louer» et qui peut louer une parcelle?
La location de terre est l’un des types d’utilisation de l’immobilier et, sur le territoire des grandes villes et des mégapoles, ce type de droits fonciers est le principal.
La mise à disposition de terrains à louer aux intéressés est effectuée aux enchères. Le prix initial d'une parcelle peut être très bas, mais à la suite d'une vente aux enchères, il peut augmenter plusieurs fois.
Mais cela ne signifie pas du tout que la location d'un terrain soit inaccessible aux simples mortels. En plus des personnes morales, les citoyens russes peuvent devenir locataires et locataires. Cependant, un certain nombre de personnes ont un droit de priorité pour conclure un bail. Ce sont:
- les propriétaires d'installations reconstruites dans la capitale et situées dans ces zones;
- personnes louant des bâtiments sur ce site.
Pour les besoins des États et des zones urbaines, toutes les terres sont louées sans enchères ni enchères. Si le site est réservé aux fins ci-dessus, le locataire précédent se voit accorder le droit de louer un autre site qui a passé l'enregistrement public, par accord mutuel des parties.
Quelle terre puis-je louer
Catégories de terres autorisées pour une utilisation fonctionnelle avec des conditions et restrictions spécifiques dans chaque cas.
- pour le développement d'immeubles résidentiels avec un nombre différent d'étages;
- pour la construction résidentielle individuelle;
- pour la construction de bâtiments et de structures à usage domestique, commercial, de restauration, de réparation automobile, de stations-service;
- construction de garages, organisation de terrains de stationnement;
- terres avec objets, institutions, organisations d'éducation publique, culture, sports, religion;
- entreprises, administrations, bâtiments publics, institutions financières, de retraite, d’assurance;
- installations industrielles, municipales, organisations de transport, organisations de communication;
- installations militaires;
- pays et partenariats horticoles;
- des terres aménagées dans des installations de loisirs et destinées à la récréation des citoyens
- terres agricoles;
- espaces terrestres occupés par des forêts, des parcs, des places, y compris des boulevards;
- plans d'eau;
- d'autres terres occupées par des colonies, des rues, des routes ainsi que des terres réservées.
Les informations relatives à la classification du terrain loué dans l'une de ces catégories sont intégrées au contrat. Si le statut du terrain change, le contrat est modifié. Il peut s’agir d’une clarification du prix et de conditions spéciales pour l’utilisation de l’un ou l’autre type de terrain. Vous devez également considérer que les terres de certaines catégories ne peuvent être louées que, sans possibilité de rachat supplémentaire.
Qu'est-ce qui pourrait empêcher un accord?
La location de terrain n'est pas possible dans tous les cas. Le code foncier du RF fournit une liste des terrains qui ne peuvent pas faire l'objet de transactions et de contrats (article 27, paragraphe 4). De plus, toutes les transactions foncières sont possibles et légales uniquement à condition qu’il y ait un numéro cadastral, des mesures sont effectuées et des frontières déterminées. Si l’absence de telles informations est révélée, la transaction peut être déclarée invalide.
En outre, pour que les termes de l'accord entrent en vigueur, l'enregistrement du bail de terre dans les organes de l'État doit être fait.
Contrat de location de propriété
Une transaction dont l'objet est la location d'un terrain (un exemple de contrat type est joint) doit certainement être exécutée de manière légale.
À la conclusion du contrat, le droit d'utiliser un terrain naît pour la période prévue par le contrat. Les personnes morales et les particuliers ont le droit de louer et de tirer profit de leur propriété (terre).
Le contrat de bail foncier est le principal et presque le seul instrument de réglementation des relations entre le bailleur et le locataire, sur la base du droit des obligations.
Ces relations doivent être scellées et confirmées par un accord écrit établi conformément aux exigences de la législation (Code civil et Code du travail de la Fédération de Russie). Le document relatif à l'octroi temporaire du droit d'utilisation de la parcelle, conclu d'un commun accord entre les parties, doit être enregistré. L'exception concerne uniquement les contrats à court terme (jusqu'à un an).
Il convient de noter que, dans certains cas, même les transactions pour une courte période devraient toujours être enregistrées.
Le propriétaire a bien sûr le droit de louer sa parcelle, mais le locataire peut également disposer de son droit pour une durée ne dépassant pas la durée de son bail (si le contrat ne contient pas de réserves empêchant une telle utilisation du terrain).
Pour combien de temps le contrat est-il conclu?
Le bail est urgent, c'est-à-dire limité à une période de validité spécifiée. Le plus souvent, il s’agit d’une période de 5 ans, mais vous pouvez conclure un contrat avec une période de validité plus courte. Sur le territoire de Moscou, les terrains sur lesquels se trouvent des objets de fortune sont loués pour une période n'excédant pas 49 ans.
Si le terrain loué se trouve dans les limites d'un territoire considéré comme un terrain commun (lignes rouges), il ne peut être loué que pour un an. S'il est prévu d'effectuer des travaux de restauration et de réparation sur des terres publiques sans droit de construire, la durée du bail pour un terrain peut être prolongée jusqu'à 5 ans.
Les principales caractéristiques de ce type de transaction
Il existe donc trois caractéristiques du bail foncier: son urgence, le paiement, le retour de la propriété au propriétaire à la fin du contrat.
Le montant du paiement pour l'utilisation de la terre est déterminé en tenant compte de la catégorie à laquelle appartient la parcelle, ainsi que des termes du contrat. Il existe un certain nombre de sites dont l'utilisation est définie par le gouvernement de la Fédération de Russie.
À la fin durée du contrat Un locataire précis et solvable peut louer le terrain à nouveau et également l’acquérir si celui-ci était inclus à l’avance dans les termes de la transaction (articles 35, 36 et 46 du code).
Ce qu'un locataire potentiel devrait savoir
Il existe de nombreuses subtilités dans la conception des terres. Pour chaque cas particulier, des conditions sont prévues pour assurer la mise en œuvre des réglementations législatives.
Par exemple, la location d'un terrain situé le long de la bande côtière permet au locataire de fournir aux citoyens un accès gratuit à la fois au fleuve (lac, mer) et à la bande côtière.
Le locataire peut sous-louer le terrain, tandis que le sous-locataire dispose de tous les droits spécifiés dans le code pendant la durée de son bail. S'il n'y a pas de réserve supplémentaire dans le contrat, le propriétaire doit en être conscient, mais son consentement n'est pas requis.
Les droits fonciers obtenus à la suite d'une transaction peuvent être transférés à un tiers, ainsi que utilisés comme garantie, une contribution au capital, une contribution en actions.Bien entendu, ces actions sont limitées par la durée de la convention avec le propriétaire, les conditions et les réserves dûment inscrites dans le texte. Il est également nécessaire d'informer le propriétaire, cependant, la renégociation du contrat n'est pas nécessaire.
Si le propriétaire de l'attribution de terre devient mineur (par un droit de succession, par exemple), un contrat de bail peut être conclu avant que cela ne se produise, pour le compte des tuteurs.
Est-il possible de résilier le contrat de bail foncier
La transaction est résiliée pour les motifs indiqués dans le Code civil de la manière prescrite par la loi, principalement:
- par accord des parties;
- décision du tribunal;
- expiration du contrat;
- la déclaration du bailleur en cas de violation des conditions de la transaction, par exemple, en cas de mauvaise utilisation du terrain ou d'exécution injuste par le locataire d'obligations de paiement.
Dans ces cas, le locataire devrait recevoir un avertissement écrit.
