Comment vendre une part dans un appartement? Conseil juridique: comment vendre une part dans un appartement privatisé

Surtout propriété partagée répandu dans les mégapoles. Après la privatisation d'un logement communal et de sa «partition», de deux à sept personnes peuvent devenir propriétaires de tels biens immobiliers.

En outre, il peut s’agir d’étrangers, de parents (enfants et parents) ou de personnes qui ont perdu relation de famille (ex-mari et femme). Tôt ou tard, l'un des copropriétaires d'un logement souhaitera "se séparer" et vendre sa part. Et puis beaucoup de difficultés commencent à surgir. Comment vendre une part dans un appartement à des conditions favorables? Comprenons en détail.

Attribution d'une action

Pour vendre votre mise, vous devez effectuer un certain nombre de procédures. Sans le consentement des autres copropriétaires, il ne fonctionnera pas d'enregistrer de nouveaux invités ni même de faire des réparations. Et vendre ou louer une partie de la maison sera également assez difficile.

En attendant, il est encore possible de vendre une participation dans un appartement privatisé. Certes, pour cela, vous devrez passer par une procédure aussi fastidieuse que l’attribution d’un partage. Cela signifie qu'après la privatisation, chacun des copropriétaires a une part certaine obligatoire.

Il peut être exprimé de manière fractionnée. Par exemple, un appartement de deux pièces a deux propriétaires, la moitié de chacun d'eux étant ½. Si nous parlons de partage en nature, il s’avère que chaque personne possède l’une des pièces et qu’elles possèdent ensemble les espaces communs (cuisine, couloir, garde-manger). En outre, après l’attribution des actions, ils auront également le droit d’utiliser les locaux susmentionnés. Dans ce cas, la part de chacun devient personnelle et les voisins restent copropriétaires.

La copropriété peut également être divisée. C’est généralement un processus long et complexe, après quoi propriété commune sera annulé et une seule personne deviendra propriétaire à part entière.

Procédure de dédouanement

L'attribution d'une action est faite par un notaire, aucun accord verbal n'aura naturellement force de loi. En même temps, si les copropriétaires ne parviennent pas à une décision commune, le problème ne doit être résolu que par le tribunal. En règle générale, l'action en justice est intentée par le propriétaire qui souhaite mener à bien la procédure d'attribution d'actions. Une action en justice peut durer jusqu'à six mois ou plus (surtout si d'autres participants n'assistent pas aux réunions).

Vente d'une partie de l'appartement

Après l'attribution d'une action, le propriétaire a le droit de la vendre. Mais avant cela, vous devez proposer de racheter votre part à d’autres propriétaires. Selon la loi, avant de vendre une part d'un appartement, les autres propriétaires devraient envoyer un avis écrit avec une offre d'achat.

Ce document indique le coût et les caractéristiques techniques de la maison. Les copropriétaires peuvent prendre une décision concernant l’achat de votre action dans le mois qui suit la lecture de la lettre. En d’autres termes, pendant cette période, ils doivent accepter votre offre ou refuser l’achat.

Afin d'éviter tout malentendu, ces propositions doivent être envoyées par courrier recommandé. En effet, si à l'avenir, par exemple, les propriétaires déclarent au tribunal qu'ils n'ont reçu aucun avis, vous pouvez alors fournir des preuves.

Nuances importantes

Beaucoup de citoyens mal informés demandent souvent: "Est-il possible de vendre une part d'un appartement si les voisins sont contre?" Pour une raison quelconque, beaucoup pensent que les autres propriétaires peuvent réellement interférer avec le processus de vente de leur partie de la maison.En fait, il n'en est rien, tout ce que vous avez à faire avec les autres copropriétaires est de les informer de votre intention de vendre l'appartement. S'ils n'acceptent pas l'achat, cela ne leur donne pas le droit d'interdire la vente d'actions à d'autres personnes.

30 jours après la connaissance des voisins, vous avez le droit de céder votre part à qui que ce soit. Mais rappelez-vous: le prix doit correspondre strictement à celui que vous avez indiqué dans la lettre de notification aux copropriétaires (ni moins ni plus). Si vous décidez de vendre la part de l'appartement privatisé à un prix différent, tous les voisins pourront alors contester une telle transaction devant un tribunal pendant trois mois.

Un acte de donation au lieu d'un contrat de vente

Dans ce cas, certains vendeurs décident d’aller de l’avant. Afin de ne pas mener à bien la procédure de notification aux voisins, ceux-ci établissent simplement un certificat-cadeau. Avec ce type de transaction, il n'est pas du tout nécessaire d'avertir les voisins et l'enregistrement lui-même sera moins cher et plus rapide.

Mais il y a des pièges ici: si vous donnez votre part à une personne qui n'est pas un de vos parents, les copropriétaires peuvent contester un tel accord. Et même si les voisins ne parviennent pas à établir qu'au lieu de faire un don, il existe une transaction de vente et d'achat, l'absence de lien de parenté, en principe, n'est pas si difficile à prouver. Avant de vendre une part de l'appartement, il est important de convenir avec l'acheteur de tous les points importants. En particulier, discuter de la procédure de paiement, par exemple, vous pouvez vendre avec paiement différé ou par versements.

Comment vendre un appartement avec une part mineure?

Si un mineur est enregistré dans l'appartement, tout dépend du fait qu'il soit ou non propriétaire. Si une action qui lui appartient est mise en vente, il faudra obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour pouvoir la réaliser. Dans tous les autres cas, la même préparation préalable à la vente a lieu. Cependant, la proposition d'achat n'est pas envoyée à l'enfant, mais à ses parents ou tuteurs.

Bien entendu, les autres propriétaires devront envoyer une lettre de notification. Si les relations entre voisins sont normales, vous pouvez simplement discuter de cette question avec eux, puis rédiger un refus notarié d'achat de chaque copropriétaire. Si les propriétaires ont refusé d'acheter votre mise, mais que vous avez changé le prix, ils devront à nouveau vous en informer par écrit et attendre une réponse dans un délai d'un mois.

Disposition des actions de l'enfant

Si vous devez vendre la part de l'enfant dans l'appartement, ses parents doivent obtenir l'accord de la vente auprès des autorités de tutelle. En outre, une telle structure doit fournir des documents indiquant que les conditions de vie de l’enfant ne s’aggraveront pas et qu’il ne sera pas laissé sans logement.

C'est-à-dire que vous devrez soumettre des documents pour l'appartement que vous allez acheter en retour ou pour une part dans la maison (la taille ne doit pas être inférieure à celle de l'enfant auparavant). Au lieu de papiers pour un nouvel appartement où l'enfant vivra, ils peuvent exiger un compte en banque ouvert au nom d'un citoyen mineur ou une autre preuve. À tous les autres égards, pour vendre la part d’un enfant, vous devrez effectuer les mêmes opérations que celles décrites ci-dessus.

Autres options de vente d'actions

Il est à noter que vous pouvez gérer votre part, même s’il s’agit d’une pièce non isolée. Autrement dit, une personne a le droit de vendre une part d'un appartement d'une pièce. La loi n'interdit pas de telles transactions. Cependant, dans la pratique, il est assez difficile de faire une telle opération.

Et le prix de tels mètres carrés sera purement symbolique, car pratiquement personne ne voudra partager un salon, où habite une autre personne complètement étrangère. Dans ce cas, il est préférable de négocier avec l'autre copropriétaire lors de la vente de l'ensemble du bien ou de lui proposer d'acheter votre part. Si le voisin n'accepte pas de telles options, il ne sera nécessaire de résoudre ce problème que par un tribunal.

Il est beaucoup plus facile de vendre la moitié de la part d'un appartement s'il y a au moins deux salons isolés dans le logement.Bien entendu, dans ce cas, le prix de l’immobilier sera plus tôt moins élevé, mais vous pourrez éventuellement trouver des acheteurs pour cette option.

Les pièges

Les agents immobiliers notent que dans le processus de vente d’actions, on peut rencontrer de nombreuses difficultés. Tout d'abord, cela peut être dû au fait que certains copropriétaires confondent le concept de «rachat préventif» avec «autorisation de vendre». Par exemple, ils peuvent éviter de recevoir une lettre de notification concernant la vente d'une action et, sans leur refus écrit d'enregistrer une transaction, ce n'est pas possible. Malheureusement, le Code civil ne dit rien sur ce qu'il faut faire si les voisins ne se rendent pas à la réunion.

Il convient également de noter qu’il est légalement impossible d’obliger la copropriété à vendre une part de son appartement. La violation de la propriété privée d'autrui est une infraction pénale. Par conséquent, il n’est possible qu’à l’amiable de vous entendre sur le rachat des actions d’autres propriétaires.

Il existe également des situations où plusieurs copropriétaires voudront immédiatement racheter l'action proposée. Si cela se produit, le vendeur lui-même peut choisir lequel d'entre eux transférera sa part.

Estimation des coûts

Si, malgré toutes les difficultés, vous décidez toujours de vendre une part d'un appartement privatisé, vous devriez alors commencer à évaluer sa valeur. Les facteurs suivants vont influencer le prix:

· Le nombre de pièces de la maison;

· L'emplacement de la maison;

· Zone de l'appartement;

· Segment de marché, etc.

Bien entendu, le propriétaire a le droit de fixer le coût de la / des chambre (s), mais la pratique montre que son coût sera inférieur de 30 à 40% au prix du marché. Si vous décidez de vendre une partie de la part dans l'appartement, préparez-vous au fait que cela le rendra encore plus difficile.

Contre pour l'acheteur

La sous-évaluation est une «compensation» légitime pour d'éventuels conflits avec les voisins. En effet, bien souvent, les autres copropriétaires ne sont pas très satisfaits des nouveaux locataires. Il y a des situations où les voisins mettent généralement de nouvelles serrures sur la porte d'entrée.

Dans ce cas, la personne devra s'adresser au tribunal avec une action en justice pour permettre l'accès à l'appartement. Au tribunal, bien entendu, ils prendront le parti de la victime et le nouveau propriétaire pourra rentrer chez lui avec l'huissier de justice. Cependant, si les copropriétaires commencent constamment à "faire du mal", il sera très difficile de vivre dans un tel environnement. Ainsi, à cet égard, le prix d’une part dans un appartement sera toujours inférieur d’un tiers environ à sa valeur marchande.

Conclusions

Alors, comment vendre une part dans un appartement? En principe, si toutes les exigences du droit civil sont respectées, il ne devrait pas y avoir de difficultés particulières. Le plus important est de ne pas oublier de proposer de racheter votre part à d’autres copropriétaires. S'ils refusent, les copropriétaires doivent alors émettre un refus notarié à ce sujet. Si la part mise en vente appartient à l'enfant, vous devrez également obtenir l'autorisation de l'autorité de tutelle. Vous avez également le droit de vendre une partie de votre part.

Et le dernier: vous ne pouvez vendre une pièce que si celle-ci a été privatisée et les propriétaires sont propriétaires du logement en propriété partagée.