Les transactions civiles liées à la vente de biens immobiliers dans la Fédération de Russie nécessitent presque toujours un enregistrement public. L’autorité compétente - Rosreestr est responsable de sa bonne mise en œuvre. Quelles sont les caractéristiques du fonctionnement de cette structure? Quels actes législatifs régissent la procédure d’inscriptions pertinentes dans le cadastre?
Enregistrement de biens immobiliers: aspect législatif
Le système d’enregistrement des droits de propriété en vigueur dans la Fédération de Russie est réglementé à la fois par la législation générale et par la législation spéciale. La loi fédérale «Sur le cadastre d'État» est l'une des sources principales du droit. Les dispositions contenues dans cet acte juridique déterminent la procédure d’enregistrement des droits immobiliers, les conditions et autres nuances caractéristiques de cette procédure.
La loi fédérale susmentionnée établit également l’appareil conceptuel nécessaire à la pratique des organes de l’État chargés du traitement des transactions avec des biens du type correspondant. Ainsi, en particulier, la loi définit les termes «numéro cadastral», «immobilier», «servitude», etc.
Ainsi, en explorant les mécanismes selon lesquels l’enregistrement des droits immobiliers en Fédération de Russie est effectué, nous allons tout d’abord nous référer aux dispositions de la loi fédérale «Sur le cadastre de l’État». On peut également noter que dans ladite loi fédérale, il est souvent fait référence à d'autres sources législatives, telles que le Code civil, par exemple.
Ainsi, le cadre réglementaire régissant le système dans lequel l’enregistrement des droits immobiliers est réalisé est représenté par un assez large éventail de sources législatives.
L'enregistrement des transactions par l'État est-il obligatoire?
Selon le 4ème article de la loi fédérale que nous avons indiqué, l’enregistrement par l’État des transactions immobilières est obligatoire. Cela vaut non seulement pour les relations juridiques impliquant l'exercice de droits de propriété, mais également pour des phénomènes tels que la servitude, la gestion de fiducies ou, par exemple, une hypothèque.
Autorités compétentes
L'article 9 de la loi fédérale «Sur le cadastre d'État» contient des dispositions qui déterminent les autorités responsables de l'enregistrement des transactions immobilières par l'État. La loi, en particulier, stipule que le système de structures étatiques correspondant fonctionne à deux niveaux: fédéral et régional. La compétence des autorités au plus haut niveau inclut l'enregistrement des droits dans le cadre de certaines relations juridiques dans le domaine des affaires, ainsi que les transactions, dont les objets deviennent des ensembles immobiliers, des immeubles situés dans plusieurs districts d'enregistrement. D'autres transactions sont exécutées avec la participation, à son tour, de structures territoriales.
La principale autorité chargée de l’enregistrement des transactions immobilières est le Service fédéral de l’immatriculation, du cadastre et de la cartographie.
Elle a également un nom abrégé - Rosreestr. À leur tour, les structures dans les régions sont appelées départements. Officiellement, ils peuvent également être appelés départements de l'immobilier. Ou d'autres termes adoptés dans une région particulière.
Par exemple, la ville où l’Office Rosreestra ressemble parfois au Département de l’immobilier - Irkoutsk. L'enregistrement des droits par cette institution est donc effectué pour des transactions ne relevant pas de la compétence d'un service fédéral supérieur.
Rosreestr: compétences de base
Quelles sont les compétences clés de Rosreestr? Selon la loi fédérale "sur le cadastre", il s'agit notamment de:
- la vérification de l'authenticité des documents relatifs aux transactions, ainsi que l'identité des sujets des relations juridiques concernant l'éligibilité de la signature des accords correspondants;
- étude des droits de propriété déclarés antérieurement, étude des enregistrements antérieurs;
- la mise en œuvre de procédures constituant l'enregistrement public des droits de propriété du type approprié;
- la délivrance des documents nécessaires aux sujets des relations juridiques dans les transactions immobilières;
- fournir aux citoyens et aux organisations des informations concernant les droits enregistrés de posséder des biens du type correspondant.
Selon les dispositions de la loi fédérale "sur le cadastre", le Rosreestr ne peut pas se livrer à d'autres types d'activités s'il n'y a pas d'autres lois impératives dans la loi fédérale à l'examen.
Principes de comptabilité cadastrale
Quels sont les principes fondamentaux de l'enregistrement cadastral immobilier de Rosreestr? Leur liste est contenue dans le 4ème article de la loi fédérale principale, qui régit la sphère concernée. Ainsi, par exemple, l'un des principes clés est l'unité de la technologie d'enregistrement cadastral dans toute la Russie. Il est également prioritaire d’assurer la disponibilité publique des informations du cadastre, ainsi que leur pertinence par rapport aux informations contenues dans d’autres ressources officielles.
Un principe important du cadastre est la sécurité des informations saisies dans la base de données pertinente avant la mise à jour des informations sur une propriété spécifique. En outre, il est possible d’ajouter des informations temporaires aux sources d’enregistrement. L'enregistrement cadastral de biens immobiliers dans la Fédération de Russie implique des sources d'origine géodésique et cartographique. Dans le premier cas, il s’agit du type de réseau correspondant, constitué sur la base d’ordres des autorités exécutives. Il existe également des sources cadastrales cartographiques - il s’agit en réalité de cartes, ainsi que de divers types de plans, selon lesquels le Rosreestr détermine l’emplacement des biens immobiliers.
Quel est un numéro cadastral
Chaque propriété dans la Fédération de Russie qui a passé l'enregistrement de l'état a un numéro cadastral. C'est quoi Il s'agit d'un identifiant unique qui ne comporte pas de doublons et qui n'est pas non plus transféré des objets désenregistrés à d'autres types de biens immobiliers. Numéro cadastral - identifiant fédéral. Afin d’optimiser le système de comptabilité correspondant à l’immobilier, le territoire de la Fédération de Russie est divisé en parcelles cadastrales - districts, districts et quartiers. Dans le même temps, ils peuvent éventuellement être modifiés par la publication des normes juridiques pertinentes.
Conditions d'enregistrement des transactions
Considérez l’aspect le plus important: le moment choisi pour l’enregistrement des droits sur des biens immobiliers. Tout dépend en premier lieu du sujet des transactions avec le type de propriété correspondant. Les experts identifient plus de 30 variétés de ce type de relation juridique. Essayons de les classer sur la base d’un critère tel que le nombre de jours alloué par la loi au Service fédéral de l’immatriculation pour la conduite des procédures appropriées.
Il existe une opération telle que l'enregistrement des contrats de prêt hypothécaire, dont le sujet est une terre agricole. La durée d’enregistrement des droits de propriété dans cette catégorie est de 15 jours ouvrables. À son tour, s’il s’agit de formaliser des transactions dont l’objet est une hypothèque de terrain et de locaux non résidentiels, les conditions sont similaires. Pour quels autres types de relations juridiques les délais d’enregistrement des droits immobiliers par l’État sont-ils de 15 jours? Ceux-ci comprennent:
- conventions supplémentaires portant sur des documents hypothécaires ayant pour objet des terrains et des locaux non résidentiels, par exemple des conventions de cession;
- le respect des exigences des huissiers de justice relatives au transfert de droits sur la propriété du débiteur;
- les transactions hypothécaires classées comme des relations juridiques nées de force de loi;
- Conventions hypothécaires nées d'un contrat conclu conjointement entre le débiteur hypothécaire et le propriétaire de l'hypothèque, dont l'objet est un terrain et des locaux non résidentiels.
À son tour, certains types de transactions nécessitent moins de temps que Rosreestr. Ainsi, dans certains cas, les délais d’enregistrement par l’État des droits immobiliers peuvent être de 10 jours. Ce type de procédure constitue la liste suivante:
- enregistrement de la propriété ou passage d'un sujet de relations juridiques à un autre;
- exécution d'opérations dont l'objet est un bien commun ou commun;
- enregistrement du droit d'utiliser des biens immobiliers de manière permanente et illimitée;
- enregistrement du droit de gestion dite économique;
- enregistrement des droits des sujets à mener des activités liées à la gestion opérationnelle de biens immobiliers;
- exécution de contrats de travail ou de sous-location, lorsque requis par la loi;
- enregistrement des relations juridiques ayant pour objet des biens immobiliers militaires;
- l'exécution d'opérations dont l'objet est utilisation gratuite de la terre sur une base urgente;
- ajustement des informations dans le registre d'État unifié;
- émission de duplicata de certificats;
- enregistrement des contrats dont l'objet est la participation du sujet des relations juridiques à la construction commune;
- exécution d'opérations reflétant la cession de créances dans le cadre de contrats de construction partagés;
- enregistrement d'accords complétant le contrat de participation d'entités juridiques à la construction partagée;
- exécution de la résiliation unilatérale des opérations de «réapprovisionnement» par le développeur;
- enregistrement des droits des citoyens sur les appartements en cours de privatisation;
- exécution d'accords supplémentaires sur les transactions hypothécaires dans les appartements.
Il existe, à son tour, les tâches d'enregistrement de Rosreestr, d'une durée de 5 jours.
Ces conditions d'enregistrement par l'État des droits sur des biens immobiliers appartiennent aux types de relations juridiques suivants:
- enregistrement de contrats hypothécaires d'appartements, ainsi que d'opérations comportant des acomptes provisionnels en faveur d'un vendeur de biens immobiliers;
- exécution des accords ultérieurs sur la "reconstitution";
- enregistrement des relations juridiques comportant des obligations découlant de contrats de construction partagés;
- exécution de certains types de contrats de prêt hypothécaire dont l'objet est un terrain et des locaux non résidentiels;
- enregistrement du transfert de propriété de biens immobiliers au créancier hypothécaire lors du processus de recouvrement;
- enregistrement des transactions hypothécaires dans le processus d'interaction entre le débiteur hypothécaire et le propriétaire de l'hypothèque;
- enregistrement des transactions dans le cadre du programme fédéral "Logement";
- remboursement de documents liés à une hypothèque, sur la base de la loi fédérale "sur la participation à la construction de parts", d'autres informations sur le type correspondant de contrat de prêt.
Rosreestr doit effectuer certaines tâches en 3 jours. Dans certains cas, ce sont des travailleurs, dans d'autres, un calendrier. Les délais correspondants pour l’enregistrement des droits par l’État sont caractéristiques de la liste suivante de relations juridiques:
- remboursement des dossiers hypothécaires - 3 jours ouvrables;
- Correction des erreurs commises par Rosreestr dans le processus d’enregistrement des droits par l’État - 3 jours civils;
- enregistrement par l'État des documents notariés - 3 jours ouvrables.
Il existe, à son tour, des opérations d’enregistrement à effectuer en 1 jour. Ces délais opérationnels pour la mise en œuvre de l'enregistrement des droits immobiliers par l'État sont typiques des relations juridiques suivantes:
- enregistrement des transactions sur les changements concernant le contenu des hypothèques;
- création d'un registre contenant des informations sur les nouveaux détenteurs de prêts hypothécaires;
- fourniture de prêts hypothécaires en double;
- enregistrement des droits immobiliers sur la base de documents fournis sous forme électronique et notariés.
Certains avocats soulignent le fait que les dates auxquelles Rosreestr peut effectuer des opérations pertinentes peuvent être régulièrement ajustées par le législateur.
Dates - au niveau fédéral
Les conditions de l’enregistrement des droits immobiliers par l’État - qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’une transaction dont l’objet est une parcelle, peu importe - sont fixées au niveau de la loi fédérale, c’est-à-dire qu’elles sont énoncées dans la loi fédérale «Sur le cadastre» ou dans des sources pertinentes droit
La géographie de l'application de la loi est également sans importance. Dans toutes les villes, les conditions d'enregistrement des droits immobiliers par l'État sont exactement les mêmes. Moscou en tant que ville d'importance fédérale n'a d'avantage sur aucune autre localité de la Fédération de Russie dans cet aspect. Et si, au niveau de la législation fédérale, des modifications sont apportées dans les délais impartis, elles affecteront également la capitale.
Documents pour l'enregistrement cadastral
Considérons l’aspect le plus important des procédures, dont la totalité représente l’enregistrement de droits sur des biens immobiliers - des documents. La composition des sources pertinentes peut être différente. Dans le 22e article de la loi fédérale sur la comptabilité cadastrale, ils contiennent en même temps une liste suffisamment exhaustive d'entre eux, standard pour de nombreuses transactions. Considérons les dispositions pertinentes de la loi fédérale.
Si nous parlons d’exécution de transactions foncières, l’office territorial de l’enregistrement des droits immobiliers demandera tout d’abord un plan de délimitation, ainsi qu’une copie d’un document confirmant le fait que conflits fonciers permis de la manière prescrite par la loi.
Si un objet de construction, un bâtiment ou une structure non fini est soumis à l'enregistrement cadastral, un plan technique devra être soumis à Rosreestr. Dans certains cas, vous avez besoin d'une copie d'un document autorisant la mise en service de l'installation.
Si, dans le cadre de l'interaction avec Rosreestr, il est nécessaire de retirer la propriété de l'enregistrement cadastral, il sera alors nécessaire de présenter un certificat d'inspection du bâtiment correspondant au service approprié.
Le Rosreestr doit fournir des documents qui confirment l’autorité du représentant du sujet des relations juridiques, s’il est impliqué dans la transaction immobilière concernée.
En outre, cette organisation peut être amenée à fournir diverses copies de titres pertinents pour le type de transactions immobilières concerné.
Les péages
La législation de la Fédération de Russie, en particulier le Code des impôts, dispose que les autorités de l’État peuvent percevoir une redevance lors de la mise en œuvre de certaines procédures, telles que l’enregistrement des droits sur des biens immobiliers. Le droit de l’État est donc payé par les entités qui s’appliquent au Rosreestr. Le spectre de ce type de frais est assez large. Ainsi, le Service fédéral du cadastre définit plus de 30 motifs de perception des obligations de l’État.
Parmi les services les plus demandés de Rosreestr figure l'enregistrement de biens immobiliers lors de transactions impliquant des particuliers. En particulier, en 2015, la redevance correspondante est de 2 000 roubles. Je dois dire que cela représente deux fois plus que les années précédentes. On peut également noter que l'obligation a également été augmentée pour les organisations qui formalisent des relations juridiques dans les transactions immobilières - jusqu'à 22 000 roubles.
Le montant des obligations de l’État dans l’exécution des contrats de construction partagés s’élève à 350 roubles pour les organisations - 6 000. Si une personne doit modifier le dossier d’enregistrement d’une hypothèque, vous devrez payer 350 roubles. De même, pour mettre à jour des informations dans le registre des droits unifié. Aussi 350 roubles. un citoyen devra s'acquitter d'une taxe d'Etat lors de l'enregistrement d'un chalet d'été ou destiné à la construction d'un garage, ainsi que pour la conception d'une maison qu'une personne envisage de construire sur son territoire.
Les frais sont les mêmes pour toutes les représentations territoriales de Rosreestr. Peu importe l'endroit où les documents sont soumis - au bureau de Moscou ou à la ville sibérienne susmentionnée, où se trouve également un département de l'immobilier - Irkoutsk. L’enregistrement des droits sur des biens immobiliers s’effectue donc conformément aux dispositions de divers actes juridiques, notamment du Code des impôts de la Fédération de Russie.