Overføring av jordbruksarealer til en annen kategori: trinnvise instruksjoner

I dag er eiendomsmarkedet høyt verdsatte forstadsområder for bolig. I denne forbindelse er overføringen av jordbruksarealer i en annen kategori med det formål å etterfølgende utvikling, særlig viktig.

Hvorfor utviklere er interessert i jordbruksland

Russiske statsborgere ønsker (i det minste de som har råd til det) å eie landhus bygget på sine egne tomter, slik at de i helgene og i ferier kan slappe av der fra den forurensede luften, støyen og maset i storbyene, og mange er ikke motvillige mot lev dem.

I likhet med sopp etter regn det siste tiåret, har elitehyttelandsbyer bygget på tidligere jordbruksarealer vokst rundt store industrisentre, og tidligere måtte utviklere overføre jordbruksarealer til en annen kategori. Som regel er dette bosetningens territorium, noe som tillater boligutvikling.

Fra deres synspunkt er dette ganske logisk. Og på hvilket land som fortsatt bygges? Tross alt er andelen av bygder i det totale landfondet til Russland bare ca. 1%, og mulighetene for å bruke dem til bygging er nesten oppbrukt. Så utviklerne vender blikket mot de store russiske åkrene, og biter av seg nye stykker fra dem og setter i gang overføringen av jordbruksarealer til en annen kategori.

Hva truer Russland med utviklingen av jordbruksland

Det ser ut til at det er mange slike steder i Russland - over 400 millioner hektar. I løpet av den post-sovjetiske perioden var det imidlertid en jevn tendens til en nedgang i området. Bare i 2012 reduserte området med hovedressursen fra sammensetningen av disse landene, nemlig jordbruksareal, med 315,7 tusen hektar, og området i Russland er bare 195 millioner hektar. Og hovedårsaken til reduksjonen er nettopp overføringen av jordbruksarealer til en annen kategori. Året 2014 kunne få slutt på denne praksisen, da statsduma-varamedlemmer fra A Just Russia fremmet en tilsvarende lovforslag til behandling. Så langt er det ikke vedtatt, men enkelte regioner iverksetter allerede tiltak på egen hånd.

Så i inneværende år ble det innført et forbud mot overføring av jordbruksarealer til en annen kategori i Moskva-regionen til bruk for bygging med flere etasjer. Regionale myndigheter håper at dette tiltaket vil skape flere insentiver for eiere å bruke jordene sine til det tiltenkte formål.

Jordbruksland (i henhold til RF Land Code)

I henhold til RF-arbeidskodekoden er slike tomter alltid plassert utenfor bygdene og tilbys, og er også beregnet på oppdrett.

Som nevnt ovenfor, er litt under halvparten av arealet av all jordbruksland okkupert av jordbruksareal - dette er dyrkbar mark, enger for høyslipp, beite, frukthager, grønnsakshager, vingårder, etc. Dette inkluderer jaktgårder.

Den andre halvparten av det totale arealet av alle jordbruksarealer (eller litt over halvparten) ligger under veier som passerer i landbruksbedrifter, forskjellige verktøy, skogbelter, dammer for gjenvinning av land og fiskeoppdrett, samt forskjellige uthus.

Det er klart, halvparten av jordbruksarealet til utviklere som ikke er interessert i land, er av liten interesse for dem - tross alt er disse områdene allerede bygget opp med noe eller er okkupert av noen lineære strukturer. For boligutvikling er den eneste mulige måten å overføre tomter fra jordbruksland til en annen kategori.

Typer tillatt bruk av jordbruksland

Hvilke muligheter gir russisk lov for gjennomføring av denne prosedyren? LC RF uttaler at det lovlige regimet for ethvert land bestemmes av to av deres viktigste kjennetegn:

• tilhører en eller annen kategori;
• tillatt bruk, som er etablert under sonering av territorier.

Det er her den første luren lurer. Hvis det ikke er noen tvil om landbrukets tilhørighet til kategorien jordbruksareal (kategori 1 i henhold til RF-landskoden), er det ingen fullstendig klarhet angående deres tillatte bruk.

Til dags dato er faktisk den eneste typen territorialundersøkelse som faktisk er utført i Russland, byplanlegging. For jordbruksland opprettholdes det ikke, og VRI-tomter fra deres sammensetning er ikke etablert.

Det er sant at ifølge noen eksperter på området lovgivning, kan listen over typer bruk som er gitt i artikkel 78 i RF Labour Code aksepteres som VRI for jordbruksarealer. I tillegg identifiserer føderal lov nr. 101 "På omsetningen av jordbruksarealer" tomter fra deres sammensetning, hvis juridiske regime utelukkende er regulert av RF-arbeidskodekoden, og ment for slike formål:

1. under IZHS;
2. under garasjer;
3. for LPS;
4. for hytter;
5. under hager og kjøkkenhager;
6. under beite;
7. under forskjellige uthus.

Så, Town Planning Code (GRK RF) tillater inkludering i sammensetningen av bosetninger som jordbruksland, så vel som hytte- og hageområder. Og dette betyr bare overføring av jordbruksarealer til en annen kategori.

Er det mulig å bygge opp jordbruksland uten å inkludere dem innenfor grensene for bosetningene?

Som du vet, må hver kommune i Russland vedta sine egne regler for arealbruk og utvikling (LAR), som er pålagt å inkludere forskrifter om byplanlegging. De indikerer lister over VRI for tomter og kapitalbyggingsprosjekter innen hver territorial sone. Effekten av slike forskrifter på jordbruksareal som del av jordbruksareal gjelder ikke, territoriell sonering gjennomføres ikke, og VRI-tomter fra jordbruksarealer er ikke etablert, noe som betyr at de ikke kan endres.

Dette utelukker utviklingen av landbruks tomter utenfor bosetningens grenser. Inntil det er vedtatt en egen lovgivning om territoriell regulering utenfor byer, landsbyer, tettsteder, etc., er jordbruksland beskyttet mot å bli fjernet fra jordbrukssirkulasjonen gjennom utvikling.

Følgelig er det mulig å etablere VRI for landbruks tomter utenfor bebyggelsen som sørger for deres utvikling bare ved å overføre jordbruksarealet til en annen kategori.

For hvilke formål er det tillatt å overføre jordbruksarealer til en annen kategori

Listen over unntakstilfeller der en slik overføring er tillatt, er gitt i spesiell føderal lov nr. 172 om fremgangsmåten for utførelse av denne prosedyren.

I henhold til denne loven, overføres jordbruksarealer til en annen kategori i følgende tilfeller:

1. under bevaring;
2. når du oppretter reserver, dyreliv, naturreservater, inkludert dendrologiske, botaniske hager, etc.
3. når du etablerer eller endrer bosettingens grenser;
4. når du plasserer industrianlegg på jordbruksarealer, hvor matrikkelverdien er mindre enn gjennomsnittet i kommunen;
5. hvis jordbruksarealer som ikke er egnet for landbruksproduksjon, er inkludert i sammensetningen av skog eller dammer, samt land i reserve;
6. når lineære gjenstander er bygd på dem;
7. i oppfyllelsen av Den Russiske Føderasjon av sine eksterne forpliktelser, samt i byggingen av forsvarsanlegg på disse landene;
8. i begynnelsen av gruvedrift i disse mineralområdene;
9. når du legger forskjellige gjenstander på dem for å imøtekomme innbyggernes behov (sosiale, kulturelle osv.).

Overføring av jordbruksarealer til en annen kategori er forbudt for jordbruksarealer, som er av særlig verdi og produktivitet. De inkluderer eksperimentelle felt av landbruksforskningsinstitutter og universiteter, samt tomter med en matrikkelverdi som betydelig overstiger dets gjennomsnittlige nivå i en kommune. Et unntak fra denne regelen kan være tilfellene beskrevet i punkt 3, 6, 7 og 8 i listen over.

Forresten, fra februar i fjor, tvilsomt, fra synspunktet om lovlighet, er overføringen av jordbruksarealer til en annen kategori (som betyr i 2014) også full av en betydelig økt bot for misbruk av slike tomter. Mengden av straffer er i området 200-500 tusen rubler, avhengig av matrikkelverdien.

Hvordan begynner overføringen av land til en annen kategori

Det første trinnet er å sende inn passende søknad til det autoriserte organet for utøvende statsmakt. Den nevnte søknaden skal angi:

• matrikkelnummer;
• tilgjengelig og ønsket landkategori;
• hva er årsaken til overføringen;
• form for landrettigheter.

Overføringen av landbruksarealer til en annen kategori utføres av den statlige myndigheten til den konstituerende enheten i Den Russiske Føderasjon (unntatt tomter med føderal eiendom) eller av regjeringen i Den Russiske Føderasjon (i forhold til føderale landområder).

Tilleggsdokumenter for oversettelse

I tillegg trenger du:

• trekke ut fra statens matrikkelen for stedet eller dets matrikkelpass;
• kopier av personlige dokumenter fra søkeren;
• utdrag fra Unified State Register;
• avslutningen av statlig miljøundersøkelse (om nødvendig);
• samtykke fra opphavsrettsinnehaveren, hvis landbrukeren ber om det.

Kopier av personlige dokumenter og samtykke fra opphavsrettsinnehaveren blir sendt inn av andrageren til det autoriserte organet for statsmakt sammen med begjæringen. De resterende dokumentene er ikke pålagt å bli sendt inn, fordi et autorisert statlig organ kan be om dem uavhengig. For å fremskynde prosedyren er det imidlertid bedre å ta vare på tilgjengeligheten og overlate den til deg selv.

Vilkår for å vurdere en overføringssøknad

Den russiske føderasjonens regjering vurderer det innen tre måneder, og fagene i Den russiske føderasjon er forpliktet til å vurdere dokumentet innen to måneder fra datoen for mottakelsen.

Som et resultat vedtas enten en handling med en positiv beslutning eller en handling med avslag på en slik overføring.

I alle fall sendes dokumentet til søkeren innen to uker fra datoen for vedtakelsen.

Loven skal indikere:

• hva er årsaken til den vedtatte endringen;
• parametere, beskrivelse og matrikkeltall av tomter;
• kilde- og destinasjonskategorier.

Hvordan kan vedtakelse av en handling om avslag på overføring begrunnes

Overføring av jordbruksarealer til en annen kategori er ikke tillatt hvis:

• det er begrenset eller forbudt av føderal lov;
• statlig miljøundersøkelse ga en negativ mening under implementeringen;
• landets tiltenkte formål er ikke i samsvar med de godkjente planene for videre bruk av territoriet.

Endringer i den statlige eiendomsskadasteren og til Unified State Register ved overføring av land til en annen kategori

Det autoriserte statsmaktsorganet, som vedtok loven om overføring av land, sender en kopi (opp til 5 dager fra datoen for vedtakelsen) til Rosreestr. Sistnevnte gjør endringer i statens matrikkelen og Unified State Register of Enterprises innen 7 dager og varsler alle interesserte om dette. Overføringen av land anses å ha trådt i kraft fra datoen for registreringen i statens matrikkelen (på grunn av en endring i kategorien).

Dokumenter som bekrefter rettighetene til land, når du endrer kategori av land, utstedes ikke på nytt.

Overfør til bygdas land

Som nevnt over, kan jordbruks tomter bli inkludert i bosetninger med tildelingen av en annen kategori til dem - "bygdeland". Når de er innenfor sine grenser, befinner de seg i sammensetningen av en spesifikk territorial sone, som er underlagt byplanleggingsbestemmelser, inkludert etablering av VRI, som sørger for deres utvikling.Prosedyren for slik inkludering med samtidig etablering (eller endring) av VRI kan utføres i samsvar med art. 41 i den føderale loven "om ikrafttredelse av den russiske føderasjonens Code."