Jak sprzedać udział w mieszkaniu? Porada prawna: jak sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu

Głównie wspólna własność rozpowszechnione w megamiastach. Po prywatyzacji mieszkania komunalnego i jego „podziale” od dwóch do siedmiu osób może zostać właścicielami takich nieruchomości.

Ponadto mogą to być całkowicie obcy, krewni (dzieci i rodzice) lub osoby, które straciły związek rodzinny (były mąż i żona). Wcześniej czy później jeden ze współwłaścicieli mieszkań będzie chciał „rozdzielić się” i sprzedać swój udział. I wtedy zaczyna się pojawiać wiele trudności. Jak sprzedać udział w mieszkaniu na korzystnych warunkach? Zrozummy szczegółowo.

Przydział akcji

Aby sprzedać swoją stawkę, musisz wykonać szereg procedur. Bez zgody innych współwłaścicieli rejestrowanie nowych gości, a nawet dokonywanie napraw nie będzie działać. Sprzedaż i wynajem części domu również będzie trudna.

Tymczasem nadal można sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu. To prawda, że ​​w tym celu będziesz musiał przejść tak kłopotliwą procedurę, jak przydział akcji. Oznacza to, że po prywatyzacji każdy ze współwłaścicieli ma obowiązkowy określony udział.

Można to wyrazić ułamkowo. Na przykład dwupokojowe mieszkanie ma dwóch właścicieli, udział każdego z nich wynosi ½. Jeśli mówimy o udziale w naturze, okazuje się, że każda osoba jest właścicielem jednego z pokoi i będą mieli razem wspólne obszary (kuchnia, korytarz, spiżarnia). Ponadto, po przydziale akcji, będą mieli również prawo do korzystania z powyższych pomieszczeń. W takim przypadku udział każdego z nich staje się osobisty, a sąsiedzi pozostaną współwłaścicielami.

Współwłasność można również podzielić. Zazwyczaj jest to złożony i długotrwały proces, po którym wspólna własność zostanie anulowany, a tylko jedna osoba stanie się jego właścicielem.

Procedura odprawy celnej

Przydział akcji jest dokonywany przez notariusza, oczywiście żadne umowy ustne nie będą miały mocy prawnej. Jednocześnie, jeśli współwłaściciele nie podejmą wspólnej decyzji, kwestię tę należy rozwiązać tylko przez sąd. Z reguły pozew wnosi właściciel, który chce przeprowadzić proces przydziału akcji. Pozew może trwać nawet przez sześć miesięcy lub dłużej (zwłaszcza jeśli inni uczestnicy nie biorą udziału w spotkaniach).

Sprzedaż części mieszkania

Po przydziale akcji właściciel ma prawo go sprzedać. Ale zanim to zrobisz, musisz zaoferować wykup swojej części innym właścicielom. Zgodnie z prawem przed sprzedażą udziału w mieszkaniu inni właściciele zdecydowanie powinni wysłać pisemne zawiadomienie z ofertą zakupu.

Ten dokument wskazuje koszt i parametry techniczne domu. Współwłaściciele mogą podjąć decyzję o zakupie twojego udziału w ciągu miesiąca po przeczytaniu listu. Oznacza to, że w tym okresie muszą albo zaakceptować Twoją ofertę, albo odmówić zakupu.

Aby uniknąć nieporozumień, takie propozycje należy przesyłać listem poleconym. Rzeczywiście, jeśli w przyszłości na przykład właściciele oświadczą w sądzie, że nie otrzymali zawiadomienia, możesz przedstawić dowody.

Ważne niuanse

Wielu niedoinformowanych obywateli często pyta: „Czy można sprzedać część mieszkania, jeśli sąsiedzi są temu przeciwni?” Z jakiegoś powodu wielu uważa, że ​​inni właściciele mogą naprawdę ingerować w proces sprzedaży ich części domu.W rzeczywistości tak nie jest, wszystko, co musisz zrobić z innymi współwłaścicielami, to powiadomić ich o zamiarze sprzedaży mieszkania. Jeżeli nie wyrażą zgody na zakup, nie daje im to prawa do zakazania sprzedaży akcji innym osobom.

Po 30 dniach od poznania sąsiadów masz prawo przekazać swoją część komukolwiek. Pamiętaj jednak: cena musi ściśle odpowiadać cenie wskazanej w liście z zawiadomieniem do współwłaścicieli (nie mniej i więcej). Jeśli zdecydujesz się sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu za inną cenę, wówczas każdy z sąsiadów będzie mógł zakwestionować taką transakcję w sądzie przez trzy miesiące.

Akt podarunkowy zamiast umowy sprzedaży

Niektórzy sprzedawcy w tym przypadku decydują się na podstęp. Aby nie przeprowadzić procedury powiadamiania sąsiadów, po prostu sporządzają bony podarunkowe. W przypadku tego rodzaju transakcji w ogóle nie trzeba powiadamiać sąsiadów, a sama rejestracja będzie tańsza i szybsza.

Ale tutaj są pułapki: jeśli przekażesz swoją część osobie, która nie jest twoją krewną, współwłaściciele mogą zakwestionować taką umowę. I nawet jeśli sąsiedzi nie ustalą, że zamiast darowizny miała miejsce transakcja sprzedaży i zakupu, to fakt braku więzi rodzinnych w zasadzie nie jest tak trudny do udowodnienia. Przed sprzedażą udziału w mieszkaniu ważne jest uzgodnienie z nabywcą wszystkich ważnych punktów. W szczególności omów procedurę płatności, na przykład możesz sprzedawać z odroczoną płatnością lub w ratach.

Jak sprzedać mieszkanie z niewielkim udziałem?

Jeśli małoletni jest zarejestrowany w mieszkaniu, wszystko zależy od tego, czy jest właścicielem, czy nie. Jeśli należący do niego udział zostanie wystawiony na sprzedaż, wówczas aby go zrealizować, należy uzyskać zgodę kuratora i władz opiekuńczych. We wszystkich innych przypadkach odbywa się to samo przygotowanie przedsprzedażne. Jednak propozycja zakupu nie jest wysyłana do dziecka, ale do jego rodziców lub opiekunów.

Oczywiście inni właściciele będą musieli wysłać powiadomienie. Jeśli relacje między sąsiadami są normalne, możesz po prostu omówić z nimi ten problem, a następnie sporządzić notarialną odmowę zakupu przez każdego współwłaściciela. Jeśli właściciele odmówią zakupu Twojego pakietu, ale zmieniłeś cenę, będą musieli ponownie powiadomić Cię na piśmie i poczekać na odpowiedź w ciągu miesiąca.

Dyspozycja akcji dziecka

Jeśli musisz sprzedać udział dziecka w mieszkaniu, jego rodzice muszą uzyskać zgodę na sprzedaż od władz opiekuńczych. Ponadto taka struktura musi zawierać dokumenty stwierdzające, że warunki życia dziecka nie pogorszą się i nie pozostanie bez mieszkania.

Oznacza to, że będziesz musiał złożyć dokumenty dotyczące mieszkania, które zamierzasz kupić w zamian, lub za udział w domu (rozmiar nie może być mniejszy niż dziecko wcześniej). Zamiast dokumentów dotyczących nowego mieszkania, w którym dziecko będzie mieszkać, może wymagać otwarcia rachunku bankowego na nazwisko małoletniego obywatela lub innych dowodów. Pod wszystkimi innymi względami, aby sprzedać udział dziecka, będziesz musiał wykonać wszystkie te same czynności, które zostały już opisane powyżej.

Inne opcje sprzedaży akcji

Warto zauważyć, że możesz zarządzać swoim udziałem, nawet jeśli jest to pokój nieizolowany. Oznacza to, że teoretycznie osoba ma prawo sprzedać udział w mieszkaniu jednopokojowym. Prawo nie zabrania takich transakcji. Jednak w praktyce taka operacja jest dość trudna.

A cena takich metrów kwadratowych będzie czysto symboliczna, ponieważ prawie nikt nie będzie chciał dzielić jednego salonu, w którym mieszka inna całkowicie obca osoba. W takim przypadku lepiej jest negocjować z drugim współwłaścicielem w sprawie sprzedaży całej nieruchomości lub zaoferować mu kupno twojego udziału. Jeśli sąsiad nie zgadza się na takie opcje, konieczne będzie rozwiązanie tego problemu tylko przez sąd.

O wiele łatwiej sprzedać 1/2 części mieszkania, jeśli w mieszkaniu znajdują się 2 lub więcej izolowanych salonów.Oczywiście w tym przypadku cena nieruchomości będzie wcześniej niższa, ale w razie potrzeby można znaleźć nabywców tej opcji.

Pułapki

Pośrednicy zauważają, że w procesie sprzedaży akcji można napotkać wiele trudności. Przede wszystkim może to wynikać z faktu, że niektórzy współwłaściciele mylą pojęcie „odkupu z wyprzedzeniem” z „pozwoleniem na sprzedaż”. Na przykład mogą uniknąć otrzymywania powiadomienia o sprzedaży akcji i bez pisemnej odmowy rejestracji transakcji nie jest to możliwe. Niestety kodeks cywilny nie mówi nic o tym, co zrobić, jeśli sąsiedzi nie pójdą na spotkanie.

Warto również zauważyć, że z mocy prawa nie można zobowiązać do sprzedaży udziału w mieszkaniu innych współwłaścicieli. Naruszenie własności prywatnej innych osób jest przestępstwem. Dlatego polubowne jest jedynie uzgodnienie umorzenia akcji innych właścicieli.

Zdarzają się również sytuacje, w których kilku współwłaścicieli natychmiast chce odkupić proponowany udział. Jeśli tak się stanie, sam sprzedawca może wybrać, który z nich przenieść swój udział.

Kosztorys

Jeśli pomimo wszystkich trudności nadal zdecydujesz się sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu, powinieneś zacząć oceniać jego wartość. Na cenę wpłyną następujące czynniki:

· Liczba pokoi w domu;

· Lokalizacja domu;

· Powierzchnia mieszkania;

· Segment rynku itp.

Oczywiście właściciel ma prawo ustalić koszt pokoju (pokojów), jednak praktyka pokazuje, że jego koszt będzie o 30-40% niższy niż cena rynkowa. Jeśli zdecydujesz się sprzedać część udziału w mieszkaniu, przygotuj się na fakt, że będzie to jeszcze trudniejsze.

Wady dla kupującego

Niedowartościowanie jest uzasadnioną „rekompensatą” za możliwe konflikty z sąsiadami. Rzeczywiście, dość często inni współwłaściciele nie są zbyt zadowoleni z nowych najemców. Zdarzają się sytuacje, w których sąsiedzi zwykle zakładają nowe zamki na drzwiach wejściowych.

W takim przypadku osoba będzie musiała wystąpić do sądu z pozwem w celu zapewnienia dostępu do korzystania z mieszkania. Oczywiście w sądzie staną po stronie ofiary, a nowy właściciel będzie mógł wrócić do swojego domu z komornikiem. Jeśli jednak współwłaściciele zaczną nieustannie „psocić”, życie w takim środowisku będzie bardzo trudne. Pod tym względem cena udziału w mieszkaniu zawsze będzie o około jedną trzecią niższa od jego wartości rynkowej.

Wnioski

Jak więc sprzedać udział w mieszkaniu? Zasadniczo, jeżeli zostaną spełnione wszystkie wymogi prawa cywilnego, nie powinny pojawić się szczególne trudności. Najważniejsze, aby nie zapomnieć zaoferować innym współwłaścicielom, aby zrealizowali swój udział. Jeśli odmówią, współwłaściciele muszą wydać notarialną odmowę. Jeśli udział wystawiony na sprzedaż należy do dziecka, należy również uzyskać zgodę organu opiekuńczego. Masz również prawo sprzedać część swojego udziału.

I ostatni: możesz sprzedać pokój tylko wtedy, gdy został sprywatyzowany, a właściciele są właścicielami mieszkań na zasadzie współwłasności.