Mienie gospodarstwa domowego: skład, właściciel, utrzymanie, naprawa, użytkowanie, uszkodzenie. Co dotyczy własności wspólnej?

Pytanie o to, co dotyczy własności wspólnej, jest obecnie dość istotne. Bardzo często dokonuje się jej nielegalnej alienacji. Zdaniem ekspertów wprowadzenie obowiązkowego wykazu z pewnymi przedziałami czasowymi może zmniejszyć napięcie w tej sprawie.

Nieruchomości domowe: LCD Federacji Rosyjskiej

Artykuł 36 Kodeksu ustanawia przepisy dotyczące praw do przedmiotów w budynku mieszkalnym. W szczególności norma stanowi, że każdy właściciel wspólnej nieruchomości mieszkalnej ma w strukturze obszary, które nie są częściami mieszkań i przeznaczone są do obsługi więcej niż 1 pokoju w budynku. Należą do nich między innymi windy i szyby, schody, korytarze, poddasze, podłogi techniczne, piwnice, w których znajduje się komunikacja inżynierska. Rozmiar tych obiektów poprzez przebudowę można zmniejszyć tylko za zgodą wszystkich legalnych właścicieli. Decyzją wspólna nieruchomość może zostać przekazana w całości lub w części innym osobom w celu prowadzenia działalności, jeżeli działanie to nie narusza interesów i praw osób prawnych i obywateli. Kodeks mieszkaniowy zawiera inne postanowienia. W szczególności określa procedurę, zgodnie z którą własność komunalna może być przydzielana i zbywana, a także znaki, według których przedmioty są przez nią rozpoznawane.

GK

Zgodnie z art. 244 Kodeksu cywilnego, własność będąca w legalnym posiadaniu 2 lub więcej osób należy do nich na podstawie wspólnej własności. W takim przypadku można określić udziały każdego podmiotu. Ten rodzaj własności powstaje w stosunku do własności, która jest niepodzielna (nie można jej podzielić bez zmiany celu lub zgodnie z prawem nie podlega podziałowi). W takim przypadku możesz ustawić proporcje każdego właściciela. Jeżeli nie można ustalić ich wielkości, to na podstawie art. 245 GK są uważane za równe. Ustalanie udziałów w nieruchomości wspólnej reguluje art. 37 Kodeks mieszkaniowy. Zgodnie z normą wartość jest proporcjonalna do całkowitej powierzchni lokali należących do podmiotu. Udział można zatem obliczyć. Aby to zrobić, obszar lokalu właściciela (zgodnie z ustawą o rejestracji państwowej prawa) należy podzielić przez sumę powierzchni lokali niemieszkalnych i mieszkalnych domu (zgodnie z WIT). Otrzymany udział można zarejestrować w rejestrze i wpisać do certyfikatu. Korzystanie z nieruchomości komunalnych jest realizowane przez legalnych właścicieli odpowiednich lokali. Przekazanie obiektów do eksploatacji innym osobom odbywa się na podstawie decyzji podjętej na walnym zgromadzeniu wszystkich mieszkańców.

Piwnica

Jak wspomniano powyżej, zasadniczo stanowią one część wspólnej własności. Należy zauważyć, że uznanie praw legalnych właścicieli do piwnic jest zapisane w Trybunale Konstytucyjnym. Tymczasem w praktyce pomieszczenia te nie zawsze działają jako wspólna własność domu.

Objaśnienia prawne

W art. 290 str. 1 Kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie do nieruchomości wspólnych. W szczególności w normie wskazano, że badani posiadają własne urządzenia sanitarne, elektryczne, mechaniczne i inne, konstrukcje wsporcze, lokale obsługujące więcej niż jedno mieszkanie. Powyższy art. 36 Kodeksu mieszkaniowego zawiera bardziej kompletną listę.Analiza norm pozwala stwierdzić, że lokale należące do wspólnej własności nie mogą działać jako część mieszkania lub innego obiektu w tym budynku będącym w osobistym posiadaniu prawnym. Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną ważną kwestię. W rozumieniu reguł w wspólna własność część pomieszczeń nieizolowana z obszaru należącego do wyłącznego właściciela może nie zostać uwzględniona. Zatem mogą istnieć dwa reżimy prawne. W pierwszym przypadku mówimy o wspólnej własności domu. W tej sytuacji wszyscy uczestnicy stosunków prawnych są właścicielami lokali z ustaleniem wielkości każdej akcji. W drugim przypadku istnieje niezależny obiekt (lub kilka), które są wyłączną lub wspólną własnością. Jednak podstawy powstania tych praw nie są związane z przeznaczeniem nieruchomości jako służącej i pomocniczej.

Opinia Trybunału Konstytucyjnego

W ustaleniu nr 489 О-О wskazano, że lokale, które nie działają jako części mieszkań, należą do wspólnej nieruchomości mieszkalnej, jeżeli zawierają sprzęt służący do zaspokojenia potrzeb i potrzeb właścicieli. Nie mają niezależnego celu. Podobnie jak znajdujące się w nich urządzenia, takie pomieszczenia są obsługiwane do obsługi kilku lub wszystkich pomieszczeń w budynku mieszkalnym. Jednocześnie sędziowie zwrócili uwagę na fakt, że oprócz obszarów niemieszkalnych związanych ze wspólną własnością, w budynku mogą znajdować się inne podobne obiekty przeznaczone do samodzielnego działania. Są rozpoznawane jako nieruchomości. Takie pomieszczenia działają jako niezależne przedmioty praw obywatelskich. W związku z tym ich status prawny różni się od systemu regulacyjnego ustanowionego w art. 36 kodeksu mieszkaniowego i 290 kodeksów cywilnych.

Wyjaśnienia Sądu Arbitrażowego

Należy powiedzieć, że w domach zbudowanych w czasach radzieckich trudno jest odróżnić lokale niemieszkalne, które pełnią wyłącznie funkcje służące z podobnego obiektu, ale do samodzielnego użytku. Rozwiązanie tego problemu wymaga wzięcia pod uwagę faktycznych okoliczności i należy do kompetencji sądów arbitrażowych i organów sądowych o ogólnej jurysdykcji. Tymczasem praktyka elektrowni jądrowych, która istniała przez cały czas od wydania decyzji nr 489 O-O, ku wielkiemu zaskoczeniu właścicieli mieszkań i ich przedstawicieli, pokazała, że ​​pomieszczenia typu piwnicy, historycznie przeznaczone na sklepy z butami, apteki oraz inne instytucje i organizacje , w większości przypadków nie są uważane za wspólną własność. W nowych budynkach reżim prawny takich obiektów jest bardziej przejrzysty. Najczęściej sędziowie arbitrażowi uznają wspólną własność.

Ważna uwaga

W art. 36 Kodeksu mieszkaniowego wyraźnie to ustalił wspólna własność może nie powstać na żadnej piwnicy domu, ale tylko w pomieszczeniach technicznych. Odpowiednia kwalifikacja obiektu zależy od różnych czynników. Na przykład może być potrzeba otwartego i stałego dostępu do znajdujących się w nim urządzeń. Tymczasem obecność w piwnicy mediów nie jest wystarczającą podstawą do uznania jej technicznego. W związku z tym nie będzie uważane za własność wspólnotową.

Konserwacja, naprawa mienia wspólnego

Stan lokalu powinien zapewniać:

1. Zgodność z bezpieczeństwem i niezawodnością.
2. Niedrogie korzystanie ze wspólnej własności. Obejmuje to również teren, na którym znajduje się budynek mieszkalny.
3. Bezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi, bezpieczeństwo wartości materialnych osób prawnych i obywateli, a także należących do gminy i państwa.
4. Zgodność z uzasadnionymi interesami i prawami właścicieli i innych podmiotów.
5. Stała gotowość systemów inżynierii komunikacyjnej, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń wchodzących w skład wspólnej własności i zaprojektowanych w celu zapewnienia odpowiednich usług osobom mieszkającym na terenie MKD.
6. Utrzymanie odpowiedniego wyglądu architektonicznego konstrukcji, zgodnie z dokumentacją projektową.

Najważniejsze wydarzenia

Treść wspólnej własności obejmuje różne działania. Zależą one od cech konstrukcyjnych, poziomu pogorszenia stanu fizycznego, stanu technicznego urządzeń i warunków lokalizacji konstrukcji mieszkalnej. Zgodnie z tymi czynnikami treść wspólnej własności może obejmować:

1. Inspekcja przedmiotów. Przeprowadzają to właściciele lokali i osoby odpowiedzialne. Podczas kontroli ujawnia się niespójność stanu lokalu z wymogami ustanowionymi przez prawo, uszkodzenia mienia wspólnego, zagrożenia bezpieczeństwa, zdrowia i życia ludzi.
2. Urządzenia oświetleniowe.
3. Zapewnienie poziomów wilgotności i temperatury określonych w przepisach prawnych.
4. Czyszczenie sanitarne i higieniczne oraz czyszczenie pomieszczeń, gruntów.
5. Zbieranie, a następnie wycofywanie płynnych i stałych odpadów z gospodarstw domowych. Należą do nich między innymi śmieci powstałe w wyniku działalności indywidualnych przedsiębiorców i organizacji prowadzących lokale niemieszkalne.
6. Utrzymanie i remont majątku wspólnego.
7. Środki bezpieczeństwa przeciwpożarowego zgodne z prawem.
8. Prace przygotowawcze do operacji sezonowych.
9. Opieka nad terenami zielonymi i elementami krajobrazu, a także innymi obiektami przeznaczonymi do eksploatacji, konserwacji, znajdującymi się na działce stanowiącej część wspólnej własności domu.

Prawni właściciele lokali w budynku mieszkalnym mogą wykonywać powyższe czynności niezależnie lub angażować do tego inne osoby.

Funkcje kontroli

Zależą od sposobu kontrolowania MCD. Kontrole mogą przeprowadzać właściciele, zaangażowane przez nich osoby zgodnie z umową o wykonanie konstrukcji i ekspertyzy techniczne. Działania te mogą być również prowadzone przez odpowiedzialne podmioty działające jako urzędnicy struktur zarządzania HOA, spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej. Wyniki kontroli są udokumentowane w ustawie. Działa jako podstawa dla decydentów lub właścicieli mieszkań do podejmowania decyzji dotyczących zgodności lub niezgodności kontrolowanych obiektów z wymogami prawnymi, a także do podjęcia niezbędnych środków w celu wyeliminowania wykrytych wad, uszkodzeń, wadliwego działania.

Wyjątki

Środki utrzymania obiektu nie obejmują:

1. Konserwacja, izolacja i naprawa okien i drzwi pokoi, balkonów, wymiana uszkodzonego (stłuczonego) szkła pomieszczeń, które nie są wspólną własnością.
2. Czyszczenie i czyszczenie obszarów niezwiązanych z terytorium MKD, ich ogrodnictwo i doskonalenie, dbałość o znajdujące się na nich elementy. Te ostatnie obejmują między innymi klomby, trawniki, krzewy, drzewa. Działania te są przeprowadzane przez właścicieli odpowiednich witryn.

Podmioty odpowiedzialne

Właściwe utrzymanie i utrzymanie wspólnej własności jest zapewnione w zależności od zarządzania MKD:

1. Prawni właściciele lokali. Zawierają odpowiednią umowę z organizacją zarządzającą lub osobami świadczącymi usługi lub wykonującymi prace określone powyżej.
2. Stowarzyszenie właścicieli domów, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka. Utrzymanie własności jest w tym przypadku zapewnione poprzez członkostwo w tych stowarzyszeniach lub zawarcie umów przez obywateli, którzy nie są ich członkami.

Ostrzeżenie o zużyciu obiektu

Utrzymanie przedmiotów należących do wspólnej własności odbywa się zgodnie z decyzją podjętą na spotkaniu mieszkańców.Zatwierdzona lista prac powinna zapewniać zapobieganie przedwczesnemu zużyciu oraz utrzymanie wskaźników operacyjności i wydajności, a także eliminację wadliwego działania, uszkodzeń, wad. Konserwacja nie obejmuje wymiany wind dźwigających ściany. Praca nie obejmuje rozwiązywania problemów z drzwiami do pomieszczeń niemieszkalnych lub mieszkalnych, okien w nich, jeśli są one indywidualnie własnością podmiotów. Czynności te są przeprowadzane przez odpowiednich właścicieli.

Jeżeli stopień zużycia fizycznego osiągnął maksymalny dopuszczalny wskaźnik ustanowiony w przepisach dotyczących przepisów technicznych i nie zapewnia bezpieczeństwa zdrowia, życia osób, stanowi zagrożenie dla miejskich, państwowych wartości materialnych i przedmiotów należących do obywateli i osób prawnych, prawni właściciele lokali w MKD są zobowiązani do natychmiastowego podjąć niezbędne środki w celu naprawienia sytuacji. Aby to zrobić, spotkanie decyduje o wprowadzeniu gruntownego przeglądu. O tym, że nieruchomość osiąga poziom ustalonych maksymalnych dozwolonych wskaźników bezpieczeństwa i niezawodności, decydują właściciele lub osoby odpowiedzialne, a także przedstawiciele federalnego organu wykonawczego, struktur regionalnych upoważnionych do monitorowania działania i stanu zasobów mieszkaniowych zgodnie z prawem federalnym i innymi dokumentami regulacyjnymi podczas inspekcji. Jego wyniki są zapisywane w odpowiednim akcie.