Cum să vinzi o acțiune într-un apartament? Consiliere juridică: cum să vindeți o acțiune într-un apartament privatizat

fundamental proprietate comună răspândită în megacități. După privatizarea unei locuințe comunale și „despărțirea” acesteia, două până la șapte persoane pot deveni proprietari ai unor astfel de imobile.

În plus, pot fi complet necunoscuți, rude (copii și părinți) sau persoane care s-au pierdut relație de familie (fost soț și soție). Mai devreme sau mai târziu, unul dintre coproprietarii de locuințe va dori să „participe” și să vândă partea sa. Și atunci încep să apară o mulțime de dificultăți. Cum să vinzi o acțiune într-un apartament în condiții favorabile? Să înțelegem în detaliu.

Alocarea unei acțiuni

Pentru a vinde pachetul dvs., trebuie să efectuați o serie de proceduri. Fără acordul celorlalți coproprietari, nu va funcționa pentru înregistrarea de noi invitați sau chiar pentru reparații. Iar vânzarea sau închirierea unei părți din locuință va fi, de asemenea, destul de dificilă.

Între timp, este încă posibilă vânzarea unui pachet într-un apartament privatizat. Este adevărat, pentru asta va trebui să parcurgeți o procedură atât de supărătoare ca alocarea unei acțiuni. Aceasta înseamnă că, după privatizare, fiecare dintre coproprietari are o anumită cotă obligatorie.

Poate fi exprimat fracționat. De exemplu, un apartament cu două camere are doi proprietari, ponderea fiecăruia dintre ei este ½. Dacă vorbim despre cota în natură, se dovedește că fiecare persoană deține una dintre camere și vor deține împreună zone comune (bucătărie, coridor, cămară). Mai mult, după alocarea acțiunilor, acestea vor avea, de asemenea, dreptul de a utiliza premisele de mai sus. În acest caz, cota fiecăruia devine personală, iar vecinii vor rămâne coproprietari.

De asemenea, proprietatea comună poate fi împărțită. Acesta este de obicei un proces complex și îndelungat, după care proprietate comună va fi anulată și o singură persoană va deveni un proprietar complet.

Procedura de autorizare

Alocarea unei acțiuni se execută de către notar, niciun acord verbal nu va avea forța juridică. În același timp, în cazul în care coproprietarii nu ajung la o decizie comună, atunci această problemă trebuie soluționată doar prin instanța de judecată. De regulă, procesul este intentat de proprietarul care dorește să efectueze procedura de alocare a acțiunilor. Un proces poate dura până la șase luni sau mai mult (mai ales dacă alți participanți nu participă la întâlniri).

Vânzarea unei părți din apartament

După alocarea unei acțiuni, proprietarul are dreptul să o vândă. Dar înainte de a face acest lucru, trebuie să vă oferiți să vă răscumpărați partea către alți proprietari. Conform legii, înainte de a vinde o acțiune într-un apartament, alți proprietari ar trebui să trimită cu siguranță o notificare scrisă cu o ofertă pentru a face o achiziție.

Acest document indică costul și caracteristicile tehnice ale locuinței. Coproprietarii pot lua o decizie cu privire la achiziționarea cotei dvs. în termen de o lună de la citirea scrisorii. Adică, în această perioadă, trebuie să accepte oferta dvs. sau să refuze achiziția.

Pentru a evita orice neînțelegeri, aceste propuneri trebuie trimise prin poștă recomandată. Într-adevăr, dacă în viitor, de exemplu, proprietarii declară în instanță că nu au primit nicio notificare, atunci puteți furniza probe.

Nuanțe importante

Mulți cetățeni neinformați se întreabă adesea: „Este posibil să vândă o parte dintr-un apartament dacă vecinii sunt împotriva lui?” Din anumite motive, mulți cred că alți proprietari pot interfera cu adevărat în procesul de vânzare a părții lor.De fapt, nu este așa, tot ce trebuie să faci cu ceilalți coproprietari este să le anunți despre intenția ta de a vinde apartamentul. Dacă nu sunt de acord cu achiziția, acest lucru nu le dă dreptul de a interzice vânzarea de acțiuni altor persoane.

După ce au trecut 30 de zile de la cunoașterea vecinilor, aveți dreptul să transferați partea dvs. oricui. Dar amintiți-vă: prețul trebuie să corespundă strict celui indicat în scrisoarea de notificare către coproprietari (nu mai puțin și nici mai mult). Dacă decideți să vindeți partea din apartamentul privatizat la un preț diferit, oricare dintre vecini va putea contesta o astfel de tranzacție în instanță timp de trei luni.

O faptă de cadou în loc de contract de vânzare

Unii vânzători în acest caz decid să meargă la truc. Pentru a nu efectua procedura de notificare a vecinilor, ei întocmesc pur și simplu un certificat cadou. Cu acest tip de tranzacție, nu este necesară deloc notificarea vecinilor, iar înregistrarea în sine va fi mai ieftină și mai rapidă.

Dar există capcanele aici: dacă donați partea dvs. unei persoane care nu este rudă cu voi, atunci coproprietarii pot contesta un astfel de acord. Și chiar dacă vecinii nu reușesc să stabilească faptul că în loc de donație, a avut loc o tranzacție de vânzare și cumpărare, atunci, în principiu, absența legăturilor familiale nu este atât de dificil de dovedit. Înainte de a vinde o parte din apartament, este important să fiți de acord cu cumpărătorul despre toate punctele importante. În special, discutați despre procedura de plată, de exemplu, puteți vinde cu plata amânată sau în rate.

Cum să vinzi un apartament cu o cotă minoră?

Dacă un minor este înregistrat în apartament, atunci totul depinde dacă este proprietarul sau nu. Dacă o acțiune care îi aparține este pusă la vânzare, atunci pentru a-și putea da seama, va trebui să obțină permisiunea autorităților de tutelă și tutelă. În toate celelalte cazuri, are loc același preparat înainte de vânzare. Cu toate acestea, propunerea de cumpărare nu este trimisă copilului, ci părinților sau tutorilor săi.

Desigur, alți proprietari vor trebui să trimită o scrisoare de notificare. Dacă relațiile dintre vecini sunt normale, atunci puteți pur și simplu discuta această problemă cu ei, apoi puteți redacta un refuz notarial al fiecărui coproprietar de a cumpăra. Dacă proprietarii au refuzat să cumpere pachetul dvs., dar ați modificat prețul, va trebui să vă anunțe din nou în scris și să aștepte un răspuns în termen de o lună.

Dispunerea acțiunilor copilului

Dacă trebuie să vindeți partea copilului în apartament, atunci părinții acestuia trebuie să obțină consimțământul pentru vânzare de la autoritățile tutelare. Mai mult, o astfel de structură trebuie să furnizeze documente care să ateste că condițiile de viață ale copilului nu se vor înrăutăți și nu va rămâne fără locuință.

Adică, vi se va cere să depuneți documente pentru apartamentul pe care urmează să îl cumpărați în schimb sau pentru o cotă în casă (dimensiunea nu trebuie să fie mai mică decât a avut copilul înainte). În loc de acte pentru un nou apartament în care copilul va locui, acestea pot solicita un cont bancar deschis în numele unui cetățean minor sau alte dovezi. În toate celelalte aspecte, pentru a vinde cota unui copil, va trebui să efectuați toate aceleași acțiuni care au fost deja descrise mai sus.

Alte opțiuni de vânzare de acțiuni

Este demn de remarcat faptul că îți poți gestiona cota, chiar dacă este o cameră neizolată. Adică, teoretic, o persoană are dreptul să vândă o acțiune într-un apartament cu o cameră. Legea nu interzice astfel de tranzacții. Cu toate acestea, în practică, o astfel de operație este destul de dificilă.

Iar prețul unor astfel de metri pătrați va fi pur simbolic, pentru că aproape nimeni nu va dori să împărtășească un singur living, unde locuiește o altă persoană complet străină. În acest caz, este mai bine să negociați cu celălalt coproprietar cu privire la vânzarea întregii proprietăți sau să-i oferiți să vă cumpere partea dvs. Dacă vecinul nu este de acord cu astfel de opțiuni, atunci va fi necesară rezolvarea acestei probleme doar printr-o instanță.

Este mult mai ușor să vinzi 1/2 din cota unui apartament dacă există 2 sau mai multe camere de locuit izolate în locuință.Desigur, în acest caz, prețul pentru imobiliare va fi mai curând mai mic, dar, dacă este necesar, pot fi găsiți cumpărători pentru această opțiune.

capcane

Agenții imobiliari notează că în procesul de vânzare de acțiuni, se pot întâmpina multe dificultăți. În primul rând, acest lucru se poate datora faptului că unii coproprietari confundă conceptul de „răscumpărare preventivă” cu „permisiunea de a vinde”. De exemplu, se poate sustrage primirea unei scrisori de notificare cu privire la vânzarea unei acțiuni și fără refuzul scris al acestora de a înregistra o tranzacție nu este posibil. Din păcate, Codul civil nu spune nimic despre ce trebuie făcut dacă vecinii nu merg la ședință.

De asemenea, este de remarcat faptul că, prin lege, este imposibil să se oblige să vândă o parte în apartamentul altor coproprietari. Încălcarea proprietății private a altora este o infracțiune. Prin urmare, este amiabil să fiți numai de acord cu răscumpărarea dvs. de acțiuni ale altor proprietari.

Există, de asemenea, situații în care mai mulți coproprietari vor dori imediat să cumpere acțiunea propusă. Dacă se întâmplă acest lucru, vânzătorul însuși poate alege care dintre ei să-și transfere cota.

Estimarea costurilor

Dacă, în ciuda tuturor dificultăților, decideți să vindeți o acțiune într-un apartament privatizat, atunci ar trebui să începeți să evaluați valoarea acesteia. Următorii factori vor influența prețul:

· Numărul de camere din cămin;

· Locația casei;

· Zona apartamentului;

· Segment de piață etc.

În mod natural, proprietarul are dreptul să stabilească costul camerei, cu toate acestea, practica arată că costul acestuia va fi cu 30-40% mai mic decât prețul pieței sale. Dacă decideți să vindeți o parte din cota din apartament, atunci pregătiți-vă pentru faptul că acest lucru va face și mai dificil.

Contra pentru cumpărător

Subvalorizarea este o „compensare” legitimă pentru posibile conflicte cu vecinii. Într-adevăr, destul de des alți coproprietari nu sunt foarte mulțumiți de noii locatari. Există situații când vecinii pun în general încuietori noi pe ușa din față.

În acest caz, persoana va trebui să acționeze în instanță cu un proces pentru a oferi acces la utilizarea apartamentului. Desigur, în instanță, vor lua partea victimei, iar noul proprietar se va putea întoarce la casa sa cu executorul judecătoresc. Cu toate acestea, dacă coproprietarii încep să „încurce” în mod constant, atunci trăirea într-un astfel de mediu va fi foarte dificilă. Așadar, în această privință, prețul unei acțiuni dintr-un apartament va fi întotdeauna cu aproximativ o treime mai ieftin decât valoarea sa de piață.

constatări

Deci, cum să vând o acțiune într-un apartament? În principiu, dacă sunt respectate toate cerințele dreptului civil, atunci nu ar trebui să apară dificultăți speciale. Cel mai important este să nu uitați să vă oferiți să vă răscumpărați cota către ceilalți coproprietari. Dacă refuză, atunci coproprietarii trebuie să emită un refuz notarial în acest sens. Dacă partea care este scoasă la vânzare aparține copilului, atunci va trebui să obțineți permisiunea autorității tutelare. De asemenea, aveți dreptul de a vinde o parte din acțiunea dvs.

Și ultimul: puteți vinde o cameră numai dacă a fost privatizată, iar proprietarii dețin locuința pe baza proprietății comune.