Proprietatea gospodăriei: compoziție, proprietar, întreținere, reparație, utilizare, deteriorare. Ce se aplică proprietății comune?

Întrebarea ce se referă la proprietatea comună este în prezent destul de relevantă. Foarte des înstrăinarea sa ilegală este realizată. Potrivit experților, introducerea unui inventar obligatoriu cu anumite intervale de timp ar putea scuti tensiunea în această problemă.

Proprietatea gospodăriei: LCD al Federației Ruse

Articolul 36 din Cod stabilește dispoziții privind drepturile asupra obiectelor într-o clădire de apartamente. În special, este stipulat în normă că fiecare proprietar de proprietăți comune ale casei deține zone din structură care nu sunt părți ale apartamentelor și sunt destinate să servească mai mult de 1 cameră în clădire. Acestea includ, printre altele, ascensoare și arbori, scări, coridoare, mansarde, podele tehnice, subsoluri, unde sunt amplasate comunicările inginerești. Dimensiunea acestor instalații prin reconstrucție poate fi redusă numai cu acordul tuturor proprietarilor legali. Prin decizia lor, proprietatea obișnuită a casei poate fi transferată integral sau parțial către alte persoane în vederea funcționării, dacă această acțiune nu încalcă interesele și drepturile persoanelor juridice și ale cetățenilor. Codul locativ are alte prevederi. În special, determină procedura în conformitate cu care bunurile comunitare pot fi alocate și eliminate, precum și semnele prin care obiectele sunt recunoscute de aceasta.

GK

Conform art. 244 din Codul civil, proprietatea care se află în posesia legală a 2 sau mai multe persoane aparține acestora sub dreptul de proprietate comună. În acest caz, acțiunile fiecărui subiect pot fi determinate. Acest tip de proprietate apare în legătură cu proprietatea care este indivizibilă (nu poate fi divizată fără a schimba scopul sau, prin lege, nu este supusă divizării). În acest caz, puteți seta proporția fiecărui proprietar. Dacă dimensiunea lor nu poate fi determinată, atunci în virtutea art. 245 GK sunt considerați egali. Determinarea acțiunilor asupra proprietății comune este reglementată de art. 37 Codul locuinței. În conformitate cu norma, valoarea este proporțională cu suprafața totală a spațiilor care aparțin subiectului. Astfel, cota poate fi calculată. Pentru a face acest lucru, suprafața spațiilor proprietarului (în conformitate cu legea privind înregistrarea de stat a legii) ar trebui să fie împărțită la suma suprafețelor spațiilor rezidențiale și rezidențiale ale casei (conform explicației ITP). Acțiunea primită poate fi înregistrată în registru și înscrisă în certificat. Utilizarea bunurilor comunale este realizată de către proprietarii legali ai spațiilor respective. Transferul obiectelor în funcțiune către alte persoane se realizează prin decizie luată în adunarea generală a tuturor rezidenților.

subsoluri

Acestea, după cum s-a menționat mai sus, ca regulă generală, fac parte din proprietatea comună. Trebuie remarcat faptul că recunoașterea drepturilor proprietarilor legali asupra subsolurilor este consacrată de Curtea Constituțională. Între timp, în practică, aceste spații nu funcționează întotdeauna ca proprietate comună a casei.

Explicații de reglementare

În art. 290 p. 1 din Codul civil stabilit, care se aplică proprietăților comune ale casei. În normă, în special, este indicat faptul că subiecții dețin echipamente sanitare, electrice, mecanice și de altă natură, structuri de susținere, spații care deservesc mai multe apartamente. Art. De mai sus. 36 din Codul locativ oferă o listă mai completă.Analiza normelor ne permite să concluzionăm că spațiile, care aparțin proprietății comune, nu pot acționa ca parte a unui apartament sau a unui alt obiect din această clădire, care este în posesia legală personală. Un punct mai important trebuie remarcat. În sensul regulilor din proprietate comună partea din spațiile care nu sunt izolate de zona aparținând unicului proprietar nu poate fi inclusă. Astfel, pot exista două regimuri juridice. În primul caz, vorbim despre proprietatea comună a casei. În această situație, participanții la relațiile juridice sunt toți proprietarii de spații cu stabilirea mărimii fiecărei acțiuni. În al doilea caz, există un obiect independent (sau mai multe) care sunt în proprietate exclusivă sau comună. Cu toate acestea, motivele pentru apariția acestor drepturi nu sunt legate de scopul prevăzut al proprietății ca serviciu și auxiliar.

Avizul Curții Constituționale

În hotărârea nr. 489 О-О se indică faptul că spațiile care nu acționează ca părți ale apartamentelor aparțin proprietății comune ale casei, dacă conțin echipamente folosite pentru a satisface nevoile și nevoile proprietarilor. Nu au un scop independent. La fel ca echipamentele aflate în ele, astfel de spații sunt operate pentru a deservi mai multe sau toate spațiile dintr-o clădire rezidențială. În același timp, judecătorii au atras atenția asupra faptului că, pe lângă zonele nerezidențiale care se referă la proprietatea comună, pot fi prezente și alte obiecte similare care sunt destinate funcționării independente. Sunt recunoscute ca imobiliare. Aceste premise acționează ca obiecte independente ale drepturilor civile. În consecință, statutul lor juridic diferă de regimul de reglementare instituit la articolele 36 din Codul locativ și 290 Codurile civile.

Clarificări ale Curții de Arbitraj

Trebuie spus că, în casele construite în perioada sovietică, este destul de dificil să distingem spații nerezidențiale care îndeplinesc funcții exclusiv de un obiect similar, dar pentru uz independent. Soluția acestei probleme necesită luarea în considerare a circumstanțelor reale și este inclusă în competența instanțelor de arbitraj și a organelor judiciare de jurisdicție generală. Între timp, practica centralelor nucleare, care s-a dezvoltat de-a lungul timpului de la adoptarea Deciziei nr. 489 OO, spre marea surpriză a proprietarilor de apartamente și a reprezentanților acestora, a arătat că spațiile de tip subsol, destinate istoric să găzduiască magazine de încălțăminte, farmacii și alte instituții și organizații. , în majoritatea cazurilor nu sunt considerate proprietate comună. În clădirile noi, regimul juridic al acestor obiecte este mai transparent. Cel mai adesea, judecătorii de arbitraj își recunosc dreptul de proprietate comună.

Punct important

În art. 36 din Codul locativ a stabilit în mod expres că proprietate comună nu pot apărea pe nicio suprafață de subsol a unei case, ci doar în spații tehnice. Calificarea corespunzătoare a unui obiect este predeterminată de diverși factori. De exemplu, poate fi nevoie de acces deschis și permanent la echipamentele amplasate în el. Între timp, prezența la subsolul utilităților nu este o bază suficientă pentru recunoașterea tehnicii sale. În consecință, acesta nu va fi considerat proprietate comunitară.

Întreținerea, repararea bunurilor comune

Starea spațiului trebuie să prevadă:

1. Respectarea siguranței și fiabilității.
2. Utilizarea accesibilă a proprietății comune. Aceasta include și terenul pe care se află clădirea rezidențială.
3. Siguranța pentru sănătatea și viața oamenilor, siguranța valorilor materiale ale persoanelor juridice și ale cetățenilor, precum și a celor aparținând municipalității și statului.
4. Respectarea intereselor și drepturilor legitime ale proprietarilor și altor entități.
5. Disponibilitatea constantă a sistemelor de inginerie a comunicațiilor, dispozitivelor de contorizare și a altor dispozitive incluse în proprietatea comună și concepute pentru a oferi servicii adecvate persoanelor care locuiesc în sediile MKD.
6. Menținerea aspectului arhitectural adecvat al structurii, conform documentației de proiectare.

Evenimente cheie

Conținutul proprietății comune include diferite acțiuni. Acestea depind de caracteristicile de proiectare, nivelul de uzură fizică, starea tehnică a instalațiilor și condițiile de amplasare a structurii rezidențiale. În conformitate cu acești factori, conținutul proprietății comune poate include:

1. Inspecția obiectelor. Se realizează de către proprietarii de spații și persoane responsabile. În timpul inspecției, sunt dezvăluite neconcordanțele stării spațiului cu cerințele stabilite de lege, deteriorarea proprietății comune, amenințări la adresa securității, sănătății și vieții oamenilor.
2. Instalații de iluminat.
3. Asigurarea nivelului de umiditate și temperatură stabilit în actele de reglementare.
4. Curățenie și igienizare sanitară și igienică a spațiilor, terenuri.
5. Colectarea și retragerea ulterioară a deșeurilor menajere lichide și solide. Acestea includ, printre altele, gunoiul generat ca urmare a activităților întreprinzătorilor și organizațiilor individuale care operează spații nerezidențiale.
6. Întreținerea și revizuirea proprietății comune.
7. Măsuri de siguranță la incendiu în conformitate cu legea.
8. Lucrări pregătitoare pentru funcționare sezonieră.
9. Îngrijirea spațiilor verzi și a elementelor de amenajare, precum și a altor obiecte destinate exploatării, întreținerii, amplasate pe un teren care face parte din proprietatea comună a casei.

Proprietarii legali ai spațiilor dintr-o clădire rezidențială pot desfășura activitățile menționate anterior sau pot implica alte persoane în acest sens.

Caracteristicile inspecțiilor

Acestea depind de modul în care controlați MCD. Inspecțiile pot fi efectuate de proprietari, persoane implicate de aceștia în conformitate cu contractul privind punerea în aplicare a construcției și expertiza tehnică. Aceste activități pot fi, de asemenea, desfășurate de entități responsabile care acționează ca funcționari ai structurilor de conducere din HOA, cooperativă pentru locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată. Rezultatele inspecției sunt documentate într-un act. Acționează ca bază pentru decidenții sau proprietarii de apartamente să ia decizii cu privire la respectarea sau nerespectarea obiectelor inspectate cu cerințele legislative, precum și să ia măsurile necesare pentru a elimina defectele detectate, deteriorarea, defecțiunile detectate.

excepții

Măsurile de întreținere a obiectelor nu includ:

1. Întreținerea, izolarea și repararea ferestrelor și ușilor camerelor, balcoanelor, înlocuirea sticlei deteriorate (sparte) a încăperilor care nu sunt proprietate comună.
2. Curățarea și curățarea zonelor care nu au legătură cu teritoriul MKD, grădinăritul și îmbunătățirea acestora, îngrijirea elementelor amplasate pe acestea. Acestea din urmă includ, inclusiv paturi de flori, peluze, arbuști, copaci. Aceste acțiuni sunt realizate de către proprietarii site-urilor respective.

Entități responsabile

Întreținerea și întreținerea corespunzătoare a proprietății comune este asigurată în funcție de managementul MKD:

1. Proprietarii legali ai spațiilor. Acestea încheie un acord adecvat cu organizația de gestionare sau cu persoanele care furnizează servicii sau efectuează munca specificată mai sus.
2. Asociația proprietarilor de case, cooperativa de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată. Menținerea proprietății este asigurată în acest caz prin apartenența la asociațiile indicate sau încheierea de acorduri de către cetățeni care nu sunt membri ai acestora.

Avertisment privind uzura obiectului

Întreținerea obiectelor incluse în proprietatea comună se realizează conform deciziei adoptate la ședința rezidenților.Lista de lucrări aprobată ar trebui să asigure prevenirea uzurii premature și menținerea indicatorilor de funcționare și performanță, precum și eliminarea defecțiunilor, daunelor, defectelor. Întreținerea nu implică înlocuirea ascensoarelor care poartă pereți. Lucrarea nu include ușile depanare către spații rezidențiale sau rezidențiale, ferestre în interiorul acestora, dacă sunt deținute individual de către subiecți. Aceste activități sunt desfășurate de către proprietarii respectivi.

Dacă gradul de uzură fizică a atins indicatorul maxim admisibil stabilit în legislația privind reglementarea tehnică și nu asigură siguranța sănătății, vieții persoanelor, constituie o amenințare la valorile și obiectele materiale municipale, de stat aparținând cetățenilor și persoanelor juridice, proprietarii legali ai spațiilor din MKD sunt obligați să ia măsurile necesare pentru a remedia situația. Pentru a face acest lucru, ședința decide cu privire la implementarea unei revizii majore. Faptul că proprietatea atinge nivelul indicatorilor de siguranță și fiabilitate maximă stabiliți este determinată de proprietarii sau persoanele responsabile, precum și de reprezentanții organismului executiv federal, structurile regionale autorizate să monitorizeze funcționarea și starea fondului locativ în conformitate cu Legea Federală și alte documente de reglementare în timpul inspecției. Rezultatele sale sunt înregistrate în actul corespunzător.